Indsigelse om manglende beløb i forbindelse med køb og salg af fast ejendom og overførsel af engagement i 2011 og indsigelse mod oprettelse af to realkreditlån i henholdsvis 2011 og 2012

Sagsnummer:195/2019
Dato:22-01-2020
Ankenævn:Vibeke Rønne, Jesper Claus Christensen, Kristian Ingemann Petersen, Ida Marie Moesby, Lisbeth Baastrup Burgaard
Klageemne:Konto - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Indsigelse om manglende beløb i forbindelse med køb og salg af fast ejendom og overførsel af engagement i 2011 og indsigelse mod oprettelse af to realkreditlån i henholdsvis 2011 og 2012
Indklagede:Jyske Bank og Møns Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Indsigelse om manglende beløb i forbindelse med køb og salg af fast ejendom og overførsel af engagement i 2011 og indsigelse mod oprettelse af to realkreditlån i henholdsvis 2011 og 2012.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Jyske Bank. I januar 2009 solgte klageren et sommerhus.

Ifølge en tingbogsattest udskrevet den 1. december 2010 ejede klageren et rækkehus, der var behæftet med et skadesløsbrev på 200.000 kr., et realkreditpantebrev på 975.000 kr. og et ejerpantebrev på 1 mio. kr. med Jyske Bank som underpanthaver.

Den 19. december 2010 underskrev klageren en salgsprovenuberegning udarbejdet af en ejendomsmægler samme dag. Ved salg af huset til en kontantpris på 3.150.000 kr. viste beregningen et provenu på 1.924.193 kr. efter indfrielse af realkreditlånet med 977.124 og indfrielse af skadesløsbrevet med 130.000 kr. samt betaling af omkostninger. Endvidere fremgik blandt andet:

”…

I provenuet indgår ikke:
29.06.2007: Ejerpantebrev Jyske Bank, kr. 1.000.000,00.”

…”  

Klageren solgte rækkehuset for kontantprisen på 3.150.000 kr., jf. salgsprovenuberegningen. Den 29. april 2011 deponerede køber 3.045.000 kr., svarende til ”2. del af den kontante købesum” hos Jyske Bank. På deponeringskontoen blev der den 4.-5. maj 2011 hævet 221.795,45 til indfrielse af en prioritetskredit i Jyske Bank, 144.361,89 kr. til indfrielse af skadesløsbrev og 981.945,29 kr. til indfrielse af realkreditlån, i alt 1.348.102,18 kr.

Klageren henvendte sig til Møns Bank, hvor der den 1. juni 2011 blev oprettet en Flexkonto (nr. -458) med klageren som kontohaver.

Under sagen er der fremlagt et ikke underskrevet eksemplar af en anmodning dateret den 1. juni 2011 til Jyske Bank om at overføre klagerens konti til Møns Bank, herunder forlods ”kr. 1.600.000,- straks ved modtagelsen af denne overførselsanmodning. Til kontonr. [-458]. På forhånd tak”.

Med overtagelse den 15. juni 2011 købte klageren et hus for en kontantpris på 1,6 mio. kr.

Den 15. juni 2011 blev der indsat 1.750.000 kr. på Flexkonto -458 i Møns Bank ved en overførsel fra Jyske Bank. Overførslen skete på grundlag af en trækseddel af 10. juni 2011, der fremstår som underskrevet af klageren. Den 16. juni 2011 blev der hævet i alt 1,6 mio. kr. på Flexkonto -458 til betaling af købesummen for huset.

I juni 2011 blev der optaget et realkreditlån på 610.000 kr. i klagerens hus. Pantebrevet og andre dokumenter vedrørende låneoptagelsen blev underskrevet af klageren den 10. juni 2011. Provenuet af realkreditlånet blev indsat på en sikringskonto (nr. -073) i Møns Bank med klageren som kontohaver. På kontoen blev der den 24. juni 2011 hævet 550.000 kr. med posteringsteksten ”Overført i ht aftale med [klageren]”.

Den 7. juli 2011 underskrev klageren og to af hans venner et gældsbrev, hvorefter klageren ydede vennerne et 20-årigt lån på 550.000 kr. med en rente på 3% om året og en månedlig ydelse på 3.050,30 kr. Til sikkerhed for lånet fik klageren underpant i et ejerpantebrev på 550.000 kr. i et nabohus til klagerens hus, som vennerne havde købt. Af låneaftalen fremgik i øvrigt blandt andet:

”…

Långiver har tilvejebragt det udlånte beløb ved belåning af sin faste ejendom, [huset]. Det ydede lån er indsat på spærret konto i Møns Bank og kan af låntagerne alene anvendes til finansieringen af købet af ejendommen, beliggende [nabohus til klagerens hus]. …

…”

Den 22. august 2018 blev der overført yderligere 94.452,14 kr. og 50.900,45 kr. fra Jyske Bank til klagerens Flexkonto (nr. -458) i Møns Bank.

I april 2012 blev der optaget et yderligere realkredit på 265.000 kr. i klagerens hus. Pantebrevet og andre dokumenter vedrørende låneoptagelsen blev underskrevet af klageren den 23. april 2012.

I 2017 klagede klageren til Tinglysningsretten over, at Møns Bank den 23. september 2011 havde tinglyst et realkreditpantebrev på 610.000 kr. i hans hus. Den 27. juni 2017 meddelte Tinglysningsretten, at banken havde dokumenteret, at den havde den fornødne fuldmagt.

Parternes påstande

Den 10. maj 2019 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Møns Bank og/eller Jyske Bank skal betale 1.348.102 kr. med tillæg af renter, tilbageføre lånene på henholdsvis 610.000 kr. og 265.000 kr. samt betale erstatning for svie og smerte.

Jyske Bank og Møns Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at gælden i rækkehuset blev indfriet, da han i januar 2009 solgte sommerhuset. Det bestrides derfor, at der skulle anvendes 1.348.102 kr. til indfrielse af gæld i rækkehuset, da det blev solgt i maj 2011.

Den 1. juni 2011 fik Møns Bank uden hans accept eller underskrift overført den deponerede købesum for rækkehuset på 3.045.000 kr. fra Jyske Bank.

Det var ikke meningen og blev heller ikke aftalt, at alle hans konti i Jyske Bank skulle overføres til Møns Bank. Han har ikke underskrevet overførselsanmodningen og fik intet at vide om den. Møns Bank manipulerede ham til at underskrive træksedlen uden at visse ham overførselsanmodningen eller orientere ham om sammenhængen.

De to venners køb af nabohuset skulle finansieres med boliglån via Møns Bank, mens han skulle yde et pantebrevslån og kautionere.

Han skulle alene have en Nemkonto i Møns Bank. Hans advokat fik fuldmagt til at trække på hans indestående i Jyske Bank til betaling af huskøbet. I flere år troede han, at restprovenuet fra salget af rækkehuset minus udlånet til de to venner – svarende til cirka 850.000 kr. – fortsat indestod i Jyske Bank.

Lånet på 610.000 kr. blev optaget uden hans fuldmagt, accept eller viden. Formålet var tilsyneladende at dække over, at de 1.348.102 kr. var forsvundet. Banken ændrede også teksten i låneaftalen, så der kom til at stå, at de 550.000 kr. var tilvejebragt ved belåning af hans hus. Låneoptagelsen var undergravende for hans økonomi.

Efter salget af rækkehuset og købet af det nye hus havde han rigelig egenkapital til at yde sine venner et lån i forbindelse med deres køb af nabohuset. Der var ingen grund til at optage lånet på 610.000 kr.

I 2012 overtalte Møns Bank ham til at optage lånet på 265.000 kr.

Da han skulle kautionere for sine venner, blev han inviteret til et møde i Møns Bank den 10. juni 2010. Rådgiveren sagde: ”Hvis du virkelig vil hjælpe dine venner, skal du blot skrive under her!” Han skrev under på det fremlagte, som han troede var kautionspapirer, men som har vist sige at være lånedokumenter m.v.

I 2008-2015 led han af posttraumatisk stresssyndrom og havde derfor svært ved at huske og at overskue sin økonomi. Han gemte imidlertid alle oplysninger og tog noter. Hvis han havde optaget lånet på 610.000 kr. ville han have noteret det i sin dagbog.

I 2015 opdagede han via betalingsservice, at han var blevet manipuleret til at optage et lån på 610.000 kr. uden at vide det.

Jyske Bank har anført, at banken på baggrund af overførselsanmodningen og træksedlen fra Møns Bank var berettiget til at overføre klagerens engagement.

Rækkehuset var ikke gældfrit, hvilket understøttes af tingbogsattesten udskrevet den 1. december 2010 og salgsprovenuberegningen af 19. december 2010.

Banken har ikke begået fejl i forbindelse med indfrielserne. Banken har alene indfriet de tinglyste – og af klageren bekendte – hæftelser, hvilket var en forudsætning for, at ejendomshandlen kunne blive endelig.

Klagerens krav mod banken er forældet, jf. forældelseslovens § 3.

Klageren har desuden udvist retsfortabende passivitet ved ikke siden 2011 at have påtalt, at banken skulle have overført hans engagement til Møns Bank uden hans samtykke.

Møns Bank har anført, klagerens engagement er blevet håndteret korrekt og efter aftale med klageren og hans rådgiver.

Overførslen af de 1.750.000 kr. fra Jyske Bank skete i som led i klagerens bankskifte og i fuld forståelse med klageren. Ud over de efterfølgende overførsler på henholdsvis 94.452,14 kr. og 50.900,45 kr. blev der ikke modtaget yderligere af klagerens midler i banken.

Klageren optog realkreditlånet på 610.000 kr. med henblik på at udlåne 550.000 kr. til sine venner til deres køb af nabohuset.

Låneaftalen mellem klageren og hans venner blev udarbejdet af klagerens advokat og var helt uafhængig af banken.

Klageren optog realkreditlånet på 265.000 kr. med henblik på at udføre forbedringer på sit hus.

Både klagerens realkreditlån og hans udlån til de to venner er blevet serviceret gennem årene uden problemer eller spørgsmål. Alle terminsbetalinger er fremgået af kontoudskrifter, der er sendt til klageren.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren var kunde i Jyske Bank. I 2011, hvor klageren solgte sit daværende rækkehus og købte et andet hus, blev engagementet overført til Møns Bank. Ankenævnet finder, at der ikke er grundlag for fastslå, at der er begået fejl eller forsømmelser i forbindelse med klagerens engagement i 2011 og 2012.

Begge banker har fremlagt kontoudskrifter m.v. til belysning af, hvordan der er blevet forholdt med engagementet. Under hensyn til den forløbne tid er der ikke grundlag for at pålægge bankerne at fremlægge yderligere dokumentation.

Ankenævnet finder ikke, at klageren har godtgjort fejl eller mangler ved det fremlagte, der kan føre til, at bankerne skal godtgøre klageren noget beløb. Ankenævnet finder endvidere, at et eventuelt erstatningskrav nu må være forældet. Ankenævnet påtager sig ikke at foretage en revisionsmæssig gennemgang af engagementet.

Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at give klageren medhold i klagen, hverken helt eller delvist.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.