Indsigelse mod opsigelse af et boliglån få måneder efter oprettelse begrundet i krav til pengeinstituttet fra Finanstilsynet.

Sagsnummer:315/2020
Dato:04-07-2022
Ankenævn:Henrik Waaben, Inge Kramer, Mette Lindekvist Højsgaard, Lisbeth Baastrup Burgaard og Finn Borgquist
Klageemne:Udlån - opsigelse
Ledetekst:Indsigelse mod opsigelse af et boliglån få måneder efter oprettelse begrundet i krav til pengeinstituttet fra Finanstilsynet.
Indklagede:Din Andelskasse, Østervrå
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod opsigelse af et 30-årigt boliglån få måneder efter oprettelse begrundet i krav til pengeinstituttet fra Finanstilsynet.

Sagens omstændigheder

Klageren havde to 20-årige pantebrevslån på oprindeligt 1.763.000 kr. og 80.000 kr. i selskaberne S1 og S2. Lånene var med en fast rente på 7,5 % p.a. Lånene kunne opsiges af debitor med tre måneders varsel til en termin. Indfrielseskursen var 103. Lånene var uopsigelige fra kreditors side.

I april 2019 optog klageren et 30-årigt boliglån på 1.890.000 kr. i Din Andelskasse, Østervrå, til indfrielse af lånene hos S1 og S2. Lånet i andelskassen var med variabel rente, for tiden 5,00 % p.a. Ydelsen udgjorde 10.400 kr. om måneden, til betaling første gang den 30. juni 2019. Stiftelsesomkostningerne udgjorde i alt 96.960 kr., heraf udgjorde stiftelsesprovision 56.700 kr. Til sikkerhed for lånet fik andelskassen pant i klagerens ejendom. Andelskassen har oplyst, at lånet blev bevilget den 20. marts 2019. Lånet blev udbetalt den 16. april 2019. Af låneaftalen fremgik blandt andet:

”…

6. Opsigelse og indfrielse

J.A.K. Andelskasse Østervrå kan opsige lån og kreditter med 3 måneders varsel og forlange betaling af det skyldige beløb, herunder påløbne renter og omkostninger.

Ved J.A.K. Andelskasse Østervrås opsigelse har debitor krav på en saglig begrundelse på papir eller elektronisk.

…”

Ved breve til klageren af 26. april 2019 bekræftede pengeinstituttet P1, at lånene hos S1 og S2 var opsagt til indfrielse pr. 11. september 2019. Restgælden på lånene udgjorde henholdsvis 1.695.508 kr. og 76.383 kr., indfrielseskursen var 103, og indfrielsesbeløbene udgjorde henholdsvis 1.738.980 kr. og 79.071 kr.

I juli 2019 blev klagerens boliglån i andelskassen forhøjet med 22.000 kr., og ydelsen udgjorde herefter 10.487 kr. om måneden, til betaling første gang den 1. november 2019. Der var ikke stiftelsesomkostninger forbundet med forhøjelsen.

I en e-mail af 10. juli 2019 til andelskassen anførte klageren:

”jeg har nu underskrevet papirer. Dog undrer jeg mig efterfølgende over forløbet i denne sag.Jeg fik en henvendelse fra [firmaet U] primo 2019 om muligheden for evt. at omlægge mine eksisterende lån (med dårlige pantebreve) med henblik på at oprette et kreditforeningslån. Efter vurdering og gennemgang af papirer blev dette godkendt. Dog var der pludselig problemer med vurderingen af min lejlighed, selvom jeg var blevet informeret om at sagen var gået igennem. Dette betød, at det ønskede lån først kunne tilbydes i september efter 2 yderligere betalinger på mine nuværende lån. Desuden viste det sig, da jeg gennemgik papirerne, at jeg IKKE havde fået et kreditforeningslån ; men i stedet et boliglån med en rente på 5%. Dette er dog stadig væsentligt bedre end mine nuværende lån, så det accepterede jeg naturligvis. Så jeg underskrev gældsbrev mv. EFTER at have talt med [andelskassen] for at sikre mig, at de ydelser, der var angivet i papirerne med forfald den 30.6 og 30.9 IKKE var noget jeg skulle betale, da mine eksisterende lån først indfries den 10.9. Ellers ville jeg jo i princippet sidde med dobbelt husleje, hvilket jeg naturligvis ikke har råd til. Og hvorfor skulle jeg dog også gøre det??

Jeg har nu underskrevet et nyt gældsbrev; men kan se, at min gæld så er steget med kr. 22.000!!? Hvorfor? Hvorfor skal jeg betale renter af et lån som jeg ikke mener jeg har endnu? Mit lån hos Din Andelskasse er for mig først aktivt efter mine eksisterende lån er indfriet og med første ydelse den 1.11.

Derfor forventer jeg, at denne sag kommer på plads og der oprettes et nyt gældsbrev, hvor den ekstra gæld på kr. 22.000 IKKE indgår. Det er muligt at Din Andelskasse og [U] har misforstået hinanden i denne sag ; men det må så klares internt.”

Ved breve til klageren af 10. og 11. september 2019 meddelte P1, at klagerens lån hos S1 og S2 var indfriet med indfrielsesbeløb på henholdsvis 1.696.508 kr. og 79.071 kr. Ved e-mail til klageren af 10. september 2019 meddelte andelskassen, at indfrielsesbeløbene var sendt til S1 og S2, og at indfrielsesbeløbene forudsatte, at klageren overførte terminsydelsen på 42.772 kr. til P1 den 11. september 2019. Andelskassen anmodede samtidig klageren om at indsende økonomiske oplysninger til brug for ansøgning om størst muligt realkreditlån.

Ved et brev af 30. oktober 2019 til klageren opsagde andelskassen lånet med tre måneders varsel til indfrielse den 30. januar 2020. Andelskassen anførte blandt andet:

”…

Siden 2017 har en gruppe professionelle investorer og bestyrelsen arbejdet ihærdigt med at få DIN Andelskasse på ret køl igen. Arbejdet har omfattet håndteringen af en række påbud fra Finanstilsynet samt krav om tilførsel af yderligere kapital.

Arbejdet med DIN Andelskasse er nu nået så langt, at bestyrelsen er klar til at ændre forretningsmodellen, hvilket sker for reelt at sikre andelshavernes kapital. DIN andelskasse vil således fremover fokusere på formidling af lån, og Andelskassen vil ikke selv længere have egne udlån som en del af sin forretningsmodel.

…”

Klageren gjorde indsigelse mod opsigelsen. I et brev af 28. februar 2020 til klageren afviste andelskassen indsigelsen og anførte:

”… Bestyrelsen ønskede ikke at overdrage DIN Andelskasse til Finansiel Stabilitet, men ville hellere restrukturere virksomheden til et ejendomskreditselskab. … Foranlediget af ovenstående opsigelse blev vi kontaktet af dig og [U] i november måned, hvorefter vi minutiøst gennemgik din økonomi post for post for at se, om vi kunne hjælpe dig videre til et andet pengeinstitut. Dette lykkedes desværre ikke for hverken os eller dig selv.

Du blev i forløbet orienteret om, at vi forventede, at den nye status, som ejendomskreditformidler, kunne være på plads omkring december måned. Desværre har den proces været betydeligt mere kompliceret end forventet, og vi er stadig ikke helt i mål med processen. Som udgangspunkt meddelte vi dig dog, at såfremt der ikke var ændringer i din økonomi i forhold til det udgangspunkt, vi i sin tid bevilgede dine lån ud fra, kunne du påregne at komme med over i dette nye ejendomskreditselskab.

På baggrund af den gennemregning af din økonomi, som vi har gennemført på baggrund af de senest modtagne oplysninger fra dig, ser det umiddelbart ud som om, at du kan flytte med over i det nye selskab. Vi vil dog meget gerne modtage din årsopgørelse og skattemappe for 2019, inden det kan ske.

I forhold til dit ønske om at flytte dit engagement til en anden finansieringskilde mod at vi yder dig en akkord på kr. 200.000, er vi desværre ikke i en position til at kunne gøre dette, idet det er vores opfattelse, at DIN Andelskasse ikke kunne have reageret anderledes, end vi har gjort i den konkrete situation.”

I en e-mail til andelskassen af samme dag svarede klageren:

”… Det er taget til efterretning, at jeg hermed forventer at mit nuværende lån overføres til et nyt ejendomskreditselskab, hvilket jeg i øvrigt også allerede er blevet stillet i udsigt …”

Klageren har oplyst, at andelskassen overdrog lånet til Din Ejendomskreditselskab (Andelskassens datterselskab), hvor lånet blev administreret af administrationsselskabet N. Af en kontoudskrift vedrørende boliglånet fremgår, at ”Udlån overdraget til DIN A/S” med rentedato den 1. maj 2020 og bogføringsdato den 25. august 2020. Klageren har oplyst, at han efterfølgende i samarbejde med U opnåede anden finansiering. Klageren har fremlagt finansieringstilbud af 15. juli 2020 indhentet via U på tre 25-årige lån på henholdsvis 1.600.000 kr. med en variabel rente på for tiden 6,02 % p.a., 192.904 kr. med en fast rente på 7,00 % p.a. og 100.000 kr. med en fast rente på 10,00 % p.a.

Den 19. august 2020 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.

I oktober 2020 trådte andelskassen i frivillig likvidation.

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at Din Andelskasse, Østervrå skal betale ham en kompensation.

Din Andelskasse, Østervrå har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har bl.a. anført, at andelskassen ydede dårlig rådgivning. Han skylder nu ca. 130.000 kr. mere, end han betalte for sin lejlighed, trods fire års afdrag. Han blev tvunget til at optage nye, dyrere lån for at blive i sin lejlighed.

Andelskassen kunne ikke være uvidende om sin situation, da den ydede lånet. Andelskassen havde modtaget adskillige påbud i forhold til sine aktiviteter de seneste år. Andelskassen havde modtaget flere påtaler i forhold til sin forretning med opkøb af pantebreve, men fortsatte ufortrødent denne praksis. At andelskassen nu påstår, at man ikke var vidende om tingenes tilstand, er påfaldende, og må skyldes usædvanlig dårlig ledelse. Hvis andelskassen var uvidende om situationen, er det bemærkelsesværdigt, at andelskassen meget kort tid efter indfrielsen af de eksisterende pantebreve forsøgte at få lånet omlagt til et realkreditlån. Forløbet kan kun tolkes som et ønske om at få indtjening ved oprettelsen af lånet, som andelskassen havde meget travlt med at etablere.

Han blev efterfølgende afvist af adskillige pengeinstitutter i forsøget på at få omlagt lånet hos andelskassen. Den eneste forskel i hans økonomiske situation var en større boliggæld, som ene og alene var påført af andelskassen.

Han fik ingen rådgivning af andelskassen om optagelse af lån og indfrielse af de eksisterende lån. De eksisterende lån skulle indfries i marts/april måned 2019, men da vurderingen af hans lejlighed åbenbart ikke var høj nok på det tidspunkt, blev det besluttet først at indfri dem efter terminsbetalingen den 11. september 2019, så restgælden hermed blev reduceret. Alligevel blev lånet i andelskassen allerede etableret i marts/april. Inden underskrift bemærkede han, at der skulle betales renter af lånet den 30. juni 2019. Han meddelte andelskassen, at han ikke var i stand til at betale, og at han i så fald ikke ville underskrive lånedokumenterne. Andelskassen forsikrede ham i april 2019 om, at dette var noget låneteknisk, og at han ikke skulle betale disse renter. Alligevel modtog han en rykker på beløbet i juni måned. Lånet måtte derfor forhøjes. Det er det stadig påfaldende, at andelskassen havde så travlt med at optage lånet, selvom dette kunne vente til september.

Andelskassen har ikke hjulpet ham videre. Hans umiddelbare accept af andelskassens svar på hans klage var ud fra, at andelskassen garanterede en løsning, som ikke stillede ham ringere i forhold til det opsagte lån. Andelskassen lovede, at han kunne komme over i et nyt selskab på uændrede betingelser. Andelskassen overholdt ikke dette. Andelskassen har ikke tilbudt ham at få det eksisterende lån overført til Din Ejendomskreditselskab eller en ny finansiering på samme vilkår som det oprindelige opsagte lån, som andelskassen ellers havde garanteret. Hvis Din Ejendomskreditselskab ville overtage det eksisterende lån på de gældende vilkår, hvorfor har han så ikke modtaget information herom eller eventuelle nye lånedokumenter.

Gælden blev uden varsel overdraget til Din Ejendomskreditselskab. Herefter var det umuligt for ham at få oplysninger om restgæld og planer for afdrag. Han henvendte sig adskillige gange forgæves for at få oplysninger om det pågældende lån, men fik at vide, at det kunne han ikke. Han valgte derfor i samarbejde med U at optage nye og dyrere lån for at undgå, at der pludselig skulle blive startet en inkassosag. U har formidlet lånene til indfrielse af lånet hos andelskassen.

Han opnåede anden finansiering med hjælp fra U og uden bistand af andelskassen. Hvis andelskassen mener at have bistået på nogen måde bedes den fremlægge dokumentation for dette. Den nye finansiering blev alene foretaget, da han fik meddelelse om, at det eksisterende lån, der blev administreret af N, var opsagt, og at renten på dette lån ville blive sat op, hvis han ikke gjorde noget. I forhold til hans økonomiske forhold var det eneste, der var ændret, den væsentligt højere boliggæld pga. af engagementet hos andelskassen.

Hans gæld og månedlige ydelse er steget. Den yderste belåning er med rentesatser på 7 % og 10 %. Andelskassen bør som minimum kompensere ham med et beløb, svarende til påløbne omkostninger og renter i forhold til den oprindelige hovedstol på ca. 1.793.000 kr. Alene det, at hans samlede restgæld nu er mere end 1.930.000 kr., dokumenterer, at han har lidt et stort tab. Hans restgæld er i dag 200.000 kr. højere, end hvis han havde fortsat sit oprindelige engagement. Ansvarer herfor kan kun lægges på Din Andelskasse.

Din Andelskasse, Østervrå har anført, at lånet blev ydet med baggrund i en gennemgang af klagerens økonomi i form af årsopgørelser og skattemapper fra SKAT, betalingsoversigter samt budget over fremtidige forhold. Disse forhold levede op til andelskassens kreditpolitik, hvorfor lånet blev bevilget og udbetalt. Lånet var med lavere rente og længere løbetid end klagerens eksisterende lån. Klageren kontaktede selv andelskassen, idet han ønskede et billigere lån. Det var normal praksis i andelskassen, at rådgivere oplyste kunderne om, at forskellen på renten var med baggrund i, at lånene ikke længere var uopsigelige, samt betydningen af omlægningen til opsigelige lån i andelskassen.

Det er ikke muligt for andelskassen, der nu er i likvidation, og som har indstillet sine aktiviteter, nærmere at redegøre for baggrunden for, at låneomlægningen blev gennemført på en måde, så lånet i andelskassen blev udbetalt den 16. april 2019, mens klagerens gamle lån først blev indfriet i september 2019. Det har heller ikke ved at rette henvendelse til tidligere medarbejdere/ledelsesmedlemmer været muligt at fremskaffe oplysninger herom. Andelskassen fastholder, at den agerede bedst muligt i den givne situation.

I sommeren 2019 og i september 2019 foretog Finanstilsynet inspektion i andelskassen, og resultatet af inspektionen var, at der skulle laves yderligere nedskrivninger for et betydeligt millionbeløb, hvilket betød at andelskassen enten skulle restruktureres eller overdrages til Finansiel Stabilitet. Dette var ikke noget, som andelskassen havde nogen som helst viden eller forventning om ville ske i andet kvartal 2019, hvor klagerens lånesag blev behandlet.

Bestyrelsen ønskede ikke at overdrage andelskassen til Finansiel Stabilitet, men ville hellere restrukturere virksomheden til et ejendomskreditselskab. Dette betød, at den fulde banklicens ikke kunne opretholdes, og at det dermed ikke længere var muligt for andelskassen at have egne udlån som en del af sin forretningsmodel. Denne beslutning betød desværre, at andelskassen var tvunget til at opsige samtlige udlånskunder, hvilket skete ved fremsendelse af opsigelsesbrev til kunderne i netbank eller pr. anbefalet post.

Andelskassen var nødsaget til at opsige engagementet med samtlige kunder efter Finanstilsynets besøg. Andelskassens opsigelse af engagementet var saglig og i overensstemmelse med gældende regler. Der henvises til Ankenævnets afgørelse i sag 96/2020. Andelskassen har ikke udvist en ansvarspådragende adfærd. Andelskassen var i en helt ekstraordinær situation, hvor hensynet til klageren ikke kunne veje tungere, end andelskassens mulighed for en solvent afvikling (likvidation). Den ekstraordinære situation betød, at andelskassens banklicens skulle afleveres, og at andelskassen som et led heri var nødsaget til at afvikle alle udlån for at skabe likviditet til indfrielse af alle indlån.

Andelskassen meddelte klageren, at han, hvis der ikke var ændringer i hans økonomi i forhold til ved bevilling af lånene kunne påregne at komme med over i det nye ejendomskreditselskab, og at andelskassen forventede, at datterselskabets status som ejendomskreditformidler kunne være på plads omkring december måned. Klageren accepterede i sin mail af 28. februar 2020 at få overdraget sit engagement til Din Ejendomskreditselskab. Desværre blev processen betydeligt mere kompliceret og tidskrævende end forventet.

Andelskassen har løbende tilbudt klageren bistand, således at hans engagement kunne blive refinansieret af enten Din Ejendomskreditselskab, når etableringen heraf var på plads, eller af en anden finansiel aktør. Inden dette skete udbad andelskassen sig dog yderligere oplysninger i form af klagerens årsopgørelse og skattemappe for 2019.

Det lykkedes Din Ejendomskreditselskab sammen med andre finansielle aktører at medvirke til en 25-årig refinansiering af klagerens lån. Det var Andelskassens indsats, der i sidste ende medførte, at det lykkedes at få fremskaffet en anden finansiering.

Andelskassen har ikke adgang til informationer om, hvorvidt klageren er blevet tilbudt et lån på lignende vilkår af andre finansielle aktører. Lægges det til grund, at tilbuddet indebar ændrede vilkår, har dette alene været begrundet i ændrede økonomiske forhold hos klageren. Andelskassen bærer ikke ansvaret herfor. U rådgav klageren om de lån, som klageren optog til at indfri lånet i andelskassen. Andelskassen var ikke nærmere involveret i dette.

Ankenævnets bemærkninger

I april 2019 opsagde klageren sine eksisterende pantebrevslån og optog et 30-årigt boliglån på 1.890.000 kr. i Din Andelskasse, Østervrå, med en variabel rente, for tiden 5,00 % p.a. Stiftelsesomkostningerne udgjorde i alt 96.960 kr., heraf udgjorde stiftelsesprovision 56.700 kr. Lånet blev udbetalt den 16. april 2019. I juli 2019 blev boliglånet hos andelskassen forhøjet med 22.000 kr. Klagerens eksisterende pantebrevslån blev indfriet i september 2019.

Ved et brev af 30. oktober 2019 til klageren opsagde andelskassen lånet med tre måneders varsel til indfrielse den 30. januar 2020. Begrundelsen var, at andelskassen efter en række påbud fra Finanstilsynet siden 2017 samt en inspektion fra Finanstilsynet i sommeren 2019 besluttede at stoppe sin udlånsvirksomhed og på den baggrund opsagde sine udlån, herunder klagerens boliglån.

Klageren har oplyst, at andelskassen efter opsigelsen overdrog lånet til Din Ejendomskreditselskab (andelskassens datterselskab). Klageren har anført, at han efterfølgende i samarbejde med firmaet U opnåede anden finansiering, da han fik meddelelse om, at lånet var opsagt, og at renten ville blive forhøjet.

Klageren har anført, at andelskassen ikke rådgav ham om optagelse af lån og indfrielse af de eksisterende lån, og at andelskassen i forbindelse med hans underskrift af lånedokumentet lovede, at han ikke skulle betale renter af lånet indtil opsigelse af de eksisterende lån. Andelskassen har anført, at den har indstillet sine aktiviteter og ikke er i stand til at redegøre for, hvorfor låneomlægningen blev gennemført som sket.

Ankenævnet finder, at andelskassen burde have tilrettelagt låneomlægningen, så klageren ikke kom til at betale dobbeltrenter. Ankenævnet finder herefter, at andelskassen skal tilbagebetale de på lånet hos andelskassen tilskrevne/opkrævede renter for perioden fra lånets optagelse den 16. april 2019 til indfrielsen af de eksisterende lån den 11. september 2019, med tillæg af procesrente fra den 19. august 2020, hvor klagen blev indgivet til Ankenævnet.

Tre medlemmer – Henrik Waaben, Inge Kramer og Mette Lindekvist Højsgaard – udtaler:

For så vidt angår opsigelsen af lånet finder vi, at andelskassens beslutning om at ændre forretningsområde på baggrund af Finanstilsynets indgriben var en saglig begrundelse for opsigelsen. Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte opsigelsen af lånet, jf. låneaftalens punkt 6.

Vi finder heller ikke, at det kan lægges til grund, at andelskassen havde en sådan viden om sin situation, at den derved pådrog sig erstatningsansvar over for klageren i forbindelse med stiftelsen af lånet.

Vi finder det endvidere ikke godtgjort, at andelskassen i øvrigt har handlet ansvarspådragende i forbindelse med  etablering af lånet eller ved sin håndtering af sagen efter opsigelsen af klagerens lån.

Vi stemmer herefter for, at klageren ikke får medhold i den øvrige del af klagen.

To medlemmer – Lisbeth Baastrup Burgaard og Finn Borgquist – udtaler:

Andelskassen har hovedansvaret for at drive sin virksomhed i overensstemmelse med lovgivningen for pengeinstitutter. Andelskassen kan derfor ikke påberåbe sig, at den var uden ansvar for Finanstilsynets påbud, ligesom andelskassen selv træffer beslutning om at stoppe sin udlånsvirksomhed kort tid efter, at klageren har optaget sit 30-årige lån. Andelskassen er derfor ikke berettiget til at opsige lånet.

Da lånet alligevel opsiges, påfører andelskassen klageren et betydeligt tab. Andelskassen skal derfor, ud over betaling af renter som anført ovenfor, som minimum dække stiftelsesomkostningerne på det opsagte lån på 96.960 kr.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Din Andelskasse, Østervrå under likvidation skal inden 30 dage tilbagebetale renter opkrævet på lånet i perioden 16. april 2019 til 11. september 2019 med tillæg af procesrenter fra den 19. august 2020.

Klageren får ikke medhold i den øvrige del af klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.