Krav om erstatning begrundet i etablering af et prioritetslån uden afdrag, i stedet for med afdrag, i forbindelse med et ejendomskøb i 2010 og i forbindelse med en senere omprioritering i 2014.

Sagsnummer:9/2020
Dato:30-10-2020
Ankenævn:Bo Østergaard, Karin Duerlund, George Wenning, Ida Marie Moesby og Lisbeth Baastrup Burgaard.
Klageemne:Udlån - omlægning
Rådgivning - låneoptagelse m.v.
Ledetekst:Krav om erstatning begrundet i etablering af et prioritetslån uden afdrag, i stedet for med afdrag, i forbindelse med et ejendomskøb i 2010 og i forbindelse med en senere omprioritering i 2014.
Indklagede:Nordea Danmark, filial af Nordea Bank Abp, Finland
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i etablering af et prioritetslån uden afdrag, i stedet for med afdrag, i forbindelse med et ejendomskøb i 2010 og i forbindelse med en senere omprioritering i 2014.

Sagens omstændigheder

Klagerne, M og H, var kunder i Nordea Danmark.

Den 2. september 2010 udarbejdede banken et finansieringsforslag til klagerne på køb af en ejendom til en kontantpris på 1,5 mio. kr. Forslaget indeholdt en vejledende beregning på et 30-årigt fastforrentet 4 % obligationslån i Nordea Kredit med afvikling og et 30-årigt Nordea Prioritet banklån med en variabel rente på 4,75 % med afvikling.

Sammen med finansieringsforslaget modtog klagerne en rådighedsberegning baseret på finansieringsforslaget, som viste klagernes rådighedsbeløb pr. år og pr. måned, og som indeholdt en specifikation af indtægter, udgifter og skatteberegning.

Af et god skik rådgivningsskema underskrevet af klagerne den 1. november 2010 fremgik, at det blev aftalt, at klagerne skulle optage et 30-årigt 4 % obligationslån med afvikling på 1.221.000 kr. og et 30-årigt Nordea Prioritet banklån på 420.000 kr. med en variabel rente på 4,85 %. Af god skik rådgivningsskemaet fremgik, at der kunne vælges op til 10 års afdragsfrihed på Nordea Prioritet banklånet. Det fremgik endvidere, at klagernes erfaring med at optage lignende lån var begrænset.

Banken har fremlagt et tinglyst pantebrev, hvoraf fremgår, at klagerne i overensstemmelse med aftalen herefter optog et 30-årigt 4 % obligationslån på 1.221.000 kr. med afdrag i Nordea Kredit.

Den 1. november 2010 underskrev klagerne en låneaftale om Nordea Prioritet banklånet og et pantebrev på 420.000 kr., der blev tinglyst. Det fremgik af pantebrevet, at der var tale om et stående lån uden afvikling.

Klagerne har oplyst, at de efter betaling af de første terminer på huset fik mistanke om, at der var noget forkert ved lånene og kontaktede deres daværende rådgiver i banken herom, men at han ikke mente, at der var noget galt.

Ved en mail af 4. oktober 2013 fra H til banken spurgte klagerne om muligheden for at sætte deres Nordea Prioritet banklån i bero et år på grund af barsel. Det er uoplyst, hvad banken svarede.

I 2014 fik klagerne en ny rådgiver i banken. Ved en mail af 27. august 2014 til rådgiveren anførte klagerne, at de ønskede et møde om ”løsninger for at få luft i vores budget og måske en bedre løsning for vores boliglån”.

På et møde med rådgiveren anførte klagerne, at de var blevet fejlrådgivet, og at de havde fået de forkerte lån i forbindelse med deres boligkøb. Det blev aftalt, at klagerne omlagde realkreditlånet i Nordea Kredit til et fastforrentet 3 % obligationslån på 1.160.000 kr. med 10 års afdragsfrihed og anvendte besparelsen til at afvikle Nordea Prioritet banklånet.

Af et god skik rådgivningsskema af 11. september 2014 fremgik følgende om klagernes begrundelse for valget af lånet:

”Obligationslån u/afdrag op til 10 år:

Vi ønsker at udnytte det lave renteniveau og omlægge lånet til 3 % obligationslån med afdragsfrihed.

Besparelsen ønsker vi at bruge til afvikling på Nordea Prioritet Boligkøb. Endelig burde denne aftale [have] været den oprindelige aftale ved købstidspunktet, men vi er blevet fejlrådgivet og lånet er fejloprettet. Dette rettes der op på nu.”

I forbindelse med omlægningen af realkreditlånet indhentede banken efter aftale med klagerne en ny vurdering, der viste, at værdien af ejendommen var faldet med ca. 100.000 kr. til ca. 1,4 mio. kr. i forhold til købstidspunktet. Der var således ikke plads til hele realkreditlånet på 1.160.000 kr., der alene kunne udgøre 80 % af ejendommens værdi, hvorfor realkreditlånets hovedstol alene kunne udgøre 1.130.000 kr. Det blev derfor aftalt at forhøje Nordea Prioritet banklånet med restbeløbet på 30.000 kr. Det nye realkreditlån på 1.130.000 kr. optaget i Nordea Kredit blev tinglyst den 13. november 2014.

Ved en fejl blev Nordea Prioritet banklånet ikke forhøjet som aftalt og forblev afdragsfrit i yderligere fem terminer.

Banken holdt et møde med klagerne den 21. januar 2016, hvor der var enighed om, at banklånet ikke var blevet ændret som aftalt i september 2014. Det blev derfor aftalt, at Nordea Prioritet banklånet skulle starte afvikling pr. næstkommende termin i marts 2016. Som følge af den manglende afvikling tilbød banken at forhøje Nordea Prioritet banklånet med i alt 75.000 kr. til en hovedstol på 495.000 kr. til indfrielse af et forbrugslån og en kassekredit på sammenlagt 45.000 kr., som klagerne havde i banken, samt restgælden på 30.000 kr. i forbindelse med omprioriteringen af realkreditlånet.

Af et god skik rådgivningsskema underskrevet af klagerne den 21. januar 2016 fremgik følgende om klagernes begrundelse for valget af lånet:

”Nordea Prioritet Boligkøb:

I forbindelse med omlægningen af lånet tilbage i dec. 2014 skulle lånet omlægges. Nordea Kredit lånet er kommet på plads men prioritetten er ikke omlagt til lån med afvikling.

Vi har aftalt at nordea prioritet boligkøb omlægges til nyt lån med afvikling over 10 år. Passer med at lånet i NK starter afvikling ca samme tid. Prioritetten vil være der i ca 2 terminer samtidig med afvikling til Nordea kredit, hvorfor vi har aftalt at lave en løsning på dette tidspunkt hvis [nødvendigt].”

Den 21. januar 2016 underskrev klagerne en låneaftale om Nordea Prioritet med en ny hovedstol på 495.000 kr. og en variabel rente på 4,85 %. Banken har oplyst, at pantebrevet til banken på opr. 420.000 kr. ikke blev forhøjet, og banken fik således ikke sikkerhed for forhøjelsen på 75.000 kr., hvilket banken accepterede som et led i den forligsmæssige løsning med klagerne.

I slutningen af 2017 meddelte klagerne banken, at de var gået fra hinanden og havde sat ejendommen til salg.

Klagerne har oplyst, at det blandt andet på grund af opgravning af den vej, hvor ejendommen lå, samt en forsikringssag, ikke var muligt at sælge ejendommen, og at de derfor var nødt til at nedsætte udbudsprisen, hvorefter et salg alene kunne ske med underskud.

Den 31. oktober 2019 gjorde klagerne over for banken indsigelse mod bankens håndtering af finansiering af deres boligkøb i 2010 og omprioriteringen i 2014. De ønskede kompensation for deres eventuelle negative provenu ved et salg af ejendommen.

Den 28. november 2019 holdt banken et møde med klagerne om sagen med deltagelse af klagernes rådgiver i banken siden 2014 og den daværende filialdirektør. På mødet blev sagens forløb drøftet, og banken erkendte, at der var sket håndteringsfejl af lånedokumenter. Banken afviste at have pådraget sig et ansvar i sagen, men fremsatte den 29. november 2019 pr. kulance et forligsforslag om en godtgørelse på i alt 8.900 kr. til klagerne. Heraf vedrørte i alt 5.500 kr. renter, mens de resterende 3.400 kr. var et gebyr til banken ved salget af klagernes ejendom.

Banken har oplyst, at klagerne ikke vendte tilbage til banken vedrørende forligsforslaget, idet de i stedet ønskede at få sagen afgjort i Ankenævnet.

Den 8. januar 2020 indbragte klagerne sagen for Ankenævnet.

Efter det oplyste blev ejendommen efterfølgende solgt med et underskud, som blev inddækket med et lån på 317.000 kr. til en variabel rente på 3,5 % om året, som banken ydede M.

Banken har under sagens forberedelse i Ankenævnet oplyst, at forligstilbuddet af 29. november 2019 om betaling af 8.900 kr. nu til indsættelse på M’s lån i banken på oprindelig 317.000 kr. fortsat er gældende under forudsætning af, at betalingen sker til fuld og endelig afgørelse af sagen.

Parternes påstande

Klagerne har nedlagt påstand om, at Nordea Danmark skal yde dem kompensation for restgælden efter salget af deres ejendom.

Nordea Danmark har principalt nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært om frifindelse mod betaling af 8.900 kr.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at de har handlet i god tro.

I 2010, havde de mulighed for at købe et hus til 1.745.000 kr., men valgte kun at købe et hus til 1.500.000 kr., da de ikke ville sidde stramt i det. De var førstegangskøbere og var på daværende tidspunkt helt uvidende om boliglån og havde tiltro til banken.

De ønskede at starte med at betale på deres lån med det samme, så økonomien ville blive lettere, som årene gik.

De ønskede et helt almindeligt fastforrentet lån for igen at vælge den sikre vej. Deres daværende rådgiver i banken lavede ikke det ønskede lån, men derimod et realkreditlån og et banklån, som var afdragsfrie.

Allerede første termin undrede de sig over, at banklånet ikke faldt og kontaktede deres rådgiver, som forsikrede dem om, at lånet var korrekt. Det skete flere gange, at de via telefon, mails og møder stillede spørgsmål ved lånets rigtighed, men blev hele tiden forsikret om, at det var korrekt. De stolede herefter på det husholdningsbudget, som de havde og planlagde efter det.

I 2014 fik de en ny rådgiver i banken. Hun opdagede fejlen, og de havde et møde. Nu skulle lånet, som der ikke var betalt af på i fire år, laves om, som de oprindelig ønskede.

Rådgiveren lavede lånet om, og igen så det mærkeligt ud, men de gik ud fra, at det var i orden. I 2016 fik de oplyst, at der var en rettelse til deres lån på grund af ny rente. De fandt dog senere ud af, at deres rådgiver igen havde lavet samme fejl som tidligere og ikke ændret lånet. Som følge af fejlen fik de så igen afdragsfrihed på begge lån uden at have ønsket dette.

Familien gik i opløsning i 2017, ejendommen kunne ikke sælges grundet en masse uheldige omstændigheder, og de kunne ikke komme videre.

De fik ingen hjælp fra banken og står nu med en efterfølgende kamp med at betale af på en stor gæld, som det aldrig var meningen, at de skulle have haft.

Pengene er brugt af dem, men det var penge, som skulle være gået til at kunne bygge på huset og til friværdi i huset, så de kunne have sat prisen ned uden tab.

Bankens fejl og dårlige rådgivning har betydet, at de i seks år ikke har betalt noget af på deres lån og nu i 2020 har solgt ejendommen med et underskud på ca. 300.000 kr., som M skal betale over en årrække på trods af, at de gjorde alt det fornuftige, lånte mindre end de kunne, ville have et sikkert fastforrentet lån, ingen afdragsfrie måneder, og skrev mange gange til banken og bad om en bekræftelse på, at lånet var korrekt.

Banken har håndteret sagen utrolig uprofessionelt og må hæfte for de fejl, der er sket, og må ifalde ansvar for, at M nu står med en kæmpe gæld.

Kravet er ikke forældet. De blev først bekendt med bankens fejl på mødet i november 2019. Desuden er der ikke gået 10 år, siden sagen startede i november 2010.

Nordea Danmark har anført, at klagerne ikke har lidt et erstatningsberettiget tab som følge af, at banken oprettede Nordea Prioritet banklånet uden afvikling.

Den manglende afvikling medførte, at klagernes rådighedsbeløb var højere end forventet. Det er ikke bankens ansvar, at klagerne ikke har sparet de ikke betalte afdrag op i perioden.

Banken er ikke ansvarlig for, at værdien af ejendommen faldt. Det er en risiko, der alene påhviler klagerne som ejere af ejendommen.

Banken har ikke handlet ansvarspådragende i forbindelse med finansiering af klagernes boligkøb i 2010. Det af klagerne anførte om, at både realkreditlånet og banklånet i 2010 blev etableret som afdragsfrie lån, er ikke korrekt. Det var alene Nordea Prioritet banklånet, som blev oprettet uden afdrag. Klagerne underskrev det tinglyste Nordea Prioritet pantebrev, hvoraf det af overskriften udtrykkeligt fremgik, at lånet på 420.000 kr. var uden afvikling, hvorfor klagerne var bekendt med, at lånet var med afdragsfrihed i 2010.

Banken erkender, at Nordea Prioritet banklånet i 2014 ikke, som aftalt, startede afvikling i 2014, hvilket der blev rettet op på efter fem terminer i 2016, hvor banken indgik en forligsmæssig løsning med klagerne. Banken tilbød at indfri klagernes forbrugslån og kassekredit mod en forhøjelse af Nordea Prioritet banklånet, der havde en væsentlig lavere rente på 4,85 %. Rentesatsen på Nordea Prioritet banklånet i 2014 svarede til rentesatsen på lånet i 2010.

I januar 2016 blev klagernes lån bragt i overensstemmelse med aftalen med klagerne. Klagerne underskrev både et god skik rådgivningsskema og en ny låneaftale og accepterede dermed bankens løsningsforslag. Klagerne har herefter fortabt deres mulighed for at gøre yderligere krav gældende mod banken som følge af eventuelle håndteringsfejl fra bankens side, som allerede var belyst og imødekommet i 2016.

På trods af dette har banken pr. kulance tilbudt at godtgøre klagerne 8.900 kr. til fuld og endelig afgørelse af sagen som følge af den forsinkede afvikling på banklånet i perioden september 2014 til januar 2016.

Et eventuelt krav mod banken er forældet i medfør af den treårige forældelsesfrist i forældelseslovens § 3, stk. 1. Klagen blev indgivet til Ankenævnet den 8. januar 2020, og der var da forløbet mere end tre år fra aftalen i januar 2016 om afvikling af Nordea Prioritet banklånet.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne, M og H, der var kunder i Nordea Danmark, købte i 2010 en ejendom, der blev finansieret med et 30-årigt fastforrentet 4 % obligationslån på 1.221.000 kr. i Nordea Kredit med afdrag og et 30-årigt Nordea Prioritet banklån på 420.000 kr., der var et stående lån uden afvikling. Det var ifølge klagerne en fejl, at Nordea Prioritet banklånet blev oprettet uden afvikling.

I september 2014, da klagerne blev opmærksomme på, at banklånet var oprettet uden afvikling, blev det aftalt at omprioritere ejendommen med et 3 % obligationslån på 1.130.000 kr. i Nordea Kredit med 10 års afdragsfrihed og at forhøje Nordea Prioritet banklånet med 30.000 kr. til 450.000 kr. med afvikling. Ved en fejl blev Nordea Prioritet banklånet dog ikke forhøjet som aftalt og forblev afdragsfrit.

I januar 2016, hvor fejlen blev konstateret, blev det aftalt, at Nordea Prioritet banklånet skulle starte afvikling pr. næstkommende termin i marts 2016. Nordea Prioritet banklånet blev forhøjet med i alt 75.000 kr. til en hovedstol på 495.000 kr. til indfrielse af et forbrugslån og en kassekredit på sammenlagt 45.000 kr., som klagerne havde i banken, samt restgælden på 30.000 kr. i forbindelse med omprioriteringen af realkreditlånet.

Ankenævnet finder, at der herved blev indgået en bindende aftale mellem parterne om en løsning af sagen.

I efteråret 2019, hvor klagerne tog sagen op på ny over for banken, tilbød banken pr. kulance en godtgørelse på 8.900 kr. vedrørende renter og gebyrer. Banken har under sagen vedstået tilbuddet således, at beløbet afskrives på et lån, som banken ligeledes under sagen ydede til den ene af klagerne, M, til dækning af klagernes underskud efter, at deres ejendom blev solgt.

Ankenævnet finder, at det ikke kan pålægges banken at betale yderligere til klagerne.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.