Indsigelse mod manglende forlængelse af midlertidig boligkredit til renovering af ejendom efter samlivsophævelse.

Sagsnummer:351/2018
Dato:30-04-2019
Ankenævn:John Mosegaard, Inge Kramer, Peter Stig Hansen, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn
Klageemne:Udlån - bodeling, samlivsophævelse
Kassekredit - opsigelse
B - Byggelån
Ledetekst:Indsigelse mod manglende forlængelse af midlertidig boligkredit til renovering af ejendom efter samlivsophævelse.
Indklagede:Alm. Brand Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod manglende forlængelse af midlertidig boligkredit efter samlivsophævelse.

Sagens omstændigheder

Den 15. juni 2017 var klageren og hans daværende samlever, S, til møde i Alm. Brand Bank med deres rådgiver, R1, i forbindelse med, at de ønskede at købe og renovere en bestemt ejendom. Klageren og S blev godkendt til købet og underskrev den 22. juni 2017 aftale om køb af ejendommen for 1.325.000 kr. med overtagelsesdag den 1. november 2017.

Klageren ejede efter det oplyste endvidere en lejlighed, som han lejede ud.

Til finansiering af købet og renovering af ejendommen optog klageren og S et 2 % 30-årigt realkreditlån på 1.527.000 kr. hos Totalkredit med 10 års indledende afdragsfrihed. Banken har oplyst, at bevilling af kredit hos banken til brug for renovering af ejendommen blev udskudt, indtil banken havde overblik over omfanget af renoveringen. Klageren og S blev anmodet om at udarbejde en oversigt over byggeudgifter og blev oplyst om, at der skulle foretages en vurdering af ejendommen inden igangsættelse af renovering.

I september 2017 fik klageren og S en ny rådgiver i banken, R2, der samtidig var filialdirektør. Klageren har anført, at R2, der selv tidligere havde foretaget vurderinger i området, vurderede, at ejendommens værdi efter renovering ville være ca. 2.100.000 - 2.200.000 kr. Banken har oplyst, at det ikke er muligt at fastslå, om R2 foretog en vurdering, og i givet fald hvad vurderingen lød på.

Den 31. oktober 2017 indgik klageren og S aftale med banken om en kredit på 500.000 kr. til færdiggørelse af renoveringen. Af kreditaftalen fremgik blandt andet:

”… Kredittens trækningsret nedbringes med 1.000,00 kr. … hver måned, første gang den 31.12.2017 og i alt 4 gange.

I skal genforhandle kreditten med banken næste gang senest den 01.04.2018. Indgår I ikke en ny aftale med banken om kredittens tilbagebetaling, falder trækningsretten bort, og I skal indfri restgælden senest den 01.04.2018. Det giver en løbetid på 4 måneder regnet fra datoen for forventet etablering af kreditten, som er den 01.12.2017. …

… Banken kan opsige kontoen og bede jer indfri med 3 måneders varsel efter vilkårene i Alm. Brand Banks forretningsbetingelser.

Vilkår for kreditter i Alm. Brand Bank

Misligholdelse

Kreditten er misligholdt hvis:

1. I, eller en af jer ikke overholder jeres forpligtelser over for banken

2. I, eller en af jer tilsidesætter vilkår, aftalt med banken eller nævnt i Alm. Brand Banks Almindelige forretningsbetingelser

3. jeres, eller den enkeltes forhold bliver ændret væsentligt til skade for banken.

Det betyder, at kredittens trækningsret kan ophæves, og at I straks skal betale det, I skylder. …

Oplysningspligt og fuldmagt

I kredittens løbetid skal I holde banken orienteret om jeres økonomiske forhold. I giver også banken en fuldmagt. Det betyder, at:

1. I skal indlevere jeres seneste års- og forskudsopgørelse fra SKAT, hvis banken beder om det

2. banken kan rekvirere enhver form for materiale eller oplysning, som jeres eventuelle revisor/regnskabsfører har modtaget/anvendt i forbindelse med rådgivning, gennemgang og/eller revision. …”

I november 2017 blev realkreditlånet udbetalt.

I januar 2018 ophørte samlivet mellem klageren og S.

I april 2018 fratrådte R2 sin stilling i banken.

Samme måned blev ejendommen vurderet af Totalkredit til 1.850.000 kr. til brug for genforhandling af kreditten. Banken har oplyst, at den i begyndelsen af april 2018 undersøgte, om klagerens forældre kunne overtage S’s andel af ejendommen, men at banken efter sin undersøgelse afviste dette. Klageren fortsatte herefter med at indbetale påløbne renter og månedlige afdrag på 1.000 kr. på kreditten.

I juni 2018 fik klageren en ny rådgiver i banken, R3. I en e-mail af 15. august 2018 til klageren foreslog R3, at der blev afholdt et møde mellem banken, klageren og S. I en e-mail af 22. august 2018 til klageren meddelte R3, at kreditten var udløbet og i princippet misligholdt, at klageren ikke havde råd til at beholde ejendommen og lejligheden, og at banken ikke kunne godkende, at klagerens forældre overtog S’s andel. R3 foreslog, at der blev afholdt et møde mellem banken, klageren og S til afklaring af, om S skulle fortsætte som meddebitor, eller om klageren skulle sælge ejendommen og lejligheden.

Banken har oplyst, at den på et møde i september 2018 med klageren og S meddelte, at den ikke ville forlænge kreditten uden nye økonomiske oplysninger fra både klageren og S, og at restgælden skulle indfries, hvis der ikke blev indgået en ny aftale med banken. Banken har endvidere oplyst, at S på mødet meddelte, at hun ønskede ejendommen solgt, og at hun ikke ville indgå en ny aftale om tilbagebetaling af kreditten. Klageren meddelte på mødet, at både han og hans forældre gerne ville overtage S’s andel af ejendommen.

I en e-mail af 9. oktober 2018 meddelte R3, at banken ikke kunne godkende, at klageren eller hans forældre overtog S’s andel af gælden i ejendommen, og at klageren herefter enten måtte sælge ejendommen og lejligheden eller finde en ny bank, der ville overtage gælden. Klageren svarede samme dag blandt andet:

”Vi aftalte den dag du skulle undersøge om mine forældre kunne overtage banklånet og ikke hele gælden. Du har heller ikke været i kontakt med mine forældre. Jeg kan godt sælge lejligheden, men ikke før [lejeren] flytter ud. Da jeg ikke kan opsige ham grundet salg, kun hvis jeg selv skal bo i lejligheden, og det skal jeg ikke … Jeg sætter ikke huset til salg, da det vil indebære en omkostning for mig … Jeg vil også lige gøre opmærksom på, at jeg har en beregning fra jer på at banklånet kan afdrages på 20 år. …”

Den 29. oktober 2018 afviste banken en klage fra klageren. Banken var positivt indstillet overfor at forlænge kreditten til den 1. april 2019 under forudsætning af, at banken modtog tilfredsstillede økonomiske oplysninger fra klageren og S og under forudsætning af, at klageren og S underskrev en ny kreditaftale, hvorefter kreditten skulle nedskrives med 5.600 kr. hver måned. I en e-mail af 2. november 2018 anførte klageren, at han havde indgået aftale med R2 om, at de i sommeren 2018 skulle vurdere, om han selv kunne overtage gælden til banken, eller om hans forældre skulle overtage en del af gælden.

Den 2. november 2018 indgav klageren endvidere klage til Ankenævnet.

I e-mail af 5. november 2018 meddelte banken, at brevet af 29. oktober 2018 ikke var en opsigelse men et tilbud om, at banken ville være positivt indstillet over for at forlænge kreditten til den 1. april 2019 under de i brevet anførte forudsætninger.

Parternes påstande

Ankenævnet forstår klagerens påstand således, at Alm. Brand Bank skal anerkende, at banken ikke er berettiget til at kræve kreditten indfriet.

Alm. Brand Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

 

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at banken er løbet fra indgåede aftaler, herunder aftaler med R2. Banken er, uanset R2’s fratrædelse, forpligtet til at overholde de indgåede aftaler.

Forud for købet gav banken dem lov til at belåne ejendommen med over 100 % af vurderingen, hvis ejendommen blev fuldt renoveret. Da de skulle til at renovere, var der intet, der kunne lade sig gøre. De skiftede derfor rådgiver til R2, som vurderede, at ejendommen efter renovering ville være ca. 2.200.000 kr. værd. I starten af 2018 aftalte han med R2, at gælden skulle afdrages med 1.000 kr. om måneden. Banken lovede, at det i sommeren 2018 skulle vurderes, om han selv kunne overtage gælden til banken, eller om hans forældre skulle med ind over. I august 2018 skulle de tale om et fast lån med en 20-årig afdragsperiode, som han fik beregninger på i januar 2018. R2 udskød genforhandlingen til august, da R2 ville se, om han kunne betale regningerne.

Han overholdt alle aftaler indgået med R2, også efter at R2 var fratrådt. Han fortsatte med at afdrage 1.000 kr. på gælden hver måned, selvom kreditaftalen var udløbet. Han har i halvandet år betalt alle regninger mv. Banken ser uberettiget bort fra dette i sin vurdering af, at han ikke har råd til at bo i ejendommen. S har ikke betalt noget, men har fået sin andel af rentefradraget. Kreditten er ikke misligholdt men udløbet.

På mødet i september 2018 meddelte S, at hun ønskede, at ejendommen skulle sælges, og at hun ikke ønskede kreditten forlænget. Banken gjorde uberettiget hans økonomi tilgængelig for S på mødet. Efter at S havde forladt mødet, aftalte han med R3, at R3 skulle kontakte hans forældre og tale med dem om blive meddebitorer på gælden, og at R3 derefter skulle foretage sin egen beregning og ikke blot indhente en vurdering fra R1. R3 holdt ikke sit løfte. R3 kontaktede ikke hans forældre, men blot R1. Han har tidligere selv haft R1 som rådgiver og indgav klage over R1 på grund af dårlig rådgivning. Banken har alene henvist til sin generelle kreditvurdering, men har ikke fremlagt konkrete beregninger som grundlag for kreditvurderingerne.

R3 spurgte til salg af ejendommen. Han (klageren) svarede, at banken i givet fald skulle yde en kredit til salgsomkostninger og til gæld, som han havde optaget til at betale de sidste håndværkere. R3 svarede, at det fandt ”han ud af, når han regner på om mine forældre kan overtage og hvis de ikke kan så finder vi en løsning.” R3 meddelte, at banken ville hjælpe med et indskud til en lejlighed, hvis hans forældre ikke kunne overtage gælden, og ejendommen derfor skulle sælges. Han (klageren) spurgte, hvordan gælden kunne deles ved et eventuelt salg, og R3 svarede igen, at det fandt de ud af. Banken er efterfølgende løbet fra disse løfter.

Banken har udvist passivitet ved sine lange svartider og sin manglende overholdelse af aftaler.

Banken har uberettiget truet med at opsige kreditten.

Han er kommet med flere løsningsforlag. Ifølge banken er der alene tre muligheder, enten at S, der har nægtet at skrive under på noget som helst, skriver under på en forlængelse af kreditten med et højere afdrag hver måned, at han sætter ejendommen til salg og betaler ejendomsmægler m.v. af egen lomme, eller at han stopper betalingerne og lader ejendommen gå på tvangsauktion.

Banken modsagde sig selv i brevet af 5. november 2018. Bankens forslag er urealistisk. S har ikke på noget tidspunkt betalt udgifter på ejendommen. S ønsker ikke at beholde ejendommen, så han ville komme til at sidde med hele udgiften selv. Banken siger ét mundtligt og et andet på skrift.

Alm. Brand Bank har blandt andet anført, at kreditten blev bevilget på baggrund af, at både klageren og S var debitorer, og at de havde et fælles rådighedsbeløb. Det fremgik klart af kreditaftalen, at kreditten skulle genforhandles den 1. april 2018, og at trækningsretten faldt bort, og restgælden skulle indfris, hvis der ikke i forbindelse med genforhandlingen blev indgået ny aftale om kredittens tilbagebetaling. Det fremgik klart af kreditaftalen, at kreditten var misligholdt, hvis aftalte vilkår var tilsidesat, eller forhold blev ændret væsentligt til skade for banken.

Det var ikke muligt at indgå en ny aftale om kredittens tilbagebetaling med klageren og S. Dermed blev et aftalt vilkår tilsidesat, og kreditten var dermed misligholdt. Banken var berettiget til at ophæve kreditten og kræve restgælden indfriet straks.

Banken var berettiget til at bede om nye økonomiske oplysninger som følge af samlivsophævelsen. Samlivsophævelsen var en væsentlig ændring til skade for banken. S ønskede ikke at indlevere nye økonomiske oplysninger i forbindelse med genforhandlingen.

En eventuel vurdering foretaget af R2 havde alene betydning for, om klageren og S i oktober 2017 kunne tilbydes en kredit.

En eventuel mundtlig aftale mellem klageren og R2 om henstand i tre måneder var udløbet ved bankens henvendelse til klageren den 15. august 2018 og blev ikke forlænget efterfølgende. Det har formodningen imod sig, at der skulle være givet henstand i mere end tre måneder, da en sådan aftale skulle indgås skriftligt. Klageren har ikke dokumenteret, at der skulle være aftalt henstand ud over tre måneder. En eventuel mundtlig aftale om henstand i tre måneder gav ikke klageren en berettiget forventning om yderligere henstand. Banken er ikke bundet af passivitet som følge af en eventuel mundtlig aftale om henstand i tre måneder, da banken efterfølgende gentagne gange fastholdt retten til at kræve restgælden indfriet og aktivt forsøgte at finde en løsning sammen med klageren og S. Banken har på intet tidspunkt lovet klageren, at kreditten ikke ville blive ophævet. Banken har honoreret alle aftaler, herunder mundtlige.

Banken var i forbindelse med genforhandlingen og de ændrede forudsætninger som følge af samlivsophævelsen berettiget til at foretage en ny kreditvurdering. Kreditvurderingen af klageren, klagerens forældre og S foregik i overensstemmelse med bankens kreditpolitik. Banken har på intet tidspunkt lovet, at klagerens forældre ville kunne overtage S’s andel af ejendommen. R3 kan ikke genkende klagerens beskrivelse af mødet i september 2018. R3 lovede, at han ville se på sagen, herunder muligheden for at klagerens forældre kunne overtage S’s andel af ejendommen. R3 lovede ikke at kontakte klagerens forældre direkte. Det forhold, at klageren gav banken tilladelse til at kontakte forældrene, forpligtede ikke banken til at kontakte dem. R3 talte efterfølgende med R1. Banken kunne frit bestemme, hvordan den foretog en kreditvurdering af klagerens forældre, herunder om en økonomisk vurdering, der var lavet seks til syv måneder tidligere, kunne genanvendes. Banken er ikke forpligtet til at udlevere interne beregninger, der dannede grundlag for bankens kreditvurdering.

Det skal ikke komme banken til skade, at banken har givet henstand i tre måneder og at banken gennem flere måneder forhandlede med klageren og S for at finde en løsning frem for straks at kræve kreditten indfriet.

Klageren har i øvrigt ikke haft et tab.

Banken kontaktede klageren den 23. november 2018, da S, der hidtil havde afvist at ville indgå en aftale med banken om tilbagebetaling af kreditten, forinden havde kontaktet banken med henblik på at opnå en forlængelse af kreditten. Det var bankens opfattelse, at der dermed var mulighed for at finde en løsning, men klageren oplyste, at han ville vente og se, hvordan sagen i Ankenævnet forløb.

Ankenævnets bemærkninger

I forlængelse af et møde den 15. juni 2017 i Alm. Brand Bank med rådgiveren R1 blev klageren og hans tidligere samlever, S, godkendt til køb af en bestemt ejendom, der skulle renoveres.

Den 31. oktober 2017 indgik klageren og S aftale med banken om en kredit på 500.000 kr. til brug for renovering af ejendommen. Klageren og S hæftede solidarisk for gælden på kreditten. Kreditten skulle nedbringes med 1.000 kr. om måneden. Kreditten var gældende frem til 1. april 2018 og skulle indfris senest den 1. april 2018, hvis klageren og S ikke forinden havde indgået en ny aftale med banken om kredittens tilbagebetaling. I januar 2018 ophørte samlivet mellem klageren og S.

Der blev ikke mellem banken, klageren og S indgået aftale om fornyelse af kreditten ved dennes udløb. Kreditten blev ikke opsagt af banken og var ikke misligholdt ved udløbet den 1. april 2018. I perioden herefter fortsatte klageren med at indbetale påløbne renter og månedlige afdrag på 1.000 kr. på kreditten.

Det fremgår af sagen, at S på et møde i september 2018 meddelte, at hun ønskede, at ejendommen skulle sælges, og at hun ikke ville skrive under på en forlængelse af kreditten. Ankenævnet finder på baggrund heraf, at banken som udgangspunkt var berettiget til at kræve kreditten indfriet.

Banken har oplyst, at den efter en kreditvurdering af klageren og hans forældre ikke kunne godkende, at klageren eller hans forældre overtog S’s andel af gælden i henhold til kreditten. Ankenævnet kan ikke tilsidesætte bankens kreditvurdering.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken mundtligt havde givet klageren et bindende løfte om en forlængelse af kreditten, eller at klageren på egen hånd eller sammen med sine forældre kunne overtage gælden i henhold til kreditten.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.