Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning.

Sagsnummer:357/1999
Dato:04-10-2000
Ankenævn:Lars Lindencrone Petersen, Karin Duerlund, Timme Bertolt Døssing, Jette Kammer Jensen, Allan Pedersen
Klageemne:Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
B - Boligberegning
Ledetekst:Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

Denne klage vedrører spørgsmålet, om indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren i forbindelse med udfærdigelse af en boligberegning.

Sagens omstændigheder.

I august 1997 rettede klageren henvendelse til indklagedes Kastrup afdeling i forbindelse med sine overvejelser om køb af en bestemt fast ejendom i Ry i Jylland. Klageren boede i Jylland.

Indklagede udfærdigede en boligberegning. Beregningen er ikke fremlagt under sagen, og indklagede har oplyst, at man ikke længere har registreringerne for beregningen.

Klageren har anført, at indklagede efter at have fået forelagt relevante oplysninger udarbejdede et budget, hvorefter der var et månedligt rådighedsbeløb på 3.000 kr. Han meddelte indklagede, at det var vigtigt for ham at kunne sidde i huset alene; han og hans tidligere ægtefælle, H, ville forsøge at flytte sammen på ny. Parrets to børn boede hos ham.

Indklagede har anført, at man til brug for boligberegningen modtog salgsopstilling vedrørende den pågældende ejendom. Ejendommen var udbudt til 750.000 kr. finansieret ved et kontantlån på 595.000 kr., et pantebrev, 8%, på 110.000 kr. og en udbetaling på 45.000 kr. Kontantlånets årlige ydelse var anført med 53.657 kr.

Den 16. september 1997 underskrev klageren købsaftale vedrørende ejendommen med overtagelse 1. november 1997.

Af en fremlagt kopi af skødet fremgår, at købesummen for ejendommen var 760.000 kr., som blev finansieret ved et Nykreditlån, 7%, på 605.000 kr., en kontant udbetaling på 35.000 kr. og et sælgerpantebrev på 120.000 kr. Af skødet fremgår endvidere, at ejendommen var den ene af to ejerlejligheder. Vedrørende fællesudgifter var det oplyst, at klageren månedligt skulle betale 790 kr. vedrørende varme, men ville modtage halvdelen af beløbet fra indehaveren af den anden ejerlejlighed. Klageren skulle endvidere betale 60% af ejendommens udgifter til vand, medens strøm vedrørende fælles vaskemaskine i det hele skulle betales af klageren.

Ved skrivelse af 6. juli 1998 meddelte indklagede klageren, at dennes budgetkonto var overtrukket med 8.676,14 kr. Indklagede anførte endvidere:

"En af årsagerne er, at Nykredit er budgetteret til kr. 8.025,- i kvartalet, men der er trukket kr. 12.981,50 pr. 30.6.1998. Hvad andrager terminsydelsen fremover?"

Klageren har anført, at fire måneder efter købet af ejendommen flyttede han sammen med H. Samlivet varede dog kun i 3-4 måneder. H havde udgifter til fraflytning af en tidligere bolig, hvorfor der kun reelt var tale om to indtægter i 1-2 måneder.

I løbet af 1998 foretog klageren en omprioritering af ejendommen med henblik på at opnå en likviditetslettelse.

Klageren har anført, at han i efteråret 1998 fik fuldtidsarbejde. Da han købte ejendommen var han ansat hos et vikarbureau og havde arbejde ca. 80% af tiden, men fik desuden supplerende understøttelse.

I slutningen af 1998 satte klageren ejendommen til salg, og den blev solgt i efteråret 1999 med overtagelse 1. november 1999.

Ved skrivelse af 18. august 1999 meddelte indklagede klageren, at dennes engagement var opsagt til fuld indfrielse som følge af overtræk og restance. Indklagedes samlede tilgodehavende udgjorde knap 122.000 kr.

Parternes påstande.

Klageren har den 25. august 1999 indbragt sagen for Ankenævnet med endelig påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 123.645,88 kr., subsidiært et mindre beløb fastsat af Ankenævnet.

Indklagede har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at indklagede modtog alle relevante oplysninger til brug for udfærdigelse af budget. Indklagede begik en fejl ved beregningen, idet ydelsen på kreditforeningslånet blev sat til 8.025 kr. pr. kvartal, uanset den viste sig at være knap 13.000 kr.

Indklagedes fejl var afgørende for, at han ikke havde råd til at beholde ejendommen.

Han bestrider, at udgifterne til vand, varme og el skulle være årsagen til, at rådighedsbeløbet viste sig lavere end beregnet. Det skal herved tages i betragtning, at han forøgede sin indkomst i forbindelse med, at han fik fast ansættelse, ligesom der i en kort periode var to indkomster i husstanden.

Inden købet af ejendommen havde han en gæld til indklagede på ca. 145.000 kr.; gælden efter salg af ejendommen er på samme beløb.

Hans krav udgør udgifterne ved salg af den ejendom, som han ejede forud for købet, samt salgsomkostningerne ved den købte ejendom.

Indklagede har anført, at det var klagerens udtrykkelige ønske at købe den pågældende ejendom. På tidspunktet for købet var der sammenhæng i klagerens økonomi, om end rådighedsbeløbet var lavt.

Rådgivningen af klageren skete telefonisk, da klageren boede og arbejdede i Jylland.

Indklagede tog udgangspunkt i salgsopstillingen ved udfærdigelsen af beregningen. Af denne sammenholdt med det senere skøde fremgår, at de forudsatte lån blev ca. 30.000 kr. højere end angivet i salgsopstillingen. Dette har haft betydning for det månedlige rådighedsbeløb.

Af salgsopstillingen fremgår endvidere, at anvendelsesudgifterne ved ejendommen var ca. 10.000 kr., men i 1998 betalte klageren til varme og el ca. 16.000 kr. Dette medførte alt andet lige et lavere rådighedsbeløb.

Hertil kommer, at klagerens lån hos indklagede ved købet af ejendommen blev forhøjet med 35.500 kr. Det var meningen, at lånet skulle nedbringes ekstraordinært med et tilsvarende beløb fra salget af klagerens tidligere ejendom, men dette skete ikke. Lånets ydelse blev efterfølgende sat op med 400 kr. til 1.100 kr. månedligt. Også dette medvirkede til et lavere rådighedsbeløb.

Det bestrides, at indklagedes skrivelse af 6. juli 1998 dokumenterer, at boligberegningen var fejlberegnet med 4.996,50 kr. i kvartalet.

Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig som følge af klagerens tab ved salget af ejendommen.

Indklagede har til støtte for afvisningspåstanden anført, at sagens afgørelse forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan ske for Ankenævnet.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Klageren har anført, at indklagede begik fejl i forbindelse med udfærdigelse af det budget, som dannede grundlag for klagerens beslutning om at købe den omhandlede ejendom. Indklagede har afvist at være erstatningsansvarlig og har bestridt, at det tab, som klageren led ved det senere salg af ejendommen, var forårsaget af, at klageren ikke var i stand til økonomisk at sidde i ejendommen. Ankenævnet finder, at en afgørelse af denne tvist forudsætter en bevisførelse, herunder i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan finde sted for Ankenævnet, men i givet fald må finde ske ved domstolene. Som følge heraf afvises sagen efter Ankenævnets vedtægternes § 7, stk. 1, hvorfor

Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klageren.