Spørgsmål om banken handlede ansvarspådragende i forbindelse med finansieringen af klagernes byggeprojekt

Sagsnummer:72/2013
Dato:06-09-2013
Ankenævn:John Mosegaard, Lani Bannach, Kjeld Gosvig Jensen, Niels Bolt Jørgensen og Morten Bruun Pedersen
Klageemne:B - Boligberegning
B - Byggelån
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Spørgsmål om banken handlede ansvarspådragende i forbindelse med finansieringen af klagernes byggeprojekt
Indklagede:vestjyskBANK
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagernes krav om erstatning som følge af, at der ikke kunne opnås 80 % realkreditbelåning af deres ejendom efter færdigbygning.

Sagens omstændigheder

Klagerne er kunder i vestjyskBANK, hvor de siden 2002 havde haft hele deres engagement.

I 2006 købte klagerne en byggegrund for 241.200 kr., der blev finansieret ved oprettelse af en byggekredit i banken på 250.000 kr. med en pålydende rente på 6,25 %.

Klagerne, der ingen tidligere erfaring havde med optagelse af lån med sikkerhed i fast ejendom, henvendte sig ultimo 2007 til banken vedrørende finansiering af et byggeprojekt, der havde en entreprisesum på 2.217.760 kr.

Ifølge det oplyste blev det vurderet, at den færdigbyggede ejendom ville have en værdi på 3.200.000 kr.

Den 12. marts 2008 underskrev klagerne en hovedtransport til den virksomhed, der skulle levere huset.

Klagerne havde på daværende tidspunkt indbetalt 25.000 kr. på byggekreditten, der dermed havde en negativ saldo på 248.002 kr.

Den 14. marts 2008 betalte klagerne 1. rate på byggeprojektet på 110.890 kr., som blev hævet på byggekreditten. Kontoen kom derved i overtræk.

Ifølge det oplyste udarbejdede banken den 13. juni 2008 en bevillingsansøgning til et realkreditinstitut, hvori det var forudsat, at huset fremadrettet skulle finansieres med 80 % realkreditlån i forhold til en vurdering af ejendommen på 3.200.000 kr. De resterende 20 % skulle finansieres med et boliglån i banken.

I løbet af juni og juli 2008 forhøjede banken kreditten på byggekontoen, så den pr. 10. juli 2008 havde et maksimum på 3.200.000 kr. med en pålydende rente på 9,2 %.

Klagerne har oplyst, at de i sensommeren eller starten af efteråret 2008 blev kontaktet af banken, der oplyste, at realkreditinstituttet havde vurderet husets værdi til 2.200.000 kr. og altså 1 mio. kr. mindre end det budgetterede.

Primo 2009 optog klagerne 60 % realkreditbelåning i huset i et andet realkreditinstitut, der ifølge det oplyste havde vurderet ejendommen til 3.150.000 kr.

Den 5. februar 2009 optog klagerne ifølge det oplyste et boliglån i banken til finansiering af de resterende 1.200.000 kr. med en pålydende rente på 8,75 %. Byggekreditten blev herefter ophævet den 24. februar 2009.

Klagerne indgav den 24. oktober 2012 en klage til banken over bankens håndtering af sagsforløbet.

Ved brev af 14. december 2012 afviste bankens advokat, at banken havde handlet ansvarspådragende, men tilbød klagerne en rentenedsættelse på deres boliglån fra 10,35 % p.a. til 6,5 % p.a.. Derved ville løbetiden på klagernes boliglån blive reduceret fra 28,1 til 14 år.

Klagerne ønskede imidlertid ikke at tage imod tilbuddet og indbragte i stedet sagen for Ankenævnet.

Parternes påstande

Den 26. februar 2013 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet, der forstår klagernes påstand således, at vestjyskBANK skal stille dem som om, der i sommeren 2008 blev foretaget 80 % realkreditbelåning i forhold til en vurdering af ejendommen på 3.200.000 kr.

vestjyskBANK har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at de ved byggeriets opstart fremsendte budget m.v. til banken, der meddelte dem, at de kunne låne så meget de ville.

Banken godkendte byggeriet med 80 % realkreditbelåning ud fra en vurdering af det færdige projekt til 3.200.000 kr.

Med fuld tillid til banken underskrev de kontrakten på huset og byggeriet gik i gang.

Da første rate af byggeriet skulle betales, kontaktede de banken, og der blev oprettet et lån til mellemfinansiering. Lånet kom til at koste dem over 100.000 kr. i rente på et år.

De fik ingen rådgivning i forbindelse med mellemfinansieringen, og vidste derfor ikke, at de i stedet kunne have optaget realkreditlån som forhåndslån og dermed sparet renterne på mellemfinansieringen.

De holdt tæt kontakt med banken, som forsikrede dem om, at de ikke skulle bekymre sig om finansieringen, men blot koncentrere sig om at bygge deres drømmehus.

Da byggeriet var mere end halvvejs fik de pludselig at vide, at banken ikke alligevel ville finansiere huset som lovet, og de blev derfor nødt til selv at tage kontakt til en række realkreditinstitutter.

En medvirkende årsag til den lavere vurdering af ejendommen var, at realkreditinstituttet generelt vurderer træhuse 20.000 kr. lavere pr. m2 i forhold til murstenshuse. Det burde banken have vist, inden de godkendte projektet.

De fik afslag fra flere realkreditinstitutter med henvisning til, at deres indkomst var for lav. Af samme grund ville realkreditinstituttet R også kun yde dem 60 % realkreditbelåning ud fra en vurdering af husets værdi til 3.150.000 kr.

Det bestrides dog, at der skete noget fald af betydning i deres indtægt fra 2008 til 2009, som anført af banken. Faktisk var deres indkomst markant bedre ved udgangen af 2009 set i forhold til byggeriets begyndelse i 2008.

Banken skulle have sikret sig, at byggeriet reelt kunne finansieres med 80 % realkreditbelåning som aftalt. I stedet gav banken dem grønt lys til at påbegynde et byggeprojekt, der viste sig at være for dyrt i forhold til deres indtjening.

Som følge af at de kun kunne opnå 60 % realkreditbelåning, var de nødsaget til at optage et boliglån i banken på næsten 1.200.000 kr. med en langt højere rente end på realkreditlånet.

Aftalen med banken var, at de skulle udnytte afdragsfriheden på realkreditlånet til at afdrage boliglånet over 10 år.

Som følge af den meget høje rente på boliglånet har de imidlertid betalt over 550.000 kr. over de sidste fire år, uden at gælden er blevet mindre, da den månedlige ydelse på 10.200 kr. udgør mindre end den tilskrevne rente.

Når afdragsfriheden på deres realkreditlån ophører om seks år, skal de således tillige betale en månedlig ydelse på realkreditlånet på 7-9.000 kr., hvilket i praksis vil betyde, at de ikke har råd til at blive boende i deres hus.

De har flere gange kontaktet banken vedrørende deres økonomiske situation, men banken har hver gang forholdt sig afvisende og passivt.

vestjyskBANK har blandt andet anført, at det ved byggekredittens oprettelse i 2006 var forudsat, at gælden herpå skulle nedbringes inden byggeriets påbegyndelse for at minimere klagernes fremtidige lånebehov. Ved byggeriets start var gælden imidlertid steget med 6.000 kr.

I februar 2008 foretog banken en række beregninger af klagernes økonomiske forhold på baggrund af de oplysninger, som banken havde modtaget fra klagerne. På daværende tidspunkt var klagernes forventede rådighedsbeløb ca. 12.500 kr., hvorfor banken fandt det økonomisk forsvarligt, at klagerne kunne opføre huset.

Det bestrides, at banken skulle have forhåndsgodkendt en finansiering med 80 % realkreditbelåning, da banken ikke selv kan yde denne type belåning. Banken har derimod tilkendegivet, at hvis ejendommen ved færdiggørelsen havde en værdi på 3.200.000 kr., og der kunne opnås den forventede realkreditbelåning, ville banken finansiere de resterende 20 % med et traditionelt boliglån.

Det fremgår af bankens oplysninger, at realkreditinstituttet R kun ville tilbyde 60 % realkreditbelåning af ejendommen som følge af midlertidig manglende indtægtsgrundlag hos klagerne, men at klagerne formentlig ville kunne belåne ejendommen med et 80 % realkreditlån inden for en periode på to år.

Ved oprettelsen af boliglånet i februar 2009 blev det aftalt, at en eventuel lønbonus skulle anvendes til ekstraordinær nedbringelse af lånet, samt at lånet skulle genforhandles i februar 2011 i forventning om, at realkreditinstituttet ville forhøje lånet i ejendommen.

I november 2011 meddelte realkreditinstituttet imidlertid, at man ikke ville forhøje det eksisterende lån som følge af faldende priser på boligmarkedet. Dette gjaldt således også klagernes ejendom, som nu blev vurderet til ca. 2.100.000 kr.

I juni 2012 friholdt banken klagerne for bankens generelle renteforhøjelser.

På baggrund af klagernes klage til banken i oktober 2012 udarbejdede banken en beregning af klagernes renteudgifter fra 2006 med henblik på at vurdere, om klagernes nuværende renteudgifter skyldtes dårlig rådgivning fra bankens side. Beregningen er fremlagt under sagen.

På baggrund af beregningerne er det bankens opfattelse, at banken handlede korrekt i sin rådgivning af klagerne ud fra de forudsætninger, som forelå i foråret/sommeren 2008, hvor man ikke kunne forudsige omfanget af den finanskrise, som begyndte i september 2008.

Hvis der ved byggeriets start i stedet var blevet udbetalt et forhåndslån med en realkreditbelåning på 80 % af 3.200.000 kr., ville situationen have været den samme for klagerne, som følge af de generelt faldende priser på boligmarkedet.

Et forhåndslån er ingen garanti for 80 % realkreditbelåning af den oprindelige vurdering, når byggeriet endeligt færdigmeldes, og banken kan derfor heller ikke give et bindende forhåndstilsagn om, at et realkreditinstitut vil vurdere og belåne ejendommen til den værdi, der blev forudsat ved byggeriets start.

Det bemærkes i den forbindelse, at bankens oprindelige vurdering af ejendommens værdi på 3.200.000 kr. ved færdiggørelse var korrekt på daværende tidspunkt.

Banken kunne i øvrigt ikke forudse, at klagerens indtægtsgrundlag ville falde i en sådan grad, at klagerne ikke kunne opnå 80 % realkreditbelåning, hvilket medførte et øget behov for efterfinansiering med banklån.

Banken har forsøgt at hjælpe klagerne bedst muligt ved at tilbyde efterfinansiering med 40 % af ejendommens værdi i stedet for de oprindelige 20 %, som var forudsat ved påbegyndelsen af husbyggeriet.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne købte i 2006 en byggegrund finansieret ved en byggekredit i vestjyskBANK på 250.000 kr. med en pålydende rente på 6,25 % p.a.

I marts 2008 indgik klagerne aftale med en entreprenør om opførelsen af et hus på grunden med en entreprisesum på 2.217.760 kr.

Ankenævnet lægger til grund, at ejendommens forventede værdi ved færdiggørelse på daværende tidspunkt var 3.200.000 kr.

Entreprisesummen blev betalt i rater ved træk på byggekreditten. Banken forhøjede i den forbindelse kreditten til 3.200.000 kr. i juli 2008.

Et realkreditinstitut vurderede efterfølgende ejendommens værdi til 2.200.000 kr., hvorved der ikke kunne opnås den forventede realkreditbelåning.

Klagerne opnåede i februar 2009 60 % realkreditbelåning af ejendommen i et andet realkreditinstitut, der havde vurderet ejendommens værdi til 3.150.000 kr.

De resterende 40 % blev finansieret ved optagelse af et boliglån i banken på 1.200.000 kr. med variabel rente oplyst til 10,35 % i december 2012.

Ankenævnet bemærker i den forbindelse, at banken, forud for indgivelsen af klagen til Ankenævnet, tilbød klagerne en nedsættelse af renten på boliglånet til 6,5 % p.a.

Ankenævnet finder det ikke på det foreliggende grundlag godtgjort, at banken ved rådgivning af klagerne i forbindelse med finansiering af byggeriet begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at den under sagen oplyste rentesats på byggekreditten eller boliglånet var urimeligt høj, og det kan derfor ikke pålægges banken at betale rentekompensation til klagerne.

Klagerne får således ikke medhold i deres påstand.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.