Gældsovertagelse. Gebyr.

Sagsnummer:21211145/2013
Dato:12-08-2013
Ankenævn:
Klageemne:Gebyr - øvrige spørgsmål
Gældsovertagelse - gebyr
Ledetekst:Gældsovertagelse. Gebyr.
Indklagede:Nykredit Realkredit A/S
Øvrige oplysninger:
Senere dom: Download som PDF
Realkreditinstitutter

21211145
Gældsovertagelse. Gebyr.
Klagerne erhvervede pr. 1. februar 2012 en en-familie ejendom, hvori der indestod 2 lån til det indklagede realkreditinstitut. Instituttet havde i januar 2012 forhåndsgodkendt klagerne som nye debitorer på instituttets lån og havde i den forbindelse oplyst, at der ved gældsovertagelse ville blive opkrævet 15.000 kr. i gebyr. Instituttet bevilgede i marts 2012 betinget gældsovertagelse og orienterede på ny om gældsovertagelsesgebyret på 15.000 kr. Klagernes advokat protesterede i april 2012 over det opkrævede gældsovertagelsesgebyr på 15.000 kr., som instituttet efterfølgende pr. kulance nedsatte til 10.500 kr.

Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle nedsætte gældsovertagelsesgebyret til 2.000 kr. Instituttet påstod principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Under sagen oplyste instituttet, at klagerne i de indledende drøftelser havde oplyst, at der var tale om køb af en investeringsejendom til udlejning, hvor instituttet behandlede sagen som en erhvervssag. Heroverfor oplyste klagerne, at det meget tidligt i fasen blev besluttet, at den ene af klagerne skulle bebo ejendommen.

Nævnet henviste til, at gældsovertagelsen vedrørte en ejerbolig, og at gebyret for en sådan ekspedition i henhold til ralkreditinstituttets prisoversigt udgjorde 2.000 kr. Nævnet fandt det ikke godtgjort, at realkreditinstituttet havde udført merarbejde i et omfang, der kunne begrunde en fravigelse af gebyret i henhold til prisoversigten. Nævnet tilpligtede derfor realkreditinstituttet at nedsætte gældsovertagelsesgebyret til 2.000 kr.


K E N D E L S E

afsagt den 12. august 2013



JOURNAL NR.: 2012-01-11-145-N


INSTITUT: Nykredit Realkredit A/S


KLAGEEMNE: Gældsovertagelse. Gebyr.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 18. juni 2013


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Bent Olufsen
Morten B. Pedersen
Jakob Elverum
Per Englyst



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerne erhvervede pr. 1. februar 2012 en en-familie ejendom, hvori der indestod 2 lån på henholdsvis oprindelig 399.000 kr. og oprindelig 117.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut.

Indklagede fremsendte den 25. januar 2012 følgende brev til klagerne:

”… Under henvisning til jeres forespørgsel kan vi meddele, at I kan godkendes som nye debitorer på …(indklagedes)… lån i ejendommen.

Det er en forudsætning for endelig bevilling af gældsovertagelse:

x at ansøgning om gældsovertagelse indsendes i underskrevet stand.

x at …(indklagede)… modtager kopi af ny ejers endelige købsaftale, med et indhold, som kan godkendes af …(indklagede)…

x at …(indklagede)… modtager dokumentation for endelig tinglyst anmærkningsfri adkomst i form af tinglysningssvaret fra Tinglysningsretten. Der kan kræves hel eller delvis indfrielse af lån, hvis salgsprisen og vilkårene ikke stemmer overens med tidligere indsendte adkomst/købsaftale.

x at forfaldne ydelser samt eventuelle påløbne omkostninger påhvilende sælger er betalt. Vi gør opmærksom på, at der forløber ca. 10 dage fra betalingen, til registrering finder sted.

x Kopi af jeres pas eller kørekort, hvor CPR-nr. og underskrift fremgår samt kopi af sygesikringsbevis eller skattekort, hvor CPR-nr. og adresse fremgår.

x at …(indklagede)… modtager en underskrevet samtykkeerklæring

En eventuel besigtigelse af ejendommen må ikke give anledning til bemærkninger.

Vi gør opmærksom på, at der i forbindelse med en efterfølgende terminsydelse vil blive opkrævet kr. 15.000 i gebyr for denne gældsovertagelse …”

Klagerne underskrev den 30. januar 2012 en ansøgning til indklagede om gældsovertagelse.

Indklagede bevilgede ved brev af 2. marts 2012 til klagernes advokat betinget gældsovertagelse. Af brevet fremgår følgende:

”… Vi kan oplyse, at den indsendte ansøgning om overtagelse af den personlige gældsforpligtelse for …(indklagedes)… lån i ejendommen vil kunne bevilges, dog under følgende forudsætninger:

• Forfaldne ydelser samt eventuelle påløbne omkostninger påhvilende sælger er betalt. Vi gør opmærksom på, at der forløber ca. 10 dage fra betalingen, til registrering finder sted.

• …(Indklagede)… modtager dokumentation for endelig tinglyst anmærkningsfri adkomst i form af tinglysningssvaret fra Tinglysningsretten senest 3 måneder efter overtagelsesdagen. I bedes indsætte mailadresse: … som sekundær mailadresse og ejd.nr. … som reference, når adkomst anmeldes til tinglysning. Der kan kræves hel eller delvis indfrielse af lån, hvis salgsprisen og vilkårene ikke stemmer overens med tidligere indsendte adkomst/købsaftale.

Vi gør opmærksom på, at der i forbindelse med en efterfølgende terminsydelse vil blive opkrævet 15.000 kr. i gebyr for denne gældsovertagelse …”

Indklagede meddelte den 29. marts 2012 klagernes advokat, at der var bevilget endelig gældsovertagelse. Af brevet fremgår endvidere følgende:

”… Vi gør opmærksom på, at der i forbindelse med en efterfølgende terminsydelse vil blive opkrævet kr. 15.000,00 i gebyr for denne gældsovertagelse …”

Efter det oplyste rettede klagernes advokat den 25. april 2012 henvendelse til indklagede og protesterede over det opkrævede gældsovertagelsesgebyr på 15.000 kr. Ligeledes efter det oplyste nedsatte indklagede pr. kulance gebyret til 10.500 kr.

Efterfølgende indbragte klagernes advokat en sag for Realkreditankenævnet.

Klagernes advokat fremsendte den 31. december 2012 følgende brev til indklagede:

”… På vegne …(klagerne)… fremsender jeg hoslagt i check kr. 8.260,19 til dækning af terminsydelse pr. 31.12.2012 på:

Lån opr. Kr. 399.000,00 – ydelse kr. 5.874,94

Lån opr. Kr. 117.000,00 – ydelse kr. 2.385,25

Ydelse to lån i alt vedlagt i check kr. 8.260,19
============

Den fremsendte opgørelse indeholder en opkrævning på et gebyr for gældsovertagelse af de to lån på kr. 10.500,00, som ikke kan accepteres.

Jeg gør opmærksom på at der er adskillig korrespondance med forskellige afdelinger af …(indklagede)… vedrørende dette uretmæssige opkrævede ejerskiftegebyr, ligesom der er indgivet klage over …(indklagede)… for opkrævningen.

Indtil der foreligger afgørelse af den indgivne klage, bliver gebyret ikke betalt.

Jeg bemærker sluttelig, at mine klienter har betalt et gebyr på kr. 2.000,00 for ejerskifte, som de anser for at være det rette gebyr.

Kvittering for den indbetalte terminsydelse for de to lån imødeses venligst …”

Den 22. januar 2013 fremsendte indklagede følgende erindringsskrivelse til klagerne vedrørende terminsbetaling:

”…(Indklagede)… har fortsat ikke registreret indbetaling af nedenstående beløb. Betalingsfristen var den 28.12.2012, og beløbet 8.600,00 kr. bedes venligst indbetalt senest den 07.02.2013 …”

Klagernes advokat rettede den 8. februar 2013 henvendelse til indklagede vedrørende terminsbetalingerne. Af brevet fremgår følgende:

”… I fortsættelse af diverse korrespondance i denne sag erfarer jeg nu, at …(indklagede)… opkræver en terminsydelse hos den ene ejer af …

Den anden ejer bebor ejendommen iflg. Folkeregisteret.

Denne ydelse for de to indestående lån opr. kr. 399.000,- og kr. 117.000,- er betalt af mig jf. vedlagte brev i kopi samt check kr. 8.260,19.

Den anførte opkrævning til medejeren af parcelhuset skyldes sandsynligvis …(indklagedes)… opkrævning af et urealistisk opkrævet ejerskiftegebyr på 15.000,00, som er påklaget til Realkreditankenævnet som behandler sagen.

Ejerskiftegebyret er normalt kr. 2.000,- for et parcelhus på under 100 m2 og dette beløb er betalt den 9. oktober 2012 herfra.

Hverken morarenter eller rykkergebyrer kan accepteres …”


PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet at nedsætte gældsovertagelsesgebyret til 2.000 kr.


Indklagede påstår principalt afvisning, subsidiært frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klagernes advokat oplyser, at købesummen på 700.000 kr. for ejendommen blev berigtiget bl.a. ved overtagelse af de to lån til indklagede.

Ved en drøftelse på stedet med en repræsentant fra indklagede indgik bl.a. udleje af huset, men inden overtagelsen blev det besluttet, at den ene af klagerne skulle bebo huset alene.

Efter overtagelsen forlangte indklagede et gældsovertagelsesgebyr ved ejerskifte på 15.000 kr., fordi udleje havde været drøftet som en mulighed, altså erhvervsmæssigt.

Det normale gældsovertagelsesgebyr er ifølge indklagedes eget prisblad 2.000 kr.

Trods langvarig korrespondance herom har indklagede fastholdt et gældsovertagelsesgebyr på 15.000 kr., men har dog efterfølgende kulancemæssigt reduceret gebyret fra 15.000 kr. til 10.500 kr. grundet den lange sagsbehandling.

Klagernes advokat har på klagernes vegne siden indsendelse af ansøgning om foreløbig gældsovertagelse den 20. september 2011 (hvor sagen startede) adskillige gange rykket for svar og spurgt, om man manglede noget materiale fra klagerne. Først efter jul kom der skred i sagen, idet indklagede havde henvendt sig direkte til klagerne uden advokatens vidende.

Der er tale om et almindeligt parcelhus på ca. 85 m2, og gebyret, der alene vedrører et parcelhus, skal derfor være 2.000 kr., som er betalt fra advokatens kontor.

Gebyret på 15.000 kr., senere nedsat til kr. 10.500, er klagens genstand.

Til indklagedes udtalelse har klagernes advokat følgende bemærkninger:

Indklagedes fremstilling er positivt forkert.

Ejendommen, der som nævnt er et almindeligt lille parcelhus i en lille landsby, bebos af den ene søster, idet ejendommen ejes af begge søstre.

At klagerne har underskrevet et ejerskiftegebyr på 15.000 kr. skyldes alene uvidenhed om det normale gebyrs størrelse på 2.000 kr.

At klagerne fælles ejer en ejendom i Århus har intet med denne sag at gøre.

Som en ”skjult” opkrævning af det afviste ekstraordinære ejerskiftegebyr på 15.000 kr. har indklagede rykket klagerne for en ”ikke betalt terminsydelse på 8.600 kr.” Advokaten har fremlagt dokumentation for, at terminsydelsen er betalt fra hans kontor, jf. brev af 31. december 2012 til indklagede. Morarenter kan der overhovedet ikke blive tale om.

Nærværende ejendom er købt i almindeligt sameje og skal behandles efter de faktiske forhold og ikke efter indklagedes formodninger.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klagerne erhvervede den omhandlede ejendom i efteråret 2011, og at klagerne og deres advokat henvendte sig til indklagede med henblik på gældsovertagelse af de to lån i ejendommen hos indklagede.

I forbindelse med de indledende drøftelser med indklagede oplyste klagerne, at der var tale om køb af en investeringsejendom til udlejning. Dette harmonerede med klagernes skriftlige økonomiske oplysninger til indklagede, idet det deraf fremgik, at klagerne på daværende tidspunkt havde indtægter fra to udlejningsejendomme, som de ejer i fællesskab. Der var på daværende tidspunkt ingen omtale af, at nogen af klagerne skulle benytte ejendommen privat.

Indklagede behandlede på denne baggrund med rette sagen som en erhvervssag og har derfor såvel ved mundtlig drøftelse med klagerne i januar 2012 som i skriftlig korrespondance med klagerne og deres advokat oplyst, at gældsovertagelse af de to lån ville være forbundet med et samlet gebyr på 15.000 kr., jf. hertil indklagedes brev af 25. januar 2012, som klagernes advokat besvarede ved den 6. februar 2012 at returnere underskrevet gældsovertagelsesansøgning af 30. januar 2012, samt indklagedes breve af 2. marts 2012 og 29. marts 2012 til klagernes advokat. Denne korrespondance gav ikke anledning til bemærkninger om gebyrets størrelse eller kundeforholdets karakter.

Først ved brev af 25. april 2012 – efter at endelig gældsovertagelse var bevilget, og klagerne var underrettet herom – har klagernes advokat henvendt sig vedrørende det omhandlede gebyr, herunder med henvisning til, at sagsbehandlingen havde været langsommelig. Indklagede fastholdt gebyret – også ved efterfølgende korrespondance med indklagedes klageansvarlig enhed. Indklagede har dog kulancemæssigt reduceret gebyret fra 15.000 kr. til 10.500 kr. grundet den lange sagsbehandlingstid.

Klagerne har anført, at ejendommen har været tiltænkt som beboelse for en af klagerne og også benyttes hertil. Dette stemmer ikke umiddelbart med opslag på nettet, ifølge hvilket klagerne ikke er tilknyttet adressen. Et sådant opslag kan være fejlbehæftet, hvorfor klagerne opfordres til at dokumentere, at en af dem har folkeregisteradresse på ejendommen, ligesom klagerne opfordres til at dokumentere lejekontrakt, samejekontrakt eller tilsvarende mellem parterne.

Det er på grundlag af sagsforløbet indklagedes opfattelse, at kundeforholdet i relation til den omhandlede gældsovertagelse af de to lån i ejendommen har erhvervsmæssig karakter. Principalt bør sagen derfor afvises fra behandling i Realkreditankenævnet. Subsidiært bør indklagede frifindes, da det opkrævede gebyr er aftalt mellem parterne, og da der ikke er grundlag for klagernes krav om reduktion af gebyret.

Anbringender
Det gøres til støtte for de fremsatte påstande således gældende,

at klagernes kunderelation til indklagede i forhold til den omhandlede gældsovertagelse er erhvervsmæssig,

at det omhandlede ejerskiftegebyr er aftalt, og

at indklagede har været berettiget til at opkræve det omhandlede gebyr.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Klagernes advokat har i sagen fremlagt en Folkeregisterudskrift, der viser, at den ene af klagerne er tilmeldt ejendommens adresse.

Af indklagedes prisoversigt pr. 3. juni 2013 for lån til private fremgår det, at gældsovertagelsesgebyret udgør 2.000 kr.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet henviser til, at gældsovertagelsen vedrører en ejerbolig, og at gebyret for en sådan ekspedition i henhold til indklagedes prisoversigt udgør 2.000 kr.

Nævnet finder, at det ikke er godtgjort, at indklagede har udført merarbejde i et omfang, der kan begrunde en fravigelse af gebyret i henhold til prisoversigten, og giver derfor klagerne medhold i deres påstand.

Som følge af det anførte

b e s t e m m e s


Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, tilpligtes at nedsætte gældsovertagelsesgebyret til 2.000 kr.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen