Spørgsmål om ansvar i forbindelse med manglende realkreditbelåning.

Sagsnummer:332/2007
Dato:25-09-2008
Ankenævn:John Mosegaard, Hans Daugaard, Karin Duerlund, Carsten Holdum, Ole Simonsen
Klageemne:Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Realkreditbelåning - ejerskifte
Ledetekst:Spørgsmål om ansvar i forbindelse med manglende realkreditbelåning.
Indklagede:Danske Bank
Øvrige oplysninger: SD
Senere dom: Retten i Aalborg (dom afsagt den 7. december 2010)
Vestre Landsret (dom afsagt den 22. august 2011)

Indledning.

Denne klage vedrører, om Danske Bank har pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne som følge af, at klagerne i forbindelse med køb af en fast ejendom ikke kunne opnå et realkreditlån.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale underskrevet af klagerne den 10. april 2006 erhvervede klagerne, ægtefællerne M og H, et nedlagt landbrug med overtagelse 1. juni 2006. Købesummen var 1,4 mio. kr., hvoraf 105.000 kr. skulle deponeres hos den medvirkende ejendomsmægler, mens der senest den 21. april 2006 for restbeløbet 1.295.000 kr. skulle stilles pengeinstitutgaranti, som på overtagelsesdagen skulle erstattes af deponering i sælgers pengeinstitut.

Klagerne har anført, at deres bank, Danske Banks Rønde afdeling, havde givet finansieringstilsagn om lån via Realkredit Danmark, forinden de besluttede sig for købet. Danske Bank bestrider, at et finansieringstilsagn var meddelt.

Den 11. april 2006 udarbejdede Danske Bank et finansieringsforslag vedrørende klagernes køb. Heraf fremgår:

"Køb af …

Herunder viser vi et forslag til finansiering og en opgørelse over de anslåede boligudgifter ved køb af …

Finansieringsforslaget er kun vejledende, og indeholder ikke en bevilling af lån.

Finansieringsbehov

 

Kontantpris

1.400.000

Kontant udbetaling

308.000

Finansieringsbehov i alt

1.092.000

I har valgt følgende finansieringsforslag.

Finansieringsforslag

Långiver

Rente

Hovedstol

RealkreditDanmark

5,00

1.145.000

I alt

 

1.145.000

…"

I den samtidigt udarbejdede økonomiberegning er det anført:

"Økonomiberegningen er kun vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene."

Den 25. april 2006 udstedte Danske Bank en garanti på 1.295.000 kr. i forbindelse med købet af ejendommen. Danske Bank har anført, at udstedelsen af garantien havde baggrund i, at afdelingen ikke ville være årsag til, at klagerne misligholdt købsaftalen.

Ved et møde den 15. maj 2006 i bankens afdeling blev finansieringen af ejendomskøbet drøftet. Klagerne underskrev i denne forbindelse låneansøgning om et ejerskiftelån på 1.231.000 kr. Det fremgik, at H var ansøger, mens M skulle være kautionist for lånet. Af låneansøgningens side 2 fremgår, at H, der underskrev låneansøgningen alene, var indforstået med, at låneudmålingen ville blive foretaget med forbehold for bl.a. endelig kreditvurdering.

Danske Bank har anført, at der på mødet standardmæssigt blev udarbejdet lånetilbud fra Realkredit Danmark på det ansøgte lån. Af lånetilbuddets side 2 er anført en række forudsætninger for lånets udbetaling, hvoraf bl.a. fremgår, at Realkredit Danmark inden lånets udbetaling "skal godkende din økonomi". H underskrev ved mødet "Hjemtagelse af lån (køber)", hvoraf fremgår, at der ved købet af ejendommen blev oprettet en køberkonto til brug for finansiering af købet. I øvrigt fremgår:

"Det er en forudsætning, at Realkredit Danmark foretager en endelig vurdering af ejendommen, der minimum ansættes til den kontante handelspris.

Tilsagnet omfatter:

[x]

at Danske Bank hjemtager realkreditlån i Realkredit Danmark (RD) med en hovedstol på 1.231.000,00 DKK. Lånet optages som obligationslån.

 

[x]


 

at Danske Bank deponerer udbetalingen og købesum i henhold til købsaftale af 10.04.2006.

 

[x]


 

at Danske Bank forestår tinglysning af realkreditlån og eventuelle pantebreve eller, at Danske Bank fremsender realkreditpantebreve og eventuelle pantebreve til berigtigende advokat til tinglysning.

Kurssikring af nyt lån (markeret ved [x])

 

[ ]


 

Der er indgået fastkursaftale, jævnfør separat aftale.

Dato for afviklingen: 30.05.2006

[I bankens eksemplar er punktet om kurssikring overstreget, mens klagernes eksemplar er markeret, som om der indgået aftale om kurssikring.]"

Danske Bank har oplyst, at Realkredit Danmark den 23. maj 2006 afslog at yde klagerne et realkreditlån. Banken indhentede herefter supplerende økonomiske oplysninger for klagerne med henblik på en revurdering, men den 30. maj 2006 afslog Realkredit Danmark på ny at belåne ejendommen. Afslaget var bl.a. begrundet i, at klagerne ikke kunne kreditgodkendes. Der blev herefter forgæves søgt realkreditbelåning via Nykredit.

Den 1. juni 2006 blev den af Danske Bank stillede garanti afløst af en kontantdeponering på 1.295.000 kr. Banken hævede beløbet på en til brug for sagen etableret boligsalgskredit.

I oktober 2006 opnåede klagerne tilsagn om et pantebrevslån hos et pantebrevsselskab. Lånet var på 1.070.000 kr. med en rente på 7,75 % p.a. Af pantebrevet fremgår, at pantebrevet kan indfries helt eller delvis mod et gebyr på 3 % af gælden.

Den 30. oktober 2006 modtog Danske Bank lånets provenu på 1.008.812,43 kr., som blev indsat på klagernes boligsalgskredit, hvis saldo herefter var 139.914,01 kr. (negativ).

Ved brev af 4. december 2006 anmodede Danske Bank klagerne om at underskrive tidligere fremsendte lånedokumenter vedrørende forhøjelse af et eksisterende lån. Forhøjelsen skulle anvendes til indfrielse af boligsalgskreditten.

Klagerne rettede henvendelse til advokat, som ved brev af 8. december 2006 anmodede banken om at stille sagen i bero, idet klagerne havde kontaktet ham om købet af ejendommen og havde vanskeligt ved at overskue forløbet og engagementet med Danske Bank. Banken meddelte herefter, at man havde udsat opsigelsen af klagernes engagement indtil 19. december 2006.

Der pågik herefter forligsforhandlinger mellem klagerne og Danske Bank om en løsning af den opståede tvist. I august 2007 blev der på ny søgt om realkreditlån, hvilket blev afslået. Danske Bank tilbød klagerne et boliglån og fremsendte dokumenter herom til klagerne, som afstod fra at underskrive dokumenterne.

Ved breve af 19. september 2007 opsagde Danske Bank klagernes boligsalgskredit samt klagernes eksisterende lån. Bankens tilgodehavende var på i alt 468.283,63 kr. Banken overgav sagen til inkasso.

Den 13. december 2007 indbragte klagerne sagen for Ankenævnet med krav om erstatning.

Danske Bank udtog efterfølgende stævning mod klagerne for en del af kravet. Klagerne krævede sagen afvist, hvorefter banken hævede sagen. Klagerne blev tillagt sagsomkostninger på 2.500 kr., som Danske Bank ifølge klagerne har modregnet i sit krav mod dem vedrørende et tidligere lån.

Parternes påstande.

Klagerne har nedlagt påstand om, at Danske Bank tilpligtes at betale deres tab som følge af øgede finansieringsudgifter og rådgiveromkostninger på 404.538 kr. med tillæg af rente samt tab som følge af, at en del af købesummen ikke kunne finansieres principalt 151.187,57 kr., subsidiært 186.600 kr. eller 134.400 kr., mere subsidiært 127.211,44 kr. eller 93.964,45 kr.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at der først blev indgået aftale om køb af ejendommen efter, at Danske Bank havde givet dem finansieringstilsagn. Der var aldrig tvivl om, at banken ville forestå finansieringen, herunder at Realkredit Danmark ville godkende en realkreditbelåning. De fik at vide, at det var en formsag, eftersom de havde solgt deres hidtidige ejendom på særdeles gode vilkår.

Det fremlagte finansieringsforslag blev udarbejdet ikke alene på grundlag af mundtlige oplysninger, men også på baggrund af, at banken havde fuld indsigt i deres økonomiske forhold.

I forbindelse med garantistillelsen for købesummen blev det ikke oplyst, at finansieringen ikke var på plads. Det bestrides, at garantien alene blev stillet, fordi Danske Bank ikke ville være årsag til, at købsaftalen blev misligholdt. Det forekommer usædvanligt, at en bank stiller købesumsgaranti, uden at der er taget stilling til finansieringen af købesummen. Dokumentet er udarbejdet af banken, og såfremt det er udfærdiget på grundlag af ufuldstændige oplysninger, er det bankens ansvar. Papiret indgik som et væsentligt dokument i forbindelse med fremskaffelse af finansiering.

Den udstregning, der fremgår af "Hjemtagelse af lån (køber)" vedrørende kurssikring, fremgår ikke af deres eksemplar af aftalen. De er først under klagesagen blevet bekendt med udstregningen i bankens eksemplar.

De bestrider, at det den 15. maj 2006 blev oplyst for dem, at finansieringen ikke var bevilget. Der blev derimod ønsket tillykke med handlen i forbindelse med underskrivelse af dokumenter.

Som følge af bankens forhold blev de tvunget til at søge dyre lån andet steds. De har lidt tab herved i form af øgede finansieringsudgifter og rådgiveromkostninger, ligesom en del af købesummen ikke har kunnet finansieres.

Deres revisor har beregnet tabet som følge af de større finansieringsomkostninger. Ved beregningen er det forudsat, at pantebrevslånet kan erstattes af et normalt kreditforeningslån efter fem år regnet fra købet af ejendommen. Revisoren har beregnet tabet til 232.882 kr., jf. fremlagt brev af 3. maj 2007. Heraf udgør rentedifference 139.594 kr., gebyr for førtidig indfrielse 32.100 kr. samt kurstab mv. ved låneoptagelsen 61.188 kr.

Deres udgifter til revisor og advokat er på 25.000 kr. med tillæg af moms, i alt 31.250 kr. Deres erstatningskrav er i alt 404.538.000 kr. Heraf bør 373.288 kr. forrentes efter renteloven fra 1. juni 2006.

De har endvidere lidt tab som følge af, at en del af købesummen ikke kunne finansieres. På baggrund af Danske Bank finansieringstilsagn havde de en forventning om at kunne opnå et realkreditlån med et provenu på 1.160.000 kr. Pantebrevslånet gav et provenu på 1.008.812,43 kr. svarende til et forskelsbeløb på 151.187,57 kr. Beløbet er et direkte tab for dem. Subsidiært skal tabet opgøres til finansieringsudgifter af beløbet, hvorved bemærkes, at Danske Bank kræver en variabel rente på p.t. 11,5 %, og hertil kommer stiftelsesomkostninger.

Danske Bank har anført, at banken ikke gav tilsagn om, at klagerne kunne opnå belåning af ejendommen i Realkredit Danmark. Det blev gentagne gange fremhævet for klagerne, at Realkredit Danmark ikke havde bevilget belåning.

Det fremgår udtrykkeligt af finansieringsforslaget, låneansøgningen og lånetilbuddet, at en belåning af ejendommen forudsatte en endelig kreditgodkendelse af klagerne.

Klagerne blev ikke bibragt en berettiget forventning om, at belåningen i Realkredit Danmark var på plads.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Klagerne har anført, at Danske Bank i forbindelse med deres beslutning om købet af den omhandlede ejendom gav tilsagn om, at Realkredit Danmark ville yde sædvanlig realkreditbelåning, mens Danske Bank har bestridt at have givet finansieringstilsagn til købet af ejendommen. En stillingtagen til dette tvistepunkt ville forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Som følge heraf afviser Ankenævnet sagen i medfør af vedtægternes § 7, stk. 1, hvorfor

Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.