Indsigelse mod lånefinansieret tegning af livrente i forbindelse med køb af andelsbolig.

Sagsnummer:301/2018
Dato:30-04-2019
Ankenævn:John Mosegaard, Inge Kramer, Peter Stig Hansen, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn
Klageemne:Rådgivning - pensionsforhold
Forsikring - tegning af livrente
Ledetekst:Indsigelse mod lånefinansieret tegning af livrente i forbindelse med køb af andelsbolig.
Indklagede:Lån og Spar Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører indsigelse mod lånefinansieret tegning af livrente i forbindelse med køb af andelsbolig.

Sagens omstændigheder

Klagerne M og H, der er født i henholdsvis 1946 og 1947, ejede et sommerhus, hvor de havde bopæl.

I 2014 henvendte klagerne sig til Lån og Spar Bank vedrørende køb af en andelsbolig for 1.615.000 kr. med overtagelse den 1. februar 2015.

Banken ydede klagerne et 30-årigt lån ”Andelsboliglån Andelsprioritet 0-80” på 1,4 mio. med variabel rente for tiden 4,45 % om året. Etableringsomkostningerne udgjorde i alt 28.660 kr. (stiftelsesprovision, 2.500 kr., tinglysningsafgift ejerpantebrev, 22.660 kr., gebyr for dokumentudfærdigelse 3.500 kr.)

Klagerne optog endvidere hos Totalkredit et 30-årigt 2,5 % obligationslån på 807.000 med pant i sommerhuset. Lånet blev anvendt til finansiering af et engangsindskud på 750.000 kr. på en livrente til M med en garantiperiode på 22 år. Vedrørende livrenten fremgik af et ”Pensionsbevis” blandt andet:

”…

Fra den 1. april 2015 forventer vi at udbetale 38.460 kr. årligt. Beløbet svarer til en forventet udbetaling på 37.706 kr. årligt i nutidskroner (2014).

…”

I et ”Økonomisk overblik” vedrørende bankens bevilling af engagementet fremgik et rådighedsbeløb på 9.925 kr. pr. måned efter køb af andelsboligen. Endvidere fremgik blandt andet:

”…

Formue /formueud
vikling

SOM.HUS vurd. 1.300 + A/B tkr. 1.584 - LSB 1.480 - TK 775 = 629

Faresignal
er

Ingen idet kunderne selv indskyder en del af købesummen for at modsvare for lavt RB ved finansiering af hele købesummen

Andre bemærkni
nger

BOLIGFORHOLD:

Bor i sommerhus & ønsker at købe [andelsbolig, adresse]. Købspris: Tkr 1.615 og de indskyder selv tkr 265, som de har lånt privat af [M’s] søn, …
Har optaget lån i sommerhus i TK, som er anvendt til indskud på Livrente i 2014 (750.000 kr.)
Sommerhuset sættes til salg i foråret jvfr. Kunderne og provenuet anvendes til nedbringelse af andelsboligprioritet.

JOBFORHOLD:

Begge på pension
[M’s] pension halveres om ca. 7 år (rate stopper) – der er nu lavet livrente og seniorrådgivning med overblik. Dette medfører, at parret kan sidde i andelsboligen, når rateudbetalingen stopper eftersom indtægten er værdisikret med livrenten

Rådighedsbeløb: der er lavet ØO når sommerhuset er solgt og ratepensioner udløber. Her forventes andelsboligprioriteten at blive nedbragt med tkr 500 og omlagt til afdragsfrihed. RB udgør hermed: 11.578 kr.

…”

Stiftelsesomkostningerne på realkreditlånet på 807.000 kr. udgjorde i alt 19.890 kr. (tinglysningsafgift, 13.860 kr., omkostninger til Totalkredit, 4.000 kr. og omkostninger til banken, 2.000 kr.).

Den 19. september 2014 blev der med M som kontohaver oprettet en boligkonto, hvorpå der samme dag blev hævet 750.000 kr. til indskud på livrente. Den 1. oktober blev realkreditlånet afregnet til kontoen med 774.363,71 kr. På kontoen blev der endvidere hævet omkostningerne ved realkreditbelåningen på i alt 19.860 kr. og renter på i alt 874,61 kr. Den 3. oktober blev kontoen opgjort med et overskud på 3.629,10 kr. (-750.000 kr.+774.363,71 kr.-19.860 kr.-874,61 kr.=3.629,10), der blev overført til klagernes budgetkonto i banken.

I foråret 2018 blev sommerhuset solgt for 1,3 mio. kr. I den forbindelse blev realkreditlånet indfriet.

Banken har under sagen fremlagt kopi af blandt andet følgende posteringer:

30-05-2018

Delvis frigivelse

417.011,00

06-06-2018

Provenu

-17.011,00

06-06-2018

[Søns navn] lån retur

-400.000,00

Parternes påstande

Den 12. september 2018 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Lån & Spar Bank skal foranstalte og dække de fulde omkostninger ved, at livrenteordningen nedlægges og udbetales til nedbringelse af deres andelsboliglån.

Lån & Spar Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken kun ville låne dem 1,4 mio. kr. til andelsboligen, hvis de samtidig oprettede en livrente.

Banken havde oprindelig tilbudt at finansiere en bolig til 1,4 mio. kr. Da den bolig, de fandt, var dyrere, fremskaffede de selv restfinansieringen via lån fra deres søn. De lånte i alt 400.000 kr. af sønnen, herunder til istandsættelse af andelsboligen. Lånet skulle tilbagebetales, når sommerhuset var solgt.

Omkostningerne til realkreditlånet til finansiering af livrenteindskuddet udgjorde cirka 57.000 kr. (807.000 kr. - 750.000 kr.). Lånet skulle indfries ved salget af deres sommerhus. Fordelen ved livrenten skulle være, at de fik et skattefradrag på 75.000 kr. pr. år i 10 år. Derudover ville de få udbetalt cirka 3.000 kr. hver måned resten af livet. De var på det tidspunkt hhv. 67 og 68 år. Det meste af provenuet af sommerhussalget, som da var vurderet til 1,4 mio. kr., ville forsvinde, men de var godt pressede og skrev derfor under.

De forsøgte først selv at sælge sommerhuset. Dernæst havde en ejendomsmægler huset til salg i 1 ½ år. Til sidst skiftede de til en lokal mægler, som lykkedes med at få huset solgt for 1.312.000, hvilket var en del lavere, end de havde forestillet sig.

Efter indfrielse af realkreditlånet og lånet til sønnen var der ikke noget overskydende provenu fra sommerhussalget bortset fra cirka 20.000 kr., der var tilbage efter refusionsopgørelsen.

Deres plan havde været at nedbringe andelsboliglånet, hvilket ville have stor betydning for deres fremtidige økonomi. Som følge af oprettelsen af realkreditlånet og livrenten var de afskåret herfra.

Bankens rådgivning var ikke til deres fordel. Tværtimod var arrangementet en dårlig forretning for dem. Det er ikke svært at se, hvor fordelagtigt, det ville have været for dem, hvis de i stedet havde kunnet nedbringe andelsboliglånet med 838.597 kr., som de i alt har brugt på at etablere en livrente på 750.000 kr.

De frygter at blive nødt til at afhænde andelsboligen, når deres ratepension ophører i 2022.

Undervejs i forløbet har de haft fem forskellige rådgivere i banken. Rådgiveren, der i sin tid oprettede livrenten, var allerede væk, da udbetalingerne startede.

I 2015 klagede de til banken, der svarede, at staten skulle have 60% af beløbet, hvis de opsagde livrenten. De klagede igen til banken i forbindelse med, at sommerhuset blev solgt, og fik det samme svar. Det er imidlertid banken og ikke staten, der er ansvarlig for rådgivningen.

De har efterfølgende henvendt sig til en uvildig økonomisk rådgiver, der mente, at det var relevant at sende en klage til Ankenævnet.

Lån & Spar Bank har anført, at det ikke var en forudsætning for bankens tilbud om at finansiere andelsboligen, at klagerne etablerede livrenten. Det var en forudsætning for finansieringen, at klagernes rådighedsbeløb skulle øges, således at de månedlige afdrag kunne betales, og så klagerne havde en fornuftig daglig økonomi.

Hvis klagerne havde anden mulighed for at øge rådighedsbeløbet så kreditvurderingen tillod et lån på 1,4 mio. kr., havde dette været muligt.

Livrenten kom på tale i forbindelse med generel pension- og formuerådgivning i forlængelse af rådgivning om etablering af andelsboliglånet. Ud over en værdisikring af klagernes indtægt opnåede klagerne et skattefradrag på 75.000 kr. i en 10-årig periode. Da fradraget var højere end udbetalingen ville klagerne få et højere tillæg til deres folkepension til og med år 2023.

Banken modtog udelukkende et ekspeditionsgebyr på 2.000 kr. i forbindelse med etablering af realkreditlånet.

Banken rådgav klagerne om deres økonomi og rådighedsbeløb. Der blev ydet seniorrådgivning, herunder omkring etablering af livrente. Klagerne blev præsenteret for en løsning og valgte at takke ja til muligheden for et højere rådighedsbeløb, ved hjælp af etablering af livrente og køb af andelsboligen blev mulig. Klagerne var bekendt med deres nuværende og kommende rådighedsbeløb.

Beregningen blev lavet korrekt og på baggrund af klagernes oplysninger. Den estimerede salgspris på sommerhuset var 1,3 mio. kr., hvilket svarede til den faktiske salgspris.

Sommerhuset blev først solgt i foråret 2018 og ikke i foråret 2015 som oplyst til banken. Andelsboliglånet blev ikke nedbragt med provenuet for salget af sommerhuset.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne M og H, der er født i henholdsvis 1946 og 1947, ejede et sommerhus, hvor de havde bopæl. Klagerne købte en andelsbolig for 1.615.000 kr. med overtagelse 1. februar 2015.

Til finansiering af andelsboligen ydede Lån og Spar Bank klagerne et andelsboliglån på 1,4 mio. Restkøbesummen og istandsættelse af andelsboligen blev finansieret med et familielån på 400.000 kr.

Klagerne optog endvidere hos Totalkredit et 30-årigt 2,5 % obligationslån på 807.000 med pant i sommerhuset. Lånet blev anvendt til finansiering af et engangsindskud på 750.000 kr. på en livrente til M med en garantiperiode på 22 år.

Af bankens bevilling af engagementet fremgik et rådighedsbeløb på 9.925 kr. pr. måned efter køb af andelsboligen og et rådighedsbeløb på 11.578 kr., når sommerhuset var solgt, og nogle igangværende rateudbetalinger var stoppet. Sommerhusets estimerede værdi udgjorde 1,3 mio. kr. Sammenholdt med gælden på Totalkreditlånet og familielånet samt handels- og indfrielsesomkostninger finder Ankenævnet, at det var en fejl, at banken forudsatte, at der ved salget af sommerhuset ville fremkomme et provenu på 500.000 kr. til nedbringelse af andelsboliglånet. Dette gælder uanset, at det i bevillingen var forudsat, at familielånet udgjorde 265.000 kr. og ikke det faktiske beløb på 400.000 kr. Ankenævnet finder endvidere, at banken ikke uden en positiv tilkendegivelse herom fra klagernes side kunne lægge til grund, at familielånet ikke skulle indfries i forbindelse med sommerhussalget.

Ankenævnet har efter det foreliggende ikke mulighed for at vurdere, om etableringen af en livrente i sig selv var fordelagtig eller ufordelagtig for klagerne.

Ankenævnet finder imidlertid, at klagerne ved etableringen af Totalkreditlånet i sommerhuset blev påført unødige omkostninger til finansiering af livrenten. Det bemærkes herved, at lånet forventedes indfriet inden for cirka et halvt år i forbindelse med salg af sommerhuset og faktisk blev indfriet ved sommerhussalget, som blev gennemført i foråret 2018, svarende til tre et halvt år efter låneoptagelsen. Ud over de positive stiftelsesomkostninger på cirka 20.000 kr. var der et kurstab på cirka 30.000 kr. samt efterfølgende indfrielsesomkostninger.

Tegningen af livrenten kunne alternativt enten have afventet, at sommerhuset blev solgt, eller være finansieret med en kredit eller et almindeligt lån.

På baggrund af ovenstående finder Ankenævnet, at banken bør betale en erstatning til klagerne, der skønsmæssigt fastsættes til 50.000 kr.

Klagerne får i øvrigt ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Lån og Spar Bank skal inden 30 dage betale 50.000 kr. til klagerne med procesrente fra sagens indbringelse for Ankenævnet den 12. september 2018.

Klagerne får klagegebyret tilbage.