Indsigelse mod bidragssats for lån omlagt fra bank til realkreditinstitut, indsigelse mod ny vurdering i forbindelse med omlægningen og indsigelse om manglende oplysning om ny vurdering.

Sagsnummer:408/2018
Dato:12-06-2019
Ankenævn:Henrik Waaben, Søren Hoffmann Christiansen, Lars K. Madsen, Morten Bruun Pedersen og Lisbeth Baastrup Burgaard
Klageemne:Værdiansættelse - øvrige spørgsmål
Værdiansættelse - belåningsgrad
Værdiansættelse - bidragsindplacering
Ledetekst:Indsigelse mod bidragssats for lån omlagt fra bank til realkreditinstitut, indsigelse mod ny vurdering i forbindelse med omlægningen og indsigelse om manglende oplysning om ny vurdering.
Indklagede:Nordea Kredit
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Realkreditinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod bidragssats for lån omlagt fra bank til realkreditinstitut, indsigelse mod ny vurdering i forbindelse med omlægningen og indsigelse om manglende oplysning om ny vurdering.

Sagens omstændigheder

I 2011 optog klageren et såkaldt Nordea Prioritet lån (herefter prioritetslånet) på 1.725.000 kr. i sit sommerhus (herefter ejendommen) hos Nordea Bank Danmark med prioritet efter et skadesløsbrev til en kommune på 480.000 kr. Nordea Kredit har oplyst, at lånet blev bevilget ud fra en vurdering af ejendommen i 2010 på 3.650.000 kr.

Klageren havde endvidere en ejerlejlighed, der var belånt med lån i Nordea Kredit.

I marts 2013 optog klageren et realkreditlån i ejendommen hos Nordea Kredit på 1.317.000 kr., og klageren indfriede i den forbindelse prioritetslånet. Nordea Kredit har oplyst, at ejendommen den 4. december 2012 var blevet vurderet til 2.995.000 kr. af en af realkreditinstituttet engageret ejendomsmægler. Klageren har anført, at han ikke havde kendskab til denne vurdering.

I april 2017 rejste klageren en række spørgsmål vedrørende bidragssatserne på sine lån i Nordea Kredit. Den 20. februar 2018 sendte realkreditinstituttet en beregning til klageren. I en e-mail til realkreditinstituttet af 26. februar 2018 rejste klageren indsigelse mod realkreditinstituttets beregning, og klageren sendte sine egne beregninger af bidrag. I sagen er fremlagt beregninger udarbejdet af henholdsvis klageren og realkreditinstituttet. Af realkreditinstituttets beregning af bidragssatser for lånet i ejendommen fremgik blandt andet:

”Prisliste 1. januar 2013 til 31. december 2013 (bidragsstruktur anvendes ikke længere til nye lån)       

0-45%              0,601

45-60 pct.        1,576

Bidragssats ved lånets udbetaling              0,934 %

Efter 2013 overgik Nordea Kredit til en stejlere bidragsstruktur for nye lån. Tidligere ubetalte lån (som lån -152 [klagerens lån]) forblev i den "gamle" prisstruktur, hvor prisniveuet generelt var lidt lavere. 

Priserne på S1-lån i gammel struktur blev hævet med 13 pct. 1. januar 2014 og 35 pct. 1. oktober 2016, jf. tabel nedenfor.

Bidragssats fra 27.3.2013                           0,934 %

Bidragssats 1-1-2014  til 30-9 2016           1,055 %

Bidragssats fra 1. oktober 2016                 1,425 %”

Realkreditinstituttets beregning var baseret på en belåningsværdi på 2.995.000 kr., en foranstillet prioritet på 480.000 kr. og prisintervaller på 0-45 % og 45-60 % af belåningsværdien. I sagen er endvidere fremlagt beregninger fra klageren, hvori han opgjorde for meget betalt bidrag på lånet i ejendommen i perioden fra 2013 til 2016.

I en e-mail til klageren af 28. februar 2018 anførte realkreditinstituttet:

”… Dit sommerhus blev senest vurderet i december 2012. Vurderingen var DKK 2,995 mio. Det er den vurdering der er anvendt til bidragsfastsættelsen, som du også kan se de af tidligere fremsendte regneark.

Da vi talte sammen for nogle uger siden lovede jeg at regne endnu et eksempel igennem, så du kan se hvordan vi regner bidragssatsen. Det sendte jeg til dig den 20. februar. I regnearket kan du se de anvendte priser og beregninger.

Når jeg kigger i dit nye regneark får vi samme bidragssats i 2013, men de følgende år ser det fortsat ud til at du bruger bidragssatserne for nye lån fra hjemmesiden. Derudover ser det ud til at du bruger de gamle prisintervaller (0-45 og 45-60 pct.) i stedet for de nye (0-30 og 30-60) pct., som burde anvendes hvis det var de priser der gjaldt. Når du kombinerer priser for nye lån med prisintervaller for ældre lån får du for lave bidragssatser.

Som tidligere nævnt gælder prislisten på hjemmesiden for nye lån. Det fremgår også direkte af prislisten. Ældre lån kan være omfattet af andre priser, og det er tilfældet med dit lån. Fordi vi har ændret i vores prisintervaller for nyere lån, vil der være mindre forskelle i satsen for nyere og ældre lån. Men der generelt tale om marginale forskelle. Det er ikke vores opfattelse at vi behandler eksisterende kunder dårligere end nye kunder. …”

I en e-mail af 28. februar 2018 til realkreditinstituttet fastholdt klageren sine indsigelser og anførte bl.a.:

”… jeg har hele tiden haft en fornemmelse af ”at der var fejet noget ind under gulvtæppet”

Jeg kan kun forstår dit svar på denne måde, at årsagen til at mine beregninger ikke giver samme resultat som Nordeas udregninger må være, at der er lagt flere stigninger og ændringer på mine gamle lån end der indregnet i de officielle priser. Er det korrekt eller er der andre årsager som jeg ikke forstår?

Hvis ovenstående er korrekt synes jeg Nordea behandler kunder med nye lån anderledes end kunder med gamle lån det er ikke korrekt og det kan jeg ikke acceptere.”

I en e-mail til klageren af samme dag svarede realkreditinstituttet:

”Det er ikke korrekt at der er fejet noget ind under gulvtæppet. Bidragssatserne er steget lige mange gange for nye og gamle lån. Ved alle prisændringer har vi varslet den konkrete nye sats direkte til berørte kunder, som vi har lovet vores forretningsbetingelser.

Jeg har noteret mig at du fastholder, at din bidragssats bør kunne regnes ud fra prislisten for nye lån. Det kan den desværre ikke.”

I en e-mail til realkreditinstituttet af samme dag fastholdt klageren sine indsigelser.

Den 11. december 2018 indgav klageren klage til Ankenævnet.

Klageren har i sit indlæg af 4. februar 2019 beregnet den samlede bidragssats til 1,008 % p.a. baseret en bidragssats på 0,6 % p.a. indenfor 0-30 % af belåningsværdien og en bidragssats på 1,35 % p.a. indenfor 30-60 % af belåningsværdien, en belåningsvurdering på 3.400.000 kr. og en foranstillet prioritet på 480.000 kr.

Parternes påstande

Den 11. december 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet. Ankenævnet forstår påstanden således, at Nordea Kredit med tilbagevirkende kraft skal ændre bidragssatsen for ejendommen i overensstemmelse med hans beregninger, og at Nordea Kredit herunder skal anvende vurderingen fra 2010 som belåningsgrundlag for ejendommen samt grundlag for beregning af bidragssatsen.

Nordea Kredit har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at banken anbefalede ham at omlægge prioritetslånet på 1.725.000 kr. til et S1 lån på 1.317.000 kr., der ville ligge inden for 38 % af vurderingen.

Det var ikke nødvendigt med en ny vurdering i 2012. Lånet blev nedsat ved omlægningen i 2013. I de 38 år, han har ejet ejendommen, har der kun været nyvurderinger, hvis han ønskede at forhøje sit lån. Den tidligere vurdering var kun to år gammel, og banken må have vurderet, at det ikke var nødvendigt med en ny vurdering. Det er således ikke korrekt, når realkreditinstituttet anfører, at det var et lovmæssigt krav, at ejendommen skulle vurderes, og at vurderingen ikke måtte være mere end seks måneder gammel.

Han blev ikke oplyst om, at realkreditinstituttet ændrede vurderingen fra 3.650.000 kr. i 2010 til 2.995.000 kr. i forbindelse med optagelsen af lånet i 2013. Han gjorde indsigelse mod den påståede vurdering fra 2012, da han blev bekendt med den. Realkreditinstituttet var forpligtet til at oplyse ham om den ændrede belåningsværdi i henhold til reglerne om god skik. Realkreditinstituttet har ikke opfyldt kravet om gennemsigtighed og har ikke vejledt ham korrekt. Instituttet bør fremlægge vurderingen fra 2012 samt kopi af breve sendt til ham i den forbindelse. I mangel heraf må instituttets påstand om, at der havde været en vurdering i 2012, afvises. Konsekvensen af den manglende oplysning til ham må være, at den tidligere vurdering fra 2010 fortsat er gældende, indtil en ny vurdering er foretaget.

Han har selv kontaktet den pågældende ejendomsmægler, der har oplyst, at vurderingen blev foretaget i 2010, og at vurderingen lød på 3.400.000 kr.

Han anmodede igen om at få ejendommen vurderet i 2016. Hans rådgiver i banken oplyste, at den nye vurdering var 3.400.000 kr.

Han har krav på, at vurderingen fra 2010 og de bidragssatser, som oplyses på instituttets hjemmeside, anvendes. Af beregningen i hans indlæg af 4. februar 2019, fremgår, at hvis en belåningsvurdering på 3.400.000 kr. anvendes, en foranstillet prioritet (skadesløsbrev til kommunen) på 480.000 kr. indgår, og bidragssatserne 0,6 % p.a. på 0-30 % af belåningsvurderingen og 1,35 % p.a. på 30-60 % af belåningsvurderingen anvendes, udgør det årlige bidrag/den årlige bidragssats (1.020.000-480.000 x 0,6 % p.a.) + (1.020.000 x 1,35 % p.a.) = 3.240 kr. + 10.489 kr., svarende til en bidragssats på 1,008 % p.a.

Han er indforstået med, at sagen forliges ved, at realkreditinstituttet bruger vurderingen fra 2010 på 3.650.000 kr. som grundlag for lånet.

Han anmodede realkreditinstituttet om konkret at påvise, hvor hans beregninger var fejlagtige. Selv når han anvender en vurdering på 2.995.000 kr., er hans beregninger forskellige fra realkreditinstituttets. Han har ikke fået en uddybende forklaring på dette.

Nordea Kredit har anført, at ejendommen i december 2012 blev vurderet til 2.995.000 kr. Realkreditinstitutter må i henhold til lovgivningen ikke udstede tilbud på nye lån på baggrund af vurderinger, der er mere end seks måneder gamle. Det var derfor ikke muligt at tilbyde klageren et realkreditlån i 2013 på baggrund af en vurdering fra 2010.

At klagerens realkreditlån var mindre end hans tidligere banklån (prioritetslånet), ændrer ikke ved det forhold, at nyoptagelse af realkreditlån i henhold til realkreditlovgivningen kræver en ny belåningsvurdering. Undtagelsesbestemmelsen i § 34, jf. § 23 i bekendtgørelsen om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling vedrører konvertering af lån uden låneprovenu inden for realkreditinstituttet eller fra fremmed realkreditinstitut eller tilbud om tre års afdragsfrihed på et eksisterende realkreditlån. I klagerens tilfælde var der tale om omlægning af lån fra bank til realkreditinstitut, og kravet om en ny vurdering kunne derfor ikke fraviges.

Instituttet kender ikke til en vurdering på 3.400.000 kr. I 2010, da klageren optog prioritetslånet, var vurderingen på 3.650.000 kr., og ultimo 2012 var vurderingen 2.995.000 kr.

Klageren har først i forbindelse med indgivelse af klagen til Ankenævnet klaget over anvendelsen af vurderingen fra 2012. Af vurderingsrapporten af 4. december 2012 fremgik, at besigtigelsen var aftalt med klageren. Dette var også nødvendigt, da en indvendig besigtigelse kun kan foretages, hvis ejeren er til stede. Realkreditinstituttet udleverer ikke vurderingsrapporter, som er udfærdiget på realkreditinstituttets foranledning, og instituttet ønsker heller ikke at udlevere den pågældende vurderingsrapport.

Klageren blev oplyst om bidragssatser og relevante gebyrer i lånetilbuddet, inden han accepterede lånet i 2013. Senere ændringer i bidragssatser blev varslet direkte til klageren i henhold til de på tidspunktet gældende krav i lovgivningen. Lånet i ejendommen blev prissat efter en tidligere anvendt bidragsstruktur for fritidshuse med prisintervaller på 0-45 % og 45-60 %. Klageren har anvendt prisintervaller på 0-30 % og 30-60 %, som ikke blev anvendt, da klageren optog sit lån.

Klagerens beregning af 4. februar 2019 er forkert på tre punkter. Klageren har anvendt en belåningsværdi på 3.400.000 kr. og ikke en værdi på 2.995.000 kr. Klageren har anvendt prisintervaller på 0-30 % og 30-60 % og ikke prisintervaller på 0-45 % og 45-60 %, som var gældende, da han optog lånet. De af klageren anvendte satser gjaldt for lån prissat efter prisintervallerne på 0-30 % og 30-60 %. Klagerens lån var ikke prissat efter disse prisintervaller, men efter prisintervallerne på 0-45 % og 45-60 %. De af klageren anvendte bidragssatser er således forkerte.

Klageren har fået en fyldestgørende redegørelse for de historiske bidragssatser på realkreditlånet. Realkreditinstituttet har i flere omgange efter, at klageren i april 2017 henvendte sig med en række spørgsmål om sine realkreditlån, uddybet beregningen af bidragssatserne på klagerens realkreditlån. Instituttets gennemgang viste, at bidragssatserne var beregnet korrekt, og at der ikke var grundlag for klagerens opfattelse af, at instituttet havde opkrævet for høje bidrag i løbetiden.

Ankenævnets bemærkninger

I marts 2013 optog klageren et lån i sin fritidsejendom på 1.317.000 kr. hos Nordea Kredit, og klageren indfriede i den forbindelse et prioritetslån i ejendommen på 1.725.000 kr. hos Nordea Bank Danmark.

Nordea Kredit har anført, at ejendommen i forbindelse med låneoptagelsen den 4. december 2012 var blevet vurderet til 2.995.000 kr. af en af realkreditinstituttet engageret ejendomsmægler, og at besigtigelse blev aftalt med klageren forudgående. Klageren har anført, at ejendommen i 2010 var blevet vurderet til 3.650.000 kr., og at han ikke havde kendskab til en vurdering af ejendommen i 2012. Ankenævnet har ikke grundlag for at tilsidesætte Nordea Kredits oplysninger om, at ejendommen i 2012 blev vurderet til 2.995.000 kr.

Realkreditinstituttet var ifølge bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling forpligtet til at indhente en vurdering af ejendommen til brug for låneoptagelsen. Ifølge Ankenævnets faste praksis anses et realkreditinstituts værdiansættelse for en udlåns- og kreditpolitisk vurdering, som Ankenævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Der er ikke i nærværende sag omstændigheder, der kan begrunde en fravigelse af dette udgangspunkt om værdiansættelse.

Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at instituttet begik fejl eller forsømmelser i forbindelse med vurderingen af ejendommen. Ankenævnet finder herefter, at realkreditinstituttet var berettiget til at anvende vurderingen fra 2012 som grundlag for bidragsindplaceringen af klageren. Klagerens indsigelse om manglende underretning om vurderingen kan ikke føre til et andet resultat.

Ved optagelsen af lånet udgjorde bidragssatsen på klagerens lån 0,6 % indenfor 0-45 % af belåningsværdien og 1,576 % indenfor 45-60 % af belåningsværdien. Efterfølgende ændrede realkreditinstituttet bidragsstruktur for nye lån med prisintervaller på 0-30 % og 30-60 %. Den tidligere bidragsstruktur og prisintervaller blev bibeholdt for de eksisterende lån, herunder klagerens lån. Realkreditinstituttet har oplyst, at bidragssatserne for lån i den gamle prisstruktur, herunder klagerens lån, blev forhøjet med virkning fra den 1. januar 2014 og fra den 1. oktober 2016, og at klageren blev varslet om dette ved direkte meddelelse.

Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at fastslå, at instituttet har opkrævet for høje bidrag hos klageren.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.