| Sagsnummer: | 780/2023 |
| Dato: | 14-11-2024 |
| Ankenævn: | Helle Korsgaard Lund-Andersen, Morten Winther Christensen, Kritte Sand Nielsen, Tina Thygesen og Jørn Ravn. |
| Klageemne: | Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning om profilskifte af F5 lån til F1 lån. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning om profilskifte af F5 lån til F1 lån.
Sagens omstændigheder
Klagerne, M og H, var kunder i Danske Bank. M ejede en ejerlejlighed, der blandt andet var belånt med et F5 lån med 10 års afdragsfrihed på 4.974.000 kr. optaget i Realkredit Danmark. Lånet skulle rentetilpasses den 1. april 2021.
Klagerne havde en dialog med banken om deres ønske om køb af en ny bolig.
I en netbankbesked af 11. januar 2021 til M skrev bankens rådgiver:
Ville både følge på jeres boligplaner, hvor jeg stadig venter på nogle oplysninger fra jer.
Hvis planen stadig er, at finde en ny bolig og sælge [ejerlejligheden], så skal dit F5K-lån rentetilpasses 01.04.2021. Jeg ville anbefale, at vi lavede dit F5K-lån om til et F1K-lån, da det giver dig væsentlig mere fleksibilitet ift. salg? Man kan lave ændringen som et almindeligt profilskifte og det koster 1.000 kr., når vi ændrer fra F5 til F1. Beslutningen skal tages senest her i januar måned.
Afventer din tilbagemelding og vi kunne evt. finde et tidspunkt i næste uge, hvor vi kunne drøfte tingene igennem?
…”
I en netbankbesked af 14. januar 2021 til banken svarede M:
”…
Vi overvejer at beholde vores nuværende bolig og vil stadig være i stand til at lægge 8 millioner til et nyt huskøb. Desværre står min hustru lige p.t. uden job, da hun blev afskediget i begyndelsen af 2020, så det er min indkomst, der skal trække boligkøbet. Spørgsmålet er så, hvor meget mere end det nuværende, jeg/vi vil være i stand til at låne.
Såfremt det stadig giver mening at omlægge mit eksisterende F5-lån, er jeg bestemt interesseret.”
Den 21. januar 2021 blev der holdt et onlinemøde mellem klagerne/M og banken. Forud for mødet havde klagerne på et ikke nærmere oplyst tidspunkt sendt banken et eksempel på en bolig udbudt til salg for ca. 19 mio. kr., som de havde kigget på.
Banken har fremlagt en transskription af onlinemødet, der varede 59,52 minutter. Klagerne har indsat deres kommentarer i en forkortet udgave af transskriptionen af onlinemødet.
Af bankens transskription af onlinemødet fremgik blandt andet:
”[Banken]: Man kan sige, umiddelbart ser det jo heller ikke ud til, at det er et problem at komme med 40 %, fordi man kan sige, øh-øh jeg regnede ud med en bolig til 19 millioner og den er jo så det lige blevet rundet op ikke? På den du sendte til mig, den kostede 18 millioner og 950 tusinde, men 19 millioner i runde tal. Det kræver cirka en egenfinansiering på 7,7 millioner kroner, øh, så der også til noget advokat og nogle skødeomkostninger, men sådan cirka 7,7-7,8 skal der bruges i, for at lægge 40 % og lidt omkostninger, til-til det løse, ikke? Øh..
[M]: Ja
Banken: Hvis du skulle lægge de penge, så-så …du nævnte selv for mig, at du kunne komme med det beløb dér, men jeg kunne også selv regne ud, at så er det fordi, du så sælger ud af værdipapirerne i selskabet, gør du ikke det? Og trækker ud? Eller hvordan-hvordan skaffer du de penge?
[M]: Jo, det er klart. Altså lige nu er jeg jo sådan… ret højt investeret…øhm-øhm…
[Banken]: Lige præcis
[M]: Og d-d-der vil jeg jo selvfølgelig sælge noget af det… ja
[Banken]: Eh… Du er rimelig godt spændt for, men det ser rigtig godt ud, så det er sådan, det er ikke nødvendigvis noget dumt, det du-det du har gang i, men ja, jeg tænkte nok det var dér, du ville tage pengene fra, hvis det var
[M]: Ja
[Banken]: Og man kan sige, så er det derfor man kan sige… Altså jeg synes, jeg synes en ”køb før salg”, det er mere realistisk end ”køb og behold”… når jeg bare skal tale lige ud af posen
[M]: Ja
[M]: Hvis det…
[M]: [afbryder] Altså, hvis det skulle være ”køb og behold”, så var strategien den, at jeg skulle købe lejligheden i mit selskab
[Banken]: Okay. Åååååh?!
[M]: Ja, og så købe boligen privat, selvfølgelig, sammen med min kone
[Banken]: Okay! Ved du hvad, det er en lidt anden manøvre, øhm…fordi at man kan sikre selskabet [uklart, stemmerne overlapper]
…
[Banken]: Altså, så kan man sige, så er det et lidt andet scenarie. Fordi jeg synes, hvis det var i privat regi, så har jeg en-så har jeg det med at sige, jeg vil altid gerne ind og hjælpe mine kunder, så meget som jeg nu kan. Og jeg vender altid alle sten for jeg-jeg kigger på alle muligheder og-øh, og jeg vil-jeg vil godt udfordre den, men jeg vil sige, det var bare sådan lige for, det var min egen forberedelse, så var det… altså ”køb før salg” er også tungt, men det er den, der er realistisk, hvis det skulle være i privat regi, ikke?
[M]: Ja
[Banken]: Og man kan sige, så er der jo også det der almindelige, jamen … og-ø,k- købe nyt og så sælge til virksomheden, så kan man sige, at så er det jo også vigtigt, at-at lejligheden også er solgt, før I køber, fordi man kan sige, at hvis den ikke er-hvis den ikke er købt af selskabet endnu, så kan det godt være, at vi to ved, at det er det, der er planen, men Finanstilsynet er ligeglad med det, når det ikke er sket endnu, så tager de det
[M]: [afbryder] Ja-ja
[Banken]: [fortsætter] lige som om at det er – yes
[M]: Jamen, det er klart nok, men…
[Banken]: Jamen, det er bare for at du lige ved det, ikke?
[M]: [afbryder] Ja, ja… men det kan jo arrangeres, så man går ind og du laver et skift [uklart, stemmerne overlapper]
[Banken]: Ja, ja, ja… det er helt nemt… ja-ja …præcis, præcis
[M]: Det-de-det skal jeg… det bliver selvfølgelig planlagt [uklart, stemmerne overlapper]
[Banken]: Det er småtingafdelingen, hvis det er det, der skal til. Øhm… hvad så, man kan sige, det-der der jo så lige er, det er der jo også en anden del af rådgivningen, det er jo lidt, også ”at lægge for mange æg i én kurv”, øh det med formueplejen i forhold til, jamen-øh, fordi hvis du sælger til selskabet, så kommer der jo nok ikke det store provenu ud i-i-i, hvad-er-det-nu-det-hedder, i første omgang… tænker jeg… ehm. Med mindre du sælger den til fuld pris, det gør du jo nok ikke, jeg går ud fra, man finder en eller anden smart manøvre dér… for så kommer der nok ikke noget cash ud, privat, i hånden, til at kunne supplere noget egenfinansiering. Så-så kommer du jo til at skulle lægge ret mange penge fra depotet i selskabet og tage det ud som udbytte, så der er også noget skatte-optimering i, at du tager det… helt ud, fuld skat, og så over og ligge i nogen andre æg, i nogle mursten i stedet for, så har du jo både mursten, eh, stort set kun, i privat, og så har du mursten i selskabet, fordi du har ligesom cashet ud på stort set hele depotet -
[M]: Hmm, ja
[Banken]: [fortsætter] men man kan sige en syv-otte millioner efter skat, det svarer nogenlunde til de tretten-fjorten, der ligger, ikke?
[M]: Joh, men-men jeg skylder mig selv lige omkring seks millioner… som jeg kan trække direkte ud
[Banken]: Nå, det var sgu´ da smart
[M]: [fortsætter] fra selskabet… så-så jeg har en vis øh
[Banken]: Du har en buffer dér – skide godt!
[M]: Jeg har en vis buffer på øh…
[Banken]: Smart… smart
[M]: Men det holder min revisor styr på … i hvert fald
[Banken]: Godt! For så er vi i hvert fald rigtigt langt dér, for så begynder det lige pludselig også at give mening, jeg ville jo, fordi man kan sige, jeg vil jo godt hjælpe med tingene, men jep, jeg mener, jeg skal jo også have min-med min lejr
[M]: Regnestykket skal jo gå op. Det er logik. Det er jeg helt med på og…
[Banken]: Præcis! Ikke?
[M]: Og jeg ønsker jo heller ikke og-og spænde buen hårdere, end at den kan [uklart, stemmerne overlapper]
[Banken]: Det ved jeg godt, det ved jeg-det ved jeg. Det var bare sådan lige for, at vi lige har talt om det. Men man kan sige, ”køb før salg” og lægge 40 %. Du har også cirka en fyrre procents belåning i-i lejligheden. Altså, det skræmmer mig ikke væk, det synes jeg godt, vi kan prøve at udfordre…øhm, så det-det vil jeg godt arbejde videre med, når det er, vi kommer så langt… Hvad med sådan i forhold til… har I kigget videre på boliger? Er der kommet noget nyt ind, der er mere interessant, eller er det lidt stille eller hvordan?
[M]: Det står en lille smule stille, men jeg synes også udbuddet står lidt stille, det er lidt det, der er problemet
[Banken]: Ja
[M]: Vi gider ikke købe noget, bare for at købe noget, så det-det skal ligesom være noget… og det kan godt være, at det ender op med at være noget til 12 millioner… eller 14, så det-det-det er ikke
[Banken]: Ja
[M]: Så det ikke sådan, at det lige partout skal være 19 eller 20 eller … whatever, men det er bare med at finde den rigtige bolig
…
[M]: Det er ikke sådan, at vi skal købe lige i morgen
[Banken]: Men det synes jeg, man kan sige, det vil jeg godt arbejde videre på med en ”køb før salg”, og så skal vi selvfølgelig bare, du ved, vi tillader dig jo bare for egenfinansiering, og jeg mener, køber I for 13, jamen så bliver procenten jo så selvfølgelig bare mindre, ikke? Så-så man kan sige, så tilretter vi jo bare ud fra, hvad der så giver mening dér, øhm… så det skal vi -
[M]: Ja
[Banken]: Det skal vi nok finde ud af, dér. Øh, med den økonomi, I har, er det ikke noget, man kan sige, nu har jeg jo også kun dig at medregne, for I har jo ikke så meget anden indtægt end den, du har, lige nu, øh, så det er jo også noget, hvor din hustru på et tidspunkt, det er jo også noget der, øh, betyder noget i mit regnestykke, at hun egentlig lige er nulstillet lige nu – det lyder lidt forkert, men det er hun jo, i princippet
[M]: Jo-joh
[Banken]: Men på et eller andet tidspunkt kommer hun jo, kommer hun til at supplere. Og det er jo egentlig ret flot, at I kan komme i mål med nogen af tingene med dine, med dig alene, ikke?
[M]: Jo
[Banken]: Så det betyder også noget, at der er en ekstra rygstøtte dér øh… på et eller andet tidspunkt
[M]: Helt klart [uklart, stemmerne overlapper]
[Banken]: Øh.. må jeg lige spørge dig om noget, sådan noget-noget helt.. Ja, undskyld, undskyld jeg afbryder…
[M]: [fortsætter] Nej, jeg ville bare gerne lige gøre den med lånet der færdig
[Banken]: Yes
[M]: Altså, jeg synes jo, det giver mening at lave den øh, konvertering NU
[Banken]: Ja
[M]: Men spørgsmålet er, ja, en ting, jeg har gået og været lidt plaget, når jeg kigger påpå-på regningen, når jeg betaler den månedlige rente, øh…. det er jo, det er jo gebyrsatsen og bidragssatsen
[Banken]: Ja
[M]: Altså, den er jo voldsomt høj på de her lån
[Banken]: Ja
[M]: Der vil ikke være nogen gevinst i at gå over i-i at tage noget fastforrentet? Man kan jo nærmest få det til nul lige nu
[Banken]: Det kan sagtens være, det kigger vi da bare lige på, lige to sekunder her
[M]: [fortsætter] også i forhold til – og jeg ved godt, det er måske lidt mere spekulation – men i forhold til at konvertere og så nedbringe restgælden, det er der jo nogen, der spekulerer meget i
[Banken]: Lige præcis, og så lave en opkonvertering, så man kunne banke den gamle …to sekunder her… øøøøøøh….
[M]: Men jeg kan rigtig godt lide [uklart, taler i munden på hinanden]
[Banken]: [uklart, taler i munden på hinanden] … undskyld?
[M]: [fortsætter] Men jeg kan rigtig godt lide fleksibiliteten i det du beskriver med ”F1”
[Banken]: Yes
[M]: Det synes jeg er værd at gå efter
…
[M]: Men du vil stadig synes, at omlægningen til F1 giver mening ?
[Banken]: Det er hundrede procent, den-den skal vi, den skal vi bare lave som en midlertidig en, og så kan vi se det andet an, hvis det endelig var, øøh, men man kan sige, hvis du godt vil omlægge-hvis du godt vil omlægge, når du ser mine beregnede regnestykker her om et øjeblik, og du siger ”det vil jeg sgu´ gerne hoppe med på det dér”, så vil jeg egentlig i stedet for noget profilskifte, så vil jeg bare opsige lånet, F5-lånet per første i fjerde, så det er dér omlægningen så sker til det nye lån, øh, så det er også derfor, det er rigtig vigtigt, vi lige får talt sammen. Så det er enten vigtigt, vi får lavet F5-lånet om på profilskiftet eller får det opsagt i januar her. Nåh, nu skal jeg lige øh, mænd og multi-tasking her, jeg skal lige … have lavet nogle regnestykker her
…
[Banken]: [fortsætter] Og så lige, og så synes jeg, vi skal-vi skal være, for, prøv at høre, lidt med jeres planer, så kan vi være lidt mere langsigtede…øh, første i fjerde toogtyve. Fordi både med eh… hvis jeg-hvis jeg lige giver det næste år an, det vil sige, næste år vi skal omlægge, så ved vi måske også, hvad er boligplanen med den nye? Skal den sælges eller ej?
[M]: [J]ah-ah-ah...
[Banken]: Ja. For vi er lidt i sådan et vadested nu, hvor der kan ske mange ting -
[M]: [uklart, taler i munden på hinanden]…
[Banken]: [fortsætter] Og-og det er rigtigt nok med 200.000, at du kan lægge det ind, men det kan godt være, at det var gode penge for dig at have i egenfinansiering, hvis vi lige fandt en bolig, der var-der var-der var, hvor man skulle bruge de penge, eller I skulle renovere den bolig, I fandt, eller … der var advoka-, altså.. så man kan sige, det… jeg ved godt, du har mange penge, men det… 200.000 er stadigvæk noget, du godt kan bruge på et eller andet tidspunkt til-til noget andet
[M]: Ja.. jo
[Banken]: [fortsætter] Så på en eller anden måde synes jeg, det er lidt sjovere, vi lige giver den et år mere… og så-så laver vi den langsigtede plan, øh, ved næste rentetilpasning, øhm…
[M]: Ja
[Banken]: [fortsætter] Bare sådan, så-så synes jeg, så synes jeg man lige skal, så-sssså bider vi lige tænderne i os med den bidragssats der, og så-så må vi tage den i et langsigtet hug næste gang
[M]: Ja
[Banken]: [fortsætter] Og det kan også være, at I bliver boende, og så synes jeg, vi skal lave om på alle lånene, så synes jeg, vi skal lave noget, der er måske-lidt anderledes
[M]: Det kunne være de gamle lån, måske?
[Banken]: Ja, præcis, ikke? Eller det kan være, I vil have en flex-leje, hvor der er 30 års afdragsfri, hvis I vælger at blive boende dér i længere tid, altså det-det-det kan være det er bare, så du lige ved det: Her er nuværende lån til venstre, nyt lån her til…til højre, og jeg har bare valgt, at du genbruger afdragsfriheden, og-og du kan se, din ÅOP, den stiger faktisk fra 0,5 til 0,9, og det er… det er stort set udelukkende på bidragssatsen, at den eh, den-den tager klejner hjem dér -
[M]: Ja
[Banken]: Og det er bare, så du ikke sidder der, fordi man kan sige, det er jo nogle ekstra penge Realkredit Danmark tjener, fordi bidragssatsen er højere -
[M]: Ja
[Banken]: [fortsætter] Men… det er bare, der er mening med tingene, såh… i det næste års t-, års strategi, ikke?
[M]: Jo, jamen, jeg er med. Jeg kan helt følge det
[Banken]: Yesss. Godt. Jeg trykker på knappen, er du med på det?
[M]: Det er jeg, ja [griner]
Af den fulde transskription af onlinemødet fremgår, at følgende forhold blev drøftet:
”Køb før salg” i forhold til ”køb med behold”.
Profilskifte og hvad det betød, herunder muligheden for at skifte profil tilbage igen, hvis klagernes boligkøbsplaner ændrede sig. Prisen for skift af profil.
Salg af den nuværende ejendom over i M’s selskab.
Omlægning til fast rente og konverteringsmuligheder og forskellen på profilskifte og omlægning af lån.
Gennemgang af et beregningseksempel på omlægning til fast rente, der viste, at den månedlige ydelse ville falde en smule grundet forlænget løbetid samt lavere bidragssats, men restgælden ville stige med 300.000 kr.
Den 21. januar 2021 sendte Realkredit Danmark en bekræftelse på profilskiftet til M.
Den 21. januar 2021 sendte banken ligeledes et kort referat at mødet til M, hvoraf fremgik:
”Tak for et godt onlinemøde i dag.
Her får du en kort opsummering for en god ordens skyld.
Der er lavet profilskifte som aftalt på mødet. F5K med afdragsfrihed ændres til F1K med afdragsfrihed pr. 01-04.2021, 1.000 kr. i gebyr.
Next:
Afventer økonomiske oplysninger fra din hustru. …
I holder mig opdateret, hvis/når der kommer en bolig, der er interessant.
I en netbankbesked af 31. januar 2021 til banken svarede M:
”…
Tak for opdateringen. Jeg vender tilbage snarest.”
Den 4. marts 2021 sendte Realkredit Danmark et brev til M, hvori realkreditinstituttet orienterede om den nye rente på Flexlånet.
I en netbankbesked af 14. marts 2021 til banken oplyste M blandt andet:
”…
Endvidere har jeg vedhæftet en salgsopstilling på et muligt boligkøb. Vi vil være i stand til at afdrage mellem 10 og 12 mill. ifm købet.”
Banken har oplyst, at den løbende fulgte op på sagen, og det endte med, at der blev aftalt et statusmøde den 6. maj 2021. Først på dette møde modtog banken de nødvendige regnskabsmæssige oplysninger, som bankens rådgiver efterfølgende skriftligt bekræftede at have modtaget. Af bankens regnskabskommentering fremgår, at klagernes løn udtræksmæssigt ikke ville kunne bære en sag med ”køb og behold”. Derfor arbejdede bankens rådgiver ”kun” videre med ”køb før salg”, som primært lykkedes på grund af den store egenfinansiering og likvide formue, som ikke ville være tilgængelig, hvis klagerne beholdt deres nuværende bolig.
I en netbankbesked af 4. oktober 2021 til banken anførte M:
Vi leder stadig efter en passende bolig, hvilket ikke er nemt.
Tag et kig på den fremsendte salgsopstilling og venligst giv din feedback.
…”
Den 5. oktober 2021 skrev banken følgende til klagerne:
”…
Det ser rigtig spændende ud. Hvis den er interessant, så synes jeg I skal arbejde på en købsaftale? Jeg vil godt arbejde videre på, at I kan ”købe før I har solgt” og så skal vi bruge en egenfinansiering på min. 7.725.000 kr. svarende til ca. 40 % ud fra udbudsprisen på 18.995.000 kr.
For at kunne arbejde videre, skal jeg bruge en opdatering af jeres økonomiske oplysninger, som er følgende:
- Samtykke til SKAT fra jer begge via netbanken. Se vedhæftet vejledning.
- Kopi af jeres pensionsinfo. Se vedhæftet vejledning.
- Opdatering af jeres faste udgifter og forbrug:
Udfyld skema og vedhæft retur
Jeg ser frem til at høre fra dig.”
Den 7. oktober 2021 svarede M banken:
”…
Så har jeg været inde og give samtykke, så I kan få adgang til mine skatteoplysninger. Jeg har ligeledes vedhæftet min seneste pensionsinfo. Hvad angår de faste udgifter og forbrug, kan jeg oplyse, at min månedlige indkomst efter skat er godt 23 tkr, og dette beløb dækker rigeligt alle vore udgifter inkl. den nuværende bolig. Endvidere vil det om nødvendigt være muligt for mig at trække min. 60 tkr ud månedligt efter skat til diverse udgifter.
Bilen er ejet af mit selskab, som også dækker udgifter hertil.”
Banken svarede M:
”Tak for din orientering.
Hvis du og [H] ønsker at købe boligen sammen, så skal jeg også bruge økonomiske oplysninger fra hende? (De samme som du har sendt).
Hvis I er interesseret i huset, så synes jeg godt I kan gå i gang med at arbejde på en købsaftale.
Jeg vil i min ansøgning tage højde for, at I gerne vil købe ”før I har solgt” og I kommer med en egenfinansiering på 40 % i det nye hus, som beskrevet nedenfor. Hvad siger du til det ?”
Den 8. oktober 2021 svarede M:
Det lyder fint. [H] er p.t. bortrejst, men jeg tager fat i hende asap, så hun kan levere dig de ønskede informationer.”
Den 13. oktober 2021 skrev banken følgende til M:
”…
Ville lige følge op. Er dokumenterne fra [H] på vej og har I talt med ejendomsmægler ift. at få lavet en købsaftale ?”
M svarede samme dag:
”… Vi har endnu ikke budt på boligen og vil lige se, hvor markedet bevæger sig hen. Dog er det rart at være klar til at kunne byde på den rette bolig.
[H] skulle have givet dig de ønskede oplysninger tidligere, og der er ikke sket ændringer siden.”
Banken har oplyst, at til trods for at bankens rådgiver endnu engang forsøgte at indhente oplysninger om H’s økonomi, kreditindstillede rådgiveren klagerne og fik dem endeligt godkendt til køb før salg mod senere at modtage en opdatering af H’s økonomi. Rådgiveren orienterede efterfølgende klagerne om, at de nu var godkendt til køb før salg, for hvilket beløb og på hvilke betingelser. Klagerne bekræftede, at det var fint. Rådgiveren hørte ikke yderligere fra klagerne og var derefter i en afventende fase.
Den 1. november 2021 skrev Realkredit Danmark til M, at hans Flexlån F1 skulle rentetilpasses pr. 1. april 2022.
Banken har oplyst, at den i januar og februar måned 2022 sendte information til bankens kunder, herunder klagerne, hvori den blandt andet oplyste om de stigende renter m.v.
Den 22. februar 2022 skrev banken følgende til M:
Som skrevet tidligere, så er godkendelse af ”køb før salg” på plads og gælder 6 måneder før den skal fornyes. Udover det, så er godkendelsen ikke fastlåst til en specifik bolig, men huskøb/ejerlejlighed op til 21.000.000 kr., så I kan frit vælge hvad I ønsker jer :-)
…”
Den 4. marts 2022 sendte Realkredit Danmark et brev til M for at orientere om rentetilpasningen af hans Flexlån pr. den 1. april 2022.
Den 4. november 2022 sendte Realkredit Danmark et brev til M om, at hans Flexlån skulle rentetilpasses pr. 1. april 2023. Af brevet fremgik det ligeledes, at hvis han ønsker at skifte profil m.v. på lånet, skulle dette ske senest den 31. januar 2023.
Banken har oplyst, at den herefter ikke hørte fra klagerne, men at den løbende forsøgte at følge op. Opfølgningen gav anledning til nogle andre spørgsmål fra klagerne, men intet konkret med hensyn til boligkøb.
Den 6. marts 2023 sendte Realkredit Danmark et brev til M, hvori han blev orienteret om resultatet af rentetilpasningen af sit Flexlån pr. 1. april 2023.
I sommeren 2023 henvendte klagerne sig til banken om flere spørgsmål til Danske Gave Plus, børneopsparing og investeringsløsninger, da klagerne havde valgt at bruge en uvildig finansiel rådgiver til deres økonomi/investeringer. Bankens rådgiver skrev følgende til M den 3. august 2023:
”
Jeg er næsten lige kommet retur fra knap 4 måneders barsel og nu tilbage på arbejde i den virkelige verden. Ville faktisk have ringet til dig i næste uge for at høre hvordan det går med boligplanerne og generelt, men du kom mig i forkøbet.
Jeg kan i øvrigt se, at I er blevet godkendte til køb af [ejendom] mens jeg har været væk og benytter [finanshus] som rådgiver.
Hvordan kan det være og er der noget I har været utilfredse med herfra, så vil jeg da meget gerne have feedback fra dig? Det vigtigste er, at I er glade kunder og så må du endelig sige til hvis der kan gøres bedre.
Håber boligkøbet falder på plads og rigtig god aften !”
Den 4. august 2023 svarede klagerne:
”…
Vi er bestemt ikke utilfredse med noget, men manglede blot lidt bredere rådgivning til at 'holde hånd i hanke' med vores økonomi.
…
Huskøbet er ikke gået på plads, da sælger ikke accepterede vores første bud, men vi har også et par andre huse i kikkerten.”
Den 2. november 2023 indgav klagerne en klage til banken over bankens rådgivning i forbindelse med profilskiftet på M’s F5 lån i 2021. Banken afviste klagen den 21. november 2023.
Parternes påstande
Den 30. december 2023 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal betale 541.847,67 kr. plus en eventuel difference i bidragssatsen mellem et F5 og et F1 lån i perioden fra den 1. april 2021 til den 31. marts 2026.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at banken uopfordret tog kontakt til dem med det klare mål at få dem til at ændre profil på M’s flexlån fra F5 til F1.
Bankens rådgiver gav på mødet den 21. januar 2021 en ubalanceret rådgivning, hvor den stærkt motiverede M til at ændre profil på det eksisterende realkreditlån fra F5 til F1. Denne anbefaling blev gentaget flere gange i løbet af mødet.
Banken havde på tidspunktet for mødet ikke overblik over deres økonomi.
H’s økonomi og formue var ikke blevet gennemgået, da banken anbefalede profilskiftet. Bankens rådgiver tog først kontakt til H længe efter, at mødet blev afholdt og profilskiftet blev gennemført.
Banken havde intet overblik over og forståelse for deres økonomi og deres mulighed for udbetaling i forbindelse med et fremtidigt boligkøb.
De kunne på tidspunktet for mødet afdrage et boligkøb med 8 mio. kr. og senere 10-12 mio. kr., som det fremgår af M’s netbankbesked af 14. marts 2021 til banken. Alligevel vurderede banken ikke, at køb og behold var en mulighed til trods for et udtrykt ønske om at købe for et lavere beløb.
De har på intet tidspunkt givet udtryk for at ville sælge lejligheden og heller ikke givet udtryk for større risikovillighed i forhold til det eksisterende boliglån.
De fleste af rådgiverens kommentarer på mødet den 21. januar 2021 var rettet mod at anbefale et profilskifte til F1 lånet, og samtalen om et fastforrentet lån begyndte først, da M spurgte ind til det.
Af transskriptionen af mødet den 21. januar 2021 fremgår det, at M med ønsket om at beholde lejligheden nævnte, at et huskøb på 12-14 millioner kr. også var relevant. Alligevel anbefalede rådgiveren fortsat et profilskifte til F1.
Rådgiveren ”solgte” profilskiftet ved at nævne en lavere månedlig ydelse og mere fleksibilitet. Efterfølgende viste det sig, at den månedlige ydelse steg i forhold til, hvis de havde beholdt F5 lånet.
Mødet den 21. januar 2021 var en time lang samtale, hvor rådgiveren formåede at gøre en simpel situation meget kompliceret, hvilket er en velkendt salgsstrategi blandt andet ved forceret telesalg.
I 2023 blev de på blot to måneder med hjælp fra en ekstern finansiel rådgiver godkendt af banken til at beholde deres lejlighed samt købe en ekstra bolig op til 15 mio. kr. Dette til trods for at deres økonomiske situation ikke havde ændret sig betydeligt.
Banken vendte aldrig tilbage til dem vedrørende profilskifte af det den 1. april 2021 etablerede F1 lån. Banken udviste således ”neglect”.
Banken har pådraget sig et erstatningsansvar, idet den ikke har overholdt bekendtgørelse om god skik for boligkredit, hvoraf fremgår, at en banks rådgivning skal være balanceret. Det er centralt i sagen, at de ikke havde noget ønske om at sælge deres bolig, men et ønske om at købe mere fast ejendom. De havde ikke ytret ønske om større risikovillighed, derfor havde en fast rente eller fastholdelse af F5 været det rigtige. De kunne med fordel have omlagt lånet på daværende tidspunkt til et fastforrentet lån på ½ procent eller 1 procent, men i beregningen af deres estimerede tab på 541.847,67 kr. har de taget udgangspunkt i den situation, at de havde beholdt det eksisterende F5 lån, som oprindeligt blev oprettet i forbindelse med M’s køb af lejligheden. Udregningen af det estimerede tab svarer til den merudgift, som det af banken anbefalede profilskifte har medført både bagudrettet til 2021 og fremadrettet til 2026, hvor F5 lånet igen skulle refinansieres.
Danske Bank har blandt andet anført, at klagerne med baggrund i deres ønske om køb af ny bolig blev korrekt rådgivet om deres muligheder og baggrunden for bankens anbefaling i forbindelse med profilskiftet af deres Flexlån fra et F5 til et F1, hvilket fremgår af transskriptionen af onlinemødet den 21. januar 2021.
Banken anbefaler altid kunder at skifte deres rentetilpasningsprofil, hvis banken bliver gjort opmærksom på, at et Flexlån skal indfries indenfor et tidsrum, som er kortere end den aftalte fastrenteperiode. Dette skyldes, at det kan være forbundet med væsentlige yderligere omkostninger for kunderne at indfri lånet i en fastrenteperiode.
Dette var også baggrunden for, at banken kontaktede klagerne for nærmere at aftale et møde, da klagerne havde været i dialog med banken om deres mulighed for køb af ny ejendom, og da deres Flexlån F5 skulle rentetilpasses.
På mødet blev klagernes muligheder drøftet, hvorefter klagerne valgte at skifte rentetilpasningsprofil fra en F5 til en F1. Det var klagerne selv, som traf beslutningen om profilskifte på mødet.
Klagerne oplyste kun i deres mail forud for mødet og kort på onlinemødet den 21. januar 2021 om deres ønske om køb og behold, men efterfølgende har klagerne ikke direkte anmodet om bankens kreditmæssige stilling hertil, og ej heller gjort indsigelse i forbindelse med, at bankens rådgiver tilkendegav, at han ville arbejde videre med en kreditgodkendelse til køb før salg. Klagerne gjorde heller ikke indsigelse i forbindelse med bankens endelige kreditmæssige udmelding.
Banken har ikke oplyst eller godkendt klagerne til et køb og behold af deres bolig, da deres økonomi ikke kunne bære en yderligere bolig i den ønskede prisklasse på ca. 20 mio. kr.
Det er korrekt, at banken efterfølgende via klagernes egen finansielle rådgiver godkendte klagerne til ”køb og behold”. Dette skete dog ud fra klagernes opdaterede økonomi og køb af en bolig til en væsentlig lavere pris end den oprindeligt udmeldte.
Klagerne har efterfølgende haft flere muligheder for igen at skifte rentetilpasningsprofil ved rentetilpasningen i 2022 og 2023, hvilket de skriftligt er blevet orienteret om i breve af henholdsvis 1. november 2021 og 4. november 2022 fra Realkredit Danmark.
Banken har ydet korrekt rådgivning på rådgivningstidspunktet. At klagernes oplyste forudsætninger om køb af en ny bolig indenfor en kort periode ikke er blevet realiseret, og at renten samtidigt har været stigende i perioden, hvorfor det - retrospektivt - ville have været billigere for klagerne ikke at skifte profil, er ikke et forhold, der kan bebrejdes banken, men nærmere en skuffet forventning, hvilket heller ikke kan bebrejdes banken.
Banken har i øvrigt ikke begået fejl eller forsømmelser under forløbet, som medfører et erstatningsansvar over for klagerne.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne, M og H, var kunder i Danske Bank. M ejede en ejerlejlighed, der blandt an-det var belånt med et F5 lån med 10 års afdragsfrihed på 4.974.000 kr. optaget i Re-alkredit Danmark. Lånet skulle rentetilpasses den 1. april 2021.
Klagerne havde en dialog med banken om deres ønske om køb af en ny bolig.
I en netbankbesked af 11. januar 2021 til M skrev banken, at den ville følge op på klagernes boligplaner. Den oplyste, at hvis planen stadig var at finde en ny bolig og sælge ejerlejligheden, så skulle M’s F5 lån rentetilpasses den 1. april 2021. Den anbefalede, at M’s F5 lån blev lavet om til et F1 lån, da det gav væsentlig mere fleksibilitet i forbindelse med et salg. Den oplyste endvidere, at man kunne lave ændringen som et almindeligt profilskifte, at det kostede 1.000 kr., og at beslutningen skulle tages senest i januar måned 2021.
I en netbankbesked af 14. januar 2021 til banken oplyste M, at klagerne overvejede at beholde deres nuværende bolig, og at de stadig ville være i stand til lægge 8 mio. kr. til et nyt huskøb.
På et onlinemøde den 21. januar 2021 mellem M og banken blev følgende forhold blandt andet drøftet: 1. ”Køb før salg” i forhold til ”køb med behold”, 2. Profilskifte og hvad det betød, herunder muligheden for at skifte profil tilbage igen, hvis klagernes boligkøbsplaner ændrede sig. Prisen for skift af profil. 3. Salg af den nuværende ejendom over i M’s selskab. 4. Omlægning til fast rente og konverteringsmuligheder og forskellen på profilskifte og omlægning af lån. 5. Gennemgang af et beregningseksempel på omlægning til fast rente, der viste, at den månedlige ydelse ville falde en smule grundet forlænget løbetid samt lavere bidragssats, men restgælden ville stige med 300.000 kr. M traf på onlinemødet beslutning om at skifte profil på sit F5 lån til et F1 lån.
Banken har fremlagt en transskription af onlinemødet, der varede 59,52 minutter. Klagerne har indsat deres kommentarer i en forkortet udgave af transskriptionen af onlinemødet.
Klagerne har anført, at bankens rådgivning i forbindelse med profilskiftet har været mangelfuld og ubalanceret, og at banken ikke som aftalt efterfølgende vendte tilbage til dem vedrørende et fornyet profilskifte af det den 1. april 2021 etablerede F1 lån.
Banken har anført, at klagerne med baggrund i deres ønske om køb af ny bolig blev korrekt rådgivet om deres muligheder og baggrunden for bankens anbefaling i forbindelse med profilskiftet af deres F5 lån til et F1 lån.
Ankenævnet finder det efter en samlet vurdering ikke godtgjort, at banken har handlet ansvarspådragende. Ankenævnet har blandt andet lagt vægt på, at M på mødet den 21. januar 2021 traf afgørelse om profilskiftet, og at M på mødet blev oplyst om, at banken ville arbejde videre med ”køb før salg”, hvilket M ikke gjorde indsigelse mod. Dette gentog banken i den efterfølgende korrespondance med M, blandt andet i bankens mail af 5. oktober 2021 til M, ligeledes uden at klagerne oplyste, at de ønskede noget andet.
Da M skriftligt blev orienteret om muligheden for igen at skifte rentetilpasningsprofil i breve af 1. november 2021 og 4. november 2022 fra Realkredit Danmark, og da klagerne løbende i perioden fra afholdelsen af mødet den 21. januar 2021 til august 2023 over for banken oplyste, at de var i gang med af forsøge at finde en bolig, finder Ankenævnet ikke, at banken havde anledning til herudover at foretage sig yderligere over for klagerne i forhold til at drøfte et nyt profilskifte på F1 lånet.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.