Spørgsmål om ansvar for reduceret salgsprovenu som følge af kursfald. Ekspedition af lånehjemtagelse. Afvisning, bevis.

Sagsnummer:292/1995
Dato:16-09-1996
Ankenævn:Peter Blok, Inge Frølich, Erik Sevaldsen, Jens Ole Stahl
Klageemne:Realkreditbelåning - kurssikring
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Realkreditbelåning - ejerskifte
Ledetekst:Spørgsmål om ansvar for reduceret salgsprovenu som følge af kursfald. Ekspedition af lånehjemtagelse. Afvisning, bevis.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Ved købsaftale af 31. januar 1994 solgte klagerne deres faste ejendom. I forbindelse med handelen skulle indklagedes Lyngby afdeling forestå hjemtagelse i Nykredit af et 30-årigt kontantlån på 930.000 kr. baseret på 6% obligationer og indfrielse af de prioriteter, som ikke skulle overtages af køber. Købsaftalen indeholdt en klausul om regulering af købesummen, såfremt ydelsen på ejerskiftelånet oversteg det i købsaftalen forudsatte. Klagerne var i restance med december-terminen 1993 på et eksisterende lån i Nykredit.

Klagerne henvendte sig i afdelingen den 4. februar 1994 og indleverede lånetilbud af samme dato fra Nykredit og øvrige dokumenter vedrørende handelen. Kursen på de bagvedliggende obligationer på ejerskiftelånet var på lånetilbudstidspunktet 91,75. Det blev aftalt, at to mindre lån hos indklagede skulle indfries i forbindelse med handelen. Endvidere drøftedes klagernes køb af en ny bolig samt muligheden for at beholde et eksisterende boliglån mod sikkerhed i klagernes nye ejendom. Vedrørende kurssikring har klagerne anført, at de var bekendt med muligheden for kurssikring af ejerskiftelånet, og at de ønskede at oprette en fastkursaftale. Dette blev afslået af indklagede, som først ønskede at tinglyse pantebrevet og gennemgå provenuberegningen m.v. De blev beroliget med, at kurserne var stabile eller stigende, men blev på ingen måde orienteret om forskellige muligheder for omprioriteringens gennemførelse. Indklagede har anført, at klagerne på mødet den 4. februar 1994 blev orienteret bredt om de forskellige muligheder vedrørende hjemtagelse af ejerskiftelån, herunder om muligheden for at oprette en kurskontrakt og omkostningerne herved. Klagerne ønskede at afvente kursudviklingen. Det bestrides, at klagerne blev bibragt den opfattelse, at kurskontrakt ikke kunne oprettes før tinglysning af pantebrevet.

Ved skrivelse af 17. februar 1994 fremsendte afdelingen omprioriteringsaftale samt fuldmagt/transport til underskrift hos klagerne. Disse underskrev dokumenterne den 18. februar 1994 og indleverede dem samme dag til indklagede. Af omprioriteringsaftalen fremgår vedrørende ejerskiftelånet:

"Ovennævnte lån hjemtages når ordre gives af undertegnede kontant. Kurskontrakt ønskes ikke"

Ordene "Ovennævnte lån hjemtages" og "Kurskontrakt ønskes" er fortrykt, mens den øvrige tekst er tilføjet med maskinskrift.

Den 24. februar 1994 blev ejerskiftelånspantebrevet fremsendt til tinglysning.

Indklagede har oplyst, at man primo marts 1994, hvor pantebrevet blev modtaget retur fra tinglysning, rettede telefonisk henvendelse til klagerne, der fortsat ønskede at afvente kursudviklingen. Klagerne bestrider, at de blev kontaktet telefonisk.

Ved indklagedes skrivelse af 22. marts 1994 blev klagerne med henvisning til, at pantebrevet var tinglyst, anmodet om at kontakte afdelingen for at aftale hjemtagelse af lånet. Klagerne har anført, at kursen på dette tidspunkt var faldet til 84,95, hvilket medførte et kurstab på 30.000 kr. Da de hverken da eller senere havde mulighed for at inddække dette underskud, så de sig nødsaget til at afvente kursudviklingen i håb om stigende kurser.

Ved skrivelse af 9. maj 1994 til indklagede anmodede køberne af ejendommen om hjemtagelse af lånet på basis af 8 % obligationer. Skrivelsen blev forelagt klagerne, som ved skrivelse af 11. maj 1994 til indklagede bl.a. meddelte:

"Vi ønsker at afvente situationen på obligationsmarkedet en tid endnu, idet vi fra anden side har hørt, at kurserne vil stige.

Vi skal samtidig gøre opmærksom på, at vi som sælger har den afgørende beslutning vedr. tidspunktet for hjemtagelse af ejerskiftelånet, hvilket i øvrigt kun vil ske efter, at vi har rådført os med [den medvirkende ejendomsmægler]."

Den 20. maj 1994 modtog klagerne en inkassoskrivelse vedrørende december-terminen 1993 på Nykreditlånet. Klagerne anmodede indklagede om at betale restancen med midler fra den deponerede restudbetaling i forbindelse med ejendomshandelen. Indklagede har oplyst, at man havde forventet lånet indfriet inden maj måned, hvorved restancen ville være inkluderet i indfrielsen. Omkostningerne i forbindelse med Nykredits opkrævning blev godtgjort klagerne ved nedsættelse af indklagedes omprioriteringsgebyr. Restancen blev betalt ved træk på klagernes omprioriteringskonto.

I juni, juli og august 1994 førtes der korrespondance mellem klagerne og indklagede vedrørende omprioriteringssagens gennemførelse.

Omprioriteringen blev gennemført den 20. september 1994. Kursen på ejerskiftelånet var da 71,3.

Klagerne har opgjort deres tab som følge af kursfaldet i perioden februar til september 1994 til 135.000 kr.

Klagerne har ved klageskema af 31. maj 1995 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 135.000 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Klagerne har anført, at de så sig nødsaget til at acceptere indklagedes krav om tinglysning af pantebrevet før indgåelse af fastkursaftale, da de var afhængige af indklagedes accept af opretholdelse af boliglånet for at kunne købe en ny ejendom. Ejendomsmægleren havde anbefalet dem hurtigst muligt at søge ejerskiftelånet hjemtaget, hvilket var baggrunden for, at lånesagens dokumenter blev overdraget til indklagede i underskrevet stand allerede den 4. februar 1994. Det blev aftalt, at ekspeditionen af omprioriteringssagen skulle påbegyndes straks, og at indklagede skulle vende tilbage vedrørende boliglånet, når provenuberegningen var blevet gennemgået. Pantebrevet blev imidlertid først fremsendt til tinglysning den 24. februar 1994, og først den 23. marts s.å. fik de mulighed for at hjemtage og dermed kurssikre lånet. Indklagede var ansvarlig for det kurstab, som allerede var indtrådt, men undlod at rådgive dem om mulighederne for at finansiere dette. De så sig derfor nødsaget til at afvente hjemtagelse af lånet i håb om bedre kurser. Indklagede var allerede i februar måned bekendt med, hvor stort et provenu der var nødvendigt som grundlag for deres dispositioner vedrørende huskøb og burde derfor ikke have afvist at indgå fastkursaftale. Indklagede burde i hvert fald have ekspederet sagen med fornøden hurtighed, hvorved lånet kunne være hjemtaget ultimo februar/primo marts 1994. Indklagede forsømte endvidere at yde rådgivning i forbindelse med købernes forespørgsel vedrørende hjemtagelse af lånet på basis af 8% obligationer. Hertil kommer, at de løbende har måttet erindre indklagede om at foretage ekspeditioner i sagen, herunder opsigelse af eksisterende lån og betaling af terminsrestancen til Nykredit.

Indklagede har anført, at omprioriteringssagen blev ekspederet korrekt. Omprioriteringsaftalen blev udarbejdet i overensstemmelse med det aftalte på mødet den 4. februar 1994 og fremsendt til klagerne til underskrift. Umiddelbart efter underskrivelsen blev pantebrevet fremsendt til tinglysning, og da pantebrevet blev modtaget retur, blev klagerne orienteret herom med henblik på stillingtagen til hjemtagelsestidspunktet. Klagerne valgte til stadighed at afvente kursudviklingen. I forbindelse med købers forespørgsel vedrørende ændring af obligationsserie blev klagerne forelagt sagen og oplyst om konsekvenserne ved en accept/ikke accept. Det var ikke muligt at betale restancen på Nykreditlånet ved træk på deponeringskontoen, idet betingelserne for udbetaling herfra ikke var opfyldt. Da klagerne fortsat ønskede at afvente hjemtagelse af lånet, blev de anmodet om at stille sikkerhed for et eventuelt underskud herunder også for fremtidige terminsbetalinger af gamle prioriteter.

Ankenævnets bemærkninger:

Klagerne har anført, at de på mødet den 4. februar 1994 tilkendegav, at de ønskede at kurssikre ejerskiftelånet på 930.000 kr., men at indklagedes medarbejder afviste at kurssikre/hjemtage lånet, før pantebrevet var tinglyst. Indklagede har bestridt dette og har anført, at klagerne selv valgte at undlade kurssikring for at afvente kursudviklingen, og at omprioriteringsaftalen af 18. februar 1994 blev udarbejdet i overensstemmelse hermed. Indklagede har endvidere anført, at klagerne i begyndelsen af marts 1994 fik oplyst, at pantebrevet nu var tinglyst, medens klagerne har anført, at de først modtog oplysning herom ved indklagedes skrivelse af 22. marts 1994.

På denne baggrund finder Ankenævnet, at en stillingtagen til klagen ville forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af vedtægternes § 7, stk. 1.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klageren.