| Sagsnummer: | 337/2023 |
| Dato: | 18-01-2024 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Christina Bryanth Konge, Nanna Vetter Viberg Nielsen, Morten Bruun Pedersen og Anna Marie Schou Ringive. |
| Klageemne: | Udlån - øvrige spørgsmål Realkreditbelåning - rådgivning Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4 |
| Ledetekst: | Krav om nedsættelse af rente begrundet i indsigelse om mangelfuld rådgivning om belåning af ideelle anparter af fast ejendom. |
| Indklagede: | Lån & Spar Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om nedsættelse af rente begrundet i indsigelse om mangelfuld rådgivning om belåning af ideelle anparter af fast ejendom.
Sagens omstændigheder
I forbindelse med at klageren købte en villalejlighed, optog han i 2017 et boliglån på 764.250 kr. i Lån & Spar Bank og et realkreditlån i Totalkredit på 3.760.000 kr. formidlet via banken. Lånene blev optaget med pant i klagerens villalejlighed, der var en ideel anpart af en ejendom, der indeholdt to villalejligheder/ideelle anparter, anpart A og B, hvoraf anpart A var ejet af klageren, og anpart B var ejet af en ejer 2.
Banken har oplyst, at følgende fremgik af Totalkredits lånetilbud vedrørende realkreditlånet:
”8. Yderligere forpligtelser
Låntager skal opfylde følgende forpligtelser for at kunne drage fordel af de lånebetingelser, der er anført i dette dokument.
Udbetalingsbetingelser
Lånet kan udbetales, når
…
…”
Banken har endvidere oplyst, at klageren i 2017 i forbindelse med købet af anpart A ønskede at ændre ejendommens status fra et enfamiliehus til et tofamiliehus og indsendte en ansøgning herom til kommunen. Banken har oplyst, at denne ansøgning imidlertid blev tilbagekaldt, jf. nedenfor, hvorfor ejendommens status forblev enfamiliehus.
Banken har yderligere oplyst, at det fremgik af tingbogen, at der i 2017 blev tinglyst en samejeoverenskomst, samt at ejendommen var opdelt i to ideelle anparter, hvorfor lånet blev udbetalt.
Banken har fremlagt en byggetilladelse af 26. juni 2018 fra kommunen til ejer 2, hvoraf fremgår, at der blev meddelt byggetilladelse til opførelse af en ny altan og en ny kvist til enfamiliehus på ejendommen, hvor klagens anpart A var beliggende.
Klageren har oplyst, at han i marts 2023 ønskede at sælge sin anpart A, men at banken/Totalkredit nu havde ændret praksis og ikke længere ville udstede lån til den type boliger.
Banken har fremlagt et uddrag af en mail 19. april 2023 fra kommunen til klageren, hvoraf blandt andet fremgår:
”Tak for din henvendelse til BBR-post i [kommune] om [ejendommens adresse]. Og tak for en behagelig telefonsamtale. Jeg sender hermed som lovet en kort opfølgning.
Ejendomsmægleren fra [ejendomsmæglerkæde] tror, at det er en fejl fra kommunen, når ejendommen fortsat er registreret som enfamiliehus i BBR. Det er ikke tilfældet.
Baggrund
Huset på ejendommen er et enfamiliehus, og det er også godkendt som sådan i 1994. Den består dermed af en enhed og udgør dermed også kun én adresse. Ejerformen (ideelle anparter i dette tilfælde) er uden betydning for disse bygge- og plan-aspekter.
Flerfamiliehus ikke muligt
I 2017 blev der ansøgt om en anvendelsesændring fra det eksisterende enfamiliehus til et tofamiliehus med vandret lejlighedsskel (som ville kunne have to enheder og to adresser). Ansøgningen blev dog annulleret af ansøger igen. Til orientering vil det ikke længere være muligt at etablere et tofamiliehus. I marts 2020 blev Tillæg 5 til Byplanvedtægt 6 vedtaget. Her fremgår det af § 3, at Der må på hver ejendom kun indrettes og opføres én beboelsesbygning med én bolig.”
Klageren gjorde over for banken indsigelse mod, at hans lejlighed ikke kunne sælges og finansieres.
Banken afviste klagerens indsigelse og anførte, at den ikke var ansvarlig for, at klagerens og ejer 2’s ejendom ikke havde fået status som et tofamiliehus i 2017.
Den 9. juni 2023 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet.
Under sagens forberedelse i Ankenævnet har klageren fremlagt et brev af 30. juni 2023 fra den nuværende ejer 2 af anpart B, der er advokat, til kommunen, hvoraf fremgår, at han på vegne samejerne af ejendommen anmoder kommunen om at berigtige registreringen i BBR-registeret fra et enfamiliehus til et tofamiliehus. Af brevet til kommunen fremgår blandt andet:
”Problemstilling vedrørende [adresse] (Ejendommen)
1. Baggrund om problemstillingen
Ejendommen blev i 1994/1995 opført som en enfamilieejendom og blev registreret i BBR med anvendelseskode 120.
Omkring årsskiftet 2016/2017 forekommer der en korrespondance mellem [Kommunen] og [ejer 2] i anledning af, at hun sammen med en kollega, [klageren], overvejede at erhverve Ejendommen med henblik på at indrette to beboelsesenheder, én til hver. Korrespondancen foregik pr. mail og telefonisk, men der findes ikke notater fra disse samtaler i materiale fra aktindsigt.
[Ejer 2] og [klagerens] erhvervelse af Ejendommen blev gennemført i forlængelse af den nævnte korrespondance og efter relevant sagsbehandling i Kommunen. Der blev udarbejdet en samejeoverenskomst, hvormed fastlagdes samejernes indbyrdes pligter og rettigheder, herunder beskrivelse af de to boligenheder og fællesarealer, samt disses anvendelse.
De to boligenheder har begge adgang til vej fra stueetage, hvorfor der både er en lodret og en vandret adskillelse, som ikke er et matrikulært skel.
Samejeoverenskomsten blev i maj 2017 i forlængelse af Kommunens sagsbehandling i januar 2017 forsynet med Kommunens samtykkepåtegning i medfør af planlovens § 42. Samtykket var en betingelse for gennemførelsen af samejernes ejendomshandel.
Ejendommen blev herefter af [klageren] og [ejer 2] - uden ombygning, tilbygning eller forøgelse af Ejendommens areal - indrettet i overensstemmelse med samejeoverenskomstens beskrivelse af de to beboelsesenheder.
Der blev efterfølgende gennemført en byggesagsbehandling hos Kommunen om udgang i 1. sals højde til en nyopført terrasse, der har trappenedgang til [ejer 2’s] del af haven.
BBR-anvendelseskode 120 har således siden 2017 ikke været og er fortsat ikke overensstemmende med de faktiske eller retlige forhold for Ejendommen, der er en tofamilieejendom.
Fraværet af en korrekt registrering af Ejendommen som indeholdende to boligenheder (BBR-anvendelseskode 140) havde i 2017 ingen konsekvenser for samejerne [klageren] og [ejer 2]. Hver samejers erhvervelse i 2017 blev gennemført med en fuld finansiering fra hvert deres realkreditinstitut, som opnåede tinglysning af pant i den enkelte samejers ideelle anpart af Ejendommen. Tilsvarende skete i 2021, hvor [ejer 2] overdrog sin anpart til undertegnede.
Imidlertid har danske realkreditinstitutter (tilsyneladende efter 2021) af ukendte grunde indført en generel politik, som betyder, at institutterne afviser at medvirke til finansiering af erhvervelser af ideelle anparter af fast ejendom. Begrundelsen for og afgrænsningen af denne industrielle beslutning er ukendt.
[Klageren] konstaterede, at denne politik var indført, da han i foråret 2023 ønskede og havde købere til en overdragelse af sin anpart. Alle realkreditinstitutter afviste at tilbyde finansiering til køberemner.
[Klageren] henvendte sig til Kommunen i denne sammenhæng og bad om hjælp, idet han på grundlag af (om end uklare) tilbagemeldinger fra realkreditinstitutter i situationen, fik det indtryk, at finansiering kan ske til ideelle anpartserhvervelser vedrørende ejendomme med registreret med BBR-anvendelseskode 140.
[Kommunen] afviste imidlertid at foretage en berigtigelse af BBR med henvisning til, at Kommunen i marts 2020 vedtog Tillæg 5 til Byplanvedtægt 6, hvori der med § 3 blev indført den bestemmelse, at "Der må på hver ejendom kun indrettes og opføres én beboelsesbygning med én bolig."
[Klageren] måtte opgive at gennemføre salg af sin anpart på grund af denne afvisning og konstatere, at hans anpart var usælgelig.
Den konstatering var og er uacceptabel, hvorfor samejerne anmoder [Kommunen] om at foretage den berigtigelse, som Kommunen efter samejernes opfattelse både er forpligtet til at foranledige og for hvilken der ikke findes nogen form for faktisk eller retlig forhindring.
…”
Parternes påstande
Klageren har nedlagt påstand om, at banken skal nedsætte renten på hans lån i den periode, det vil tage ham at finde en løsning og med tilbagevirkende kraft fra den dag, hvor banken ændrede praksis om lånet.
Lån & Spar Bank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at han i januar 2017 fik godkendt et boliglån i banken. Det drejede sig om en villalejlighed, som var en opdeling af en villa i to ideelle anparter, men noteret som enfamiliehus. Det var på det tidspunkt ikke et problem for banken, som godkendte både realkreditlån og banklån. Banken godkendte på daværende tidspunkt et lån i et enfamiliehus til trods for, at den allerede dengang må have vidst, at lånet ikke var gyldigt i banken.
I marts 2023 forsøgte han at sælge samme bolig på samme vilkår - men nu havde banken/realkreditinstituttet ændret praksis og ville ikke længere udstede lån til den type boliger. Denne ændring skete uden at oplyse ham om, at hans lån ikke længere var noget, banken understøttede.
Dette betød, at han nu reelt havde et "evighedslån" hos banken, da han ikke kunne sælge sin villalejlighed, idet banken ikke længere understøttede lånetypen i den boligform. Den ville ikke engang tillade, at en ny køber overtog hans eksisterende lån. Han kan ikke bare ændre boligform til to ejerlejligheder, da kommunen i sin lokalplan ikke tillader det.
Banken har derfor ydet særdeles dårlig rådgivning og ikke mindst kundebehandling, da han ingen chance har for at komme ud at sit lån hos banken til trods for, at han har flere købere til sin bolig.
Der blev aldrig trukket en ansøgning til kommunen tilbage. Det er alt sammen beskrevet i det af ham fremlagte brev af 30. juni 2023 fra den nuværende ejer 2 af anpart B til kommunen.
Sagen handler om, at banker/realkreditinstitutter har besluttet sig for ikke at understøtte lån til ideelle anparter og i hans tilfælde efter at have godkendt et lån.
Banken er slet ikke er interesseret i at finde en løsning for en trofast kunde igennem syv år på en praksisændring, den har lavet, og som han ikke har haft en jordisk chance for at kende. Den har ændret praksis uden at gøre ham som låntager opmærksom på dette.
Han har på intet tidspunkt hørt fra banken, at hans lån var baseret på forkerte oplysninger. Banken har haft syv år til at gøre ham opmærksom på dette.
Lån & Spar Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at da rådgivning og sagsbehandling af boliglånet fandt sted i januar 2017, anses klagerens krav om nedsættelse af låneydelse begrundet i rådgivning i 2017 for forældet, jf. forældelseslovens § 3.
Totalkredit stillede som betingelse for udbetaling af lånet, at klageren ændrede ejendommens status til et tofamiliehus.
Banken er ikke ansvarlig og dermed erstatningspligtig i denne sag henset til, at det ikke skyldtes bankens forhold, at ejendommens status ikke blev ændret. Klageren føler sig bundet af lånet/bundet til huset, fordi klageren ikke kan sælge huset grundet status som enfamiliehus, hvilket udelukkende skyldes klagerens forhold.
Klagerens lån består fortsat til trods for, at klageren ikke opfyldte sine forpligtelser vedrørende ændring af boligens status i sin tid, og der består ikke en økonomisk tvist mellem klageren og banken.
Det står banken frit for, hvilke produkter banken vil tilbyde som pengeinstitut.
Brevet af 30. juni 2023 fra den nuværende ejer 2 af anpart B til kommunen angår et mellemværende mellem blandt andet klageren og kommunen, som banken ikke er part i, og banken har derfor ikke bemærkninger til dette.
Til støtte for afvisningspåstanden har banken anført, at klagen bør afvises, da den ikke vedrører et økonomisk mellemværende mellem parterne, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 2.
Ankenævnets bemærkninger
I forbindelse med at klageren købte en villalejlighed, optog han i 2017 et boliglån på 764.250 kr. i Lån & Spar Bank og et realkreditlån i Totalkredit på 3.760.000 kr. formidlet via banken. Lånene blev optaget med pant i klagerens villalejlighed, der var en ideel anpart af en ejendom, der indeholdt to villalejligheder/ideelle anparter, anpart A og B, hvoraf anpart A var ejet af klageren, og anpart B var ejet af en ejer 2.
Klageren har anført, at han i marts 2023 ønskede at sælge sin anpart A, men at ban-ken/Totalkredit nu havde ændret praksis og ikke længere ville udstede lån til den type boliger. Dette betød, at han nu reelt havde et "evighedslån" hos banken, da han ikke kunne sælge sin villalejlighed, idet banken ikke længere understøttede lånetypen i den boligform. Han kan ikke bare ændre boligform til to ejerlejligheder, da kommunen i sin lokalplan ikke tillader det.
Klageren har endvidere anført, at banken i 2017 har ydet særdeles dårlig rådgivning og kundebehandling, da han ingen chance har for at komme ud af sit lån hos banken til trods for, at han har flere købere til sin bolig.
Banken har anført, at Totalkredit stillede som betingelse for udbetaling af realkreditlånet, at klageren ændrede ejendommens status til et tofamiliehus. Det skyldtes ikke bankens forhold, at ejendommens status ikke blev ændret. Klageren føler sig bundet af lånet/bundet til huset, fordi klageren ikke kan sælge huset grundet status som enfamiliehus, hvilket udelukkende skyldes klagerens forhold.
Der mangler nærmere oplysninger om drøftelserne mellem banken og klageren i 2017 i forbindelse med klagerens optagelse af realkreditlånet i Totalkredit og boliglånet i banken, herunder om bankens rådgivning, samt om klagerens indgivelse af ansøgning om ændring af ejendommen fra enfamiliehus til tofamiliehus og den senere annullation af ansøgningen. Ankenævnet finder på den baggrund, at en stillingtagen til sagen forudsætter bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. I den forbindelse kan det ligeledes indgå i sagen, hvorvidt et eventuelt rådgivningsansvar mod banken på nuværende tidspunkt må anses for forældet. Klagen afvises derfor i medfør af § 5, stk. 3, nr. 4, i Ankenævnets vedtægter.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.