Indsigelse mod størrelse af rente på boligkredit bl.a. med henvisning til markedsrentens bevægelse.

Sagsnummer:277/2018
Dato:18-12-2018
Ankenævn:Eva Hammerum, Jesper Claus Christensen, Kristian Ingemann Petersen, Troels Hauer Holmberg, Søren Geckler
Klageemne:Udlån - rente
Rente - udlån
Ledetekst:Indsigelse mod størrelse af rente på boligkredit bl.a. med henvisning til markedsrentens bevægelse.
Indklagede:Lån og Spar Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod størrelse af rente på boligkredit bl.a. med henvisning til markedsrentens bevægelse.

Sagens omstændigheder

Den 31. august 2012 optog klageren en boligkredit, en såkaldt Andelsprioritet, med en kreditramme på 843.000 kr. i Lån & Spar Bank mod, at banken fik sikkerhed i et ejerpantebrev med pant i andelsboligen. Klageren begyndte at trække på kreditten i slutningen af oktober 2012.

Det fremgik af kreditkontrakten, at kreditten var gældende i 30 år, og at der i de første 10 år alene blev tilskrevet renter på kreditten. Herefter kunne banken kræve, at afvikling/nedskrivning af kreditten påbegyndtes. Endvidere fremgik følgende af gældsbrevet:

Renter og omkostninger

Rente og omkostninger fastsættes til enhver tid af Lån o& Spar Bank A/S.

Den årlige rente er variabel og udgør p.t. 5,450000 %

Ændring af renten

Lån & Spar Bank A/S kan nedsætte renten uden varsel.

Lån & Spar Bank A/S kan forhøje renten ved underretning, inden ændringen træder i kraft, hvis ind- eller udenlandske ændringer i penge- eller kreditpolitik har betydning for Lån & Spar Bank A/S., fordi det almindelige renteniveau påvirkes. Lån & Spar Bank A/S kan på samme måde forhøje renten, hvis anden udvikling i det almindelige renteniveau, eksempelvis på penge- og obligationsmarkederne, har betydning for Lån & Spar Bank A/S, eller hvis ændringer i skatter og afgifter har betydning for Lån & Spar Bank A/S.

Lån & Spar Bank A/S kan forhøje renten med én måneds varsel, ved ændringer i de forhold, som individuelt blev lagt til grund ved fastsættelse af debitors rentevilkår, Lån & Spar Bank A/S kan på samme måde forhøje renten, hvis Lån & Spar Bank A/S ændrer sin generelle rente- og prisfastsættelse af forretningsmæssige grunde, uden at det har sammenhæng med udviklingen i det almindelige renteniveau. Forretningsmæssige grunde kan bl.a. være at opnå en mere hensigtsmæssig anvendelse af Lån & Spar Bank A/S’s ressourcer eller kapacitet eller at øge indtjeningen.

Debitor får oplysning om stigning i renten på papir eller andet varigt medium inden ændringen træder i kraft.

Bankens rentespænd for en AndelsPrioritet med variabel rente på etableringstidspunktet i august 2012 er ikke oplyst.

Rentesatsen på klagerens AndelsPrioritet var uændret i perioden fra klagerens optagelse af kreditten i august 2012 til foråret 2018. Banken har endvidere oplyst, at for tilsvarende lån som klagerens blev renten ikke sat ned i denne periode. Dette sker ikke automatisk.

I april 2018 foretog banken en vurdering af klagerens økonomiske forhold i forbindelse med, at hun drøftede sin fremtidige boligsituation samt mulighederne for finansiering af renovering af et sommerhus, som hun var medejer af, med banken. Klageren bad samtidig om at få nedsat renten på sin AndelsPrioritet, og banken nedsatte herefter renten til en variabel rente på 2,95 % om året.

Klageren gjorde efterfølgende over for banken indsigelse mod, at der ikke var sket en justering af renten på hendes AndelsPrioritet i perioden fra august 2012 til april 2018 og anmodede om tilbagebetaling af for meget betalt rente.

Banken fastholdt den opkrævede rente i perioden fra 2012 til 2018 og anførte bl.a. følgende i en mail af 24. maj 2018 til klageren:

”…

Omkring din rente, så er vi ikke forpligtet til at holde øje med din rente løbende. Det er korrekt, at din rente de seneste par år har været højere end gennemsnittet. Det er også på baggrund af dette, at jeg har sænket rente til 2,95, hvilket er en rente der er meget under vores renteniveau på andelsboliger på nuværende tidspunkt.

…”

Den 14. august 2018 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.

Banken har under sagens forberedelse i Ankenævnet oplyst, at det fremgik af bankens prisliste, der var gældende i september 2018, at rentespændet for en AndelsPrioritet med variabel rente var 3,95 % - 9,25 % for en belåning mellem 0 - 100 %.   

 

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at Lån & Spar Bank skal tilbagebetale en del af den beregnede rente på hendes AndelsPrioritet i perioden fra august 2012 til nedsættelsen af renten i april 2018.

Lån & Spar Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at CIBOR-renten for tre måneder i perioden fra august 2012 til foråret 2018 faldt med ca. 0,6 %, hvilket svarer til ca. 2,4 % om året, hvilket er påfaldende tæt på den rentenedsættelse på 2,5 %, som banken foretog i april 2018. Nedsættelsen at renten tyder derfor på, at banken vurderede, at der havde været tale om et væsentligt misforhold mellem rentesatsen på hendes AndelsPrioritet og rentesatsen på nye tilsvarende lån og kreditter i banken.

Banken burde have justeret renten på hendes kredit løbende i forhold til markedsrentens udvikling, når der var tale om en så væsentlig ændring i CIBOR-renten. I perioden fra ultimo 2015 til i dag er CIBOR-renten faldet så meget, at renten på hendes kredit i denne periode har ligget mellem 1 % og 3,4 % for højt.

Det kan ikke være rigtigt, at en variabel rente betyder, at banken ikke er forpligtet til at sætte renten ned, men alene har mulighed for at forhøje renten. Dette kan ikke være i overensstemmelse med god bankforretning generelt. Lige så vel som hun er forpligtet til at betale renten, må banken være forpligtet til overvåge renten og foretage justeringer heraf i forhold til markedsrenten.

Banken kan ikke afvise hendes krav om tilbagebetaling af for meget betalt rente i perioden fra 2012 til 2017 med en nedjustering af renten til et normalt markedsniveau i 2018.

Banken har oplyst, at den høje rente har medført et fradrag hos SKAT. Dette må være sagen uvedkommende, idet hendes skattefradrag er et forhold, som hun selv afklarer med SKAT.

Banken har oplyst, at det er den generelle praksis i banken, at lånets rente vurderes på et årligt møde mellem banken og kunden. Hun er ikke tidligere blevet gjort opmærksom på en sådan praksis, og banken har ikke taget initiativ hertil.

Lån & Spar Bank har anført, at banken i henhold til aftalen har ret til at hæve eller sænke renten, men ikke er forpligtet til at nedsætte renten automatisk.

Aftalens bestemmelser om rentefastsættelse giver ikke i sig selv klageren krav på, at renten skal følge nye tilsvarende andelsboliglån i banken.

Klageren har ikke givet banken anledning til en ny individuel vurdering af sine økonomiske forhold med henblik på regulering af renten før end i april 2018, hvorfor renten ikke er ændret i perioden fra august 2012 til april 2018.

Klagerens eventuelle krav om tilbagebetaling af en del af den beregnede rente på hendes kredit er under alle omstændigheder forældet for perioden indtil tre år inden sagens indbringelse for Ankenævnet.

Ankenævnets bemærkninger

Den 31. august 2012 optog klageren en boligkredit, en sålkaldt AndelsPrioritet, med en kreditramme på 843.000 kr. i Lån & Spar Bank. Det fremgik af kreditkontrakten, at renten var variabel på for tiden 5,45 % om året.

Renten på klagerens kredit var uændret i perioden fra klagerens optagelse af kreditten i august 2012 til foråret 2018. Ankenævnet lægger på baggrund af bankens oplysninger til grund, at banken ikke har foretaget generelle renteændringer/rentenedsættelser på tilsvarende lån og kreditter til finansiering af andelsbolig i denne periode.

I forbindelse med at banken foretog en vurdering af klagerens økonomiske forhold i april 2018, nedsatte den renten på kreditten til en variabel rente på 2,95 % om året.

Banken har oplyst, at det fremgik af bankens prisliste, der var gældende i september 2018, at rentespændet for en AndelsPrioritet med variabel rente var 3,95 % - 9,25 % for en belåning mellem 0 – 100 %.

Kreditkontraktens bestemmelser om rentens fastsættelse giver ikke i sig selv klageren krav på, at banken justerer renten løbende i forhold til markedsrentens udvikling. Der har efter det oplyste ikke været et væsentligt misforhold mellem klagerens AndelsPrioritet og renten på nye boligkreditter. Der er ikke grundlag for at tilsidesætte rentesatsen på klagerens kredit som urimelig. Ankenævnet bemærker, at det ikke er aftalt, at rentesatsen skal følge en referencerente.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Da renten på kreditten blev tilskrevet og betalt løbende, finder Ankenævnet, at et eventuelt tilbagebetalingskrav tidligere end tre år fra indgivelsen af klagen til Ankenævnet, det vil sige forud for den 14. august 2015, under alle omstændigheder er forældet.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.