Rådgivning om kurssikring af lån, der skulle indfries i forbindelse med ejendomshandel.

Sagsnummer:602/1995
Dato:29-08-1996
Ankenævn:Lars Lindencrone Petersen, Inge Frølich, Peter Stig Hansen, Peter Møgelvang-Hansen, Allan Pedersen
Klageemne:Realkreditbelåning - kurssikring
Realkreditbelåning - ejerskifte
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Rådgivning om kurssikring af lån, der skulle indfries i forbindelse med ejendomshandel.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Ved købsaftale af 16. april 1995 solgte klagerne deres ejendom med overtagelse den 27. maj s.å. I forbindelse med handelen skulle der indfries et kontantlån i Realkredit Danmark med obligationsgæld på ca. 692.000 kr. og hjemtages et kontantlån i Unikredit på 788.000 kr. Ejerskiftelånet skulle søges af den medvirkende ejendomsmægler og hjemtages af indklagedes Svanemølle Afdeling, København, hvor klagerne var kunder. Af købsaftalen fremgår i øvrigt bl.a.:

"Sælger er gjort bekendt med mulighederne for kurssikring til sikring af nettoprovenuet."

Den 18. april 1995 modtog indklagede pr. telefax en kopi af købsaftalen fra ejendomsmægleren.

Det er oplyst, at indklagede under et møde med klagerne den 7. april 1995 vedrørende klagernes engagement blev orienteret om det forestående salg af ejendom, og at indklagede ved modtagelsen af købsaftalen rettede telefonisk henvendelse til klagerne.

Ved skrivelse af 23. maj 1995 fremsendte ejendomsmægleren lånetilbud fra Unikredit af 19. s.m. vedrørende ejerskiftelånet samt øvrige dokumenter vedrørende handelen, idet indklagede samtidig blev anmodet om at tinglyse og hjemtage ejerskiftelånet og at sørge for indfrielse af gæld, der ikke skulle overtages af køber. Indklagede blev endvidere anmodet om omgående at tage kontakt til klagerne med henblik på eventuelt at foretage kurssikring.

Den 26. maj 1995 afholdtes møde i afdelingen med den ene af klagerne. Der blev under mødet udarbejdet bl.a. omprioriteringsaftale, som blev udleveret med henblik på indhentelse af den anden klagers underskrift. Der blev endvidere udleveret en terminskontrakt til eventuel senere brug. Afdelingen fik dokumenterne retur i underskrevet stand den 31. maj 1995. Klagerne havde den 30. maj 1995 underskrevet terminskontrakten, hvorefter der ønskedes kurssikring af det eksisterende lån i Realkredit Danmark med afvikling den 15. juni 1995, hvorfor indklagede foretog kurssikring af lånet på grundlag af en kurs på 84,30.

Det er oplyst, at kursen på den bagvedliggende obligation på lånet i Realkredit Danmark medio april 1995 var ca. 80.

Klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en erstatning på ca. 28.000 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Klagerne har anført, at indklagede under mødet den 7. april 1995 og telefonsamtalen den 18. s.m. meddelte, at det ikke var muligt at kurssikre lånet i Realkredit Danmark, før der forelå et lånetilbud på ejerskiftelånet. De blev herved bragt i en vildfarelse om mulighederne for kurssikring, idet de var af den fejlagtige, men faste overbevisning, at kurssikring af det bestående lån uanset deres ønske herom ikke kunne foretages, før der forelå tilbud om nyt ejerskiftelån i forbindelse med handelen. Efterfølgende har de konstateret, at kurssikring medio april 1995 rent faktisk var mulig, men at indklagede på grund af deres økonomiske forhold ikke ønskede at indgå fastkursaftale. Indklagede kunne imidlertid fra det tidspunkt, hvor købsaftalen var underskrevet umiddelbart konstatere, at handelen hang sammen økonomisk. Indklagede bør være erstatningsansvarlig for det tab, de har lidt på grund af kursstigningen i perioden medio april, hvor købsaftalen blev underskrevet, til 1. juni 1995, hvor kurssikring blev foretaget.

Indklagede har anført, at klagernes økonomiske situation var anstrengt. Mødet den 7. april 1995 blev afholdt netop med henblik på en drøftelse af klagernes økonomiske situation. Da det blev oplyst, at klagernes faste ejendom var sat til salg, orienteredes samtidig om det normale forløb ved salg af fast ejendom, herunder muligheden for kurssikring af ejerskiftelån og lån, der ikke skulle overtages. På grund af klagernes økonomiske situation ønskede afdelingen ikke en udvidelse af engagementet. Klagerne var indforstået med, at afdelingen først ville iværksætte ekspeditionerne vedrørende omprioriteringen, herunder indgåelse af fastkursaftale, når der forelå et lånetilbud, som dokumenterede, at der kunne ydes et ejerskiftelån på den i købsaftalen anførte størrelse og på vilkår, der kunne accepteres af indklagede. Afdelingen accepterede at forestå betaling af nogle af klagernes udgifter, når der forelå en underskrevet købsaftale, hvilket var baggrunden for, at ejendomsmægleren fremsendte en kopi af købsaftalen pr. telefax den 18. april 1995. Under telefonsamtalen den 18. april 1995 blev det aftalt, at klagerne skulle kontakte ejendomsmægleren vedrørende indhentelse af lånetilbud, og at kurssikring skulle drøftes, når lånetilbudet forelå.

Ankenævnets bemærkninger:

Ankenævnet finder ikke, at indklagede var forpligtet til at indgå fastkursaftale med klagerne vedrørende de bagvedliggende obligationer på lånet i Realkredit Danmark, som skulle indfries i forbindelse med ejendomshandelen. Herved bemærkes, at indklagede ville påtage sig en risiko ved at indgå en sådan fastkursaftale, inden tilbud om nyt ejerskiftelån forelå.

Ankenævnet finder imidlertid, at indklagede i hvert fald under telefonsamtalen den 18. april 1995 var forpligtet til at gøre klagerne opmærksom herpå, således at de havde mulighed for at indgå fastkursaftale med et andet pengeinstitut eller Realkredit Danmark. Indklagede har anført, at man dels på mødet den 7. april dels under telefonsamtalen den 18. april 1995 gjorde klagerne opmærksom på, at man ikke ønskede at udvide engagementet, hvorfor man først ønskede at indgå fastkursaftale, når der forelå et lånetilbud, og at klagerne var indforståede hermed. Klagerne har anført, at indklagede meddelte, at der ikke var mulighed for at indgå fastkursaftale, før der forelå lånetilbud, og at de derved blev bragt i en vildfarelse om mulighederne for kurssikring. På grund af disse modstridende opfattelser af hændelsesforløbet finder Ankenævnet, at en afgørelse forudsætter en vidneførsel i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan finde sted for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af Ankenævnets vedtægter § 7, stk. 1.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.