Tidspunkt for hjemtagelse af kontantlån.

Sagsnummer:513/1995
Dato:07-11-1996
Ankenævn:Lars Lindencrone Petersen, Jørn Rytter Andersen, Inge Frølich, Jørn Ravn, Ole Simonsen
Klageemne:Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Tidspunkt for hjemtagelse af kontantlån.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Medhold klager


Ved lånetilbud af 18. oktober 1993 tilbød Dansk Landbrugs Realkreditfond (DLR) et 20-årigt kontantlån på 494.000 kr. og et 30-årigt kontantlån på 320.000 kr., alternativt et 20-årigt kontantlån på 814.000 kr., i klagernes ejendom. Lånetilbudet blev indhentet med henblik på omlægning af 5 eksisterende lån i ejendommen.

Klagerne har oplyst, at lånetilbudet blev drøftet på et møde hos indklagede, en mindre andelskasse, den 20. oktober 1993, og at det på mødet blev aftalt, at de eksisterende lån skulle opsiges, og at de skulle vende tilbage over for indklagede, når de ønskede nyt lån hjemtaget. Den 10. december 1993 meddelte de indklagede, at de nu ønskede at hjemtage lånene på henholdsvis 494.000 kr. og 320.000 kr., men at indklagede først skulle undersøge, om det var muligt at få det samlede lån på 814.000 kr. over 30 år. Ved deres henvendelse til indklagede primo februar 1994 konstaterede de, at DLR allerede ved skrivelse af 28. december 1993 havde givet afslag på ansøgningen om et samlet lån over 30 år.

Klagerne underskrev pantebrevene til DLR den 2. februar 1994 og fik i denne forbindelse oplyst, at de nye lån ville blive hjemtaget inden for 3 dage.

Ved skrivelse af 2. marts 1994 anmodede indklagede klagerne om skødet på ejendommen med henblik på tinglysning af pantebrevene.

Den 21. marts 1994, hvor pantebrevene var tinglyst, blev disse fremsendt til DLR med anmodning om udbetaling mod indklagedes indeståelse for sletning af retsanmærkninger vedrørende de eksisterende lån.

Ved skrivelse af 22. marts 1994 meddelte DLR indklagede, at man ikke kunne acceptere indklagedes indeståelse. Af skrivelsen fremgår bl.a.:

"Såfremt lånene ønskes effektueret, forinden retsanmærkningerne på pantebrevene er annulleret, må et af fonden godkendt pengeinstitut indestå for sletning af retsanmærkningerne. Vi forventer at høre nærmere forinden videre foretages."

På foranledning af klagerne indvilgede et andet pengeinstitut i at stille garanti over for DLR i forbindelse med låneomlægningen. Ved telefax af 27. april 1994 meddelte indklagede klagerne, at man havde modtaget bekræftelse herpå fra det andet pengeinstitut.

Klagerne fremsendte en klage til indklagedes bestyrelse, der ved skrivelse af 19. maj 1994 pr. konduite tilbød klagerne en omprioriteringskredit til 6% p.a. til indfrielse af opsagte lån. Kreditten skulle indfries senest 1. januar 1995 ved hjemtagelse af nye realkreditlån. Alternativt tilbød bestyrelsen en gebyrfri gennemførelse af omprioriteringssagen og endnu en gebyrfri lånesagsbehandling, såfremt klagerne måtte beslutte at omprioritere på ny inden 31. maj 1995. Bestyrelsen fandt ikke, at der var begået formelle fejl, men fandt det stærkt beklageligt, at lånesagen var blevet forsinket på grund af DLR's manglende accept af indklagedes kreditværdighed. Klagerne afslog tilbudet.

Ved skrivelse af 10. juni 1994 fremsatte bestyrelsen et nyt tilbud, der bl.a. indebar, at indklagede skulle gennemføre låneomlægningen på grundlag af det eksisterende lånetilbud "så snart det findes hensigtsmæssigt", og at der, såfremt kurserne på hjemtagelsestidspunktet var lavere end kursen den 10. december 1993, skulle etableres et lån i klagernes navne. For låneprovenuet skulle der købes obligationer, som skulle lægges til sikkerhed for lånet. Afkast af depotet skulle dække klagernes merydelse på lånet, mens overskydende afkast skulle tilfalde indklagede som rente- og administrationsgebyr. Klagerne har oplyst, at de fandt tilbudet uigennemskueligt, herunder i relation til de skattemæssige konsekvenser, hvorfor de ikke accepterede dette.

Lånene på henholdsvis 494.000 kr. og 320.000 kr. i DLR blev hjemtaget den 1. september 1994.

Den 7. december 1994 fremsendte indklagede et udkast til lånedokument med henblik på en løsning af sagen som skitseret i skrivelsen af 10. juni 1994. Klagerne accepterede ikke den af indklagede tilbudte ordning og fremsatte den 27. marts 1995 gennem deres advokat krav om en erstatning på 460.000 kr. svarende til den merydelse, de ville komme til at betale på lånene over henholdsvis 20 og 30 år som følge af, at lånene først blev effektueret den 1. september 1994 i stedet for pr. 7. februar 1994.

Ved klageskema af 11. oktober 1995 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 460.000 kr., subsidiært et mindre beløb efter Ankenævnets skøn.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Klagerne har anført, at indklagede i forbindelse med indhentelse af lånetilbud på deres forespørgsel udtrykkelig meddelte, at man havde tilstrækkelig egenkapital til at kunne løfte opgaven. Indklagede var bekendt med, at hjemtagelse af lånet fra den 10. december 1993 alene afventede DLR's stillingtagen til, om de nye lån kunne lægges om til et 30-årigt lån i fuldt omfang, hvorfor indklagede umiddelbart efter DLR's afslag den 28. december 1993 burde have rettet henvendelse til dem. Ved underskrivelsen af pantebrevene den 2. februar 1994 meddelte indklagede, at lånene ville blive hjemtaget inden for højst 3 dage. DLR har oplyst, at man primo februar 1994 på baggrund af indklagedes udbetalingsanmodning anmodede indklagede om at fremsende sit seneste årsregnskab, idet man på det foreliggende grundlag ikke kunne godkende garantistillelsen. Indklagede blev rykket herfor medio februar 1994. DLR modtog regnskabet ultimo februar 1994, hvorpå man meddelte, at man ikke kunne acceptere indklagedes indeståelse. Indklagede burde straks have fremskaffet en regaranti fra et andet pengeinstitut eller burde i hvert fald have orienteret dem om, at lånene ikke som forventet kunne hjemtages ca. den 7. februar 1994. Da de ved indklagedes skrivelse af 2. marts 1994 blev anmodet om at indlevere skøde, formodede de, at alt forløb planmæssigt. På grundlag af de tinglyste pantebreve forsøgte indklagede i marts 1994 på ny at få DLR-lånene udbetalt, uanset DLR's forudgående afvisning af indklagedes indeståelse. Da de ultimo marts 1994 konstaterede, at omprioriteringen ikke var gennemført, og blev bekendt med baggrunden herfor, foranledigede de selv, at der blev stillet en garanti fra et andet pengeinstitut. Umiddelbart efter modtagelsen af telefaxskrivelsen af 27. april 1994 henvendte de sig til indklagede med henblik på at underskrive garantistillelsen. Det blev meddelt, at papirerne endnu ikke var klar til underskrift, hvorfor de rettede henvendelse til indklagedes bestyrelsesformand. På grund af kursudviklingen ønskede indklagede ikke at hjemtage lånene, idet man over sommeren 1994 ønskede at spekulere i et eventuelt rentefald. Indtil dette var afklaret, underlagde de sig et gældsbrev, der henstod uden afvikling med en forrentning på 6%. De blev ikke på noget tidspunkt orienteret om muligheden for kurssikring, og de var ikke bekendt med muligheden herfor.

Indklagede har anført, at lånets løbetid og procentsatsen på de bagvedliggende obligationer blev drøftet i perioden 20. oktober 1993 til 2. februar 1994. Det bestrides, at indklagedes soliditet blev drøftet, ligesom det bestrides, at klagerne allerede i december 1993 meddelte, at de ønskede lånene hjemtaget. Klagerne var orienteret om ekspeditionerne i sagen og medvirkede til, at der blev indhentet en garanti, som DLR kunne acceptere. På trods af problemerne omkring garantistillelsen valgte klagerne at fortsætte låneomlægningen via indklagede, ligesom klagerne undlod at kurssikre. Alle forhold var på plads den 27. april 1994. På grund af forventning om en positiv kursudvikling valgte klagerne at udskyde hjemtagelse af lånet, hvilket først blev besluttet i august 1994. Klagerne er ikke berettiget til erstatning, idet de ikke har lidt noget tab, og idet de under hele forløbet var orienteret om sagens behandling. Klagernes tabsopgørelse bestrides, idet de højst bør kunne tildeles en kompensation for det umiddelbare kurstab og højst for perioden 7. februar til 28. april 1994. Dette beløb kan opgøres til 48.787 kr., svarende til kursværdien af differencen i obligationsgæld ved hjemtagelse af DLR lånene den 7. februar og 28. april 1994.

Ankenævnets bemærkninger:

Det må lægges til grund, at endelig aftale om omprioritering af klagernes ejendom blev indgået den 2. februar 1994, hvor klagerne underskrev pantebrevene til DLR. Ankenævnet finder endvidere, at det må lægges til grund, at klagerne berettiget kunne forvente, at lånene ville være hjemtaget i løbet af få dage på baggrund af en indeståelse fra indklagede om tinglyste anmærkningsfrie pantebreve. På grund af forhold hos indklagede, som klagerne ikke burde have taget højde for, kunne lånene først hjemtages umiddelbart efter den 27. april 1994.

Indklagede fremsatte i tiden efter den 27. april 1994 flere - efter Ankenævnets opfattelse komplicerede og for klagerne vanskeligt gennemskuelige - forslag for at afhjælpe den opståede situation, der som anført skyldtes forhold hos indklagede, som klagerne ikke burde have taget højde for. Ankenævnet finder ikke, at det kan bebrejdes klagerne, at de ikke accepterede noget af disse forslag. Det indgik som led i de af indklagede stillede forslag, at en gevinst ved fremtidige kursstigninger ville tilfalde indklagede, og Ankenævnet finder på den anførte baggrund ikke, at risikoen ved de kursfald, som faktisk skete i perioden 27. april 1994 til lånets hjemtagelse 1. september 1994, bør påhvile klagerne.

Som følge af det anførte bør klagerne stilles, som om hjemtagelse af lånet var sket den 7. februar 1994. Erstatningen bør herefter i overensstemmelse med Ankenævnets praksis fastsættes som kursværdien af differencen i obligationsgæld ved hjemtagelse af lånet på basis af 6% obligationer den 7. februar 1994 og obligationsgæld ved hjemtagelse den 1. september 1994 ligeledes på basis af 6% obligationer. Ankenævnet finder, at den kurs, der herved skal lægges til grund, bør være kursen den 1. september 1994.

Ankenævnet finder ikke tilstrækkelig grundlag for at pålægge indklagede at erstatte et eventuelt tab i perioden indtil den 7. februar 1994.

Som følge heraf

Indklagede bør inden 4 uger betale klagerne en erstatning beregnet som ovenfor anført med tillæg af rente efter renteloven fra den 11. oktober 1995. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.