| Sagsnummer: | 392/2024 |
| Dato: | 21-03-2025 |
| Ankenævn: | Kristian Korfits Nielsen, Jimmy Bak, Janni Visted Hansen, Morten Bruun Pedersen og Anna Marie Schou Ringive. |
| Klageemne: | Forældelse - øvrige spørgsmål Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål Rådgivning - låneomlægning Udlån - låneanmodning Udlån - omlægning |
| Ledetekst: | Indsigelse mod rådgivning i forbindelse med omlægning af lån og manglede profilskifte på flexlån. Krav om erstatning. Spørgsmål om forældelse. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod rådgivning i forbindelse med omlægning af lån og manglede profilskifte på flexlån. Krav om erstatning. Spørgsmål om forældelse.
Sagens omstændigheder
Klagerne, M og H, var kunder i Danske Bank og Realkredit Danmark.
Banken har oplyst, at M i forbindelse med sit køb af ejendom A den 25. august 2005 gældsovertog et variabelt forrentet F5-lån med en hovedstol på 1.000.000 kr. og et realkreditlån på 840.000 kr. i realkreditinstituttet.
Banken og klagerne indgik den 24. april 2018 en omprioriteringsaftale. Af aftalen fremgår, at banken ville udbetale et Danske Bolig Fri-lån med en hovedstol på 1.330.000 kr. til klagerne. Lånet havde en variabel rente og en løbetid på 15 år. Banken har oplyst, at banken den 7. maj 2018 udbetalte lånet til klagerne.
Af omprioriteringsaftalens afsnit ”Resumé af rådgivning – fast ejendom” fremgår blandt andet:
”…
Væsentlige egenskaber ved og vilkår for det valgte lån
…
Opsigelses- og indfrielsesvilkår for det valgte lån
…
Begrundelse for valg af lånet, væsentlige forudsætninger og øvrige råd
Væsentlige forudsætninger for valg af lånet
…
Lånet er sat til at blive afviklet over 15 år, så alt gæld er afviklet inden [H] skal på pension. …”
Klagerne har oplyst, at banken i forbindelse med godkendelsen af klagerne til lånoptagelsen spurgte, hvor længe M ville blive på arbejdsmarkedet, da han kunne få folkepension fra den 1. oktober 2019.
Ved netbankbesked af 13. januar 2020 til banken oplyste M om ændringen af ejendom A’s skøde. Af netbankbeskeden fremgik:
”…
Jeg har været i kontakt med [person A] fra [advokatfirma] for at få ændret skødet på vores hus så [H] også bliver tinglyst som ejer af halvdelen af vores hus på [adresse].
[Person A] har bedt om, at få dit navn og din email, men jeg kan ikke finde din email adresse nogen steder, fordi vi jo altid kommunikerer via Netbank. Har du en email adresse, som jeg kan give hende?
Jeg tror, hun kontakter dig med henblik på at få [H] med på Realkreditlånet og Pantebrevslånet fra 2004.
…”
Den 14. januar 2020 sendte banken sine kontaktoplysninger og meddelte M, at person A var velkommen til at kontakte banken vedrørende gældsovertagelsen.
Den 21. januar 2020 sendte M det nye skøde på ejendom A til banken og bemærkede, at klagerne nu ejede 50 % hver.
Banken har oplyst, at den registrerede ejerskiftet for Danske Bolig Fri-lånet, men at der formentlig på grund af en fejl ikke blev registreret gældsovertagelse for klagernes lån i realkreditinstituttet.
Banken har oplyst, at det oprindelige realkreditlån, der blev optaget i forbindelse med købet af ejendom A, skulle revurderes, da lånet havde været afdragsfrit i 10 år. På denne baggrund holdt banken og klagerne et møde den 26. marts 2020.
Banken har anført, at banken og klagerne på mødet drøftede forskellige finansieringsmuligheder, og at klagerne besluttede sig for at optage et nyt Danske Bolig Fri- lån og indfri realkreditlånet. Banken har herudover anført, at selvom klagerne ønskede en hurtig afvikling af lånet på grund af planer om pensionering inden for de næste 10 år, så valgte de alligevel en løbetid på 30 år. Det blev aftalt, at klagerne kunne foretage ekstra indbetalinger på lånet efter behov, hvilket gav dem størst mulig fleksibilitet.
Klagerne har anført, at de på mødet med banken ikke valgte en løbetid på 30 år, men at de bad om et 10-årigt lån. Banken lyttede dog ikke og argumenterede for en løbetid på 30 år i en sådan grad, at de opfattede, at banken ikke ville acceptere en anden løbetid end 30 år. De gav efter for banken, fordi lånet kun skulle fungere som endnu et midlertidigt lån frem mod den allerede aftalte lånesammenlægning pr. 1 januar 2021.
Samme dag sendte banken et mødereferat til klagerne:
”Emne: Opsamling på vores møde d. 26 mar.
Kære [H og M],
Tak for vores netmøde i dag.
Jeg vil gerne give et overblik over det, vi talte om og aftalte på mødet.
Vi talte om jeres tillægslån og kiggede samtidig på om det kunne svare sig at lægge det sammen til et samlet lån.
I valgte at lave det som rent tillægslån med en løbetid over 30 år men med en ekstra fast overførsel så lånet af afviklet over 10 år.
Vi aftalte at [H] tager fat i mig når I har fået Cvr nummeret fra revisoren og skal bruge pengene til dels at indfri Danske Prioriteten og dels til omlægningen af firmaet.
Når I ligeledes har fået Cvr. nummeret skal vi have det oprettet i systemet og har oprettet de nye konti og kort som I ønsker, så som fortalt tager vi fat i en erhvervsrådgiver som kan hjælpe os den vej.
…”
Parterne indgik en aftale af 19. juni 2020 om udbetaling af et Danske Bolig Fri-lån til klagerne. Lånet havde en hovedstol på 1.235.000 kr., variabel rente og en løbetid på 29 år og 11 måneder. Lånet blev udbetalt til klagerne den 25. juni 2020.
Af aftalen fremgik blandt andet:
”Særlige bestemmelser
…
…”
Banken har anført, at den i sit ”kundeoverblik” registrerede, at det blev aftalt med klagerne, at de selv skulle oprette ekstraordinære afdrag i netbank til hurtigere afvikling af Danske Bolig Fri-lånet. Af registreringen i ”kundeoverblik” fremgår:
”Danske Bolig Fri – behold eksisterende DBF og kun lave det som tillægslån – over 30 år. med ekstra fast ovf. Til deres tanke om afvikle det over 10 år kommer til at holde. Fast ovf. Opretter [H] selv i netbanken.”
Klagerne har anført, at banken skulle oprette det faste afdrag, hvilket den ikke gjorde, og at banken ikke informerede dem om, hvilket beløb de hver måned skulle overføre for at få lånet afviklet over en 10-årig periode.
Den 21. oktober 2020 meddelte klagerne banken:
”…
Vores Flexlån skal rentetilpasses nu.
Kan det svare sig, at indfri alle tre lån og omlægge dem til et 0,5% fastforrentet 30-årigt FlexLife lån med en belåningsprocent på 75% (vi har likvide midler til at indfri forskellen).
I så fald vil vi afdrage på lånet indtil vi ender på en belåning på max 60%, og derefter vælge afdragsfrihed (vi vil gerne afdrage over 4 år i perioden 2021-2024).
Realkreditvurderingen af ejendommen var 3,9 mio kr. i foråret, efterfølgende har vi totalrenoveret garagen, som også har fået helt nyt tag. Så vi vil kunne lave et lån på 2,9 mio kr.
Hvad vil ÅOP være i hhv afdragsperioden og i den afdragsfrie periode?
Kan vi være helt sikre på, at ydelsen ikke ændrer sig i den afdragsfrie periode, når lånet er fastforrentet? …”
Den 22. oktober 2020 svarede banken:
”…
Hvis I ønsker at omlægge lån til flexlife med fast eller variabel rente, så jeg have lavet en helt ny økonomi god kendelse på det - dvs. jeg skal have alle jeres økonomiske dokumenter regnskaber mv. ind igen.
Om det kan svare sig for jer kommer jo an på hvad det er I gerne vil - så det kan jeg ikke rigtig svare på uden vi har haft et møde. Jeg kan dog fortælle jer at det er sikker at ydelsen ikke ændrer sig når man vælger flexlife med fast rente medmindre der sker en generel ændring på fx. bidragssatserne so det også er idag.
Jeg tænker det vil være en god ide hvis vi holdt et møde, hvor vi kan få snakket de her scenarier igennem og I kan vurdere om det kan svare sig …”
Ved netbankbesked samme dag meddelte klagerne, at de kunne opdatere og gensende de nødvendige dokumenter til en ny godkendelse. Af beskeden fremgik herudover blandt andet:
”…
Kan vi indfri Flexlånet nu uden at betale omkostninger?
Næste gang det skal refinansieres er jo først 1. januar 2026, og jeg kan se at vi ved lånets udløb har ca. 125.000 kr i restgæld i 2034.
Vi forventer, at ville omlægge til fastforrentet lån på et tidspunkt, og nu forventes det tilsyneladende, at renten vil blive højere i løbet af de næste 4 år (ifølge medierne).
Så måske er det nu vi kan få det lavest fast forrentede lån. Eller er renteforhøjelse bare mediestøj?
…”
I oktober 2020 afholdt banken og klagerne et møde.
Klagerne har anført, at banken på mødet overtalte dem til at ændre rentetilpasningsprofil fra en 5-årig til en 1-årig rentetilpasning på deres FlexLån i stedet for at omlægge deres to Danske Bolig Fri-lån og FlexLån til et fastforrentet realkreditlån.
Banken har anført, at klagerne og banken på mødet blev enige om ikke at konvertere klagernes FlexLån på det pågældende tidspunkt, da dette ville medføre større renteudgifter og omkostninger for klagerne. I stedet blev det aftalt, at klagerne eventuelt kunne ændre deres rentetilpasningsprofil fra en 5-årig til en 1-årig rentetilpasning, hvilket gav klagerne større fleksibilitet i tilfælde af renteændringer.
Den 26. oktober 2020 bekræftede klagerne over for banken, at de ville skifte rentetilpasningsprofil fra en 5-årig til en 1-årig rentetilpasning på deres FlexLån og anførte, at de ville vente med et FlexLife-lån, da renten ikke var stigende på daværende tidspunkt.
Samme dag meddelte banken:
”Jeg laver ændringen af profilen og trækker de kr. 1.000 fra jeres lønkonto.
Når afdragsfprofilen er ændret så vil lånet være spærret i spærreperioden som løber til ca. midt januar måned og derfra kan I jo frit omlægge lånet skulle renten begynde at rykke på sig …”
Banken har oplyst, at den ved en fejl ikke ændrede profilen på FlexLånet, hvorefter lånet blev rentetilpasset med en ny 5-årig rente og ikke som aftalt med en 1-årig rente.
Ved brev af 4. december 2020 til M meddelte realkreditinstituttet, at renten på FlexLån F5 blev rentetilpasset pr. 1. januar 2021 og fik en kontantlånsrente på -0,2648 %, og at næste rentetilpasning af lånet var den 1. januar 2026. Realkreditinstituttet har oplyst, at brevet blev sendt til M i e-Boks.
Af årsopgørelse pr. 31. december 2020 adresseret til M fra realkreditinstituttet fremgår, at FlexLånets næste rentetilpasning var den 1. januar 2026.
Klagerne har anført, at de i oktober 2021 blev bekendt med, at de stadig havde et F5 FlexLån, fordi de ikke havde modtaget en henvendelse om rentetilpasning.
Af årsopgørelse pr. december 2023 adresseret til M fra realkreditinstituttet fremgår, at FlexLånets næste rentetilpasning var den 1. januar 2026.
Den 24. april 2024 gjorde klagerne indsigelse mod bankens rådgivning og krævede, at banken stillede dem som om, at der ultimo december 2020, subsidiært ultimo 2022, var hjemtaget et 30-årigt fastforrentet lån med op til 30 års afdragsfrihed på 2,9 mio. kr. til brug for indfrielse af det eksisterende F5 FlexLån samt de to Danske Bolig Fri-lån.
Klagerne og banken holdt et møde den 21. maj 2024, hvor banken afviste klagernes krav. Begge parter udarbejdede referater af mødet.
I forbindelse med en indsigtsanmodning til banken skrev banken den 21. juni 2024 til H:
”…
I forbindelse med din anmodning om indsigt iht GDPR så har RD opdaget at der ikke er overensstemmelse mellem tingbogen - hvor både [M] og dig står som adkomsthaver på jeres hus.
Realkredit lovgivningen siger at der skal være overensstemmelse mellem adkomsthaver (ejer) og debitor på et realkreditlån. Dette findes i Realkreditlovens § 11, stk. 1.
Jeg har derfor bedt vores boliggruppe om at fremsende gældsovertagelseserklæring, som jeg beder jer underskrive hurtigst muligt.
I resume af rådgivning er der anført at I ikke har ønsket rådgivning - hvilket jeg har konkluderet ud fra at vi flere gange har tilbudt jer rådgivning mod indlevering af økonomi.
…”
Den 21. juli 2024 indbragte klagerne sagen for Ankenævnet.
Banken har oplyst, at den rykkede klagerne for gældsovertagelseserklæringen den 12. august 2024.
Banken har fremlagt en beregning af klagernes merbidrag og merrente for perioden 2021 til 2023 ved sammenligning af F1 FlexLån og F5 FlexLån.
Klagerne har fremlagt en oversigt over renteudviklingen på Danske Bolig Fri-lån.
Klagerne har endvidere fremlagt en udskrift af 22. april 2024 fra realkreditinstituttets hjemmeside med indfrielseskurser på realkreditlån.
Klagerne har herudover fremlagt dokumentet ”Tilsyn med Danske Bank A/S' håndtering af Indsigtsanmodninger”, hvoraf fremgår, at Datatilsynet har udtalt alvorlig kritik af Danske Bank.
Parternes påstande
Klagerne har nedlagt påstand om, at Danske Bank skal stille dem som om, at de ultimo december 2020, subsidiært ultimo 2022, havde hjemtaget et 30-årigt fastforrentet lån med op til 30 års afdragsfrihed på 2,9 mio. kr. og indfriet deres eksisterende F5 FlexLån samt begge Danske Bolig Fri-lån.
Ankenævnet har forstået klagerens påstand vedrørende Realkredit Danmark således, at realkreditinstituttet skal betale erstatning.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Realkredit Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at banken har handlet ansvarspådragende.
Banken ignorerede deres konkrete anmodning om sammenlægning af de tre eksisterende lån til et afdragsfrit 0,5 % fastforrentet FlexLife-lån.
De er målløse over, at banken ved optagelsen af Danske Bolig Fri-lånet i 2020 og på mødet omkring refinansiering pr. 1. januar 2021 ikke bakkede dem op i deres ønsker til låntype og løbetid i stedet for at argumentere for og overtale dem til noget andet, selvom banken kendte til baggrunden for deres valg.
Banken var bekendt med, at deres valg af et 30-årigt FlexLife afdragsfrit lån skyldes M’s planer om at gå på pension. Banken spurgte til dette både ved optagelsen af Danske Bolig Fri-lånet i 2018 og igen i marts 2020.
Banken overtalte dem til at optage et F1-lån for at undgå at skulle lave en gennemgang af deres økonomi og for at fastholde dem i bankens eget konkurrerende låneprodukt.
Banken anbefalede, at de imødekom deres bekymringer ved at ændre låneprofilen til F1, fordi renten ikke var stigende i november 2020.
Banken ”glemte” at lave profilændringen, og de fik ikke besked herom, fordi realkreditinstituttet ikke sendte besked om refinansiering til H. Først i oktober 2021, da de burde have fået en henvendelse om rentetilpasning, fandt de ud af, at det stadig var et F5 FlexLån, hvor næste rentetilpasning først er 1. januar 2026. Det er den situation, de flere gange havde gjort banken opmærksom på, de ville undgå. De tænkte, at det var for sent at ændre låneprofilen, og renteniveauet var på dette tidspunkt stadig uændret. Gebyret var ikke trukket på bankkontoen, men de tænkte, at det skyldtes forsinkelse på grund af Corona.
Bankens manglende ændring af låneprofilen til F1, som de valgte på grund af rådgivningen, har medført, at de har mistet muligheden for at sammenlægge lånene og omprioritere til fast rente med afdragsfrihed, når den variable rente begynder at stige. Eftersom låneprofilen ikke blev ændret, blev de ikke gjort opmærksom på, at renten var stigende i slutningen af 2022, så de kunne have samlet og omlagt alle deres lån pr. 1 januar 2023.
De får et økonomisk tab, når lånet skal refinansieres igen den 1. januar 2026.
Den mangelfulde og vildledende rådgivning betyder, at de har mistet muligheden for en skattefri konverteringsgevinst på et 30-årigt fastforrentet lån med op til 30 års afdragsfrihed i form af en mindre restgæld på 929.472 kr. beregnet ud fra kursværdien af deres aktuelle restgæld per 31. marts 2024 på 2.508.021 kr.
Det giver ikke mening at vurdere den økonomiske konsekvens ved isoleret at kigge på renten på F5-lånet, som banken gør i dens beregninger. Der har været en økonomisk ulempe for dem, idet den årlige rentebyrde på deres Danske Bolig Fri-lån er steget fra 19.565 kr. i 2021 til 88.413 kr. i 2023, hvilket fremgår af den i sagen fremlagte oversigt over renteudviklingen på Danske Bolig Fri-lån. Det økonomiske tab på 68.848 kr. er større end ”rentegevinsten” på 21.030 kr. for samme periode ifølge bankens beregning. Renteforøgelsen på netto 47.818 kr. fortsætter potentielt hvert år fremover for dem. Det er ikke fair kun at beregne en økonomisk konsekvens på nuværende tidspunkt begrundet i en 3-årig forældelsesfrist, når konsekvensen af bankens fejl med manglende registrering af H som ejer hos realkreditinstituttet og profilændring på realkreditlån kommer til at forfølge dem i mange år. Et økonomisk tab på 50.000 kr. bliver til 1,5 mio. kr. i løbet af 30 år.
Det er nødvendigt at lave en lånesammenlægning til et afdragsfrit lån for at de har økonomisk mulighed for at blive boende i deres ejendom, fordi H påtænker at gå på pension før næste rentetilpasning, som er 1. januar 2026.
De ekstra omkostninger i forbindelse med omlægning af lån i utide mellem refinansieringstidspunkter må betragtes som et økonomisk tab.
Sagen er ikke forældet, da H først fik besked om, at det var et F5-lån i oktober 2021. Der står ikke nogen steder, at de er forpligtede til at gøre banken opmærksom på dens fejl hurtigst muligt, og forældelsesfristen er heller ikke nævnt.
De var heldige med, at renten ikke havde ændret sig i oktober 2021, da de ufrivilligt er tvunget til at vente til 1. januar 2026 for at kunne omlægge deres lån uden yderligere omkostninger. Renterne på Danske Bolig Fri-lån bliver ikke trukket løbende på deres bankkonto, men bliver i stedet tilskrevet gælden. Det var først i 2023, at renterne på Danske Bolig Fri-lånene var blevet markant højere, hvilket de først blev opmærksomme på, da de fik årsopgørelsen 2023 fra Skat i marts 2024.
Tabsbegrænsningspligt kan ikke gøres gældende, da banken ikke har overholdt sin aftale om, at de ville få besked en gang om året. Formålet med omlægning til F1-lån var, at de ville blive gjort opmærksom på at tage stilling til renteniveau og refinansiering hvert år.
Klagerne har vedrørende realkreditinstituttet anført, at de har optaget realkreditlånet via banken og aldrig har haft direkte kontakt til realkreditinstituttet. Derfor sendte H besked til banken med skødet som vedhæftet fil, 14 dage efter dette var tinglyst. Banken har erkendt, at den har begået en fejl ved ikke at videresende dokumentationen til realkreditinstituttet. Hvis de som kunder har et eget ansvar for, at ejerskiftet bliver registreret direkte hos realkreditinstituttet, burde banken have henvist dem til realkreditinstituttet, da banken modtog e-mailen med skødet i januar 2020.
At banken og realkreditinstituttet ikke har sendt årsopgørelsen og information om refinansiering til H på grund af en intern fejl, bør ikke lægge dem til last, da de har været i god tro med hensyn til, at post vedrørende ejendommen blev sendt til dem begge. Konsekvensen af fejlen er, at H ikke modtog besked fra realkreditinstituttet i januar 2021 om, at lånet fortsatte med F5-profil. Det er H, der står for økonomien, og M kigger aldrig i sin e-Boks, fordi alle andre ting - også vedrørende Danske Bolig Fri-lån og ejendom - bliver sendt til dem begge samtidig i hver deres e-Boks.
Danske Bank har anført, at klagernes krav er forældet, da de først klagede til banken mere end tre år efter, at de burde have opdaget bankens fejl.
Banken kan ikke genkende, at den i 2020 vedrørende Danske Bolig Fri-lånet skulle have presset klagerne til en længere løbetid. Ved den lange løbetid fik klagerne den laveste ydelse og størst mulig fleksibilitet med hensyn til tilpasning af ydelsen i forhold til deres økonomi. Klagerne blev rådgivet herom, og ifølge bankens registreringer var det aftalt med klagerne, at de selv ville oprette ekstra indbetalinger i deres netbank. Banken kan således ikke bebrejdes, at der ikke er sket en hurtigere afvikling af klagernes Danske Bolig Fri-lån, da det var aftalt med klagerne, at de selv skulle oprette en eventuel fast overførsel i deres netbank.
Klagerne traf selv beslutningen om ikke at omlægge deres lån ved rentetilpasningen i 2020 og ønskede i stedet at skifte rentetilpasningsprofil fra F5 til F1 for deres Flexlån i ejendommen.
Klagerne har udvist passivitet ved først at henvende sig til banken længe efter, at de blev opmærksomme på bankens fejl, hvorved de må anses at have accepteret, at deres lån ikke fik skiftet rentetilpasningsprofil, ligesom klagerne ikke har iagttaget deres tabsbegrænsningspligt.
Klagerne har i hele perioden kunnet omlægge deres lån. Bankens fejl har alene medvirket til, at klagernes FlexLån alene kan indfris - indtil næste rentetilpasning - ved at opkøbe obligationerne til markedspris, hvilket kan være billigere eller dyrere end indfrielse til kurs 100, hvorimod de to øvrige Danske Bolig Fri-lån, som udgør hovedparten af klagernes samlede finansiering, kunne omlægges til restgælden i hele perioden.
At klagerne har været af den opfattelse, at de alene kunne omlægge deres lån samlet og kun i forbindelse med en rentetilpasning af klagernes FlexLån, er en fejlagtig opfattelse, som banken ikke har været bekendt med, at klagerne havde. Tværtimod har banken både skriftligt og mundtligt rådgivet klagerne om, at Danske Bolig Fri kunne indfris til enhver tid. Klagernes vildfarelse om deres muligheder for omlægning kan ikke bebrejdes banken, da klagerne har fået mundtlig og skriftlig rådgivning herom, hvilket fremgår af de i sagen fremlagte låneaftaler.
Selvom klagerne var bekendt med bankens fejl for flere år siden, så rettede de først henvendelse til banken i april 2024 og krævede, at banken skulle stille dem, som om de havde omlagt deres lån tilbage i 2021. Klagerne har udvist passivitet og har ikke overholdt deres tabsbegrænsningspligt ved først at henvende sig længe efter, de opdagede fejlen. Det kan ikke anses som en påregnelig følge af bankens fejl, at klagerne har været i den tro, at de ikke kunne omlægge deres lån. Derudover har klagerne ikke lidt et økonomisk tab, tværtimod har de opnået en rentegevinst. Klagerne har indtil videre opnået en økonomisk gevinst på ca. 50.000 kr., da renten efter rentetilpasningen er steget. Dette fremgår af den beregning, som banken har fremlagt i sagen.
Banken har gentagne gange tilbudt klagerne at lave en ny vurdering af deres ejendom med henblik på at kunne tilbyde omlægning af deres lån til et nyt lån med hel eller delvis afdragsfrihed. Dette har de ikke ønsket, da banken ikke er indstillet på at tilbyde bedre vilkår end de aktuelle markedsvilkår.
Banken har ikke indgået en specifik aftale med klagerne om løbende kursovervågning, da banken ikke tilbyder dette produkt.
Banken anses ikke i øvrigt for at have begået ansvarspådragende fejl eller forsømmelser i forbindelse med rådgivningen og den efterfølgende proces.
Realkredit Danmark har anført, at lånet i realkreditinstituttet oprindelig blev ydet til både H og M, men at H blev frigjort som debitor pr. 1. januar 2005, hvor M overtog lånet i realkreditinstituttet som enedebitor.
Det fremgår af M’s årsopgørelser fra realkreditinstituttet, at M er eneste debitor på realkreditlånet. M og H kontaktede ikke realkreditinstituttet på trods af, at M årligt blev gjort opmærksom på, at han var eneste debitor på lånet i realkreditinstituttet.
Det må antages, at de betalte renter for lånet kun fremgår af M’s årsopgørelse. H har således ikke reageret på den manglende registrering af hende på lånet.
Realkreditinstituttet sendte et brev om en kommende refinansiering og endelig refinansiering til M som debitor på lånet. Informationen blev sendt til M i e-Boks.
Realkreditinstituttet kunne ikke sende informationer om en kommende refinansiering og endelig refinansiering til H, da hun ikke var - og stadig ikke er - debitor på lånet.
Realkreditinstituttet har sendt erklæring om gældsovertagelse til H, så snart det blev gjort opmærksom på ejerskiftet.
Det forhold, at banken har erkendt fejlen, fratager ikke klagerne et egetansvar for ikke at følge op på, at realkreditinstituttet fik registreret ejerskiftet og dermed gældsovertagelsen – også da H havde et ønske om at følge op på refinansieringen af lånet i realkreditinstituttet.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne, M og H, var kunder i Danske Bank og Realkredit Danmark.
Banken har oplyst, at M i forbindelse med sit køb af ejendom A den 25. august 2005 gældsovertog et variabelt forrentet F5-lån med en hovedstol på 1.000.000 kr. og et realkreditlån på 840.000 kr. i realkreditinstituttet.
Banken og klagerne indgik den 24. april 2018 en omprioriteringsaftale. Af aftalen fremgår, at banken ville udbetale et Danske Bolig Fri-lån med en hovedstol på 1.330.000 kr. til klagerne. Lånet havde en variabel rente og en løbetid på 15 år. Af aftalen fremgik, at lånets restgæld når som helst kunne indfris til kurs 100. Banken har oplyst, at banken den 7. maj 2018 udbetalte lånet til klagerne.
I januar 2020 meddelte klagerne skriftligt banken, at de havde ændret ejendommens skøde, således at de begge stod som ejere heraf. Klagerne sendte det nye skøde til banken. Banken har oplyst, at den registrerede ejerskiftet for Danske Bolig Fri-lånet, men at der formentlig på grund af en fejl ikke blev registreret gældsovertagelse for klagernes lån i realkreditinstituttet.
Den 26. marts 2020 holdt banken og klagerne et møde.
Banken har anført, at banken og klagerne på mødet drøftede forskellige finansieringsmuligheder, og at klagerne besluttede sig for at optage et nyt Danske Bolig Fri- lån med en løbetid på 30 år og for at indfri realkreditlånet.
Klagerne har anført, at de på mødet med banken ikke valgte en løbetid på 30 år, men bad om et 10-årigt lån. Banken lyttede dog ikke og argumenterede for en løbetid på 30 år i en sådan grad, at de opfattede, at banken ikke ville acceptere en anden løbetid end 30 år.
Parterne indgik en aftale af 19. juni 2020 om udbetaling af et Danske Bolig Fri-lån til klagerne. Lånet havde en hovedstol på 1.235.000 kr., variabel rente og en løbetid på 29 år og 11 måneder. Af aftalen fremgik, at lånet kunne indfries helt eller delvist når som helst til kurs 100. Lånet blev udbetalt til klagerne den 25. juni 2020.
I oktober 2020 havde klagerne og banken korrespondance vedrørende rentetilpasning af klagernes F5 FlexLån. Klagerne meddelte banken blandt andet, at de ønskede låneomlægning til et fastforrentet lån.
I oktober 2020 afholdt banken og klagerne et møde.
Klagerne har anført, at banken på mødet overtalte dem til at ændre rentetilpasningsprofil fra en 5-årig til en 1-årig rentetilpasning i stedet for at omlægge deres to Danske Bolig Fri-lån og F5 FlexLån lån til et fastforrentet realkreditlån.
Banken har anført, at klagerne og banken på mødet blev enige om ikke at konvertere klagernes FlexLån på det pågældende tidspunkt, da dette ville medføre større renteudgifter og omkostninger for klagerne. I stedet blev det aftalt, at klagerne eventuelt kunne ændre deres rentetilpasningsprofil fra en 5-årig til en 1-årig rentetilpasning, hvilket gav klagerne større fleksibilitet i tilfælde af renteændringer.
Den 26. oktober 2020 bekræftede klagerne over for banken, at de ville skifte rentetilpasningsprofil fra F5 til F1 på deres FlexLån.
Banken har oplyst, at den ved en fejl ikke ændrede profilen på FlexLånet, hvorefter lånet blev rentetilpasset med en ny 5-årig rente og ikke som aftalt med en 1-årig rente.
Ved brev af 4. december 2020 til M meddelte realkreditinstituttet, at renten på FlexLån F5 blev rentetilpasset pr. 1. januar 2021, og at næste rentetilpasning af lånet var den 1. januar 2026. Realkreditinstituttet har oplyst, at brevet blev sendt til M i e-Boks.
Klagerne har anført, at de først i oktober 2021 blev bekendt med, at de stadig havde et F5 FlexLån, fordi de ikke havde modtaget en henvendelse om rentetilpasning.
Den 24. april 2024 gjorde klagerne indsigelse mod bankens rådgivning og krævede, at banken stillede dem som om, at de ultimo december 2020, subsidiært ultimo 2022, havde hjemtaget et 30-årigt fastforrentet lån med op til 30 års afdragsfrihed på 2,9 mio. kr. til brug for indfrielse af det eksisterende F5 FlexLån samt de to Danske Bolig Fri-lån.
Vedrørende realkreditinstituttet:
Ankenævnet finder, at realkreditinstituttet ikke har handlet ansvarspådragende ved alene at oplyse M om rentetilpasningen af FlexLånet. Ankenævnet har herved lagt vægt på, at klagerne efter det oplyste ikke underskrev en gældsoverdragelseserklæring eller i øvrigt indgik aftale om debitorskifte med realkreditinstituttet via banken.
Ankenævnet finder det i øvrigt ikke godtgjort, at realkreditinstituttet er erstatningsansvarligt over for klagerne.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen over realkreditinstituttet.
Vedrørende banken:
Den almindelige forældelsesfrist er tre år, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1. Ved fordringshaverens ukendskab til kravet regnes forældelsesfristen først fra den dag, hvor fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab til kravet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2.
Det følger af forældelseslovens § 3, stk. 1, at erstatningskrav baseret på rådgivningsansvar forældes efter tre år regnet fra rådgivningstidspunktet.
Det følger endvidere af forældelseslovens § 16, stk. 1, at forældelsen afbrydes, når klagerne foretager retslige skridt mod banken.
Ankenævnet finder, at klagernes eventuelle erstatningskrav som følge af bankens rådgivning i marts 2020 og oktober 2020 vedrørende omlægning af klagernes lån og manglende omlægning til et fastforrentet realkreditlån var forældet på tidspunktet for indbringelsen af klagen for Ankenævnet den 21. juli 2024, jf. forældelseslovens § 16, stk. 3, 1. pkt.
Ankenævnet finder herudover, at M’s eventuelle erstatningskrav vedrørende det manglende profilskifte på FlexLånet er forældet.
Endvidere finder Ankenævnet, at det ikke er godtgjort, at H har lidt et tab, såfremt banken har handlet ansvarspådragende i forhold til H.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen over banken.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen over Danske Bank.