Etablering af pantebrevslån med særlige indfrielsesvilkår.

Sagsnummer:306/1999
Dato:16-02-2000
Ankenævn:Lars Lindencrone Petersen, Lisbeth Baastrup, Peter Stig Hansen, Leif Nielsen, Allan Pedersen
Klageemne:Rådgivning - lån med særlige indfrielsesvilkår
Udlån - indfrielse
Ledetekst:Etablering af pantebrevslån med særlige indfrielsesvilkår.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning.

Denne sag vedrører etableringen af et pantebrevslån med særlige indfrielsesvilkår i 1986.

Sagens omstændigheder.

Den 6. juni 1986 underskrev klageren et pantebrev vedrørende et lån hos indklagede på 130.000 kr. og et pantebrev vedrørende et 9% obligationslån på 124.000 kr. i BRF-kredit. Pantebrevene blev tinglyst på klagerens ejendom med henholdsvis 1. og 2. prioritet.

Pantebrevet til indklagede blev etableret med en fast rente på 12,25% p.a. og en kvartårlig ydelse på 4.368 kr. Under "Særlige bestemmelser" på pantebrevets side 2 er anført:

"Særlige indfrielsesvilkår, der henvises til side 4."

I underskriftsrubrikken er anført:

"I øvrigt underkaster jeg mig de på side 3 trykte bestemmelser. (Justitsministeriets pantebrevsformular A)., samt de på side 4 nævnte bestemmelser (indfrielsesvikår m.v.)"

Af pantebrevets side 4 fremgår følgende:

"Lånets restgæld skal ved fuldstændig førtidig indfrielse, tilbagebetales med et beløb der beregnes og fastsættes på baggrund af en kurs opgjort efter forholdet mellem den gns. effektive obligationsrente for alle enhedsobligationer med restløbetid på mellem 15 og 25 år (pr. datoen for gældsbrevets underskrivelse og pr. denne dato opgjort til: 10,57 %) og pantebrevets restløbetid på indfrielsestidspunktet - begge rentegennemsnit opgjort efter Københavns Fondsbørs kursliste. Ophører Københavns Fondsbørs med denne opgørelse, anvendes et obligationsgns. opgjort ud fra de samme principper. Den således beregnede kurs tillægges 2 kurspoint. I tilfælde af erlæggelse af ekstraordinære afdrag fastsættes værdien af afdraget på tilsvarende måde. Det således beregnede afdrag fratrækkes restgælden"

Procentsatsen 10,57 er påført med håndskrift og fremgår ikke af klagerens kopi af pantebrevet.

Indklagede har oplyst, at procentsatsen er en officiel kurs hentet fra Fondsbørsens kursliste under "Obligationsrentegennemsnit - enhedsprioritet".

Pantebrevet blev udbetalt til kurs 98; provenuet udgjorde efter betaling af stempelafgift 125.050 kr. og blev anvendt til indfrielse af 4 mindre lån i ejendommen og et mindre lån hos indklagede. Restprovenuet på 57.217 kr. blev overført til klagerens kassekredit hos indklagede.

Lånet i BRF-kredit, som den 27. oktober 1986 blev udbetalt til kurs 87, blev anvendt til ombygning af klagerens ejendom.

Pantebrevet til BRF-kredit angav at have oprykkende panteret efter 130.000 kr., private midler, til rente på 10,0%. Ved tinglysningen fik pantebrevet anmærkning om, at den respekterede hæftelse ifølge tingbogen blev forrentet med 12,25%.

Ved skrivelse af 1. december 1996 tilbød klageren at indfri lånet med 58.896 kr. svarende til, at lånet var blevet ydet på samme betingelser som BRF-kredit lånet, hvis restgæld pr. 1 oktober 1996 udgjorde ca. 61.000 kr. Klageren var uforstående over for, at indklagede ikke havde været i stand til at formidle en 1. prioritetsbelåning på mindst lige så gode vilkår som 2. prioriteten.

Ved skrivelse af 17. december 1996 meddelte indklagede, at lånet kunne indfries til kurs 156,31, svarende til 161.776 kr.

Ved skrivelse af 14 august 1997 henviste klageren til, at det af dagspressen den 2. juni 1986 fremgik, at 9% 15-årige pantebreve med pant inden for 0-65% af ejendomsværdien havde en effektiv forrentning på 10,5%. Såfremt lånet var blevet etableret på tilsvarende markedsvilkår, ville dette ifølge klagerens beregninger kunne indfries med 49.586 kr. pr. 11. september 1997.

I sit svar til klageren anførte indklagede, at klagerens oplysning vedrørte et sælgerpantebrev, som ikke kunne sammenlignes med det etablerede pantebrevslån. I givet fald skulle der ved sammenligningen tages højde for, at et sælgerpantebrev på 9% og en ydelse på 12,3% kunne sælges til en kurs mellem 79 og 89,50 i juni 1986. Afhængig af kursen skulle pantebrevets pålydende være på mellem 142.360 kr. og 161.300 kr. med deraf følgende højere stempel for at opnå samme provenu som pantebrevslånet. Indklagede udarbejdede en beregning, der viste, at klageren ved den valgte løsning opnåede en lavere effektiv rente efter skat end ved et tilsvarende pantebrev med en nominel rente på 9%.

Indklagede meddelte endvidere, at man pr. 1. februar 1997 havde ændret praksis med hensyn til udregning af indfrielseskursen med henblik på at ligestille kunder med ældre pantebreve med nyere fast forrentede lån. Indfrielseskursen pr. 17. oktober 1997 blev herefter opgjort til 123,3969.

Indklagede har under sagen beregnet indfrielseskursen pr. 15. januar 2000 til 156,99 i henhold til pantebrevets tekst og til 119,99 i henhold til den nugældende ændrede beregningsmetode.

Under sagen har klageren fremlagt beregninger, der viser, at restgælden på lånet pr. 11. september 1999 ville udgøre henholdsvis 9.193 kr. og 22.679 kr., såfremt lånet var udbetalt til kurs 100 og løbende var blevet forrentet med henholdsvis 10% og 10,50% p.a.

Parternes påstande.

Den 15. juli 1999 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at acceptere, at pantebrevet pr. 11. september 1999 kan indfries ved betaling af 9.193 kr., subsidiært 22.679 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at indklagede ved etableringen af lånet har forsømt sin pligt til at rådgive om de bedst mulige vilkår for det nye lån. Indklagede har i urimelig grad tilgodeset sig selv ved at yde et pantebrevslån med 1. prioritet i ejendommen på vilkår, der var langt dårligere end markedsvilkårene på samme tidspunkt med hensyn til både rente, kurs og indfrielsesvilkår. Indklagede burde have kunnet formidle et bedre lån enten hos sig selv eller hos andre udbydere. Han blev ikke vejledt om andre finansieringsmuligheder eller om konsekvensen af de særlige indfrielsesvilkår. På hans eksemplar af pantebrevet er procentsatsen i rubrikken om de særlige indfrielsesvilkår ikke udfyldt, og bestemmelsen er i det hele taget vanskelig at forstå.

På grundlag af de fremlagte oplysninger om de dagældende markedsvilkår burde han have kunnet opnå et pantebrevslån til en rente på 10-10,5% p.a., udbetalt til kurs 100 og uden særlige indfrielsesvilkår. Det fremgår af pantebrevet til BRF-kredit, at et sådant lån tilsyneladende har været under overvejelse i forbindelse med sagens ekspedition. Det er uoplyst, hvorfor denne prioritering ikke blev gennemført, og hvorfor der i stedet blev valgt et pantebrev lydende på 12,25% og med særlige indfrielsesvilkår.

Det forhold, at han ved indfrielsen af de ældre lån opnåede en ydelsesbesparelse, kan ikke begrunde, at indklagede undlod at søge de bedst mulige vilkår for det nye lån.

Indklagede har anført, at muligheden for at optage realkreditlån i 1986 var begrænset. Der var derfor kun mulighed for at hjemtage kreditforeningslån til finansiering af ombygningen. I øvrigt måtte belåningen ske ved enten et lån fra en investor (pensionskassepantebrev), et banklån eller et salg af pantebrevet på det "grå pantebrevsmarked".

Udgangspunktet for et lån til boligformål var variabelt forrentede lån til 11% p.a. Der var ikke mulighed for at optage lån med fast rente på 10%. Teksten på pantebrevet til BRF-kredit beror på en skrivefejl fra BRF-kredits side, idet der burde have stået 12,25% og ikke 10%, jf. retsanmærkningen.

Det er ikke muligt nu at dokumentere, at der har fundet rådgivning sted. Der var imidlertid ikke tale om ren rutinesag, idet der blev indfriet flere lån i andre pengeinstitutter samt optaget et realkreditlån. Det er derfor højst sandsynligt, at klageren har fået rådgivning, der også omfattede de særlige indfrielsesvilkår for pantebrevet.

Klageren er bundet af sin underskrift på pantebrevet, hvor det tydeligt er fremhævet, at der er særlige indfrielsesvilkår.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede ved sin rådgivning af klageren i forbindelse med låneoptagelsen i juni 1986 har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.

Ankenævnet finder heller ikke grundlag for at fastslå, at låneoptagelsen på baggrund af de dagældende meget begrænsede muligheder for optagelse af realkreditlån måtte anses som uhensigtsmæssig for klageren.

Klageren har ved sin underskrift af pantebrevet på bindende måde tiltrådt de særlige indfrielsesvilkår, som klart fremgår af pantebrevet, og som ikke er usædvanlige for pantebreve af denne karakter.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.