Andelsboligbyggeri.

Sagsnummer:210/1991
Dato:20-11-1991
Ankenævn:Frank Poulsen, Søren Geckler, Arnold Kjær Larsen, Lars Pedersen, Erik Sevaldsen
Klageemne:Deponering - rente
Ledetekst:Andelsboligbyggeri.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Klageren ifølge denne sag er en andelsboligforening. Foreningen har som bygherre forstået opførelsen af foreningens andelsboligbebyggelse på 20 boliger. Forud for opførelsen indhentede klageren selv tilbud på byggelån hos forskellige pengeinstitutter.

Ved skrivelse af 22. februar 1988 tilbød indklagedes Ringsted afdeling klageren et byggelån på 17 mio. kr. I tilbuddet var anført, at rentesatsen udgjorde 10 3/4 % p.a. franco. Klageren accepterede ifølge indklagede ikke dette tilbud, hvorefter indklagede i en skrivelse af 3. marts 1989 fremkom med et nyt lavere forrentet tilbud. Skrivelsen blev sendt til den administrator, klageren på daværende tidspunkt havde ansat til at forestå det praktiske arbejde i forbindelse med kontrol af byggeriet. Ved byggelånskontrakt af 29. juni 1989 ydede indklagede herefter klageren en kredit på 18.099.400 kr.

Salget af de enkelte boliger skete ved, at klageren indgik aftale herom med hvert enkelt medlem af foreningen. I den enkelte tegningsaftale var bestemt, at andelshaverindskuddet skulle sikres ved deponering, eller ved at der blev stillet uigenkaldelig garanti fra et anerkendt pengeinstitut for det fulde indskud. Garantien skulle afløses af deponering af det garanterede beløb, når boligerne var færdigmeldt til ibrugtagning. Deponering af beløbet skulle ske til byggelångivende pengeinstitut i en i bygherrens navn oprettet spærret konto. Ifølge tegningsaftalen kunne frigivelse af det deponerede beløb kun finde sted, når 1) køber havde modtaget andelsbeviset, og boligen var færdigmeldt til ibrugtagning, 2) 75% af bebyggelsens boliger var taget i brug af andelshavere, 3) endeligt skøde til andelsboligforeningen var lyst uden præjudicerende anmærkninger, samt 4) kommunen havde godkendt anskaffelsessummen endeligt. Renter af de deponerede beløb, indtil færdigmeldingen til ibrugtagning forelå, tilfaldt køber og efter ibrugtagning bygherren. Renterne blev frigivet samtidig med endelig frigivelse af de deponerede midler.

Ved skrivelse af 21. marts 1990 anmodede administrator bl.a. indklagedes afdeling om at hjemtage de garanterede andelsindskud fra de respektive pengeinstitutter og indskyde disse på en nyoprettet deponerings-/aftalekonto i andelsboligforeningens navn. Det var i skrivelsen anført "Vedrørende forrentning af den ovennævnte spærrede deponerings-/aftalekonto går vi ud fra, at denne forrentes med samme rentesats som byggelånet." Ved skrivelse af 2. april 1990 til andelsboligforeningen meddelte afdelingen, at aftaleindskuddet, der løb indtil 2. maj 1990, forrentedes med en fast rente på 11% p.a. Aftaleindskudskontoen blev senere forlænget.

Den 12. oktober 1990 anmodede de andelshavere, der havde deponeret deres andelsbeløb, afdelingen om at overføre saldoen på den omhandlede aftaleindskudskonto til byggelånskontoen. Andelshaverne tiltrådte ved underskrivelsen af den omhandlede skrivelse at holde indklagede skadesløs for enhver følge af dispositionen. Samme dag overførtes indeståendet på deponeringskontoen til byggekreditten. Efter nogle ugers forløb tilbageførte afdelingen beløbet til deponeringskontoen, og afdelingen indgik herefter aftale med klageren om, at indeståendet på deponeringskontoen forrentedes med samme rente som debetrenten på byggelånet. Denne aftale forlængedes senere indtil 31. december 1990.

Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at forrente indeståendet på deponeringskontoen med samme rente som debetrenten på byggelånet.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Klageren har til støtte for påstanden anført, at renteforskellen mellem byggekreditten og deponeringskontoen i denne sag har en særlig betydning, da frigivelsesbetingelserne for deponeringskontoen endnu ikke var opfyldt et år efter ibrugtagningstidspunktet.

Det er derfor betydelige beløb, som andelsboligforeningen og dermed medlemmerne går glip af. Indklagede burde have gjort klageren opmærksom på, at den tegningsaftale, som skulle underskrives af andelsboligforeningens enkelte medlemmer, ikke var velegnet i en situation, hvor de solidariske medlemmer var identiske med bygherren. Indklagede har endvidere først i juli 1990 drøftet spørgsmålet om forrentningen af aftaleindskuddene med foreningens formand, og foreningen har derfor ikke på et tidligere tidspunkt været klar over, at rentesatsen på byggelånet var højere end på kontoen for indskuddene. Indklagedes handlemåde i forbindelse med overførsel af indeståendet på deponeringskontoen til byggekreditten sammenholdt med, at det ikke viste sig muligt at indgå en renteaftale med klageren indikerer, at indklagede indså det rimelige i, at byggekreditten og deponeringskontoen forrentedes med samme rente. Byggelånskontrakten indeholder ikke oplysninger om rentesatsen, hvorimod indklagedes skrivelse af 22. februar 1988 angiver 10,75% franco. Indklagede kan derfor ikke være berettiget til at kræve en højere byggelånsrente end den tilbudte, hvilket er sket, idet lånet i en periode på 4 2 måned er forrentet med 13½%.

Indklagede har anført, at klageren gennem sin administrator og senere selv har truffet aftale om forrentningen af de opsamlede andelsindskud, og klageren var således klar over, at den aftalte indlånsrente lå under den tilbudte rente på byggelånet. Efter såvel tegningsaftalen som boligstyrelsens cirkulære af 10. juni 1985 om støtte til opførelse af private andelsboligforeninger er det en betingelse, at de samlede andelsindskud henstår på en separat konto, hvorfra udbetaling først kan ske til bygherren/klageren, når kommunen har godkendt anskaffelsessummen endeligt, dvs. når byggeregnskabet er godkendt. Det har således ikke været muligt at indsætte de deponerede beløb på byggelånet som sket. Denne problemstilling har imidlertid ikke været ubekendt for klageren, idet administrator den 16. oktober 1990 med henvisning til cirkulæret selv gjorde afdelingen opmærksom på, at overførsel ikke kunne ske. Overførslen er en fejlekspedition, idet afdelingen anså renteproblemet for løst ved at nedbringe debetsaldoen på byggelånet med de deponerede midler og kan således ikke tages som udtryk for, at afdelingen i øvrigt har tiltrådt, at byggelånet og kontoen for de deponerede midler skulle forrentes ens. Klageren har været bekendt med, at byggelånet var variabelt forrentet, dels gennem indklagedes forretningsbetingelser, dels gennem de fremsendte kontoudtog. Den rente, klageren har opnået på deponeringskontoen, er rentesatsen for aftaleindskud, dvs. en af de højeste i markedet. Der er derfor intet grundlag for at antage, at den ydede rente på deponeringskontoen ikke skulle være rimelig. Klageren må endvidere ved passivitet anses for at være afskåret fra nu at anfægte forskellen i rentesatsen på de to konti.

Ankenævnets bemærkninger:

Indklagede findes ikke ved den fejlagtige overførsel af det deponerede beløb til byggelånet at have givet tilsagn om, at byggelånet og aftalekontoen for andelsindskuddene ville blive forrentet ens. Det fremgår af såvel tegningsaftalen som boligstyrelsens cirkulære om støtte til opførelse af private andelsboligforeninger, at det samlede deponerede beløb henstår på en separat konto. Hertil kommer, at klageren ved sin administrator må anses for at have accepteret forrentningen af såvel byggelån som aftalekonto, hvorfor klageren findes at være afskåret fra på nuværende tidspunkt at kræve renten ændret.

Som følge heraf

Den indgivne klage tage ikke til følge.