Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning.

Sagsnummer:3/2001
Dato:27-08-2001
Ankenævn:Peter Blok, Inge Frølich, Peter Stig Hansen, Grit Munk, Bjarne Lau Pedersen
Klageemne:Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
B - Boligberegning
Ledetekst:Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

Denne klage vedrører, om klageren kan gøre ansvar gældende mod indklagede i forbindelse med indklagedes udarbejdelse af en boligberegning ved klagerens køb af en fast ejendom i 1998.

Sagens omstændigheder.

Klageren blev i marts 1998 kunde i indklagedes Brande afdeling. Klageren er eneforsørger og har to hjemmeboende mindreårige børn.

Klageren rettede i sommeren 1998 henvendelse til indklagede vedrørende køb af en bestemt fast ejendom.

Den omhandlede ejendom var ifølge en salgsopstilling af 3. juli 1998 opført i 1912 og ombygget i 1950; boligarealet var 139 kvm. Ejendommen blev udbudt til en kontant pris på 550.000 kr. Ved en finansieret handel var købsprisen 573.176 kr., heraf udbetaling 36.000 kr. Nettoydelsen incl. ejendomsskatter og forsikring m.v. ved den foreslåede finansiering var årligt ca. 36.000 kr.

Ifølge salgsopstillingen var der herudover udgifter til vand, varme og el beregnet til 13.500 kr. Ifølge en "Status over ejendommens energi- og vandforbrug" dateret 6. juli 1998 var de årlige udgifter til vand, varme og el beregnet til 27.842 kr.

Klageren har anført, at hun ved henvendelsen til indklagede overgav salgsopstillingen og en tilstandsrapport samt oplysning om alle sine udgifter. Indklagedes medarbejder kontaktede hende telefonisk og oplyste, at et køb efter betaling af de faste udgifter ville medføre et månedligt rådighedsbeløb på 5.000 kr.

Indklagede har anført, at det ikke har været muligt at fremfinde kopi af beregningen. Indklagedes medarbejder erindrer, at beregningen blev lavet på grundlag af lønindkomsten, oplysning om børnebidrag m.v., og at det var en forudsætning, at klagerens mor skulle leje 1. salen og betale husleje herfor. Det blev påpeget over for klageren, at huset trængte til istandsættelse. Rådighedsbeløbet blev beregnet til ca. 5.000 kr. månedligt.

Klageren besluttede sig for køb af ejendommen, der blev overtaget den 1. oktober 1998. Indklagede ydede et boliglån på 52.500 kr., for hvilket klagerens mor, der er pensionist og uden særlig formue, kautionerede.

Klageren har anført, at efter at hun havde overtaget ejendommen, viste det sig hurtigt, at hun kun havde omkring 2.000 kr. i månedligt rådighedsbeløb, hvilket var urealistisk. Hun måtte derfor sælge huset, hvilket skete pr. 1. marts 2000.

Ved salget af ejendommen blev klagerens forbrugslån den 20. april 2000 forhøjet med 22.291,24 kr. til inddækning af underskud ved salget.

Under sagens forberedelse har indklagede oplyst, at gælden til indklagede medio februar 2001 bestod af restgælden på boliglånet på 39.944 kr., et udlån på 44.947 kr. samt en negativ saldo på en budgetkredit på 25.918 kr.

Klageren har under sagens forberedelse foretaget en beregning af det rådighedsbeløb, som hun havde ved overtagelsen af ejendommen. Beregningen viser et månedligt underskud på 1.744,54 kr.

Parternes påstande.

Klageren har den 8. januar 2001 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at frafalde gælden efter boliglånet samt nedsætte forbrugslånets restgæld med underskuddet fra hussalget.

Indklagede har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at indklagede begik fejl ved beregningen af rådighedsbeløbet, som dannede grundlag for hendes beslutning om købet.

Hendes egen beregning viser, at der var et månedligt underskud på ca. 1.750 kr.

Hun oprettede ved købet en konto, hvorpå blev indsat 500 kr. hver 14. dag til dækning af udgifter til istandsættelse. Indklagede havde opfordret hende hertil. Frem til oktober 1998 indbetalte hun på kontoen, hvorefter denne blev hævet, da hun ikke kunne afse midler til at fortsætte opsparingen. Såfremt istandsættelse af ejendommen skulle udredes af rådighedsbeløbet som af indklagede anført, forstår hun ikke, hvorfor indklagedes medarbejder rådede til en løbende opsparing til dette formål.

Indklagede afsatte et for lille beløb - 18.000 kr. - til dækning af vand, varme og el, uanset at energirapporten viste årlige udgifter på ca. 28.000 kr.

Hun bestrider, at hendes indtægter blev reduceret som følge af sygdomsperioder i det tidsrum, hvor hun ejede ejendommen. Børnebidrag m.v. er indgået på hendes konto som forudsat.

Udgifter til benzin på 12.000 kr. årligt blev udregnet af indklagedes medarbejder og blev på foranledning af denne medtaget i de faste udgifter.

På trods af, at hendes mor er pensionist og ikke har mulighed for i givet fald at betale, godkendte indklagede moderen som kautionist.

Indklagede har til støtte for afvisningspåstanden anført, at en stillingtagen vil forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, jf. vedtægternes § 7, stk. 1.

Til støtte for frifindelsespåstanden har indklagede anført, at der var flere årsager til, at klageren ikke havde råd til at beholde ejendommen. Efter ¾ år viste det sig, at udgifterne til vand, varme og el var større, end det i salgsopstillingen oplyste, som - med en vis forhøjelse - blev lagt til grund ved beregningen. Der kom en ekstraregning fra fjernvarmeværket på 12.518 kr.

Klageren havde i øvrigt øgede udgifter bl.a. til reparation af en bil på ca. 20.000 kr. På budgetkontoen blev endvidere foretaget kontante hævninger på i alt 6.600 kr.

Som følge af, at klageren var syg i perioder, blev klagerens indtægt endvidere mindre end forudsat.

For så vidt angår klagerens egen beregning foretaget under sagen er der tale om efterrationalisering. De oplysninger, som blev lagt til grund ved indklagedes beregning, var af naturlige årsager ikke eksakte og præcise. For så vidt angår udgifterne til vand, varme og el fremgår det af et fremlagt budetskema af 13. august 1998, at der blev afsat i alt 18.000 kr. hertil mod salgsopstillingens 13.500 kr. Baggrunden var, at sælgeren af ejendommen havde beboet denne alene.

Benzinudgifter på årligt 12.000 kr. blev ikke medtaget på budgettet, da der ikke var tale om en fast udgift, men en udgift, der var forudsat afholdt af rådighedsbeløbet. Udgifter på 269 kr. om måneden ved erhvervelsen af en campingvogn var heller ikke medtaget, da indklagede først blev bekendt hermed efter klagerens køb af ejendommen. En udgift på 9.900 kr. til børnepasning var ikke medtaget, da klageren oplyste, at hendes mor skulle passe børnene.

Udgifter til istandsættelse af ejendommen var forudsat afholdt via rådighedsbeløbet, hvorfor beløbet ikke blev medtaget i budgettet. I øvrigt oplyste klageren, at hun havde bekendte, som ville hjælpe hende med istandsættelsen. Samlede ikke medtagne udgifter udgør ca. 45.000 kr. årligt eller 3.750 kr. pr. måned. Klageren har således selv i kraft af manglende oplysninger bevirket, at indklagedes beregning viste sig at blive forkert.

Baggrunden for kravet om kaution fra klagerens mor var, at det var en forudsætning for klagerens køb af ejendommen, at hun fik lejeindtægt fra moderen.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Den omhandlede boligberegning er ikke fremlagt, og der er på væsentlige punkter afgivet modstridende forklaringer vedrørende de oplysninger, indklagede modtog, og de forudsætninger, som i øvrigt blev lagt til grund, herunder med hensyn til udgifter til vand, varme og el, husleje fra klagerens mor, udgifter til børnepasning og spørgsmålet om, hvorvidt benzinudgifter var forudsat afholdt af rådighedsbeløbet. På denne baggrund finder Ankenævnet, at en stillingtagen til sagen ville forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af Ankenævnets vedtægters § 7, stk. 1.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle denne klage.

Klagegebyret tilbagebetales klageren.