Indsigelse mod tilbagekaldelse af tilsagn om finansiering af køb af fast ejendom efter udløb af frist for økonomisk godkendelse af handlen begrundet i manglende oplysning om gæld til øvrige kreditorer og registrering i RKI.

Sagsnummer:409/2018
Dato:19-11-2019
Ankenævn:John Mosegaard, Jesper Claus Christensen, Karin Sønderbæk, Morten Bruun Pedersen, Finn Borgquist
Klageemne:Udlån - låneanmodning
Ledetekst:Indsigelse mod tilbagekaldelse af tilsagn om finansiering af køb af fast ejendom efter udløb af frist for økonomisk godkendelse af handlen begrundet i manglende oplysning om gæld til øvrige kreditorer og registrering i RKI.
Indklagede:Jyske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod Jyske Banks tilbagekaldelse af et tilsagn om finansiering af køb af fast ejendom efter udløb af frist for økonomisk godkendelse af handlen begrundet i klagerens manglende oplysning om gæld til øvrige kreditorer og registrering i RKI.  

Sagens omstændigheder

Klageren var den 14. juni 2018 til møde i Jyske Bank, idet hun og hendes kæreste, M, var interesseret i at købe et hus og ønskede, at banken skulle finansiere huskøbet. Klageren og M var ikke kunder i banken i forvejen. M var ikke med til mødet, da han var syg.

På mødet drøftede rådgiveren, R, i banken økonomiske oplysninger for klageren og M med klageren, Klageren oplyste, at M havde et privatlån hos deres nuværende bankforbindelse, og at hun ikke havde nogen lån. Det blev samtidig aftalt, at klageren og M skulle sende forskellige økonomiske oplysninger til banken, blandt andet deres seneste årsopgørelser.

Den 20. juni 2018 sendte klageren og M økonomiske oplysninger til banken. De sendte blandt andet fire screenshots fra TastSelv på SKATs hjemmeside, der viste nogle hovedtal fra deres årsopgørelser for 2017. Der var ikke tale om egentlige årsopgørelser, idet disse screenshots f.eks. ikke indeholdt oplysninger om gæld til andre kreditorer.

På baggrund af oplysningerne, som banken modtog fra parret, udarbejdede banken et budget til klageren og M og beregnede deres nuværende og fremtidige månedlige rådighedsbeløb. Det fremgik af budgettet, at ”Husstandens samlede gæld” var 7.000 kr. Der var tale om et lån i et andet pengeinstitut med en restgæld på 7.000 kr.  

Den 26. juni 2018 oplyste banken, at den gerne ville være med til at finansiere huskøbet. Det var dog en betingelse at M, der var nyuddannet og påbegyndte et nyt job i juli 2018, havde været ansat i sit nye arbejde frem til den 1. oktober 2018.

I løbet af sommeren 2018 henvendte klageren og M sig flere gange til banken for at få et endeligt ja til finansiering af huskøbet, men fik hver gang at vide, at de skulle opfylde betingelsen opstillet af banken den 26. juni 2018. Klageren oplyste en af gangene, at der var en budrunde om huset, og at de meget gerne ville byde, men banken fastholdt, at de tidligst ville kunne byde den 1. oktober som aftalt.

I R’s ferie kontaktede klageren på ny banken den 18. september 2018 og bad om et tilsagn om finansiering af huskøbet fra banken. R’s ferieafløser vurderede i samarbejde med en leder, at den 1. oktober 2018 var tæt på, og gav et ja til finansiering af køb af huset med overtagelse den 1. november 2018.

Ved en mail af 25. september 2018 til banken oplyste ejendomsmægleren, at der forelå en købsaftale underskrevet af køberne og sælger vedrørende ejendommen, som var tilgængelig elektronisk for banken. Af mailen fremgik endvidere blandt andet:

”… Købernes fortrydelsesret er trådt i kraft i kraft og udløber d. 02.10.2018

Vi beder jer venligst sørge for, at køberne overfører første del af den kontante udbetaling kr. 71.500,00 senest d. 02.10.2018 til vores bank. …

Vi gør venligst opmærksom på jeres frist for indsigelser d. 02.10.2018, i henhold til købsaftalens afsnit 11. Vi beder jer sende eventuelle bemærkninger til købsaftalen skriftligt.

Da køberne har valgt at erhverve ejendommen kontant, bedes køberne inden d. 08.10.2018 stille pengeinstitutgaranti for restkøbesummen kr. 853.500,00 i henhold til købsaftalens afsnit 13.1.3. …”

Af købsaftalen, der var underskrevet af henholdsvis klageren og M som købere samt af sælger den 24. september 2018, fremgik, at kontantprisen var 925.000 kr. Endvidere fremgik blandt andet:

”… 11. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår

Betinget af købers pengeinstituts økonomiske godkendelse af handlen

Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes pengeinstitut, jf. købsaftalens afsnit 12 godkender handlen for så vidt angår det økonomiske indhold. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest kl. 16, 6 hverdage efter købsaftalen er underskrevet af begge parter. Såfremt indsigelser ikke er fremkommet inden fristens udløb, er handlen bindende for køber, bortset fra evt. fortrydelsesret efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Der skal for god ordens skyld gøres opmærksom på, at fortrydelsesfristen efter loven løber sideløbende med indsigelsesfristen efter nærværende bestemmelse.”

Af standardvilkår for Dansk Ejendomsmæglerforenings købsaftale, der var en del af købsaftalen, fremgik følgende:

”… Debitorgodkendelse af køber

Køber oplyser, at køber denne bekendt ikke er registreret i noget register som dårlig betaler.

…”

Det blev aftalt, at banken skulle låne klageren og M 25.000 kr. til første del af den kontante udbetaling, og at parret skulle komme med en egenbetaling på 46.500 kr. Banken gjorde i den forbindelse parret opmærksom på, at den ikke ville se positivt på, at de optog lån til fremskaffelse af egenbetalingen.

Banken aftalte herefter at holde et møde med klageren og M den 4. oktober 2018, da det var første dag, hvor de begge kunne komme til møde i banken.

Den 2. oktober 2018 overførte banken første del af den kontante udbetaling på 71.500 kr. til ejendomsmæglerens bank i overensstemmelse med købsaftalen og rykkede klageren for egenbetalingen på 46.500 kr.

Klageren overførte egenbetalingen til banken den 3. oktober 2018.

Den 3. oktober 2018 fandt banken ud af, at klageren stod registreret i RKI tre gange. Banken kontaktede klageren telefonisk og drøftede registreringerne i RKI. Banken oplyste, at det var vigtige økonomiske oplysninger, der var ikke var blevet oplyst over for banken, og at banken herefter var nødsaget til at foretage en ny kreditvurdering. Banken bad samtidig om at modtage klagerens og M’s egentlige årsopgørelser for 2017 fra SKAT samme dag.

Banken modtog samme dag klagerens egentlige årsopgørelse fra SKAT for 2017. Heraf fremgik, at hun havde gæld til andre kreditorer på 91.502 kr.

Den 4. oktober 2018 skrev banken til ejendomsmægleren og klageren, at banken ikke kunne hjælpe med finansiering af ejendomshandlen, og at banken ikke ville stille garanti for restkøbesummen.

Efter at afslaget var sendt til ejendomsmægleren og klageren, modtog banken M’s egentlige årsopgørelse for 2017. Det fremgik heraf, at M ikke havde anden gæld til andre kreditorer end det tidligere oplyste banklån.

Efterfølgende tilbød banken klageren og M at foretage beregninger på erhvervelse af ejendommen alene i M’s navn.

Dette ønskede klageren og M imidlertid ikke.

Efter at klageren havde fået slettet registreringerne i RKI, tilbød banken at foretage nye beregninger på en finansiering af ejendommen i både klagerens og M’s navn.

Klageren anførte følgende i en mail af 22. oktober 2018 til banken:

”…I kan tage kontakten til sælger eller ejendomsmægler og så må i finde en løsning.

Og nej tak er ikke interesseret i at have jer som bank da jeg føler at i har sat mig i en situation vi ikke kan komme ud af igen på baggrund af vi havde en aftale med jer. At bankrådgiveren ikke har gjort sit benarbejde godt nok og fandt efterfølgende oplysninger som ikke jeg var klar over men har efterfølgende taget hånd om. Desuden vil vi gerne ud af denne her handel nu da der er en frist til den 30/10.”

Banken oplyste, at den ikke havde mulighed for at hæve handlen.

Ved en mail senere samme dag til banken anførte klageren:

”Ok så står vi med ikke at kunne komme ud af den da rådgiver dagen efter udløbsfristen ikke vil låne os pengene alligevel. Han skulle have fundet ud af det inden for fristen. Vi er stadig ikke efter alt det her int i at købe ejendommen. Og det er ikke os der har fortrudt.”

Ved en mail af 6. november 2018 til banken anførte klageren følgende:

”Vi har drøftet med en advokat om sagen og vi er villige til at droppe denne sag med det hus på [adresse] hvis i vil låne os pengene alligevel bare til et andet hus. …”

Klageren har oplyst, at hun og M ”kom ud af handlen” ved at lade den første del af den kontante udbetaling på 71.500 kr. gå til sælger som en kompensation for hans tab på handlen.

Parternes påstande

Den 11. december 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal tilbagebetale egenbetalingen på 46.500 kr. og slette de 25.000 kr., som hun og M lånte i banken.

Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken har handlet ansvarspådragende ved ikke at undersøge forholdene ordentligt.

Det er korrekt, at hun ikke nævnte gælden første gang, hun var i banken, da hun ikke tænkte over det. Der var blandt andet tale om et lån i hendes nu afdøde tidligere kærestes hus.

Da hun og M var blevet godkendt i banken, gik de ud, at deres økonomiske forhold var i orden, og at banken havde tjekket RKI, gæld og skatteoplysninger, som de havde taget screenshots af og sendt til banken. Hun og M sendte på intet tidspunkt noget forkert til banken, men sendte det, som banken bad om.

Det var bankens fejl, at den ikke tjekkede tingene ordentligt. Hvis det var sket inden fristens udløb den 2. oktober 2018, kunne hun og M være kommet ud af handlen uden omkostninger eller alternativt med et lille tab på 1 % af købesummen.

Det er rigtigt, at hun den 3. oktober 2018 oplyste, at der var en mulighed for, at en gæld til en kreditor kunne være havnet i RKI, men det var fra 2007, så hun var ikke klar over, om det stod der. Hun tjekkede ikke sådan noget igen, fordi hun regnede med at banken via hendes CPR-nummer ville tjekke det. Banken kunne have forhindret forløbet, hvis den havde tjekket RKI i tide. Den havde haft hendes CPR-nummer i tre måneder, inden at den tjekkede RKI.

Hun foreslog at betale gælden ud, så den blev slettet, og hun og M stadig kunne købe huset, men banken ”lukkede totalt af” og mente nu, at hun ikke havde givet oplysninger om gælden, og at hun skyldte for meget væk. Den sagde, at hun og M selv måtte komme ud af hushandlen, da det var dem, der havde underskrevet. De gjorde det imidlertid i god tro om, at banken havde godkendt dem.

Hun og M anmodede flere gange banken om at aflyse handlen, men den ville ikke hjælpe. Nu kræver den 25.000 kr. af hende og M, da den mener, at det er deres egen skyld, at handlen ikke blev til noget.

Jyske Bank har anført, at R på mødet i banken den 14. juni 2018 med klageren spurgte ind til lån og RKI. Klageren oplyste, at hun ikke havde nogen lån til andre kreditorer. Klageren oplyste endvidere ikke noget om gælden til øvrige kreditorer i de mails, som hun sendte til banken, og gælden fremgik heller ikke af de screenshots af parrets årsopgørelser for 2017, som banken modtog. Klagerens gæld til andre kreditorer blev som følge heraf ikke medtaget i det budget, som banken udarbejdede til klageren og M på baggrund af de oplysninger, som den modtog fra parret.

Banken gjorde klageren og M opmærksom på, at den ikke ville se positivt på de optog lån til fremskaffelse af egenbetalingen i forbindelse med hushandlen. 

Klageren har fortiet væsentlige økonomiske oplysninger for banken. Der var tale om oplysninger, der var afgørende for behandling af bankens kreditvurdering af klageren og M. Klageren har hele tiden vidst, at hun fortiede oplysninger, der var væsentlige for banken.

Banken gav grundet de fortiede oplysninger tilsagn om finansiering af huskøbet på et urigtigt og vildledende grundlag, der var skabt af klageren.

Ved underskrift af købsaftalen skrev klageren under på, at ”køber denne bekendt ikke er registreret i noget register som dårlig betaler”, selv om hun på daværende tidspunkt var registreret i RKI tre gange.

Den 3. oktober 2018 oplyste klageren, at hun godt kendte til indberetningen til RKI fra en af kreditorerne, og hun har i forbindelse med klagen oplyst, at hun også kendte til den gæld, som hun havde til en anden kreditor sammen med sin nu afdøde tidligere kæreste.

Handlen var i henhold til købsaftalen bindende for klageren og M. Det fremgik af købsaftalen, at handlen fra købernes side var betinget af, at den blev godkendt af købernes pengeinstitut inden for den anførte frist, samt at køberne var bundet, hvis der ikke kom indsigelser inden fristens udløb. Klageren og M kan ikke forpligte banken til at finansiere handlen, da banken ikke er part i den indgåede købsaftale.

Efter at klageren havde fået slettet registreringerne i RKI, tilbød banken at foretage nye beregninger på en finansiering af ejendommen i både klagerens og M’s navn. Parret oplyste, at de ikke var interesseret i at købe ejendommen.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren var den 14. juni 2018 til møde i banken, idet hun og M ønskede, at banken skulle finansiere et huskøb. På mødet drøftede rådgiveren, R, i banken økonomiske forhold for klageren og M med klageren. Klageren oplyste, at M havde et privatlån hos deres nuværende bankforbindelse, og at hun ikke havde nogen lån. Banken modtog efterfølgende screenshots af klagerens og M’s årsopgørelser for 2017.

På baggrund af oplysningerne, som banken modtog fra parret, udarbejdede den et budget til klageren og M og beregnede deres nuværende og fremtidige månedlige rådighedsbeløb. Det fremgik af budgettet, at ”Husstandens samlede gæld” var 7.000 kr.

I september 2018 gav banken klageren og M tilsagn om at finansiere parrets ejendomskøb med overtagelse den 1. november 2018, og parret underskrev den 24. september 2018 en købsaftale. Heraf fremgik blandt andet, at købsaftalen var betinget af købers pengeinstituts økonomiske godkendelse af handlen inden 6 hverdage efter, at købsaftalen var underskrevet af både køber og sælger, og at indsigelse således skulle fremsættes senest den 2. oktober 2018 kl. 16.

Den 2. oktober 2018 overførte banken første del af den kontante udbetaling på 71.500 kr. til ejendomsmæglerens bank i overensstemmelse med købsaftalen.

Den 3. oktober 2018, fandt banken ud af, at klageren stod registreret i RKI tre gange.

Det viste sig, at det fremgik af klagerens egentlige årsopgørelse fro 2017 fra SKAT, at hun havde gæld til andre kreditorer på 91.502 kr.

Den 4. oktober 2018 meddelte banken klageren og ejendomsmægleren, at banken ikke ønskede at finansiere ejendomshandlen.

Ankenævnet finder, at det som udgangspunkt må være bankens risiko, såfremt den ikke indhenter fyldestgørende materiale fra kunden i forbindelse med kreditvurderingen eller ikke kontrollerer, om kunden er registreret i RKI, inden den giver et lånetilsagn, medmindre kunden over for banken afgiver forkerte oplysninger og må indse, at der er tale om væsentlige oplysninger for bankens kreditgivning.

Ankenævnet lægger i denne sag til grund, at banken spurgte klageren, om hun og M havde anden gæld, og at klageren herefter fejlagtigt oplyste, at hun ikke havde nogen gæld, selv om hun i forbindelse med klagesagen har oplyst, at hun var bekendt med, at hun på et tidspunkt sammen med sin nu afdøde tidligere kæreste havde hæftet for en gammel gæld.

Det fremgik endvidere af det af banken udarbejdede budget, som den sendte til klageren, at banken i forbindelse med huskøbet forudsatte, at klageren ikke havde nogen gæld til øvrige kreditorer.

Ankenævnet lægger hermed til grund, at det var en væsentlig forudsætning for bankens lånetilsagn, at klageren ikke havde nogen gæld til øvrige kreditorer, og at klageren var bekendt hermed.

Ankenævnet finder herefter, at banken ikke er bundet af aftalen om at finansiere ejendomskøbet.

Hertil kommer, at Ankenævnet ikke finder, at klageren og M har iagttaget deres tabsbegrænsningspligt, idet klageren, efter at hun havde fået slettet registreringerne i RKI, afslog bankens tilbud om at foretage nye beregninger på en finansiering i både klagerens og M’s navn og meddelte banken, at parret ikke længere var interesseret i at købe ejendommen.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.