Bidragsforhøjelse.

Sagsnummer:21310189/2014
Dato:28-05-2014
Ankenævn:
Klageemne:Bidrag - forhøjelse
Ledetekst:Bidragsforhøjelse.
Indklagede:Totalkredit A/S
Øvrige oplysninger:
Senere dom: Download som PDF
Realkreditinstitutter

21310189
Bidragsforhøjelse
Klageren havde i sin ejendom 2 kortrentelån F5 med delvis afdragsfrihed til det indklagede realkreditinstitut. Af aftalegrundlaget fremgik det, at der skulle betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde kunne ændres i lånets løbetid efter instituttets beslutning, ligesom det fremgik, hvilke begivenheder der kunne udløse en bidragsforhøjelse. Instituttet varslede i maj 2013 bidragsforhøjelse på klagerens lån fra 0,60 pct. til 0,9368 pct. hhv. fra 0,80 pct. til 1,85 pct. Forhøjelsen var begrundet med skærpede kapitalkrav, øgede omkostninger til kapitalfrembringelsen samt øgede tab. Klageren rettede efterfølgende henvendelse til instituttet, idet han efterlyste en forklaring på prisstigningen og mente, at der med en aktuel belåningsprocent på ca. 70 pct. en var en yderst begrænset risiko for instituttet. Instituttets afviste at reberegne klagerens belåningsinterval med henvisning til, at det var en del af forretningsprincippet, at belåningsintervallet var fast i hele lånets løbetid. Instituttet tilkendegav samtidig, at der i tilfælde af låneomlægning ville blive foretaget en ny værdiansættelse af ejendommen med reberegning af belåningsintervallet for det omlagte lån.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle fastsætte bidragssatserne til et fair niveau. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fastslog, at der ikke umiddelbart var tvist mellem parterne om hjemlen til at foretage bidragsforhøjelserne eller om, hvorvidt disse var vilkårlige. Derimod anfægtede klageren rimeligheden af bidragsforhøjelserne. Klageren havde i den forbindelse foretaget beregning på instituttets hjemmeside af en ny belåning med afsæt i de gældende bidragssatser for nye lån og havde på den baggrund fastslået, at bidragssatsen for det beregnede nye lån var lavere end på klagerens eksisterende lån. Nævnet havde ikke efterregnet, om klagerens beregninger af det nye lån var sket med samme afdragsprofil som de eksisterende lån. Nævnet bemærkede imidlertid, at forklaringen på den højere bidragssats formentlig skulle findes i det faktum, at instituttet fastholdt den belåningsprocent, der var gældende ved lånenes udbetaling. En gennemgang af det af instituttet fremlagte prisblad viste således, at priserne på klagerens lån fulgte prisbladet. Nævnet fandt ikke, at instituttets bidragssatser kunne anses for urimelige, herunder under hensyntagen til niveauet på bidragssatser i den øvrige del af realkreditsektoren. Nævnet kunne heller ikke kritisere, at instituttet ved bidragsindplaceringen fastholdt den belåningsprocent, der var gældende ved lånenes udbetaling. Nævnet frifandt på den baggrund realkreditinstituttet.

K E N D E L S E

afsagt den 28. maj 2014


JOURNAL NR.: 2013-01-10-189-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 28. april 2014


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie Ringive
Morten B. Petersen
Per Englyst
Mads Laursen



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren har i sin ejendom 2 kortrentelån F5 på henholdsvis 3.840.000 kr. og 1.202.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut. Begge lån er ydet med delvis afdragsfrihed.

Låne- og pantsætningsaftalen for lånet på 3.840.000 kr. indeholder blandt andet følgende:

”…Rente- og betalingsvilkår
Renten er foreløbig ansat. Renten fastsættes ved lånets udbetaling. Renten ændres ved rentetilpasning, der sker ved refinansiering af lånets obligationsrestgæld.
Fra termin nr. 1 til termin nr. 40 er lånet afdragsfrit.
Fra termin nr. 41 til udløb tilbagebetales lånet som annui-tetslån.

Ved tilbagebetaling som annuitetslån henvises dog til afsnittet om Betalinger på lånet under særlige bestemmelser. Hele lånets restgæld refinansieres hvert 5. år med virkning fra en 1. oktober, dog sker 1. refinansiering med virkning fra den 1. oktober 2015. Refinansieringshyppigheden kan ændres efter aftale mellem debitor og …(indklagede)…. …(Indklagede)… kan beslutte, at refinansieringstidspunktet ændres, jf. afsnittet om Refinansiering under særlige bestemmelser. Bidrag 0,1250% kvartårligt beregnet af lånets restgæld …”

Låne- og pantsætningsaftalen for lånet på 1.202.000 kr. indeholder tilsvarende vilkår, dog refinansieres lånet fra en 1. april, første gang fra den 1. april 2016, og dette låns bidrag udgør 0,1750 pct. kvartårligt.

Låne- og pantsætningsaftalerne indeholder endvidere følgende i de særlige bestemmelser:

”… Vilkår for lånet
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Henvisningen til vedtægterne i Justitsministeriets almindelige betingelser AB skal forstås som en henvisning til bestemmelser fastsat af …(indklagedes)… bestyrelse med hjemmel i …(indklagedes)… vedtægter.

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende låne- og pantsætningsaftale. Såfremt ejendommen har flere ejere, skal samtlige tiltræde låne- og pantsætningsaftalen som solidarisk hæftende debitorer.



Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i så fald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil …”

Indklagedes långuide, som indeholder de almindelige forretningsbestemmelser, indeholder følgende om bidrag:

”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet.

Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, låntype, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen) og lånets hovedstol. Ved omlægning af lån, hvor der ikke samtidig optages tillægslån, fastsættes bidraget som udgangspunkt efter belåningsintervallet for det lån, der bliver omlagt.

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.

Ændring af bidrag
Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter …(indklagedes)… beslutning.

…(Indklagede)… kan forhøje bidraget med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder - men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget.

…(Indklagede)… kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin, med virkning fra førstkommende termin, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde …”

Indklagede fremsendte den 27. maj 2013 følgende meddelelser til klageren om bidragsforhøjelser:

”Nye priser på realkreditlån
Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraftigt. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne.

Det betyder, at …(indklagede)… fra 1. oktober 2013 forhøjer bidragssatserne på realkreditlån. Forhøjelsen betyder samtidig en mere entydig sammenhæng mellem pris, låntype og belåningsgrad. Lån uden afdrag bliver dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. De nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra …(indklagede)… følger samme prisstruktur.

Det nye bidrag opkræver vi første gang sammen med ydelsen ved udgangen af december måned 2013.

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F5) variabel rente
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,6000
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 0,9368
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 3.840.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 38.539,98
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 3.233,28
Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt.

Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.

Læs mere på …(indklagedes hjemmeside)… eller kontakt dit pengeinstitut
Selvom bidragssatsen nu forhøjes, vil et realkreditlån fra …(indklagede)… fortsat være en attraktiv måde at finansiere din bolig på. På …(indklagedes hjemmeside)… kan du læse mere om ændringen. Du er også velkommen til at kontakte dit pengeinstitut, hvis du har spørgsmål.”

-0-

”…
Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F5) variabel rente
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,8000
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 1,8500
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 1.202.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 12.143,33
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 3.155,25
Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt.

Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.

…”

Klageren rettede i august 2013 henvendelse til det låneformidlende pengeinstitut med en protest over størrelsen af bidragsforhøjelserne. Det låneformidlende pengeinstitut meddelte den 23. august 2013 klageren, at pengeinstituttet ikke havde nogen mulighed for at påvirke indklagedes prissætning, herunder bidragssatser. Dette affødte følgende e-mail fra klageren:

”…

Vi er meget skuffet over at høre at I ikke på nogen måde kan tage en dialog med …(indklagede)…, og drøfte sagen yderligere. Det er trods alt …(pengeinstituttet)… som har anbefalet den finansieringsmodel vi er endt op med. Og derfor mener vi også at I bør kunne påvirke sagen mere end tilfældet er.

Vedhæftet ses en oversigt med seneste boliger solgt i vores del af kartoffelrækkerne, alle er vel sammenlignelig med vores bolig og prisniveau. Som I kan se ligger prisniveauet meget højt, det skal hertil siges at vores hus er total istandsat i foråret 2011.

Som jeg tidligere har nævnt for Jer begge, er vi yderst forundret over …(indklagedes)… håndtering af sagen og manglende forklaring på en prisstigning på henholdsvis 50% og 130% på vores to kreditforeningslån. Og vi føler os naturligvis stavnsbundne da det koster os omkring dkk 285.000,- at opsige vores nuværende lån. I andre brancher vil man næppe beholde sine kunder med sådanne ubegrundet prisstigninger.

Vi er derfor også indstillet på at gå videre med denne sag. Og vi vil derfor gerne udbede os kontaktdata på chefen for vores sagsbehandler hos …(indklagede)… Kan I være behjælpelig med dette?

Vi mener, at vi pt. ligger med en belåningsprocent på omkring 70%, og derfor har …(indklagede)… en yderst begrænset risiko. Hvilket gør den manglende forklaring fra Deres side mere frustrerende. Jeg har vedhæftet info fra …(indklagedes)… hjemmeside, og som jeg ser det lægger …(indklagede)… i denne oversigt ikke op til prisstigninger på 130%.

Vi har på det seneste med glæde noteret os at flere medier samt Erhvervsministeren har vist interesse for netop denne problematik.

Vi ser frem til at høre yderligere fra Jer vedr. denne sag snarest.”

Indklagede fremsendte den 10. oktober 2013 følgende redegørelse til klageren:

”Jeg er blevet orienteret om jeres klage over bidragsforhøjelsen, og vil nedenfor forklare, hvorfor vi ikke kan genberegne jeres bidragssats.

…(Indklagede)… valgte pr. 1. oktober 2013, at indføre en helt ny bidragsmodel, der er enkel og let gennemskuelig. I den nye bidragsmodel fastsættes prisen ud fra nogle få faktorer:

• Belåningsinterval – jo højere belåning, jo højere pris
• Tillæg for variabel rente
• Tillæg for afdragsfrihed

Belåningsintervallet bliver fastsat på tilbudstidspunktet for lånet, og i lånets løbetid justerer vi ikke på belåningsintervallet, hverken op eller ned ved hhv. ejendomsprisfald– eller stigning, eller ved ordinære afdrag på lånet. Det er et princip, vi altid har haft, og det fortsætter vi med.

Det betyder, at vi ikke genberegner et belåningsinterval for et eksisterende lån, som følge af en forbedret ejendomsvurdering, generelle prisfald i boligmarked, ændret prioritetsstilling, eller ved omlægning af øvrige lån i ejendommen.

Det er en del af vores forretningsprincip, at belåningsintervallet er fast i hele lånets løbetid og jeg kan derfor ikke genberegne jeres belåningsinterval, selvom ejendommen i dag er mere værd.

Hvis I foretager en låneomlægning, foretages der en ny værdiansættelse af jeres ejendom, og for lånet der omlægges, vil der blive beregnet et nyt belåningsinterval.

Hvis I ønsker rådgivning om, hvorvidt en mulig låneomlægning kan være en fordel for jer, skal I kontakte …(pengeinstitut)…

Jeg beklager meget det sene svar, og såfremt I har spørgsmål, er I velkommen til at kontakte mig. I kan sende en mail til …”

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at fastsætte bidragssatserne til et fair niveau.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at indklagede har forhøjet bidragssatserne på hans lån med henholdsvis 50 pct. og 131 pct. Han har to F5 lån i ejendommen. Hovedlånet er på 3,8 mio. kr., og bidraget er ændret fra 0,6 pct. til 0,9 pct. Tillægslånet på 1,2 mio. kr. er hævet fra 0,8 pct. til 1,85 pct.

Indklagede har på sin hjemmeside informeret om, at bidragssatserne i gennemsnit ville blive øget med 31 pct. Klageren ligger på begge sine lån betragtelig over dette gennemsnit. Tillægslånet er brugt til renovering af ejendommen, som fremstår totalt istandsat.

Klageren har fuld forståelse for, at betingelserne har ændret sig for indklagede, men denne stigning er langt over gennemsnittet samt over, hvad der er rimeligt.

For klageren er det vigtigt, at der fokuseres på sagens kerne, og det er ikke, hvad hans hus i dag er værd samt belåningsgraden. Det vigtige er, om det er rimeligt at hæve bidragssatserne med henholdsvis 50 pct. og 131 pct. Ingen andre brancher kan komme afsted med sådanne stigninger uden at give en yderst kvalificeret begrundelse.

Klageren ligger pt. med en belåningsgrad på omkring 70 pct. Klageren fik den rådgivning, at et F5 lån var mere sikkert end F1 og F3. Derfor valgte han dette. Han føler imidlertid, at han er totalt handlingslammet på grund af omkostningerne ved at skifte lån. Han føler, at indklagede først anbefaler ham at tage F5 lånet for øget sikkerhed for derefter at hæve prisen markant velvidende, at han ikke kan flytte sit lån eller ændre i afdragsfriheden i lånet. Dette vil koste ham ca. 300.000 kr.

Et nyt lån til samme ejendom vil ifølge hans bank være markant billigere end det, han nu skal betale. Ikke forståeligt i hans verden. Skulle han dags dato optage et nyt lån hos indklagede, kan indklagede tilbyde ham en bidragssats på 0,73 pct. i henhold til opgørelse, som er udarbejdet via indklagedes hjemmeside, jf. ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”. Vel at mærke med et F1 lån, altså markant større usikkerhed end hans nuværende F5 lån.

Til indklagedes udtalelse har klageren følgende bemærkninger:

Grundlæggende kan klageren ikke se, at der fremlægges yderligere oplysninger i indklagedes besvarelse, da alle deres argumenter allerede er listet i hans lånepapirer.

Der mangler efter klagerens opfattelse besvarelse på følgende fra indklagedes side:

1. Er det rimeligt, at man for en kunde, som man har lavet en 5 års aftale med, efter 2 år hæver bidragssatserne med henholdsvis 50 pct. og 131 pct., uden at der er nye forhold i kundens sag, som ændrer betingelserne sammenlignet med det tidspunkt, hvor aftalerne blev indgået. Selvfølgelig er kravene skærpet fra Finanstilsynets side, men det var de allerede i 2011, hvor klageren indgik aftalen.
2. Hvordan kan det være, at et nyt lån ifølge indklagedes hjemmeside kan optages til bedre betingelser end det, han tilbydes?


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren pr. 1. februar 2011 optog et afdragsfrit tilpasningslån på 3.840.000 kr. Indklagede ydede yderligere klageren et afdragsfrit tilpasningslån på 1.202.000 kr. pr. 23. august 2011. Lånene blev henholdsvis udmålt til at ligge i belåningsintervallerne 0-80 pct. og 61-80 pct.

Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af Låne- og pantsætningsaftalerne for lånene og Långuiden for hver af de respektive lån.

De relevante afsnit i henholdsvis Låne- og pantsætningsaftalerne og de udleverede Låneguides er identiske og indeholder vilkårene for indklagedes bidragsfastsættelser, herunder at såvel størrelse som beregningsmåde fastsættes af indklagede, og at bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, lånetype, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen) og lånets hovedstol.

Indklagede varslede ved breve af 27. maj 2013 bidragsstigninger på begge lån over for klageren med virkning fra 1. oktober 2013. Varslingen skete i overensstemmelse med ovenstående aftalegrundlag mellem klageren og indklagede.

Som det fremgår af ovenstående, beregnes bidraget ud fra belåningsintervallet på optagelsestidspunktet, hvorfor en værdistigning i ejendommen ikke har indvirkning på fastsættelsen af bidraget.

Det bemærkes, at klageren – på sit tillægslån fra august 2011 – oplever en stor bidragsstigning, idet lånet ligger i det yderste belåningsinterval, hvor prisen for et afdragsfrit tilpasningslån er størst. Klageren betaler samme bidragssats på sit oprindelige lån fra februar 2011 som en ny kunde med fuld belåning. Tillægslånet fra august 2011 ligger imidlertid i belåningsintervallet 61-80 pct., hvilket er det interval, hvor prisen for et afdragsfrit tilpasningslån er størst. Der henvises til indklagedes prisblad, som er gengivet under ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”.

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at indklagede er berettiget til at hæve bidragssatsen, som varslet i breve af 27. maj 2013.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Klageren har i sagen fremlagt udtræk fra www.boliga.dk og indklagedes hjemmeside, som viser henholdsvis ejendomsprisniveauet i klagerens lokalområde og bidragsforhøjelsernes indflydelse på priserne på indklagedes realkreditpakker.

Klageren har endvidere fremlagt beregninger, som han har foretaget på indklagedes hjemmeside. Beregningerne viser ifølge klageren bidragssatsen ved en ny belåning baseret på de gældende bidragssatser hentet fra indklagedes hjemmeside.

Indklagede har fremlagt sit prisblad gældende pr. 1. oktober 2013.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Der er ikke umiddelbart tvist mellem parterne om hjemlen til at foretage bidragsforhøjelserne, ligesom der heller ikke umiddelbart er tvist i forhold til, hvorvidt bidragsforhøjelserne er vilkårlige. Derimod anfægter klageren rimeligheden af bidragsforhøjelserne.

Klageren har foretaget beregning på indklagedes hjemmeside af en ny belåning med afsæt i de gældende bidragssatser for nye lån og har på den baggrund fastslået, at bidragssatsen for det beregnede nye lån er lavere end på klagerens eksisterende lån. Nævnet har ikke efterregnet, om klagerens beregninger af det nye lån er sket med samme afdragsprofil som de eksisterende lån. Nævnet bemærker imidlertid, at forklaringen på den højere bidragssats formentlig skal findes i det faktum, at indklagede fastholder den belåningsprocent, der var gældende ved lånenes udbetaling. Det er umiddelbart dette, som i denne sag giver de høje bidragssatser, idet begge lån ved etableringen er vurderet til at ligge ud til 80 pct. lånegrænsen.

En gennemgang af det af indklagede fremlagte prisblad viser således, at priserne på klagerens lån (bidragssatserne) følger prislisten.

Nævnet finder ikke, at indklagedes bidragssatser kan anses for urimelige, herunder under hensyntagen til niveauet på bidragssatser i den øvrige del af realkreditsektoren. Nævnet kan heller ikke kritisere, at indklagede ved bidragsindplaceringen fastholder den belåningsprocent, der var gældende ved lånenes udbetaling. Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.





Henrik Waaben / Susanne Nielsen