Krav om erstatning og nedsættelse af gæld i forbindelse med låneomlægning, blandt andet begrundet i forsinket indfrielse af realkreditlån.

Sagsnummer:133/2019
Dato:16-09-2019
Ankenævn:John Mosegaard, Anders Holkmann Olsen, David Sander Hjortsø, Ida Marie Moesby og Anna Marie Schou Ringive
Klageemne:Udlån - stiftelsesomkostninger
Udlån - omlægning
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Krav om erstatning og nedsættelse af gæld i forbindelse med låneomlægning, blandt andet begrundet i forsinket indfrielse af realkreditlån.
Indklagede:Din Andelskasse, Østervrå
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning og nedsættelse af gæld i forbindelse med låneomlægning.

Sagens omstændigheder

Klagerne var kunder i Din Andelskasse, Østervrå, hvor de havde flere konti og to boliglån med en rente på 6,25 % p.a. Klagerne havde endvidere et realkreditlån med en hovedstol på 1.120.000 kr.

I august 2018 drøftede klagerne og andelskassen en omlægning af klagernes boligfinansiering til størst mulig realkreditbelåning med en fast rente og en prioritetskredit. Klagernes ejendom blev vurderet i august 2018.

I november 2018 underskrev klagerne lånedokumenter vedrørende et nyt realkreditlån. Den 21. november 2018 blev provenuet af det nye realkreditlån, 1.235.145,93 kr., indsat på en til klagerne oprettet omprioriteringskonto i andelskassen.

Klagerne fik endvidere en prioritetskredit i andelskassen på 130.000 kr. med en rente på 4 % p.a. Stiftelsesomkostningerne til etablering af kreditten udgjorde 10.000 kr.

Den 21. november 2018 blev der overført 181.840,92 kr. fra omprioriteringskontoen til indfrielse af klagernes to boliglån. Den 28. november 2018 blev der overført 20.000 kr. fra omprioriteringskontoen til inddækning af overtræk på anden konto tilhørende klagerne. Andelskassen har endvidere oplyst, at der den 12. og 13. november 2018 var blevet inddækket overtræk på andre konti tilhørende klagerne på alt 10.000 kr.  

I december 2018 blev klagerne trukket for ydelser til realkreditinstituttet på såvel det oprindelige som det nye realkreditlån.

Den 22. januar 2019 blev det oprindelige realkreditlån indfriet ved indbetaling af 1.148.631,61 kr. I sagen er fremlagt en indfrielseskvittering af 23. januar 2019, hvoraf det blandt andet fremgik, at afregningsværdien baseret på afregningskursen med tillæg på 0,1 kurspoint for fastkursaftale udgjorde 1.144.602,44 kr., og at renter og bidrag for perioden fra 1. til 24. januar 2019 udgjorde 1.328 kr.

Klagerne rejste indsigelse mod, at der i december 2018 var trukket to ydelser til realkreditinstituttet. I en e-mail af 7. februar 2019 svarede andelskassen:

”… I forhold til de to beløb du har betalt i december måned, så vil jeg rigtigt gerne forklare dig hvordan det hænger sammen.

Beløbet på kr. 5.469,80 er fra dit gamle lån. Det lån betaler du hvert kvartal. Dvs. i slutningen af den 3. 6. 9. og 12. måned. Når du så indfrier lånet imellem disse terminer, skal der stadig betales til lånet i perioden mellem terminen d. 31.09.2018 og datoen for indfrielsen. Samtidigt falder din restgæld også som følge af denne indbetaling.

Beløbet på kr. 7.014,63 er det nye lån. Jeg har for en god ordens skyld vedhæftet en ydelsesoversigt (fra Totalkredit), hvor du også kan se at den første ydelse stemmer overens med det du har betalt.

Dog har vi grundet nogle tekniske udfordringer ikke kunne indfri det gamle lån med det nye. Derfor har du i perioden mellem d. 21.11.2018 til d. 23.01.2019 haft to lån. Du skal selvfølgelig ikke betale rente for begge lån, og derfor har jeg beregnet hvor meget rente du skal have tilbage, som du kunne se i det excelark jeg sendte tidligere. Renten har jeg beregnet ud fra Totalkredits opgørelse over hvor meget du har betalt i rente, jf. vedhæftede dokument 'Årsopgørelser 2018'. …”

I sagen er fremlagt en beregning, hvori rente og bidrag på klagernes oprindelige realkreditlån i peroden fra den 21. november 2018 til den 23. januar 2019 var beregnet til i alt 3.777,89 kr. Beregningen indeholdt endvidere en opgørelse af afregningsværdien af klagernes oprindelige realkreditlån i henhold til de pr. 23. november 2018 og de pr. 23. januar 2019 gældende kurser på henholdsvis 1.144.966,45 kr. og 1.144.602,44 kr.

Pr. den 24. januar 2019 var saldoen på omprioriteringskontoen negativ med 5.326,60 kr.

Klagerne anmodede andelskassen om at refundere 3.777,89 kr. og 5.469,80 kr. Den 18. februar 2019 godtgjorde andelskassen klagerne 5.469,80 kr.

Klagerne rejste endvidere indsigelse mod stiftelsesomkostningerne på 10.000 kr. for prioritetskreditten. Andelskassen tilbød at refundere 4.000 kr. I en e-mail (fremlagt uden datering) anførte klagerne:

”… Endvidere må vi afslå tilbud om nedslag på 4000kr for oprettelse af prioritetslån, vi har sat spørgsmålstegn fra starten af med den høje pris, dels har vi afviklet 250.000kr på 5 år, og det her set op er på jeres initiativ. …”

Den 21. marts 2019 overførte andelskassen 4.000 kr. til klagerne vedrørende stiftelsesomkostningerne.

Parternes påstande

Den 26. marts 2019 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Din Andelskasse, Østervrå skal betale en erstatning samt nedsætte gælden på prioritetskreditten.

Din Andelskasse, Østervrå har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at andelskassens sagsbehandling var uprofessionel og dårlig. Andelskassen kontaktede dem i august 2018 og meddelte, at omlægningen skulle ske hurtigt.

Andelskassen indfriede ikke realkreditlånet til tiden, men forsinkede sagen i adskillige måneder. De blev påført dobbeltydelser til realkreditinstituttet og rentetab. De underskrev lånedokumenter i november 2018 og fik flere måneder efter nye dokumenter til underskrift.

Andelskassen bør refundere renteudgifter.

Omprioriteringskontoen blev negativ. Det inddækkede overtræk på 20.000 kr. var et aftalt beløb, Den resterende inddækning af overtræk på 10.000 kr. skete på andelskassens initiativ.

De kan ikke gennemskue, hvilke konsekvenser den alt for sene indfrielse vil få deres økonomi over de næste 30 år af. De er henholdsvis på førtidspension og på ressourceydelse og har ikke noget økonomisk sikkerhedsnet.

Oprettelsesomkostningerne på 10.000 kr. var for høje. Afslaget på 4.000 kr. er utilstrækkeligt. Andelskassen bør nedsætte lånet. De har afviklet 250.000 kr. på fem år.

Din Andelskasse, Østervrå har anført, at klagernes boligfinansiering blev omlagt til størst mulig realkreditbelåning med fast rente, og klagernes to boliglån med en højere rente blev indfriet.

Omlægningen blev forsinket som følge af forhold fra andelskassens side, hvilket andelskassen beklager. Den forsinkede ekspeditionstid skyldtes primært it-mæssige udfordringer samt en flytning, hvorunder underskrevne dokumenter vedrørende realkreditIånet bortkom.

Andelskassen har sikret, at klagerne ikke led økonomisk overlast som følge af forsinkelsen. Andelskassen valgte således at godtgøre klagerne den fulde ydelse pr. december 2018, selvom klagerne retteligt kun skulle have været godtgjort rente og bidrag for perioden fra den 21. november til den 31. december 2018. Perioden fra den 1. oktober til den 21. november 2018 skulle klagerne selv have betalt for.

Der har endvidere været en positiv kursforskel ved indfrielse af realkreditlånet i januar 2019.

Den negative saldo på omprioriteringskontoen skyldtes inddækning af overtræk på i alt 30.000 kr. og ikke en fejlagtig håndtering af selve låneindfrielsen.

Ankenævnets bemærkninger

I august 2018 drøftede klagerne og Din Andelskasse, Østervrå en omlægning af klagernes eksisterende boligfinansiering (realkreditlån og to boliglån) til størst mulig realkreditbelåning og en prioritetskredit med en lavere rente end de to boliglån. I november 2018 optog klagerne et nyt realkreditlån og fik en prioritetskredit i andelskassen på 130.000 kr. Stiftelsesomkostningerne til prioritetskreditten udgjorde 10.000 kr.

Som følge af forhold i Andelskassen blev klagernes oprindelige realkreditlån først indfriet den 22. januar 2019. Andelskassen har beklaget forsinkelsen, der medførte, at klagerne blev påført en renteudgift i peroden fra den 21. november 2018 til den 23. januar 2019 på ca. 3.800 kr. Den 18. februar 2019 godtgjorde andelskassen klagerne 5.469,80 kr. Ankenævnet finder ikke, at klagerne har krav på yderligere erstatning som følge af forsinkelsen.

Den 21. marts 2019 overførte andelskassen 4.000 kr. til klagerne som et afslag i stiftelsesomkostningerne. Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge andelskassen at give yderligere afslag i stiftelsesomkostningerne.

Ankenævnet finder ikke, at der i øvrigt er oplyst omstændigheder oplysninger, der kan føre til, at andelskassen skal pålægges at betale et beløb til klagerne eller nedsætte gælden på klagernes prioritetskredit.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.