Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med salg af fælles ejendom på tvangsauktion i forbindelse med ægtefælleskifte. Spørgsmål om hæftelse for restgæld på fælles prioritetslån, der blev dækket delvis på auktionen.

Sagsnummer:213/2018
Dato:25-01-2019
Ankenævn:Vibeke Rønne, Andreas Moll Årsnes, Karin Duerlund, Troels Hauer Holmberg, Anna Marie Schou Ringive
Klageemne:Udlån - bodeling, samlivsophævelse
T - Tvangsauktion
Ledetekst:Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med salg af fælles ejendom på tvangsauktion i forbindelse med ægtefælleskifte. Spørgsmål om hæftelse for restgæld på fælles prioritetslån, der blev dækket delvis på auktionen.
Indklagede:Nordea Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med salg af fælles ejendom på tvangsauktion i forbindelse med ægtefælleskifte. Spørgsmål om hæftelse for restgæld på fælles prioritetslån, der blev dækket delvis på auktionen. 

Sagens omstændigheder

I august 2006 købte klageren sammen med sin daværende ægtefælle, M, en fast ejendom. I forbindelse med købet overtog de et ejerpantebrev på 130.000 kr. fra sælgerne. Ved en påtegning tinglyst den 28. september 2006 forhøjede klageren og M ejerpantebrevet til 1.000.000 kr.

Omkring årsskiftet 2007/2008 flyttede klageren og M deres engagement til Nordea Danmark og optog blandt andet et såkaldt Nordea Prioritet lån -609 på 1.000.000 kr. i banken. I den forbindelse blev ejerpantebrevet ved en påtegning tinglyst den 9. januar 2008 omdannet til et direkte pantebrev, et såkaldt Nordea Prioritet pantebrev, med Nordea Danmark som kreditor og klageren og M som pantsættere og debitorer.

Klageren og M blev skilt ved bevilling af 4. juli 2014, og de satte ejendommen til salg.

Klageren har fremlagt et brev af 28. september 2015 fra banken til M, hvoraf blandt andet fremgik:

Vedr. Skilsmisse og ejendommen [adresse]

Hvis ejendommen ikke sælges/kan sælges, vil vi se positivt på at du kan overtage ejendommens bestående gæld kr. 4.005.000,- pga. situationen. Jeg skal pointerer, at det kun er qua Jeres situation at vi vil kigge positivt på denne løsning, idet 1 prioriteten må være at få solgt ejendommen.

…”

Ejendommen var til salg gennem længere tid, men det lykkedes ikke klageren og M at sælge ejendommen i fri handel.

Der blev af skifteretten udpeget en advokat, B, som bobehandler i forbindelse med klagerens og M’s ægtefælleskifte.

Ved et brev af 8. april 2016 meddelte B banken, at hun som bobehandler havde indgivet begæring om auktion over klagerens og M’s fælles ejendom. Til brug for udarbejdelse af salgsopstilling bad hun banken anmelde sit krav opgjort pr. auktionsdagen. Hun vedhæftede til orientering en udskrift af retsbogen af 29. marts 2016 vedrørende et forberedende møde i fogedretten, hvoraf fremgik, at klageren var til stede på mødet. Af udskriften fremgik i øvrigt blandt andet:

”…

For 1. prioritet, pantebrev til Nordea Kredit. Fordringen blev opgjort til 3.027.000 kr.

For 2. prioritet, pantebrev til Nordea Bank. Fordringen blev opgjort til 1.000.000 kr.

Rekvirenten oplyste, at der ønskedes afholdt frivillig auktion med sædvanlige tvangsauktionsvilkår, idet der var tale om en auktion efter anmodning fra en bobehandler. Ejendommen har været sat til salg til 5,2 mio, og parterne havde overvejet at sætte prisen ned til 4,8 mio kr., men kunne ikke blive enige herom.

Fogedretten opfordrede parterne til at overveje et salg i fri handel, idet der normalt blev opnået en bedre pris herved.

Sagen blev udsat til auktion tirsdag den 17. maj 2016 kl. 09.00.

…”

Der blev på auktionen den 17. maj 2016 begæret anden auktion, der skulle afholdes den 21. juni 2016.

Af en af klageren fremlagt Boskrivelse nr. 9 af 30. maj 2016 udarbejdet af B fremgik, at M efter afholdelse af første auktionen havde fremsat tilbud om at købe ejendommen til 3,5 mio. kr., og at dette tilbud ikke – som i tidligere forslag – indeholdt krav om, at klageren skulle opgive sit krav på ægtefællebidrag fra M. Købesummen skulle berigtiges ved, at M overtog realkreditlånet i Nordea Kredit og delvist overtog prioritetslånet i banken. Den del af prioritetslånet, som ikke blev dækket af købesummen, skulle deles mellem klageren og M med halvdelen til hver.

Af en af klageren fremlagt Boskrivelse nr. 10 af 31. maj 2016 udarbejdet af B fremgik, at klageren i en mail af 31. maj 2016 til bobehandleren, der var fremlagt som et bilag til boskrivelsen, havde meddelt, at hun ikke kunne acceptere en overdragelse af ejendommen til M på de anførte vilkår, fordi hun ikke havde midler til at afdrage på en gæld. Endvidere fremgik følgende af boskrivelsen udarbejdet af B:

”…

Til det i mail fra [klageren] anførte skal kort bemærkes følgende:

  • Der er betydelig risiko for, at underskud af salg af ejendom på auktion overstiger underskud ved salg på de anførte vilkår til [M]. Der vil være solidarisk hæftelse for den del af gælden, som ikke dækkes af bud på auktionen.
  • Der er risiko for, at bank ikke vil medvirke til opdeling af gæld - hvis dette ikke sker som vilkår for overdragelse.
    …”

Ved en mail af 9. juni 2016 til klageren anførte banken:

”I forlængelse af min telefonkontakt til dig bad du om at jeg mailede dig indholdet af vor samtale.

I forlængelse af min henvendelse til Bobestyrer [B], hvor jeg på forespørgsel blev orienteret om at du havde afvist bud fra [M) på 3,5 Mio inden 2. auktionen. Jeg kontaktede jeg dig for at sikre mig at du kender den økonomiske risiko ved at I ikke kan finde et forlig – nemlig at der på auktionen kan fremkomme lavere bud, hvilket bevirker en større restgæld til dig og [M] efterfølgende.

Du meddelte mig at det var du var vidende om, og at din rådgier havde anbefalet dig at afvise buddet, lade auktionen gennemføre og efterfølgende søge gældssanering.”

I en efterfølgende mail af 10. juni 2016 til banken og B anførte klageren blandt andet:

”…

Jeg må på det kraftigste afvise din udlægning af vores samtale i går.

Jeg har på intet tidspunkt givet udtryk for, at mine rådgivere skulle have anbefalet mig at gennemføre tvangsauktionen og efterfølgende søge gældssanering.

Den udlægning må stå helt for din egen regning.

Mine rådgivere har under hele forløbet støttet mig i mit ønske om, at huset bliver solgt i fri handel, alternativt at [M] overtager huset til restgælden, som foreslået i min seneste mail til bobehandler.

De har på intet tidspunkt anbefalet den nuværende situation, som alene er opstået, fordi [M] har insisteret på en tvangsauktion i stedet for at søge ejendommen solgt i fri handel.

Min 1. prioritet har hele tiden været salg af [ejendommen] i fri handel, siden sagen gik i skifteretten, fordi det er min opfattelse, at den som minimum kan sælges på restgælden. Dette er blevet gentaget adskillige gange til bobehandler [B].

Til sammenligning har [M] anmodet om tvangsauktion siden 28.10.2015:

Jeg oplever, at den offentlige auktion bliver brugt som pressionsmiddel, i forhold til retssagen om ægtefællebidrag.”

Ejendommen blev ved anden auktionen den 21. juni 2016 solgt til M for en budsum på 3,5 mio. kr.

M fik den 6. september 2016 tinglyst auktionsskøde på ejendommen, og det fremgik af tingbogen, at Nordea Prioritet pantebrevet blev delvis dækket på tvangsauktionen med 446.380 kr.

Ved et brev af 23. juni 2016 til klageren anførte banken, at den fra skifteretten havde fået besked om, at ejendommen var solgt til et auktionsbud på 3,5 mio. kr., og at der herefter var 500.000 kr. af Nordea Prioritet pantebrevet, der ikke blev dækket af budsummen. Banken bad klageren om at kontakte banken med henblik på at indgå en aftale om afvikling af restgælden.

Da klageren ikke havde økonomisk mulighed for at indgå en afdragsordning, opsagde banken den 6. april 2017 hendes engagement, herunder lån -609. Restgælden på lån -609 inkl. renter udgjorde pr. opsigelsesdagen 265.863,65 kr.

Ved en mail af 12. april 2016 til klageren anførte banken:

”Jf. vores telefonsamtale dags dato sendes som lovet nedenstående oplysning.

I forbindelse med køb af ejendom, har meddebitor indbetalt 750.000 kr. til nedbringelse af Nordea Prioritet Kto. [-609]. Herefter er tidligere meddebitor [M] frigivet som debitor på Nordea Prioritet, hvorfor du nu hæfter som ene debitor for restbeløbet.

Du bedes kontakte os for en gældsløsning på dette.”

Banken har fremlagt kontoudskrifter for klagerens og M’s tidligere Nordea Prioritet lån -609, hvoraf blandt andet fremgik, at lånet den 19. september 2016 blev nedbragt med 500.000 kr. af M som auktionskøber, og at M den 19. december 2016 nedbragte lånet med 254.934, 43 kr.

Den 26. april 2017 underskrev klageren et frivilligt forlig vedrørende gælden på lån -609, hvori hun anerkendte at skylde banken en restgæld på 263.011,87 kr. samt renter på 6.147,37 kr., i alt 269.159,24 kr. Det var anført, at restgælden blev forrentet med en rente på for tiden 8,05 % om året.

Klageren har endvidere fremlagt udskrift af en dom afsagt den 30. juni 2016 af Østre Landsret vedrørende bidragspligt, hvoraf blandt andet fremgår, at M som part i sagen i retten forklarede: ”at deres hus var solgt på 2. auktion, hvor han efter råd fra banken selv har købt ejendommen for 3.500.000 kr. [Klageren] og han har som følge heraf realiseret en gæld på 250.000 kr. hver.”

Af en tingbogsattest af 30. juli 2018 for den af M overtagne ejendom fremgår, at det tidligere Nordea Prioritet pantebrev efter afholdelsen af tvangsauktionen, hvor det blev delvis dækket med 466.380 kr., fortsat er tinglyst på ejendommen med den ændring, at det er blevet nedskrevet til 250.000 kr.

Parternes påstande

Den 21. juni 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal frafalde gælden vedrørende det tidligere lån -609 i henhold til frivilligt forlig af 26. april. 2017.

Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken og M har spekuleret i og handlet efter at opnå en tvangsauktion. M har oplyst, at banken opfordrede ham til/samarbejdede med ham i forhold til at sætte deres fælles ejendom på tvangsauktion, selv om banken havde bevilget ham at udtage ejendommen til den belånte værdi som enedebitor på lånene.  

Hun oplevede en forskelsbehandling fra banken på lån -609 i forbindelse med hendes skilsmisse fra M, idet banken ikke behandlede M og hende ligeligt som debitorer og kunder.

Den rådgiver i banken, der tog sig af sagen, var inhabil i forhold til rådgivning af både M og hende. Han tilgodeså alene M’s interesser, men fungerede samtidig som rådgiver for hende. Hun oplevede passivitet i forhold til bankens interesse i hendes sag og hendes økonomi. Hun kontaktede banken adskillige gange for at få rådgivning, men fik kun kortfattede returskrivelser. Hun fik intet møde, ingen skriftlige informationer om tvangsauktion og modtog ingen rådgivning om sin økonomiske situation.

Hun har ikke oplyst banken om, at hun havde vundet en sag over M om ægtefællebidrag. Denne oplysning ses ikke at kunne stamme fra andre end M, som i øvrigt har unddraget sig og stadig unddrager sig at betale bidragene til hende. 

Banken henvendte sig ikke til hende som kunde i banken i forhold til, hvorledes sagen bedst kunne håndteres. Det resulterede i et tab på en unødvendig tvangsauktion, hvor banken antageligvis straks efter belånte ejendommen til dækning af M’s andel af gæld fra tvangsauktionen, hvorefter banken lavede en aftale med M om, at han ikke skyldte for den anden halvdel, selv om der var solidarisk hæftelse.

Banken bad hende underskrive et frivilligt forlig på den anden halvdel af restgælden på tvangsauktionen uden at henvise hende til at søge rådgivning først. Bankens opdeling af gælden mellem hende og M resulterede i, at den anden halvdel af restgælden fra tvangsauktionen, som også kunne være dækket ind som pant i ejendommen med et højere lån til M, nu er et mellemværende mellem hende og banken. Dette har forringet hendes økonomiske muligheder for at komme videre i livet. Forløbet kunne have været anderledes og have resulteret i, at hun ikke skyldte banken, men i stedet kun M et beløb.   

Banken har ikke iagttaget sin tabsbegrænsningspligt. Banken støttede op om at anvende tvangsauktionsinstituttet uden, at der var pengenød. M bor stadig i ejendommen, betaler sine terminer, og sidder billigere i det efter tvangsauktionen, idet hans samlede boliglån nu ligger på ca. 3.750.000 kr. i stedet for ca. 4.100.000 kr. Dette misbrug af en tvangsauktion ses alene at have haft til formål at ”tørre gæld af” på hende og omgå regler om bodeling, da M reelt udtog ejendommen.

Dette understøttes af, at M i hele forløbet gerne ville udtage ejendommen, dog kun hvis hun opgav sin ret til ægtefællebidrag. Hun formoder, at banken kendte til denne plan, idet banken selv var inde på, hvordan hun skulle anvende sit ægtefællebidrag til at betale gæld, uden at hun havde oplyst banken om, at hun havde fået tilkendt et ægtefællebidrag.

Banken har i hele forløbet støttet M i hans planer uden at underrette hende herom, og har ikke rådgivet hende om, at det ville forringe hendes situation som kunde i banken. Hun er herved blevet påført et betydeligt tab.

Nordea Danmark har anført, at Nordea Prioritet pantebrevet kun blev delvist dækket på tvangsauktionen, og der derfor ikke længere er pant for restgælden i den solgte ejendom.

Klageren hæftede ifølge pantebrevet solidarisk med M for prioritetslånet, herunder for restgælden, der ikke blev dækket på auktionen. Den solidariske hæftelse indebærer, at banken kan afkræve enhver af debitorerne betaling af restgælden, men banken blander sig ikke i debitorernes indbyrdes regresforhold, jf. princippet i gældsbrevslovens § 2.

Klageren erkendte skyldforholdet ved sin underskrift den 26. april 2017 af det frivillige forlig vedrørende en del af restgælden på prioritetslånet, og hun hæfter for denne gæld.

Banken har ikke handlet ansvarspådragende i forbindelse med bodelingen eller salget af ejendommen. Banken har ikke blandet sig i bodelingen, ligesom banken heller ikke har indgivet begæring om tvangsauktion.

Det var bobehandleren, der begærede ejendommen solgt på auktion, da klageren og M ikke kunne blive enige om et salg i fri handel. Banken ville ved et frivilligt salg antageligt have opnået bedre dækning for prioritetslånet. Klageren var inden auktionen af bobehandleren blevet oplyst om mulige konsekvenser af et auktionssalg.

Banken havde ikke en forpligtelse til at opsøge klageren og rådgive hende om, hvorvidt et salg af ejendommen skulle ske i fri handel eller på tvangsauktion. Dette falder uden for bankens rådgivningsforpligtelse. Hvis banken bliver anmodet om rådgivning herom, vil den normalt henvise kunden til at søge rådgivning hos en advokat. Det fremgår også af bankens mail af 9. juni 2016 til klageren, at banken telefonisk spurgte klageren om hun havde en rådgiver, og om hun var klar over risikoen ved en tvangsauktion.

Det er ikke ”ulovligt”, at en medejer af en fast ejendom køber ejendommen på tvangsauktion.

Banken er ikke berettiget til at videregive yderligere oplysninger om auktionskøberens pantebrev m.v. til banken, jf. tavshedspligten i lov om finansiel virksomhed § 117.

Ankenævnets bemærkninger

I starten af 2008 optog klageren sammen med sin daværende ægtefælle, M, et såkaldt Nordea Prioritet lån – 609 på 1 mio. kr. i banken sikret ved et pantebrev i deres fælles ejendom.

I 2014 blev klageren og M skilt.

Der blev af skifteretten udpeget en advokat, B, som bobehandler i forbindelse med klagerens og M’s ægtefælleskifte. B indgav begæring om auktion på tvangsauktionsvilkår over klagerens og M’s ejendom, idet de ikke kunne blive enige om at sælge ejendommen i fri handel.

Ejendommen blev ved anden auktion den 21. juni 2016 solgt til M for en budsum på 3,5 mio. kr., hvilket medførte, at Nordea Prioritet pantebrevet blev delvis dækket med 446.380 kr.

Efter at have indbetalt 500.000 kr. på lån -609 som auktionskøber, indbetalte M i december 2016 halvdelen af restgælden på lån -609. Banken frigav herefter M som debitor på lånet i banken og rejste over for klageren krav om betaling af restgælden. Den 26. april 2017 underskrev klageren et frivilligt forlig, hvori hun anerkendte at skylde banken restgælden på lånet inkl. renter opgjort til i alt 269.159,24 kr.

Det var B som bobehandler, der begærede tvangsauktion over klagerens og M’s ejendom. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken udviste fejl eller forsømmelser over for klageren i forbindelse bodelingen, der blev forestået af B, eller i forbindelse med forløbet op til tvangsauktionen. Dette gælder uanset om M ved et eventuelt køb af ejendommen kunne være blevet godkendt til at overtage den i ejendommen bestående gæld på Nordea Kredit lånet og Nordea Prioritet lånet som enedebitor, hvorved klageren kunne have undgået at hæfte for en restgæld.

Klageren og M hæftede solidarisk for den del af prioritetslånet, der ikke blev dækket på tvangsauktionen. Efter at M i december 2016 havde indfriet halvdelen af den restgæld på lånet, der ikke fik dækning på tvangsauktionen, var banken som følge af den solidariske hæftelse berettiget til at vælge at rejse krav om betaling af resten af gælden på lånet hos klageren.

Såfremt klageren mener, at hun i det indbyrdes hæftelsesforhold mellem hende og M kommer til at betale et for stort beløb til banken, må hun, efter at hun har betalt det skyldige beløb til banken, henvises til at rejse et eventuelt tilbagebetalingskrav over for M.  

Klageren får herefter ikke medhold i klagen  

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.