Spørgsmål om pantsætning og kaution var tidsbegrænset til to år

Sagsnummer:604/2012
Dato:04-12-2013
Ankenævn:Kari Sørensen, Hans Daugaard, Morten Bruun Pedersen, Karin Sønderbæk
Klageemne:Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Pantebreve - øvrige spørgsmål
Kaution - tidsbegrænsning
Ledetekst:Spørgsmål om pantsætning og kaution var tidsbegrænset til to år
Indklagede:Faaborg Finans
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører, hvorvidt kaution og pantsætning stillet til sikkerhed for pantegæld optaget af klagerens barnebarn var tidsbegrænset til to år, samt forhold vedrørende pantsætningen og kautionen.

Sagens omstændigheder

Klagerens barnebarn, B, ønskede ultimo 2007 at købe en ejendom sammen med sin ægtefælle, Æ.

Ejendommen var vurderet til 1.495.000 kr. B og Æ havde desuden en forbrugsgæld på ca. 200.000 kr., som de ønskede at indfri.

Parret henvendte sig i den forbindelse til låneformidleren L med henblik på optagelse af 60 % realkreditbelåning samt oprettelse af pantebreve for så vidt angik deres resterende finansieringsbehov.

Indklagede har under sagen oplyst, at L var selvstændig låneformidler uden relation til hverken Faaborg Finans eller Sparekassen Faaborg, men at L i årene 2006-2008 henviste lånesager til Faaborg Finans mod provision.

Den 17. december 2007 tog L således kontakt til finansieringsselskabet Faaborg Finans, der er et datterselskab af Faaborg Sparekasse, med anmodning om lånetilbud. Det fremgik af brevet til Faaborg Finans, at B og Æ havde oplyst, at de havde forældre, der ville/kunne kautionere, samt at L afventede informationer herom.

I en e-mail til Faaborg Finans den 8. januar 2008 skrev L blandt andet følgende:

”…

Hermed følger årsopgørelser på kautionister vedr. [ejendommen].

Jeg har talt med [klageren], der oplyser at de har en friværdi på omkring 700.000. Det er bedsteforældre til B.

Jeg har også informeret dem om konsekvenserne som pantstiller i tilfælde af at de vil sælge deres ejendom mm.

De er helt indforstået med vilkårene for at stille pant.

Jeg har regnet på en løbetid på 15 år på det sidste pantebrev på 260.000 – rente 9,5 %.

…”

Samme dag fremsendte Faaborg Finans ”Tilbud på pantebreve i fast ejendom” til L med tilbud om køb af tre pantebreve i ejendommen med hovedstol på henholdsvis 525.000 kr., 100.000 kr. og 280.000 kr., sidstnævnte med en løbetid på 15 år.

Af særlige vilkår for tilbuddet fremgik, at det sidste pantebrev på 280.000 kr. tillige skulle have pant i klagerens ejendom næst efter klagerens realkreditlån på oprindeligt 490.000 kr.

B og Æ’s køb af ejendommen blev endeligt finansieret ved realkreditlån på 905.000 kr. med afdragsfrihed samt tre pantebreve på henholdsvis 525.000 kr., 100.000 kr. og på 300.000 kr. i prioriteret rækkefølge.

Den 28. januar 2008 underskrev B og Æ pantebrevet på 300.000 kr. som debitor og pantsætter. Pantebrevet skulle afdrages med en fast årlig ydelse på 12,53 % af hovedstolen fordelt på 12 årlige betalinger.

Klageren underskrev pantebrevet som pantsætter af sin egen ejendom. Derudover underskrev klageren pantebrevet som selvskyldnerkautionist til sikkerhed for B og Æ’s opfyldelse af deres forpligtelser i henhold til pantebrevet.

Der fremgår ingen løbetid af pantebrevet eller i øvrigt nogen tidsbegrænsning for så vidt angår klagerens pantsætning og kautionsforpligtelse. Der fremgår heller intet skyldforhold mellem kreditor og klageren, eller hvad pantet sikrer.

Kreditor på pantebrevet var finansieringsselskabet Faaborg Formueforvaltning A/S. Indklagede har under sagen oplyst, at Faaborg Formueforvaltning var et søsterselskab til Faaborg Finans, der pr. 1. juli 2011 blev fusioneret med Faaborg Finans.

Klageren har oplyst, at hun primo 2011 ønskede at sælge sin ejendom og i den forbindelse blev opmærksom på pantet. I marts 2011 tog klageren derfor kontakt til en advokat, da hun var af den opfattelse, at hendes kautionsforpligtelse og pantet i hendes ejendom kun var gældende i to år.

Klageren har anført, at både hun og B på et ikke nærmere angivet tidspunkt forsøgte at afdrage 100.000 kr. på pantegælden, men at dette blev afvist af kreditor med henvisning til de foranstående pantebreve. Indklagede har bestridt, at dette skulle være tilfældet.

Klagerens advokat indhentede tingbogsattest for B og Æ’s ejendom, hvoraf det fremgik, at købesummen for ejendommen var 1,6 mio. kr. samt at de tinglyste pantebreve oversteg købesummen.

På baggrund af tingbogsattesten konkluderede klagerens advokat i et brev til Faaborg Finans den 9. marts 2011, at lånet i henhold til pantebrevet på 300.000 kr. var fremkommet med baggrund i klagerens ejendoms friværdi, hvilket klageren ikke havde forstået.

Parternes påstande

Den 25. januar 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Faaborg Finans skal anerkende, at hendes kautionsløfte og pantsætning ikke længere er bindende for hende.

Faaborg Finans har nedlagt påstand om principalt afvisning, sekundært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at hun fik urigtige oplysninger om pantebrevets løbetid og troede, at pantet var bortfaldet.

På grund af hendes alder og hensynet til hendes øvrige børn og børnebørn var det en klar forudsætning, at der alene var tale om to år.

Havde løbetiden på 15 år været angivet på pantebrevet, havde hun aldrig skrevet under.

Hun lovede således alene sit barnebarn at kautionere for to år. Hun fik flere gange at vide, at barnebarnets realkreditlån efter to år ville blive omlagt fra 60 % til 80 %, og så ville hun ikke længere skulle hæfte. Nu er der imidlertid gået fem år, og hun kan ikke komme ud af det.

Hun blev ikke informeret om risikoen ved pantsætningen i januar 2008. Hun var ikke i kontakt med Faaborg Finans før i april 2010, og L var hun først i kontakt med i marts/april 2011.

Lånebeløbet blev lavet om flere gange. Oprindeligt var det således alene hensigten, at hun skulle kautionere for 150.000 kr., mens barnebarnets svoger skulle stille sikkerhed for den anden halvdel. Det fremgår heller ikke af de endelige papirer, som de har underskrevet.

Hun er aldrig blevet informeret om barnebarnets anstrengte økonomi. Havde hun og hendes nu afdøde mand haft kendskab hertil, havde de aldrig indvilliget i at kautionere eller stille sikkerhed.

Hendes barnebarn har forsøgt at betale 100.000 kr. på pantebrevsgælden, men det blev afvist af kreditor, da der er to foranstående pantebreve.

Som situationen er, kan hun ikke sælge sit hus, da hendes eget realkreditlån og pantet overstiger husets værdi på ca. 700.000 kr.

Faaborg Finans har til støtte for afvisningspåstanden anført, at det ved Vestre Landsret den 4. februar 2011 blev fastslået, at Faaborg Formueforvaltning A/S ikke er omfattet af hverken lov om finansiel virksomhed eller bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder.

Virksomheden havde således ikke pligt til at vejlede omkring kaution.

Kendelsen er formentlig også baggrunden for, at klagerens advokat ikke kunne tilråde klageren at forfølge sagen over for Faaborg Finans A/S.

Til støtte for frifindelsespåstanden har Faaborg Finans anført, at det var L der havde kontakten med debitorerne og klageren.

Det fremgår hverken af låneanmodningen, lånetilbuddet eller det endelige pantebrev, at der skulle være tale om tidsbegrænset kaution og sikkerhedsstillelse.

Debitorerne har overholdt betalingerne på pantebrevet, og klageren er derfor ikke blevet afkrævet sin kaution.

Faaborg Finans er ikke på noget tidspunkt blevet kontaktet angående erlæggelse af et ekstraordinært afdrag, og har ingen interesse i at nægte debitor eller klageren at betale et sådant afdrag.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerens barnebarn og dennes ægtefælle købte i januar 2008 en ejendom. Købet blev finansieret ved realkreditlån på 905.000 kr. med afdragsfrihed samt tre pantebreve på henholdsvis 525.000 kr., 100.000 kr. og på 300.000 kr. i prioriteret rækkefølge.

Klageren medunderskrev pantebrevet uden at være debitor, men som pantsætter af sin egen ejendom. Derudover underskrev klageren pantebrevet som selvskyldnerkautionist til sikkerhed for B og Æ’s opfyldelse af deres forpligtelser i henhold til pantebrevet.

Der fremgår ingen tidsbegrænsning for så vidt angår klagerens pantsætning og kautionsforpligtelse. Der fremgår heller intet skyldforhold mellem kreditor og klageren, eller en angivelse af, hvad pantet stilles til sikkerhed for.

Klageren har anført, at det af hensyn til hendes alder og øvrige børn og børnebørn var en klar forudsætning for kationen og sikkerhedsstillelsen, at disse var begrænset til to år.

Ankenævnet lægger til grund, at lånene samt sikkerhedsstillelsen blev formidlet af L, der ifølge det oplyste var selvstændig låneformidler, der i perioden 2006 til 2008 henviste lånesager til Faaborg Finans mod provision.

Ankenævnet finder, at der er tale om en usædvanlig konstruktion, blandt andet idet der ikke som normalt ved tredjemandspantsætning er oprettet ejerpantebrev og håndpantsætningserklæring.

Ankenævnet finder, at en afklaring af, hvordan den af klageren stillede kaution og pantsætning skal fortolkes med hensyn til omfang og betingelser, vil kræve en bevisførelse i form af parts- og vidneafhøringer, herunder af L og klagerens barnebarn, som ikke kan finde sted for Ankenævnet, men i givet fald må ske ved retten, jf. Ankenævnets vedtægter § 7, stk. 1.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.