Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med finansie-ring af køb og ombygning af fast ejendom med henblik på videresalg.

Sagsnummer:313/2018
Dato:04-04-2019
Ankenævn:Vibeke Rønne, Anita Nedergaard, Karin Duerlund, Troels Hauer Holmberg og Anna Marie Schou Ringive
Klageemne:B - Byggelån
Ledetekst:Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med finansie-ring af køb og ombygning af fast ejendom med henblik på videresalg.
Indklagede:Middelfart Sparekasse
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med finansiering af klagerens køb og ombygning af en fast ejendom med henblik på videresalg.

Sagens omstændigheder

Klageren, der var murer og drev en enkeltmandsvirksomhed, var både privatkunde og erhvervskunde i Middelfart Sparekasse.

I april 2016 købte klageren en ejendom for 1.075.000 kr. og optog en byggekredit -486 på 2 mio. kr. i Middelfart Sparekasse til brug for finansiering af køb og ombygning af ejendommen med henblik på videresalg. Til sikkerhed for kreditten fik sparekassen tinglyst et salgs- og pantsætningsforbud på ejendommen. Kreditrammen skulle nedskrives med 2 mio. kr. på en gang den 1. oktober 2016.

Det fremgik af kreditkontrakten, at renten var en knækrente, idet kreditten blev forrentet med en variabel rente på for tiden 3,5 % om året for træk op til 981.000 kr. og med en variabel rente på for tiden 6 % om året for træk over 981.000 kr.

Af sparekassens almindelige forretningsbetingelser – privatkunder, der var en del af byggekreditten, fremgik blandt andet:

10. Sprog og kommunikation

Elektronisk kommunikation

Kunder modtager som udgangspunkt alle udskrifter, meddelelser, aftaler og vilkår m.v. fra Middelfart Sparekasse elektronisk i Netbanken eller e-boks, uanset om der i aftaler og vilkår m.v. anvendes udtryk som skriftlig, brev m.v.

Kunder kan indgå aftale med Middelfart Sparekasse om, at meddelelser og aftaler m.v. tilsendes på papir, men det kan være forbundet med gebyr.

…”

Af et rådgivningsskema fra april 2016 underskrevet af klageren fremgik blandt andet:

”…

Jeg køber ejendommen og sætter den i stand i løbet af efteråret 2016. Jeg forventer at kunne indfri byggekreditten omkring 1. oktober 2016, hvor der ydes en byggekredit i den korte finansieringsperiode.

…”

Sparekassen har oplyst, at klageren fik sendt månedlige kontoudskrifter for byggekreditten elektronisk til sin netbank. Klageren havde i øvrigt hverken adgang til at disponere over byggekreditten eller forespørgselsadgang til kreditten via netbanken.

Efter ombygningen viste det sig, at det ikke var muligt at sælge ejendommen til den udbudte pris og byggekredit -486 blev som følge heraf forlænget på uændrede vilkår til den 1. oktober 2017.

På et møde i banken den 24. november 2017 oplyste klageren, at han havde fået mulighed for at ”bytte” den ombyggede ejendom til et sommerhus med pool med en udlejningsindtægt på 300.000 kr. årligt, der var garanteret af et udlejningsbureau, og forespurgte, om banken ville medvirke til finansiering heraf.

Af en mail af 6. december 2017 fra klagerens revisor til sparekassen fremgik følgende:

”…

Vi har brug for en tilkendegivelse om banken og kreditforeningen er med på at vi arbejder videre på følgende:

Salg [den ombyggede ejendom] ca. 1,8 mill.

Salg [sommerhus ejet af klageren] ca. 2,7 mill.

Køb [nyt sommerhus med pool] ca. 3,5 mill.

Vi har brug for at der er en positiv tilkendegivelse inden realitetsforhandlingerne startes endelig op.

Pft.

Derudover vil vi gerne have et kontoudtog for byggekontoen fra 1/1 2016 til dags dato.”

Af et svar i en mail senere samme dag fra sparekassen til klagerens revisor fremgik blandt andet:

”…

Vedhæftet kontoudskrift på byggekreditten. Som du kan se har vi godtgjort kr. 380 i tilskrevne gebyrer. Det er fordi der er opkrævet 20 kr. i gebyr hver måned for udskrift. Og dette er jo kommet som digital post så det skal der ikke betales for.

Med hensyn til hushandler:

-       det er rigtig godt at [den ombyggede ejendom] nu bliver solgt. Og det ser ud til at ”skindet holdes på næsen”

Med hensyn til sommerhus kan vi desværre ikke være med. Totalkredit vil ikke belåne poolhuse uden 100 % kaution fra pengeinstitut. Og det ønsker vi ikke. Hvis sommerhuset har mere end 14 sovepladser så vil Totalkredit slet ikke belåne det.

Men rigtig positivt at [den ombyggede ejendom] nu sælges i ren handel.

Om I vil sælge jeres nuværende sommerhus er da en overvejelse værd. …”

Klageren solgte herefter den ombyggede ejendom for 1,8 mio. kr. og efter salgsprovenuet på ca. 1.728.000 kr. indgik på byggekreditten den 1. maj 2018, var saldoen negativ med ca. 223.000 kr.

Klageren rejste efterfølgende krav om en rentegodtgørelse på byggekreditten, idet han anførte, at han oprindeligt ville have haft et realkreditlån i stedet for byggekreditten. Sparekassen ydede klageren en godtgørelse på 38.272,69 kr. svarende til forskellen mellem hjemtagelse af et forhåndslån i Totalkredit i den ombyggede ejendom og den valgte finansiering med en byggekredit.

Klageren har oplyst, at hans tab på salget af den ombyggede ejendom herefter endte med at blive 196.926 kr. Han har efterfølgende indfriet kreditten og skiftet pengeinstitut.

Parternes påstande

Den 26. september 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Middelfart Sparekasse skal betale hans tab på 196.926 kr. enten helt eller delvis.

Middelfart Sparekasse har principalt nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært om afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at sparekassen har handlet ansvarspådragende, og at han ikke har modtaget tilstrækkelig kompensation for sparekassens fejlagtige rådgivning.

Den ombyggede ejendom blev udbudt til salg for 1.895.000 kr., og efter rådgivning fra sparekassen satte han den ned med 50.000 kr.

Den 6. december 2017 sendte hans rådgiver i sparekassen ham en mail om, at hvis ejendommen blev solgt til 1,8 mio. kr., så ville han holde skindet på næsen. Det opfattede han på den måde, at regnskabet herefter ville gå i nul. Han endte med en regning på 196.926 kr.

Han betalte en rente på 6 % om året for byggekreditten, hvilket blev til i omegnen af 170.000 kr. i renter i hele perioden. Efter ejendommen var ombygget, var det hans ønske, at den skulle prioriteres, hvilket sparekassen slog hen og oplyste, at det ikke kunne betale sig, når den skulle sælges.

Han havde på baggrund af sine drøftelser med sparekassen og på baggrund af rådgiverens mail om, at han ville holde skindet på næsen, en klar forventning om, at sparekassen ville eftergive en stor del af den rentebyrde, som den havde påført ham.

I forbindelse med klagen modtog han en uforbeholden undskyldning fra sparekassen og efterfølgende tre forskellige beregningsresultater på den kompensation, som sparekassen mente, at den kunne give.

Dette viser, at sagen har været kørt ud på et skråplan fra sparekassens side. Sparekassens rolle og kommunikation i sagen afspejlede klart, at den også var klar til at tage et tab. På trods af dette valgte sparekassen at undlade at forholde sig til rådgiverens udtalelse i mailen af 6. december 2017. Det er uacceptabelt, at sparekassen løber fra sit ord.

Vedrørende ”byttet” af den ombyggede ejendom til sommerhuset med pool gik der 12 dage, inden han fik et svar fra sparekassen. I de 12 dage satsede han på denne ”byttehandel”, og han kunne have haft 12 dage yderligere til at få søsat en anden handlingsplan. Dermed blev han påført et ikke ubetydeligt driftstab.

Efterfølgende lykkedes det ham at få lavet en ”byttehandel”, således at den private gæld blev minimeret, og der kom erhvervsmæssige udlejningsejendomme til.

Middelfart Sparekasse har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at sparekassen ikke har handlet ansvarspådragende.

Såfremt klagerens projekt var forløbet som planlagt, ville en byggekredit være forbundet med færre omkostninger sammenholdt med et realkreditlån. Det viste sig imidlertid, at investeringen ikke var så lukrativ som først antaget af klageren, og et hurtigt salg umiddelbart efter ombygningen udeblev.

Klageren fik sendt månedlige kontoudskrifter for byggekreditten til sin netbank. Da klageren måtte sælge ejendommen for 1,8 mio. kr., måtte det have stået klart for ham, at han ville lide et tab, idet saldoen på byggekreditten var højere end salgsprisen, jf. de fremlagte kontoudskrifter.

Det bestrides, at sparekassen på noget tidspunkt skulle have tilkendegivet over for klageren, at den ville dække hans tab.

Klagerens samlede renteudgifter på byggekreditten i hele perioden udgjorde 117.570,83 kr. før skattefradrag og ikke ca. 170.000 kr. som anført af klageren.

Sparekassen valgte at give klagen en rentegodtgørelse svarende til forskellen mellem hjemtagelse af et forhåndslån i Totalkredit i den ombyggede ejendom og den valgte finansiering med en byggekredit.

Det yderligere tab, som klageren har lidt som følge af, at investeringen ikke gav ham det forventede provenu, herunder at ejendommen ikke blev solgt så hurtigt som han forventede, er ikke et tab, der kan tilskrives sparekassens rådgivning.

Sparekassen er således ikke forpligtet til at give klageren en yderligere kompensation.

Vedrørende ”byttehandlen” har klageren hverken dokumenteret eller opgjort et driftstab. Det er ikke godtgjort, at sparekassens afvisning af at medvirke til finansiering af ”byttehandlen” inden for 12 dage har medført et økonomisk tab for klageren.

Til støtte for afvisningspåstanden har sparekassen anført, at en afgørelse af sagen forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted ved domstolene. Klagen bør derfor afvises, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.  

Ankenævnets bemærkninger

Klageren købte i april 2016 en ejendom og optog en byggekredit på 2 mio. kr. i Middelfart Sparekasse til brug for finansiering af køb og ombygning af ejendommen med henblik på videresalg. Det fremgik af et rådgivningsskema fra april 2016 underskrevet af klageren, at han forventede at kunne indfri byggekreditten omkring den 1. oktober 2016, og at der blev ydet en byggekredit i den korte finansieringsperiode.

Efter at klageren havde ombygget ejendommen, viste det sig, at det ikke var muligt at sælge ejendommen til den udbudte pris, og byggekreditten blev som følge heraf forlænget til den 1. oktober 2017.

Ankenævnet lægger i overensstemmelse med sparekassens oplysninger til grund, at klageren fik sendt månedlige kontoudskrifter for byggekreditten elektronisk til sin netbank. Endvidere bad klagerens revisor i en mail af 6. december 2017 sparekassen om at sende kontoudtog for byggekontoen fra 1. januar 2016, og sparekassen sendte kontoudtogene til revisoren ved en mail senere samme dag.

Ankenævnet finder ikke, at sparekassen i mailen af 6. december 2017 til klagerens revisor indestod klageren for, at han ikke ville få et tab ved salg af ejendommen for 1,8 mio. kr. eller for, at sparekassen ville dække klagerens tab ved salget af ejendommen. Ankenævnet finder, at klageren, der i øvrigt var repræsenteret af en revisor ved henvendelsen til sparekassen den 6. december 2017, på baggrund af de fremsendte kontoudtog, vidste eller burde vide, at salget ville være forbundet med et tab.

Sparekassen havde, forinden sagen blev indbragt for Ankenævnet, valgt at give klageren en rentegodtgørelse svarende til forskellen mellem hjemtagelse af et forhåndslån i Totalkredit i den ombyggede ejendom og den valgte finansiering med en byggekredit. Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge sparekassen at betale et yderligere beløb til klageren.

Ankenævnet finder heller ikke, at sparekassen har udvist fejl eller forsømmelser i forbindelse med sparekassens afvisning af at finansiere ”byttet” af den ombyggede ejendom til et sommerhus med pool.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.