Indsigelse mod værdiansættelse af ejendom og mod afslag på anmodning om omlægning og forlængelse af afdragsfri periode på realkreditlån

Sagsnummer:279/2020
Dato:05-03-2021
Ankenævn:Henrik Waaben, Inge Kramer, Kristian Ingemann Pe-tersen, Morten Bruun Pedersen, Anna Marie Schou Ringive
Klageemne:Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Afslag - Omlægning
Ledetekst:Indsigelse mod værdiansættelse af ejendom og mod afslag på anmodning om omlægning og forlængelse af afdragsfri periode på realkreditlån
Indklagede:Nordea Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelser imod Nordea Danmarks og Nordea Kredits værdiansættelse af klagerens ejendom og institutternes afslag på at omlægge og forlænge den afdragsfri periode på et eksisterende lån i ejendommen.

Sagens omstændigheder

I 2002 købte klageren en ejendom, som han renoverede.

I foråret 2010 blev ejendommen vurderet til 2.850.000 kr. af en ejendomsmægler, E, som samarbejdede med Nordea Kredit. På baggrund af vurderingen optog klageren via Nordea Danmark et 30-årigt Nordea Kredit realkreditlån på 2.280.000 kr., svarende til 80 % af ejendomsværdien. Lånet var med afdragsfrihed de første ti år. Klageren optog endvidere et boliglån på 265.000 kr. i Nordea Danmark.

I 2020, hvor afdragsfriheden på realkreditlånet udløb, og boliglånet var nedbragt til 200.000 kr., ønskede klageren at omlægge realkreditlånet, herunder med henblik på at få afdragsfrihed i yderligere ti år. Klageren har oplyst, at han havde gennemgået en rygoperation, og at han i marts 2020 havde mistet sit job.

E vurderede ejendommen til 2.300.000 kr. Senere blev ejendommen ved en kontrolvurdering af Nordea Kredit vurderet til 2.500.000 kr. under forudsætning af, at BBR blev tilrettet, så tagetagen også ville indgå heri.

Den 2. juli 2020 meddelte banken klageren, at den på baggrund af klagers økonomiske situation samt den lavere vurdering af ejendommen, ikke kunne tilbyde et nyt realkreditlån på 2.280.000 kr.

Banken meddelte klageren, at han ville kunne regne med at have 9.000 kr. til mad, tøj og fornøjelser, hvis han kunne få en minimumsindtægt på 550.000 kr. Hvis disse forudsætninger blev opfyldt, ville banken foretage ”en ændring af boligfinansieringen til NK/afdragsfrit i 10 år samt et boliglån, 3% i rente, løbetid 10 år”.

Banken foreslog desuden, at klageren skulle overveje salg af ejendommen, hvis han ikke kom i arbejde inden 30. september 2020. Banken tilbød i den mellemliggende periode, hvis der var behov for det, at stille en kreditfacilitet til rådighed til 7% i rente på 50.000 kr.

Der blev ikke opnået enighed mellem parterne.

Parternes påstande

Den 28. juli 2020 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark og Nordea Kredit skal påtage sig ”ansvaret for forkert rådgivning i forbindelse med belåning af min ejendom. Ligeledes at påtage sig de omkostninger der er forbundet herved”.

Nordea Danmark og Nordea Kredit har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken, realkreditinstituttet og deres samarbejdspartnere ikke rådgav ham korrekt i forbindelse med finansieringen af hans ejendom i 2010.

Realkreditlånet blev optaget efter, at han løbende havde haft et byggelån. Det viste sig, at ejendommen ikke kunne vurderes til det beløb, som E og banken havde forudsagt. Han var derfor nødsaget til at supplere realkreditbelåningen med boliglånet på 265.000 kr. i banken.

Da afdragsfriheden på realkreditlånet udløb den 30. juni 2020 havde han brug for omlægningen, for at få sin økonomi til at hænge sammen.

Ejendommen blev i april 2020 af E vurderet til 1.300.000 mio. kr., kort efter til 2.300.000 kr. og endeligt til 2.500.000 kr. Han har selv indhentet to vurderinger på henholdsvis 2.795.000 kr. og 2.895.000 kr. Det er utroværdigt og useriøst, at der kan fremkomme så forskellige vurderinger.

Han har overholdt sin del af aftalen med Nordea Kredit, og han har vedligeholdt og løbende forbedret ejendommen.

Det er uforståeligt, at værdien af ejendommen skulle være faldet, da han har forbedret ejendommen for 100.000 kr., og da prisen ifølge andre ejendomsmæglere, han har talt med, havde været stigende. Banken og E vurderede tilsyneladende hans ejendom for højt i 2010, så belåningen blev for høj.

Han har været loyal kunde i 25 år og har altid overholdt sine aftaler og fulgt bankens råd. Det er derfor urimeligt, at han nu står tilbage med så stor en problemstilling, at han må sætte sit hus til salg, fordi han ikke har råd til at bo i det. Han er ”lægmand”, men bankens rådgivere er ”professionelle mennesker”.

Banken bør ikke kunne påberåbe sig forældelse, fordi der var tale om et 30-årigt lån.

Han ønskede et forlig i stedet for en af bankens alternative løsninger.

Nordea bør stilles til ansvar for mangelfuld rådgivning.

Nordea Danmark, har anført, at bankens bevilling i 2010 byggede på en vurdering af ejendommen og klagerens daværende økonomiske forhold.

Klageren har serviceret sine lån i ti år, og han har fortsat realkreditlånet frem til 2040, som aftalt i 2010.

Banken er ikke forpligtet til at tilbyde en omlægning af klagerens realkreditlån.

En eventuel omlægning af realkreditlånet med en ny afdragsfri periode kan kun ske efter en ny vurdering i henhold til realkreditlovgivningen.

I 2020 var vurderingen på klagers ejendom faldet i forhold til 2010, og klageren havde desuden mistet sit job. Ud fra de parametre kunne banken ikke tilbyde den omlægning, som klager ønskede.

Det er uvist, om vurderingen i 2010 af klagerens ejendom var for høj. Banken havde ikke indflydelse på vurderingen. Vurderingen blev alene lagt til grund, som en del af bankens kreditvurdering af klageren.

Klageren har ikke lidt et økonomisk tab som følge af den potentielt for høje vurdering foretaget af E på Nordea Kredits vegne i 2010.

Et eventuelt rådgivningsansvar for banken 2010 er nu forældet.

Nordea Kredit har anført, at realkreditlån i Nordea Kredit formidles via Nordea bank. Det var således banken, der stod for både kreditvurderingen og rådgivningen af klageren i forbindelse med låneoptagelsen i 2010.

Værdiansættelsen af ejendommen blev foretaget af E for Nordea Kredit.

I 2020 var vurderingen på klagers ejendom faldet i forhold til 2010. Realkreditlånet kunne derfor ikke fuldt ud omlægges til et nyt afdragsfrit lån.

Det er uvist om vurderingen i 2010 af klagerens ejendom var for høj. Med baggrund i prisudviklingen i området, er der dog en vis sandsynlighed for, at belåningsvurderingen af klagerens ejendom, som blev lagt til grund for låneudmålingen i 2010 var for høj, og at klageren derfor fik et større realkreditlån, end han skulle have haft.

Klageren har ikke lidt et økonomisk tab som følge af den potentielt for høje vurdering foretaget af E på Nordea Kredits vegne i 2010.

Klageren kan beholde lånet til lånets udløb i 2040. Klageren har ikke krav på at få lånet omlagt.

Banken har vist sig indstillet på at finde en løsning for klageren på baggrund af hans nuværende situation.

Ankenævnets bemærkninger

I 2002 købte klageren en ejendom, som han renoverede. I 2010 blev ejendommen via Nordea Danmark belånt med et 30-årigt lån i Nordea Kredit med en hovedstol på 2.280.000 kr. Lånet var med afdragsfrihed i de første ti år. Klageren optog endvidere et boliglån på 265.000 kr. i banken.

I 2020 afslog Nordea Danmark på vegne Nordea Kredit en anmodning fra klageren om at omlægge realkreditlånet, herunder med henblik på at få afdragsfrihed i yderligere ti år. Begrundelsen var, at værdien af ejendommen var faldet i forhold til 2010, og at klageren havde mistet sit job.

Vedrørende Nordea Danmark:

Ankenævnet finder ikke, at det kan lægges til grund, at banken begik ansvarspådragende fejl over for klageren i forbindelse med optagelsen af realkreditlånet og boliglånet i 2010. Dette gælder selvom vurderingen af klagerens ejendom var for høj.

Banken var i 2020 ikke forpligtet til at imødekomme klagerens anmodning om at medvirke til at omlægge realkreditlånet, herunder med henblik på at forlænge afdragsfriheden, ligesom banken heller ikke var forpligtet til at ændre vilkårene på boliglånet.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Nordea Danmark.

Vedrørende Nordea Kredit:

Nordea Kredit har erkendt, at det som anført af klageren er sandsynligt, at ejendomsmægleren, der på vegne Nordea Kredit foretog den vurdering af klagerens ejendom, der dannede grundlag for låneoptagelsen i 2010, vurderede ejendommen til et for højt beløb. Uanset dette finder Ankenævnet ikke, at Nordea Kredit har pådraget sig erstatningsansvar over for klageren.

Ankenævnet finder endvidere, at Nordea Kredit ikke var forpligtet til at imødekomme klagerens anmodning i 2020 om at omlægge realkreditlånet, herunder med henblik på at forlænge afdragsfriheden. Det bemærkes herved, at institutternes værdiansættelser sker efter reglerne i realkreditloven og værdiansættelsesbekendtgørelsen, og de har ikke karakter af en ejendomsmæglervurdering til brug for sælgeren eller køberen af en ejendom, men har til formål at sikre obligationsejernes interesser.

Ankenævnet finder endvidere, at realkreditinstitutter generelt ikke har pligt til at tilbyde kunder nye lån. Hvorvidt et realkreditinstituttet ønsker at imødekomme en låneanmodning, er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som det tilkommer realkreditinstituttet at træffe beslutning om.

Ankenævnet finder i almindelighed ikke, at kunne efterprøve og tilsidesætte de kreditpolitiske og sikkerhedsmæssige overvejelser, der begrunder et sådant afslag. Der er ikke i denne sag oplyst omstændigheder, der kan føre til et andet resultat.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Nordea Kredit.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen over Nordea Danmark.

Klageren får ikke medhold i klagen over Nordea Kredit.