Krav om dækning for renteudgifter på lån til finansiering af kontant deponering, der trådte i stedet for garantistillelse i forbindelse med køb af en fast ejendom.

Sagsnummer:117/2020
Dato:19-08-2020
Ankenævn:Vibeke Rønne, Inge Kramer, George Wenning, Morten Bruun Pedersen og Poul Erik Jensen
Klageemne:Garanti - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Krav om dækning for renteudgifter på lån til finansiering af kontant deponering, der trådte i stedet for garantistillelse i forbindelse med køb af en fast ejendom.
Indklagede:Nordea Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører et krav fra klagerne om dækning for renteudgifter på et lån til finansiering af kontant deponering, der trådte i stedet for garantistillelse i forbindelse med, at klagerne købte en fast ejendom.

Sagens omstændigheder

Klagerne, der er ægtefæller, har oplyst, at de er danske statsborgere, og at de i 2019 ønskede at flytte hjem til Danmark efter at have boet i Norge i 26 år.

Ved købsaftale af 27. maj 2019 købte klagerne med overtagelse den 1. oktober 2019 et hus i Danmark. Købesummen udgjorde 8 mio. kr. og skulle berigtiges ved en deponering på 185.000 kr. hos sælgers ejendomsmægler (E) og en garanti på 7.815.000 kr., som pr. overtagelsesdagen skulle erstattes af en kontantdeponering i sælgers pengeinstitut, som var Nordea Danmark (banken).

Klagerne var kunder i et pengeinstitut (P) i Norge og blev vedrørende handlen bistået af en rådgiver (R) i Danmark.

Købsaftalen var efter det oplyste Dansk Ejendomsmæglerforenings standardformular for købsaftaler. Under sagen er der af købsaftalen fremlagt side syv af 13 sider. Heraf fremgik blandt andet:

”…

Garantistiller og garantitekst

Er det aftalt i denne købsaftale, at køber til sælger kan eller skal foranledige, at der stilles garanti for betaling af købesummen eller dele heraf, skal garantien stilles af pengeinstitut eller forsikringsselskab og være i overensstemmelse med en standardgaranti udarbejdet af Dansk Ejendomsmæglerforening, Advokatsamfundet, Danske Advokater, Danske Boligadvokater, Andelsboligernes Fællesrepræsentation, Dansk Byggeri, Finansrådet, Realkreditrådet og Realkreditforeningen, hvorfor disse vilkår er gældende, medmindre andet er aftalt under afsnit 11.

…”

Banken har oplyst, at der i købsaftalen ikke var aftalt andet under afsnit 11 i forhold til bankgaranti.

Ved en e-mail af 19. juni 2019 skrev R følgende til klagerne:

”…

Jeg er lige blevet ringet op af mægleren [E] som endnu ikke har modtaget garantien. Fristen herfor var d. 17.6.

Såfremt garantien ikke stilles meget hurtigt vil mægleren i stedet have købesummen deponeret.

Er det jeres nye bank i Danmark som skal stille garantien?

…”

Ved e-mail af 20. juni 2019 sendte P en finansieringsbekræftelse til klagerne og med kopi til blandt andre R og E. Klagerne videresendte samme dag bekræftelsen til Nordea med henvisning til en samtale med bankens medarbejder, A. Af bekræftelsen fra P fremgik:

”…

Bekreftelse på finansiering til kjøp av bolig i Danmark.

Bekrefter herved at [klagerne] er innvilget finansiering i Norge med pant i boligen i Norge for kjøp av […]

Kjøpesum DKK 8.000.000 + omk
DKK 185.000 forskudd er allerede betalt av kunden.

Vi bekrefter at beløpet blir overført ved overtagelse av boligen.

Er det flere spørsmål er det bare å ta kontakt.

…”

Bekræftelsen blev også af R sendt til banken med forespørgsel om denne kunne godkendes som indeståelse for restkøbesummen.

Den 25. juni 2019 sendte banken følgende besked til E med kopi til klagerne og R:

”…

[A] har ferie, og vi har nu fået svar fra vores juridisk afdeling.

Vi er enige med parterne, om at vi ikke kan bruge/acceptere fremsendte som garanti, da den ikke opfylder vilkårene/krav, som vi kender fra almindelige garantier stillet af danske pengeinstitutter ifm. ejendomshandler. Vi vil derfor foreslå, at restkøbesummen deponeres.

…”

Samme dag sendte R følgende spørgsmål til banken og E med kopi til klagerne og P:

”…

Jeg skal venligst høre hvilke oplysninger garantien fra købers norske bank mangler for at den opfylder vilkår/krav i forhold til garanti fra danske pengeinstitutter?

Kan der endvidere være forvekslinger i sproget der gør at garantien ikke kan godkendes?

…”

Ved e-mail af 26. juni 2019 til R med kopi til banken svarede E:

”…

Hermed vedhæftes et standardparadigme for en dansk garanti. Såfremt købers bank ikke kan stille en garanti i rette ordlyd jf. vedhæftede, så må de altså deponere restkøbesummen.

Jeg gør venligst opmærksom på, at vi har informeret om denne problematik fra start, herunder telefonisk samtale med dig og forholdet skal bringes på plads nu således, at købsaftalens pkt. 13 opfyldes.

…”

R sendte standardparadigmet til P, som ved e-mail af 26. juni 2019 svarede:

”…

Som tidligere sendt Dere, har [P] innvilget lån til kundene med pant i boligen som de skal selge i Norge.

Vi bekrefter herved at kunden er innvilget lån til kjøp av […] i Danmark.

Kjøpesum DKK 8.000.000 (DKK 185.000 er allerede innbetalt av kunden)

Resterende beløp DKK 7.815.000 utbetales Deres konto Reg.nr […] Konto nr […] ved overtagelse 01.10.2019

Vi kan Dessverre ikke sende dere garantien som dere har vedlagt.

Hvis Dere ikke godtar bekreftelse på at beløpet vil bli overført ved overtagelse som er helt vanlig i Norge, er alternativet at vi utbetaler lånet, kunden overfører pengene til en bank i Danmark som sperrer beløpet inntil overtagelse. Da vil det påløpe ekstra kostnader for kunden som må betale renter for lånet fra dagen vi utbetaler det.

…”

Der var herefter yderligere e-mailkorrespondance mellem parterne om sagen uden at der blev opnået enighed.

Den 2. juli 2020 sendte P følgende e-mail til banken og E:

”…

Da har [klagerne] vært i [P] og signert gjeldsbrev, pantedokumenter samt en swiftoverførsel.

Har tidligere bekreftet finansiering i Danmark, Spania, Sverige og Frankrike på samme måte uten at det har vært noe problem.

Kunden har finansieringsbevis i [P], samt vi har bekreftet at vi vil overføre pengene ved overtagelse av boligen.

Det vil påløpe store renteutgifter for kunden for å få utbetalt lån DKK 7.815.000 nå for en betaling som skal skje i slutten av september

Ønsker en uttalelse på hvem som skal bære denne kostnaden?. Kunden har jo ikke behov for å få utbetalt lånet nå, når betaling av boligen først skal skje 01.10.2019

…”

Ved en e-mail af 10. juli 2019 til klagerne anførte banken på baggrund af en forespørgsel fra klagerne blandt andet:

”…

Jeg har talt med [medarbejder hos P], og hun bekræftede, at de ikke har lavet en garanti, men udstedt et lånebevis og sendt en mail.

Jeg har talt med [E], som oplyser at der er jo skrevet under på en købsaftale under dansk lov, og det betyder, at der skal stilles garanti eller deponeres kontant.

Ja jeg skriver, at det er sag mellem sælger, køber og mægler – kunne der forhandles i aftalen.

Har du ikke drøftet købet med din advokat.

…”

Banken har oplyst, at klagerne den 12. juli 2019 kl. 11.26 gjorde banken opmærksom på, at de dagen forinden havde deponeret restkøbesummen på en spærret konto i banken. Nordea bekræftede deponeringen samme dag kl. 15.48.

Klagerne har oplyst, at de optog et lån til finansiering af deponeringen af restkøbesummen, og at de for juli, august og september 2019 betalte i alt 75.791,51 norske kroner (NOK) i renter på lånet.

Parternes påstande

Den 30. marts 2020 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal dække renteomkostningerne på i alt 75.791,51 NOK.

Nordea Danmark har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at banken bør dække renteomkostningerne på i alt 75.791,51 NOK, som var unødige.

De blev tvunget til at optage et lån til finansiering af restkøbesummen og at indsætte beløbet på en konto i Nordea i tre måneder, før de overtog huset, selvom P havde stillet garanti for beløbet.

Nordea er en skandinavisk bank, der har filialer både i Danmark og Norge. Banken burde derfor være i stand til at acceptere en helt sædvanlig norsk bankgaranti. Det måtte være relativt nemt for banken at kontakte deres kolleger i Norge og få bekræftet, at garantien var fuldt dækkende.

Parterne i handelen vidste, at de boede i Norge, og at de kun havde en norsk bank (P).  De blev ikke på noget tidspunkt informeret om, at en norsk bankgaranti (finansieringsbevis) ikke ville blive godkendt i Danmark. Hvis de var blevet informeret om dette, ville de have stillet det som en betingelse for ejendomskøbet og dermed sparet 75.791,51 NOK.

Ved e-mails af 16. april 2019 og 24. maj 2019 fik E tilsendt information om P.

Da de fra R fik besked om, at bankgarantien ikke var sendt, tog de direkte kontakt til P, som forsikrede dem om, at alt var i orden, og at P ville kontakte E.

De havde en telefonsamtale med medarbejderen A hos Nordea, som mente, at dette måtte kunne ordnes mellem bankerne.

Nordea har aldrig forklaret forskellen på den norske garanti og en dansk garanti og dermed heller ikke, hvorfor banken ikke kunne acceptere eller anbefale deres kunde (sælger) at acceptere den norske garanti.

Deres bankrådgiver hos P informerede Nordea om, at P mange gange havde oplevet, at den norske garanti var tilstrækkelig i forbindelse med hushandler i Danmark, hvilket Nordea ikke forholdt sig til.

Nordea tog aldrig reelt stilling til, om garantien fra P var god nok, men holdt helt ufleksibelt fast i formalia, hvilket medførte, at de blev påført en betydelig ekstraomkostning.

Ankenævnet bør behandle klagen. Ifølge vedtægterne kan klager fra private behandles. Det fremgår ikke, at man skal være kunde i den bank, man klager over. De er ikke direkte kunder i Nordea, men bankens ageren eller manglen på samme i denne sag, har ført til et tab for dem, og det er det klagen drejer sig om.

Nordea Danmark har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagerne ikke er og aldrig har været kunder i banken, heller ikke i relation til bolighandlen, hvorfor der ikke eksisterer – eller har eksisteret – et privat kundeforhold mellem banken og klagerne. Sagen falder således uden for Ankenævnets kompetence, jf. Ankenævnets vedtægter, hvorfor Ankenævnet ikke bør behandle klagen.

Desuden fremgår det af Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 2, at Ankenævnet kan afvise at behandle en klage, hvis klagen ikke vedrører et konkret økonomisk mellemværende. Klagerne har ikke indgået aftaler af nogen art med banken på noget som helst tidspunkt, og klagen vedrører således ikke et konkret økonomisk mellemværende med banken. Klagen bør derfor også af denne årsag afvises af Ankenævnet.

Til støtte for frifindelsespåstanden har banken anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende over for klagerne, hvorfor betingelserne for at statuere erstatningsansvar ikke er opfyldt.

Banken var ikke part i købsaftalen, og banken har ikke ydet klagerne hverken lån eller rådgivning. Banken gjorde klagerne opmærksom på, at forholdet vedrørende garantistillelse var en sag mellem sælger, køber og mægler.

Banken fik forelagt en branchestandard købsaftale med standardvilkår, herunder i forhold til bankgaranti, indgået mellem klagerne og sælger. Sælger var kunde i banken. I købsaftalen var det aftalt, at der skulle stilles en bestemt bankgaranti.

Banken fik på intet tidspunkt forelagt en bankgaranti, der levede op til de krav, som var fastsat i købsaftalen mellem klagerne og sælger.

Banken gjorde klagerne opmærksom på, at de skulle stille den aftalte garanti, medmindre de ønskede at foretage en kontant deponering, men at forholdet var en sag mellem sælger, klagerne og mægler.

Banken var ikke part i købsaftalen.

Banken har ikke ydet klagerne lån eller rådgivet klagerne i forbindelse med, at de optog et lån uden for banken.

Ankenævnets bemærkninger

Selvom der ikke består et egentligt kundeforhold mellem klageren og Nordea Danmark, finder Ankenævnet, at klagerens krav er omfattet af Ankenævnets kompetence. Bankens afvisningspåstand tages derfor ikke til følge.

Klagerne, der i en årrække havde haft bopæl i Norge, købte ved købsaftale af 27. maj 2019 et hus i Danmark med overtagelse den 1. oktober 2019. Købesummen udgjorde 8 mio. kr. og skulle berigtiges ved en deponering på 185.000 kr. hos sælgers ejendomsmægler og en garanti på 7.815.000 kr., som pr. overtagelsesdagen skulle erstattes af en kontantdeponering i sælgers pengeinstitut, som var Nordea Danmark.

Klagernes norske pengeinstitut udstedte ikke en garanti for restkøbesummen svarende til et standardparadigme for en dansk garanti, men udstedte i stedet et finansieringsbevis, hvilket ifølge pengeinstituttet havde været tilstrækkeligt i andre ejendomshandler i Danmark, som pengeinstituttet havde finansieret.

Banken tilkendegav over for parterne, at finansieringsbeviset ikke opfyldte kravene til almindelige garantier stillet af danske pengeinstitutter i forbindelse med ejendomshandler.

Sælgers repræsentant, E, afslog ved mail af 26. juni 2019 at acceptere finansieringsbeviset som tilstrækkelig garanti i henhold til købsaftalen og meddelte, at såfremt købers bank ikke kunne stille en garanti i overensstemmelse med standardparadigmet, måtte klagerne deponere restkøbesummen. Klagerne så sig derfor nødsaget til at optage et lån i deres norske pengeinstitut for at finansiere restkøbesummen.

Nordea Danmark kunne ikke pålægge sælger at acceptere finansieringsbeviset til opfyldelse af købsaftalens bestemmelse om garanti.

Ankenævnet finder ikke, at Nordea Danmark begik fejl eller forsømmelser over for klagerne i forbindelse med ejendomshandlen. Der er derfor ikke grundlag for at pålægge banken at dække renterne på det lån, som klagerne optog.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen