| Sagsnummer: | 33/2024 |
| Dato: | 04-03-2025 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Inge Kramer, Signe Vejen Hansen, Tina Thygesen og Anna Marie Schou Ringive. |
| Klageemne: | Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål Realkreditbelåning - rådgivning Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4 |
| Ledetekst: | Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning om realkreditbelåning af ideelle anparter af fast ejendom. |
| Indklagede: | Jyske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning om realkreditbelåning af ideelle anparter af fast ejendom.
Sagens omstændigheder
Klageren og klagerens tidligere ægtefælle, A, var kunder i pengeinstitut B, som i 2022 blev overtaget af Jyske Bank. Klageren og klagerens tidligere ægtefælle A var interesserede i at købe en ejendom, ejendom A, og ønskede at opnå finansiering heraf i pengeinstitut B og realkreditinstitut B.
Klageren har fremlagt en e-mail af 15. januar 2020 sendt af ejendomsmægler A til kommune A, hvor ejendom A var beliggende. Af e-mailen fremgår:
”…
Nu er jeg blevet opmærksom på, at der i BBR U7 bemærkninger for bygning er registreret ”der er kun 1 Boligenhed”
Er det noget du kan ændre, således der står ”2 Boligenheder” og BBR dermed bliver korrekt. Vi har nemlig en køber til ejendommen, så det vil være rart hvis BBR er korrekt.
…”
Ved e-mail af 16. januar 2020 svarede kommune A ejendomsmægler A:
”…
Nej det kan jeg ikke.
Der er en grund til at der står det notat.
Der har været søgt om oprettelse af 2 boligenheder, og det kan der ikke gives tilladelse til. Se weblageret.
Der er kun 1 boligenhed, der må gerne bo 2 familier, og de må gerne opdele i ideelle anparter, det blander kommunen sig ikke i.
…”
Klageren har fremlagt en e-mail af 15. maj 2020, som var sendt fra ejendomsmægler A til blandt andre klageren og pengeinstitut B. E-mailen indeholdt dokumenter vedrørende købet af ejendom A, herunder dokumenterne ”C4 BBR-ejermeddelelse” og ”notat i BBR vedr. 1 boligenhed”. Af e-mailen fremgår herudover, at købsaftalen var sendt til klagerens signering. Klageren har anført, at banken ved denne e-mail havde modtaget alle dokumenter vedrørende købet af ejendom A, herunder dokumenter vedrørende ejendommens registrering samt de begrænsninger, som ejendommen var underlagt.
Af købsaftale af 15. maj 2020 fremgår blandt andet, at klageren og klagerens tidligere ægtefælle A købte ejendom A for 2.600.000 kr. Herudover fremgår:
”…
Vigtige oplysninger til parterne
…
Køber er gjort bekendt med, at medvirkende ejendomsmægler repræsenterer sælger, og ikke kan være rådgiver for begge parter i samme handel. Køber opfordres derfor til at søge egen juridisk, finansiel samt byggeteknisk rådgivning m.v.
…
10. Frister, berigtigelse og rådgivning
…
Købers rådgiver(e):
[Køberrådgiver A], kontaktperson: [Navn og kontaktoplysninger på kontaktperson hos køberrådgiver A]
…
14. Handlens dokumenter
Nærværende købsaftale er indgået på grundlag af salgsopstilling udarbejdet den 15.5.2020. Parterne er gjort opmærksom på, at der tidligere kan være udleveret salgsopstillinger, som efterfølgende er blevet korrigeret. Den salgsopstilling, der er vedlagt denne købsaftale, er den gældende.
Købsaftalen består af 10 sider.
Herudover har køber modtaget:
…
C4 BBR-ejermeddelelse
…
Notat i BBR vedr. 1 boligenhed
…”
Ved e-mail af 25. maj 2020 til klageren sendte køberrådgiver A et udkast til et godkendelsesbrev til klageren, som skulle sendes i sin endelig form til ejendomsmægler A den 26. maj 2020. Af e-mailen fremgår herudover blandt andet:
”…
…
…”
Ved e-mail af 26. maj 2020 meddelte banken klageren, at den kunne godkende købet af ejendom A med forbehold for, at der kunne opnås 80 % realkreditbelåning.
Klageren har oplyst, at han og tidligere ægtefælle A købte ejendommen den 17. juni 2020 med overtagelse den 1. september 2020.
Klageren har fremlagt et skøde af 21. august 2020, hvoraf blandt andet fremgår:
”…
Ejendom:
Adresse: [Ejendom A’s adresse]
Ejendomstype: Anpart
Nummer: B
…
Ejendomkategori: Enfamiliesejendom
…
Parterne har aftalt følgende øvrige vilkår for handelen:
Købsaftale
Købsaftalen er underskrevet af køberen 15.05.2020 og sælger h.h.v. den 16.05.20 og 17.05.20 samt meddelelse om endelig handel den 12.06.20
…”
Banken formidlede på vegne af realkreditinstitut B et tilbud på et realkreditlån af 19. august 2020. Af tilbuddet fremgår blandt andet, at banken med forbehold for realkreditinstitut B’s endelige godkendelse tilbød klageren et 1 % fastforrentet realkreditlån med en hovedstol på 2.102.000 kr. og afdragsfrihed indtil 30. juni 2030. Af lånetilbuddet fremgår herudover blandt andet:
”…
Udbetalingsbetingelser:
Lånet kan udbetales, når
…
Ejendommen er eller vil blive lovligt opdelt i to ideelle anparter med brugsrettigheder i henhold til tinglyst samejeoverenskomst
…
BBR-ejermeddelelse, hvoraf fremgår at ejendommen er registreret som en 2-families ejendom med 2 selvstændige lejligheder.
…”
Klageren har oplyst, at han overtog ejendommen den 1. september 2020. Banken har oplyst, at lånet i den forbindelse blev udbetalt, selvom betingelserne endnu ikke var opfyldt. Banken har oplyst, at realkreditinstitut B telefonisk har oplyst banken, at den ikke havde notater på, hvorfor dette skete, men at det kunne skyldes, at realkreditinstitut B vurderede, at betingelserne ikke var afgørende for udbetalingen af lånet, eller at realkreditinstitut B vurderede, at det efterfølgende ville blive opfyldt. Klageren og klagerens tidligere ægtefælle A fik derfor den ønskede finansiering af ejendom A med 80 % belåningsværdi.
Ved meddelelse af 12. november 2020 meddelte banken klagerne, at den var blevet opmærksom på, at det af BBR fremgik, at deres ejendom var en enfamilieejendom, og at den burde være registreret som en tofamilieejendom, da der var to ideelle anparter i ejendommen. Banken anmodede klagerne om at berigtige dette.
Ved meddelelse af samme dag svarede klagerens tidligere ægtefælle A:
”…
Dette havde vi oppe og vende i forbindelse med købet. Jeg prøver lige at finde det frem, vi har på mail herom.
…”
Klageren har oplyst, at han samme dag kontaktede banken telefonisk vedrørende dens meddelelse, og at han spurgte banken om, hvad banken mente, da han ikke var bekendt med, at der var udfordringer med registreringen i BBR, og da han ikke tidligere havde fået at vide, at det skulle være en udfordring. Banken har anført, at banken og klageren må have haft en dialog om, at registreringen i BBR kunne være et problem for at opnå en 80 % belåning i ejendommen. Klageren burde derfor siden 12. november 2020 have været bekendt med, at den pågældende registrering i BBR kunne medføre udfordringer med at opnå 80 % belåning, og accepterede dermed den risiko, der var forbundet hermed.
Banken har oplyst, at klageren og klagerens tidligere ægtefælle A efter købet af ejendom A renoverede ejendommen. Renoveringerne medførte, at realkreditinstitut B i juli 2021 vurderede ejendommen til 3.800.000 kr. Klagerne fik herefter omlagt al gæld til 80 % belåning ved et prioritetslån i pengeinstitut B på 3.040.000 kr. med en løbetid til 31. december 2050 og med en fast rente i fem år. Denne belåning lå indenfor belåningsgrænserne i pengeinstitut B. Banken har oplyst, at prioritetslånet var et banklån på realkreditlignende vilkår, som havde en rente på 1 %, som blev optaget til kurs 100 og uden bidragssats.
Klageren har fremlagt responsum nr. FR-1/2021 af 24. februar 2021 fra Finans Danmark, hvoraf fremgår blandt andet:
”…
Spørgsmål 1
Var det i 2014 almindelig kutyme, at realkreditinstitutter ved belåning af ideelle anparter i ejendomme med to ideelle anparter stillede krav om, at ejendommen havde status af tofamiliehus?
Finans Danmarks svar på spørgsmål 1
Ja, det var i 2014 almindelig realkreditpraksis, at realkreditinstitutter ved belåning af ideelle anparter i ejendomme med to ideelle anparter stillede krav om, at ejendommen havde status af tofamiliehus.
Det er institutternes sikkerhed for, at ejendommen ikke bebos f.eks. i strid med lokalplan, så man undgår lån til ejendomme, hvor der ikke er tilladelse til den faktiske anvendelse.
…
Spørgsmål 4
Var det sædvanlig pengeinstitutpraksis i 2014, at et pengeinstitut skulle rådgive låntagere om forhold, der var til hinder for at opnå sædvanlig realkreditbelåning?
Finans Danmarks svar på spørgsmål 4
Ja. Realkreditinstitutter vil i forbindelse med afgivelse af lånetilbud blandt andet stille krav om en samejekontrakt med et indhold, som instituttet kan acceptere. Rammerne for rådgivningen i forbindelse med optagelse af realkreditlån er og var fastsat i bekendtgørelse for god skik og bekendtgørelse for god skik for boligkredit. Rådgivningen vil være baseret på de foreliggende oplysninger i den konkrete sag. Det vil være sædvanlig praksis, at mulighederne og betingelserne for at opnå realkreditbelåning indgår i rådgivningen. Dog må det understreges, at det er realkreditinstituttet, der alene afgør, om det kan og vil tilbyde belåning og betingelserne herfor.
…”
I 2022 købte Jyske Bank pengeinstitut B.
Banken har oplyst, at ejendommen i 2022 blev sat til salg for 4.398.000 kr., men ikke blev solgt. Klageren valgte herefter at beholde ejendommen.
Ved aftale af 26. september 2022 aftalte klageren og klagerens tidligere ægtefælle A, at klageren skulle overtage ejendom A mod betaling af 450.000 kr. til tidligere ægtefælle A.
Banken har endvidere oplyst, at klageren og klagerens nye samlever, samlever S, i september 2022 fik en kredit på 300.000 kr. i forbindelse med yderligere renoveringer af ejendom A.
Banken har oplyst, at klageren efterfølgende fortsatte med at renovere ejendommen sammen med samlever S, som i november 2022 blev medejer af ejendommen og meddebitor på lånet i stedet for klagerens tidligere ægtefælle A. Banken har endvidere oplyst, at kreditten optaget i september 2022 blev hævet til 450.000 kr. i november 2022 på baggrund af pengeinstitut B’s vurdering af ejendom A på 3.700.000 kr. foretaget i august 2022.
Banken har oplyst, at klageren og samlever S ønskede en ny vurdering af ejendommen og et nyt realkreditlån, hvor al gæld blev samlet. I den forbindelse skulle ejendommen vurderes på ny.
Ved meddelelse af 5. april 2023 skrev klageren til banken, at han ikke havde hørt fra vurderingsmanden, der skulle vurdere ejendommen. Klageren anmodede banken om at oplyse, hvor meget de kunne byde på en ny ejendom, ejendom B, hvis han købte ejendom B med henblik på at restaurere og videresælge den.
Ved meddelelse af 24. april 2023 anmodede klageren banken om at oplyse, om der var kommet et svar fra vurderingsmanden.
Klageren har oplyst, at han fik afslag på at få omlagt sine lån til et 80 % realkreditlån i Jyske Realkredit. Banken har oplyst, at årsagen hertil var, at Jyske Realkredit belånte ideelle anparter i fast ejendom med maksimalt 60 %, og at klagerens samlede lån ikke lå indenfor denne belåningsgrænse.
Ved meddelelse af 25. og 28. april 2023 meddelte banken klageren, at BBR skulle ændres, så der heraf fremgik, at ejendom A var et tofamilieshus.
Ved meddelelse af 14. juni 2023 meddelte klageren banken, at kommune A havde meddelt ham, at lokalplanen ikke tillod, at lave ejendom A om til et tofamilieshus. Klageren gjorde indsigelse mod bankens rådgivning, da han ville lide et tab som følge af, at banken ikke i forbindelse med købet havde rådgivet ham om udfordringerne med ejendom A’s status i BBR.
Ved meddelelse af 28. juni 2023 fastholdt klageren sin indsigelse.
Den 11. december 2023 svarede banken klageren, at realkreditlånet var formidlet af pengeinstitut B på vegne af realkreditinstitut B, som på lånetidspunktet belånte ideelle anparter med op til 80 %.
Herudover svarede banken, at der på lånet optaget i juli 2021 pr. 11. december 2023 var en restgæld på 2.814.329 kr., og da klageren skyldte 442.982 kr. på kreditten, var den samlede gæld 3.257.311 kr. Ved opnåelse af en 80 % belåning og en vurdering på 3.700.000 kr. kunne klageren og samlever S alene opnå et realkreditlån på 2.960.000 kr., hvorfor der ikke var plads til, at hele gælden kunne samles. Banken anbefalede klageren og samlever S at beholde deres lån, da de var bedst stillet herved.
Den 22. december 2023 svarede klageren, at han ikke var bekendt med, at realkreditinstitut B havde en anden belåningspolitik i forhold til ideelle anparter end de øvrige kreditforeninger, og at banken skulle fremsende dokumentation herfor. Han svarede herudover, at han ikke forstod, hvorfor realkreditlånet i realkreditinstitut B skulle indfries eller realkreditinstitut B’s forskellige vurderinger af ejendom A. Klageren fastholdt, at banken havde ydet en mangelfuld rådgivning af klageren, hvilket medførte, at klageren havde lidt et tab.
Den 29. december 2023 svarede banken klageren, at banken ikke havde indflydelse på realkreditinstitut B’s vurderinger, men at der i vurderingerne ikke var tale om handelsværdier, men langsigtede vurderinger til brug for belåning af ejendommen, hvorfor disse vurderinger kunne være lavere end vurderinger af handelsværdien med salg for øje. Banken svarede herudover, at det var ærgerligt, at ejendommens værdi ikke var steget i takt med klagerens ombygninger, men at der kunne være forskellige årsager hertil, som f.eks. et nedadgående boligmarked. Banken var uforstående over for, hvilket tab, klageren mente, han havde lidt.
Banken har fremlagt BBR-meddelelse for ejendom A af 12. september 2024, hvoraf blandt andet fremgår:
”…
Bemærkninger for bygning
En boligenhed – se […] – opdelt i ideelle anparter med eksklusive brugsret 1A og 1B, se tingbog. Og ejerfortegnelsen.
…”
Banken har anført, at det ikke fremgår af bemærkningen i BBR, at det ikke er muligt at ændre ejendommens status til en tofamilieejendom, men nærmere har karakter af, at ejendommen er lovligt opdelt.
Parternes påstande
Den 16. januar 2024 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal anerkende at være erstatningsansvarlig for det økonomiske tab, som klageren har lidt som følge af bankens mangelfulde rådgivning.
Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at banken som følge af mangelfuld rådgivning har handlet i strid med god skik og derfor er erstatningsansvarlig for det tab, som klageren har lidt.
Banken blev i forbindelse med rådgivningen om finansiering af ejendomskøbet bekendt med, at ejendommen havde status som enfamilieejendom, ligesom banken blev gjort bekendt med, at ejendommen ikke kunne få status som tofamilieejendom, idet ejendommens BBR-registrering flere gange tidligere var forsøgt ændret. Banken blev ikke først bekendt med ejendommens registrering som enfamilieejendom ved kommunens afslag den 12. november 2020. Det fremgår af lånetilbud af 19. august 2020, at det var en betingelse for udbetaling af realkreditlånet, at ejendommen er eller lovligt ville kunne blive opdelt i to ideelle anparter med brugsrettigheder i henhold til en tinglyst samejeoverenskomst, og at der foreligger en BBR-ejermeddelelse, hvoraf fremgår, at ejendommen er registreret som en tofamilieejendom med to selvstændige lejligheder. På trods af at dette ikke var tilfældet, blev realkreditlånet udbetalt.
På trods af denne viden blev klageren i 2020 af banken rådgivet til at optage et 80 % realkreditlån i realkreditinstitut B, ligesom klageren i 2021 blev rådgivet til at omlægge lånet til et prioritetslån svarende til 80 % belåning af ejendommen. Klageren fik derfor – på trods af at betingelserne herfor ikke var opfyldt – godkendt og udbetalt 80 % belåning. Hvis han havde vidst, at man som udgangspunkt ikke kunne optage et realkreditlån og særligt ikke et 80 % realkreditlån, så havde han aldrig købt ejendommen og derfor heller ikke optaget lånet eller købt sin tidligere ægtefælle ud. Problemet opstår i forhold til værdiansættelsen, mens han ejer ejendommen og særligt ved gensalg, da en ringere belåningsmulighed vil påvirke prisen i nedadgående retning.
Efter § 43 i lov om finansiel virksomhed, skal indklagede drive finansiel virksomhed i overensstemmelse med redelig forretningsskik og god praksis.
Banken skal efter § 3, stk. 1, i bekendtgørelse om god skik handle redeligt og loyalt over for sine kunder. Efter § 8, stk. 3, skal bankens rådgivning tilgodese kundens interesser og give kunden et godt beslutningsgrundlag, ligesom rådgivningen skal være relevant, retvisende og fyldestgørende. Banken skal derfor orientere om de risici, der er relevante for kunden.
Efter bekendtgørelsens § 9 skal banken indhente en række oplysninger fra kunden, som er relevante i forhold til den rådgivning, som banken bistår med. I relation hertil følger det af § 10, at rådgivningen skal tage udgangspunkt i de relevante oplysninger indhentet i henhold til § 9 og det kendskab, som banken i øvrigt har til kunden.
Banken skal i henhold til Finanstilsynets vejledning om god skik sætte sig ind i kundens forhold, før der rådgives, og rådgivningen skal tage udgangspunkt i disse forhold.
Det følger af responsum nr. FR-1/2021 fra Finans Danmark, at det i hvert fald siden 2014 og formentlig før dette, har været et krav for belåning af ideelle anparter i ejendomme med to ideelle anparter, at ejendommen har status af tofamiliehus. Ankenævnet har i afgørelse med sagsnummer 182/2018 udtalt, at det er omfattet af en banks rådgivningsforpligtelse at rådgive kunder om dette krav vedrørende belåning af ideelle anparter.
Banken skal handle i overensstemmelse med god skik. Dette indebærer, at banken i forbindelse med køb og finansiering af en ideel anpart blandt andet skal rådgive om, at det er et krav for belåning af ideelle anparter, at ejendommen har status som tofamiliehus. Banken skal desuden rådgive om de risici og konsekvenser, der er forbundet med køb og finansiering af ideelle anparter, ligesom rådgivningen skal være retvisende og fyldestgørende.
Da banken i forbindelse med sin rådgivning ikke har oplyst klageren om dette krav, og da banken desuden ikke har rådgivet om de risici og konsekvenser, som er forbundet med købet og finansieringen af ejendommen, har rådgivningen ikke været retvisende og fyldestgørende, hvorfor banken har handlet i strid med god skik.
Han har som følge af bankens mangelfulde rådgivning haft en berettiget forventning om, at ejendommen til enhver tid kan belånes op til 80 % af ejendommens værdi. Det forhold, at ejendommen efterfølgende alene kan belånes med 60 % af ejendommens værdi, har derfor påført ham et økonomisk tab, idet ejendommens værdi er betydelig lavere end forudsat, hvilket kan tilskrives bankens mangelfulde rådgivning. Konsekvensen af bankens manglende iagttagelse af sin rådgivningsforpligtelser er, at han nu ejer en ejendom, hvor han har investeret langt mere i ejendommen, end hvad han efterfølgende vil kunne få for ejendommen. Han har derved lidt et betydeligt tab, der kan tilskrives bankens mangelfulde rådgivning.
Banken er erstatningsansvarlig over for klageren, jf. lov om finansiel virksomhed § 43, litra a.
Ankenævnet bør forestå en sagkyndig undersøgelse af ejendommen med henblik på at konstatere og fastsætte det økonomiske tab, som klageren har lidt.
Sagen bør ikke afvises, da Ankenævnet kan tage stilling til sagen uden parts- og vidneafhøring, ligesom sagen ikke er af principiel karakter.
Jyske Bank har til støtte for frifindelsespåstanden blandt andet anført, at Finanstilsynet fører tilsyn med institutterne, herunder om institutterne overholder regler i lov om finansiel virksomhed samt god skik for boligkredit. Handler et institut i strid med reglerne medfører dette ikke nødvendigvis, at et institut er erstatningsansvarlig.
Klageren har hverken påvist, sandsynliggjort eller dokumenteret at have lidt et tab.
Om et institut ønsker at tilbyde lån, beror på det enkelte instituts kreditpolitik. Hverken banken eller realkreditinstituttet er forpligtede til at tilbyde klageren et lån. Klageren kan derfor ikke have en berettiget forventning om, at ejendommen til enhver tid kan belånes op til 80 % af ejendommens værdi.
Det har været og er fortsat muligt for klageren at optage lån med pant i den konkrete ejendom. Sælgeren af ejendommen havde lån i realkreditinstitut A. Klageren har ligeledes optaget realkredit- og realkreditlignende lån hos såvel realkreditinstitut B og pengeinstitut B. Pengeinstitut B havde pant i den konkrete ejendom med op til 80 % af ejendommens værdi. Realkreditinstituttet har tilbudt belåning, men kun med 60 % i henhold til dets kreditpolitik.
En ejendoms salgsværdi fastlægges som en kontant markedsværdi. Det forhold, at realkreditinstituttet alene tilbyder 60 % belåning, påvirker ikke ejendommens værdi. Værdien af ejendommen er den samme, uanset hvilken belåning realkreditinstituttet tilbyder.
Klageren var allerede i forbindelse med købet af ejendommen bekendt med, at ejendommen skulle registreres som tofamilieejendom, da dette ”var oppe og vende i forbindelse med købet”. Klageren var også i forbindelse med finansiering af ejendommen bekendt med kravene til BBR-meddelelsen, hvor ejendommen skulle være registreret som tofamilieejendom med to selvstændige lejligheder, samt at ejendommen var eller ville blive lovligt opdelt i ideelle anparter, inden lånet kunne udbetales. Klageren kan ikke have været i god tro om, at det ikke var et krav, at ejendommen skulle registreres som en tofamilieejendom i BBR, da det fremgik af låneaftalen. Klageren blev rykket for det ad flere omgange. Klageren og banken drøftede forholdet telefonisk efter klagerens oplysninger kort tid efter købet af ejendommen.
Klageren har været klar over, at ejendommens status ikke kunne ændres fra enfamilieejendom til en tofamilieejendom, ligesom klageren på et tidligt tidspunkt i forløbet muligvis i forbindelse med købet af ejendommen har været klar over, at de tidligere ejere af ejendommen heller ikke kunne få ændret ejendommens status.
Klageren har vidst, at der var sammenhæng mellem kravet om registrering af ejendommen som tofamilieejendom og finansiering af ejendommen.
Ankenævnets sag 182/2018 vedrører et byggeprojekt, hvor instituttet rådgav klageren om finansiering af dette, og hvor ejendommen ikke kunne opnå status som tofamilieejendom. Ved denne sag er der tale om køb- og finansiering af eksisterende ejendom – og ikke et byggeprojekt – og derfor er sagerne ikke sammenlignelige. Klageren har i denne sag købt en eksisterende ejendom og har derved ikke lidt et tab.
Banken er ikke forpligtet til at rådgive om finansiering for eventuelle fremtidige købere af ejendommen. Det er ikke bankens ansvar at rådgive køber i en ejendomshandel om ejendommens fremtidige omsættelighed eller de øvrige juridiske aspekter, der måtte være ved købet af en bestemt ejendomstype eller den konkrete ejendom i øvrigt.
Til at varetage denne rådgivning opfordres køberen i en ejendomshandel sædvanligvis til at søge juridisk rådgivning. Det var også tilfældet i denne ejendomshandel. Klageren havde således valgt at indgå rådgiveraftale med en køberrådgiver.
Hvis Ankenævnet måtte komme frem til, at banken burde have rådgivet klageren om de konsekvenser for omsætteligheden, der måtte være forbundet med købet af en ideel anpart i en enfamilieejendom, bør banken frifindes for betaling af erstatning, idet klageren ikke har lidt et erstatningsberettiget tab, men udelukkende har skuffede forventninger, som ikke erstattes, jf. UFR1996.200H. Der er heller ikke årsagsforbindelse mellem bankens eventuelle ansvarspådragende adfærd og det ringere økonomiske resultat, som klageren påstår, der kan opnås ved et eventuelt videresalg af ejendommen. Klageren har ikke bevist eller godtgjort, at klageren ikke ville have købt ejendommen, foretaget låneomlægningerne og købt sin tidligere ægtefælle A ud, hvis klageren havde fået anden rådgivning.
Banken skal ikke erstatte et eventuelt mindre salgsprovenu som følge af, at ejendommen ikke kan sælges til den af klageren ønskede pris grundet registreringen som enfamilieejendom, idet det ikke skyldes bankens rådgivning, at kommunen ikke vil ændre ejendommens status.
Banken har til støtte for afvisningspåstanden anført, at bankens daværende rådgiver ikke længere er ansat hos banken. Det kan være af væsentlig betydning at få afdækket indholdet af de drøftelser, der har været mellem banken og klageren i forbindelse med indgåelse af købsaftalen og dennes gennemførelse.
Hvis Ankenævnet lægger vægt på den rådgivning, der er givet mundtligt i tilknytning til købet af ejendommen, og drøftelser i forbindelse med udarbejdelse af det skriftlige lånetilbud fra realkreditinstitut B, kræver dette, at der foretages part- og vidneafhøring, hvilket ikke er egnet til behandling i nævnet, jf. vedtægternes § 5, stk. 3, nr. 4.
Klageren har ikke redegjort for sit konkrete økonomiske tab, men anmoder om, at der foretages en sagkyndig undersøgelse for at konstatere og fastsætte et økonomiske tab, som klageren påstår at have lidt. En sådan undersøgelse er ikke egnet til behandling i Ankenævnet.
E-mailen af 15. januar 2020 er fra ejendomsmægler A. Hvis mægleren har repræsenteret sælgeren af ejendom A, burde sælgeren og ejendomsmægler A være bekendte med ejendommens status som enfamilieejendom samt den betydning, denne status kan have i forhold til belåningen. Hvis sælgeren og ejendomsmægler A har opfyldt sælgerens loyale oplysningspligt, så har de videregivet den oplysning til klageren. En nærmere afklaring heraf kræver bevisførelse herunder vidneforklaringer.
Der er ikke enighed mellem klageren og banken om en række fakta og hændelser i sagen, hvilket bestyrker, at der er behov for vidneførsel i sagen, hvorfor sagen bør afvises.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren og klagerens tidligere ægtefælle, tidligere ægtefælle A, var kunder i pengeinstitut B, som i 2022 blev overtaget af Jyske Bank. Klageren og klagerens tidligere ægtefælle A var interesserede i at købe en ejendom, ejendom A, og ønskede at opnå finansiering heraf i pengeinstitut B og realkreditinstitut B.
Klageren har fremlagt en e-mail af 16. januar 2020 sendt fra kommune A, hvor ejendom A var beliggende, til ejendomsmægler A, hvoraf fremgår, at kommunen ikke kunne ændre ejendom A’s status fra at have én boligenhed til at have to boligenheder. Kommune A oplyste ejendomsmægler A, at der gerne måtte bo to familier i ejendommen ved opdeling af ejendommen i to ideelle anparter.
Klageren har fremlagt en e-mail af 15. maj 2020, som var sendt fra ejendomsmægler A til blandt andre klageren og bankrådgiver A, som var ansat i pengeinstitut B. E-mailen indeholdt alle dokumenter vedrørende købet af ejendom A, herunder dokumenterne ”C4 BBR-ejermeddelelse” og ”notat i BBR vedr. 1 boligenhed”. Af e-mailen fremgår herudover, at købsaftalen var sendt til klagerens signering. Klageren har anført, at banken ved denne e-mail havde modtaget alle dokumenter vedrørende købet af ejendom A, herunder dokumenter vedrørende ejendommens registrering samt de begrænsninger, som ejendommen var underlagt.
Af købsaftale af 15. maj 2020 fremgår blandt andet, at klageren købte ejendom A, og at købesummen for ejendom A var 2.600.000 kr. Herudover fremgår, at ejendomsmægler A ikke repræsenterede klageren, hvorfor klageren blev opfordret til at søge egen juridisk, finansiel og byggeteknisk rådgivning, m.v., og at klageren havde valgt at få rådgivning fra køberrådgiver A. Herudover fremgår, at køberen sammen med købsaftalen havde modtaget dokumenterne ”C4 BBR-ejermeddelelse” og ”notat i BBR vedr. 1 boligenhed”.
Ved e-mail af 25. maj 2020 til klageren sendte køberrådgiver A et udkast til et godkendelsesbrev til klageren, som skulle sendes i sin endelige form til ejendomsmægler A den 26. maj 2020. Af e-mailen fremgår herudover blandt andet, at det af BBR-meddelelsen fremgår, at ejendommen kun har en boligenhed, og at kommunen har oplyst, at den ikke kunne give tilladelse til to enheder, men at ejendommen gerne måtte bebos af to familier.
Ved e-mail af 26. maj 2020 meddelte banken klageren, at den kunne godkende købet af ejendom A med forbehold for, at der kunne opnås 80 % realkreditbelåning.
Banken formidlede på vegne af realkreditinstitut B et tilbud af 19. august 2020 på et realkreditlån. Af tilbuddet fremgår blandt andet, at banken med forbehold for realkreditinstitut B’s endelige godkendelse tilbød klageren et 1 % fastforrentet realkreditlån med en hovedstol på 2.102.000 kr. og afdragsfrihed indtil 30. juni 2030. Af lånetilbuddet fremgår herudover blandt andet, at lånet kunne udbetales, når ejendommen blev lovligt opdelt i to ideelle anparter med brugsrettigheder i henhold til tinglyst samejeoverenskomst, og når det af BBR-ejermeddelelsen fremgik, at ejendommen var registreret som en tofamiliesejendom med to selvstændige lejligheder.
Klageren har oplyst, at han købte ejendommen den 17. juni 2020 med overtagelse den 1. september 2020.
Banken har oplyst, at realkreditlånet blev udbetalt, selvom betingelserne endnu ikke var opfyldt. Banken har oplyst, at realkreditinstitut B telefonisk har oplyst, at den ikke har notater på, hvorfor dette skete, men at det kan skyldes, at realkreditinstitut B vurderede, at betingelserne ikke var afgørende for udbetalingen af lånet, eller at man vurderede, at kravene efterfølgende ville blive opfyldt. Klageren og klagerens tidligere ægtefælle A fik derfor den ønskede finansiering af ejendom A med 80 % belåningsværdi.
Ved meddelelse af 12. november 2020 meddelte banken klagerne, at den var blevet opmærksom på, at det af BBR fremgik, at deres ejendom var en enfamilieejendom, og at den burde være registreret som en tofamilieejendom, da der var to ideelle anparter i ejendommen. Banken anmodede klagerne om at berigtige dette. Samme dag svarede klagerens tidligere ægtefælle A, at dette var et forhold, der blev drøftet i forbindelse med købet, og at hun ville finde en e-mail herom.
Banken har oplyst, at klageren og klagerens tidligere ægtefælle A efter købet af ejendom A renoverede ejendommen. Renoveringerne førte til, at realkreditinstitut B i juli 2021 vurderede ejendommen til 3.800.000 kr. Klagerne fik herefter omlagt al gæld til 80 % belåning ved et prioritetslån i pengeinstitut B på 3.040.000 kr. med en løbetid til 31. december 2050 og med en fast rente i fem år. Denne belåning lå indenfor belåningsgrænserne i pengeinstitut B. Banken har oplyst, at prioritetslånet var et banklån på realkreditlignende vilkår med en rente på 1 %, som blev optaget til kurs 100 og som var uden bidragssats.
Ved aftale af 26. september 2022 aftalte klageren og klagerens tidligere ægtefælle A, at klageren skulle overtage ejendom A mod betaling af 450.000 kr. til tidligere ægtefælle A.
Banken har endvidere oplyst, at klageren og klagerens nye samlever, samlever S, i september 2022 fik en kredit på 300.000 kr. i forbindelse med renoveringen af ejendom A.
Banken har oplyst, at klageren efterfølgende fortsatte med at renovere ejendommen sammen med samlever S, som i november 2022 blev medejer af ejendommen og meddebitor på lånet i stedet for klagerens tidligere ægtefælle A. Banken har endvidere oplyst, at kreditten optaget i september 2022 blev hævet til 450.000 kr. i november 2022 på baggrund af en vurdering på 3.700.000 kr. foretaget af pengeinstitut B i august 2022.
Banken har oplyst, at klageren og samlever S ønskede en ny vurdering af ejendommen og et nyt realkreditlån, hvor al gæld blev samlet. I den forbindelse skulle ejendommen vurderes.
Pengeinstitut B blev i 2022 købt af banken. Banken samarbejdede med Jyske Realkredit, hvor ideelle anparter i fast ejendom blev belånt med maksimalt 60 %. Klageren fik derfor afslag på at få omlagt sine lån til et 80 % realkreditlån, da de ikke lå indenfor beløbsgrænsen.
Ved meddelelser af 25. og 28. april 2023 meddelte banken klageren, at BBR skulle ændres, så det heraf fremgik, at ejendom A var et tofamilieshus.
Ved meddelelse af 14. juni 2023 meddelte klageren banken, at kommune A havde meddelt ham, at lokalplanen ikke tillod at lave ejendom A om til et tofamilieshus. Klageren gjorde indsigelse mod bankens rådgivning, da han har lidt et tab som følge af, at banken ikke i forbindelse med købet havde rådgivet ham om udfordringerne med ejendom A’s status.
Ankenævnet finder, at en afgørelse af klagen blandt andet afhænger af, hvilke oplysninger klageren modtog af pengeinstitut B og køberrådgiver A forudgående købet af ejendom A i 2020.
Ankenævnet finder derfor, at en stillingtagen til sagen forudsætter yderligere bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted ved domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.