Spørgsmål om erstatningsansvar for fejl i boligberegning forud for overtagelse af fælles fast ejendom i forbindelse med samlivsophævelse.

Sagsnummer:72/2009
Dato:01-02-2010
Ankenævn:Kari Sørensen, Carsten Holdum, Niels Bolt Jørgensen, Bent Olufsen og Astrid Thomas.
Klageemne:Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Spørgsmål om erstatningsansvar for fejl i boligberegning forud for overtagelse af fælles fast ejendom i forbindelse med samlivsophævelse.
Indklagede:Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning.

Denne sag vedrører, om Danske Bank har pådraget sig et erstatningsansvar overfor klageren som følge af en fejl i en økonomiberegning, som banken udarbejdede forud for klagerens overtagelse af sin tidligere samlevers andel af en fælles fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

Klageren og dennes samlever, S, ejede en fast ejendom i lige sameje. Ejendommen var behæftet med to lån i Realkredit Danmark på oprindelig ca. 2 mio. kr. og et ejerpantebrev på 325.000 kr., der lå til sikkerhed for en tilsvarende boligkredit i pengeinstituttet P, hvor klageren var kunde.

I foråret 2008 ønskede klageren at overtage ejendommen som eneejer, idet samlivet med S var ophørt. Med henblik på gældsovertagelse af realkreditlånene henvendte klageren sig til Realkredit Danmark, som henviste klageren til at få udarbejdet et budget hos Danske Bank.

Den 8. april 2008 blev der afholdt et møde mellem klageren og Danske Bank.

Den 15. maj 2008 udarbejdede banken en økonomiberegning, der viste et rådighedsbeløb for klageren i 2008 på 36.349 kr. (årligt) /3.029 kr. (månedligt) og fra 2009 og frem på 72.039 kr. (årligt) /6.003 kr. (månedligt). Forskellen på rådighedsbeløbet i 2008 og de efterfølgende år var hovedsageligt et fald i udgifter til bil fra 52.500 kr. årligt i 2008 til 20.000 kr. i de følgende år. Klagerens indkomst var 390.000 kr. årligt. Vedrørende lån i ejendommen var der anført en årlig udgift på cirka 58.500 kr. i 2008 og efterfølgende cirka 57.500 kr. Ifølge specifikationen af låneudgifterne var den årlige udgift i 2008 på ca. 117.000 kr.

Ved endeligt skøde underskrevet af klageren den 23. juni 2008 og af S den 2. juli 2008 overtog klageren ejendommen som eneejer pr. den 1. juni 2008. Handelen skulle berigtiges ved klagerens overtagelse af hæftelserne på ejendommen og en kontant betaling på ca. 60.000 kr. til S. Af ejendomsværdipåtegningen fremgår, at vurderingen pr. den 1. oktober 2007 var 2,4 mio. kr.

Registrerings- og retsafgift for skødet udgjorde i alt 8.600 kr. Skødesalæret til klagerens advokat udgjorde 4.375 kr.

Ved brev af 29. oktober 2008 til klagerens advokat afslog Realkredit Danmark at tilbyde klageren gældsovertagelse af de bestående lån. Begrundelsen for afslaget var størrelsen af klagerens rådighedsbeløb.

Den 4. november 2008 udarbejdede Realkredit Danmark en økonomiberegning, der viste et rådighedsbeløb for klageren på 12.206 kr. (årligt) /1.017 kr. (månedligt). Frem til 2013 ville rådighedsbeløbet stige gradvist til 20.440 kr. (årligt) /1.703 kr. (månedligt).

Den væsentligste forskel i forhold til økonomiberegningen af 15. maj 2008 var udgifterne til lånene i Realkredit Danmark, som nu blev opgjort til ca. 147.500 kr. i 2008 og efterfølgende cirka 144.000 kr.

Parternes påstande.

Den 29. januar 2009 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal anerkende at være erstatningspligtig for hans tab, som endnu ikke kan opgøres endeligt.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at Realkredit Danmark vedrørende spørgsmålet om gældsovertagelse henviste ham til Danske Bank, som oplyste, at han kunne få godkendt gældsovertagelsen, hvis han solgte bilen og indfriede boligkreditten.

Beregningen viste, at han opfyldte bankens mindstekrav til rådighedsbeløbet.

Banken havde via sit samarbejde med Realkredit Danmark direkte adgang til oplysningerne om lånene. Ved en fejl glemte banken, at udgifterne blev fordoblede, når han overtog ejendommen som eneejer.

Ejendomsoverdragelsen skete i tillid til bankens oplysninger.

Med midler fra et lån, som han fik af sin far, indfriede han boligkreditten hos P og betalte de cirka 60.000 kr. til S. Han havde endvidere til hensigt at sælge sin bil.

Han blev først i september 2008 gjort opmærksom på, at økonomiberegningen var fejlagtig. På dette tidspunkt var skødet vedrørende overdragelsen tinglyst.

Det er almindelig praksis, at endelig gældsovertagelse først sker, når skødet er lyst.

Danske Bank har anført, at banken udarbejdede økonomiberegningen på baggrund af klagerens oplysninger. Beregningen viste, at klageren ville have et månedligt rådighedsbeløb på 3.029 kr. Bankens mindstekrav var på daværende tidspunkt 5.000 kr. pr. måned, hvorfor banken meddelte klageren, at han ikke kunne kreditgodkendes. Der blev drøftet alternative muligheder, og klageren nævnte i den forbindelse, at han muligvis kunne få hjælp af sin far til bl.a. indfrielse af boligkreditten og betalingen til S. Klageren vendte efterfølgende tilbage og fortalte, at han ikke kunne få den ønskede hjælp via faderen. Klageren blev i den forbindelse informeret om, at man var blevet opmærksom på, at der i økonomiberegningen ved en fejl kun var taget højde halvdelen af ejendommens terminsudgifter, og at en eventuel finansiering fra klagerens far derfor skulle være højere end oprindeligt antaget.

I løbet af sommeren 2008 blev der drøftet nye alternative løsninger, herunder kaution fra klagerens far, hvilket banken afslog med henvisning til, at klagerens rådighedsbeløb fortsat var for lavt.

Den 17. september 2008 talte klageren med filialchefen i afdelingen, som bekræftede, at klageren ikke kunne godkendes til gældsovertagelse på det foreliggende grundlag. Afslaget af 4. november 2008 fra Realkredit Danmark skete på baggrund af en direkte henvendelse fra klageren.

Det bestrides, at banken på noget tidspunkt har givet tilsagn om finansiering af ejendommen, og klageren har ikke haft en berettiget forventning herom.

Banken vidste ikke, at klageren berigtigede ejendomsovertagelsen, selvom finansieringen ikke var på plads.

Fejlen i økonomiberegningen var uden betydning, idet finansiering ikke kunne tilbydes, selvom terminsudgiften kun var medtaget med halvdelen. Klageren blev informeret om fejlen, før han berigtigede ejendomsoverdragelsen.

Da banken ikke har modtaget oplysning om, at klageren kunne låne pengene af sin far, er dette forhold ikke indgået i økonomiberegningen.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

På baggrund af parternes modstridende opfattelser af hændelsesforløbet finder Ankenævnet, at en afgørelse af sagen ville forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted for domstolene.

Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af Ankenævnets vedtægter § 7, stk. 1.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :



Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klagegebyret tilbagebetales klageren.