| Sagsnummer: | 117/2022 |
| Dato: | 23-02-2023 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Christina B. Konge, Karin Sønderbæk, Jacob Ruben Hansen og Anna Marie Schou Ringive. |
| Klageemne: | Udlån - omlægning Rådgivning - låneomlægning Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål Realkreditbelåning - beregningsfejl ved omlægning |
| Ledetekst: | Krav om erstatning begrundet i bankens rådgivning af klageren i forbindelse med låneomlægning. |
| Indklagede: | Nordea Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i bankens rådgivning af klageren i forbindelse med låneomlægning.
Sagens omstændigheder
Klageren og hendes ægtefælle, M, var kunder i Nordea Danmark.
Klageren og M havde en ejendom finansieret ved et boliglån i banken samt to realkreditlån.
I efteråret 2021 rettede klageren henvendelse til banken, da hun som led i sin skilsmisse ønskede at overtage ægteparrets ejendom, og at banken skulle bistå med finansieringen heraf.
Ved e-mail af 19. oktober 2021 til klageren anførte banken, at den på en række betingelser kreditgodkendte klageren til at overtage ejendommen efter skilsmissen. Af e-mailen fremgik:
”Jeg har fået godkendt, at du kan overtage huset ud fra følgende betingelser:
Ved e-mail samme dag skrev klageren til banken:
”Tak [bankrådgiverens navn] – hvor mange penge er der så fri til [M] fra huset. Jeg ønsker ikke at låne ekstra 50.000, for at give ham penge.
Hvad vil mine ydelser blive på de to lån?”
Ved e-mail samme dag svarede banken:
”Det vil være cirka 440.000 kr. til [M] og ydelsen på de to lån vil være:
Nordea Kredit ydelsen vil være cirka 75.000 kr. årligt
Boliglån cirka 700.000 kr. ydelsen vil være 88.500 kr.”
Ved e-mail af 26. oktober 2021 til banken skrev klageren:
”Jeg har forhandlet mig frem til, at [M] kun skal have 410.000.”
I midt november 2021 var parterne i dialog om klagerens valg af boliglån. Ved e-mail af 18. november 2021 til klageren sendte banken eksempler på realkreditlån. Af e-mailen fremgik:
”Som aftalt sender jeg dig 3 eksempler på realkreditlån.
F5 lån med variabel rente der finansieres hvert 5. år.
1,5 % fast rente med 10 års afdragsfrihed.
1,5 % fast rente med afvikling.
Hvordan vi skal sammensætte den resterende finansiering, er noget vi sammen skal aftale og afhænger også lidt af, hvad du tænker, du gerne vil have af realkreditlån. Som vi snakkede om, tænker jeg, at prioritetsløsningen, som du har i dag, er en god løsning til dig.”
Ved e-mail samme dag sendte klageren underskrevet aftale om bodeling og udkast til skøder til banken.
Banken har oplyst, at den anbefalede klageren at optage et obligationslån med fast rente og en afdragsfri periode på 10 år (Obligationslån Frihed10) og et banklån på 710.000 kr. med afdrag og en løbetid på 10 år (Nordea BoligKredit Køb).
Banken har fremlagt to dokumenter ”Vejledning og rådgivning om lån med pant i fast ejendom” af 22. november 2021 vedrørende bankens vejledning og rådgivning om de to anbefalede lån. Det fremgik af dokumenterne, at klageren havde oplyst, at hun havde lille erfaring med at optage lån med pant i fast ejendom.
Af ”Vejledning og rådgivning om lån med pant i fast ejendom” vedrørende Obligationslån Frihed10 fremgik, at klageren havde valgt at optage et obligationslån på 3.038.000 kr. med en rente på 1,5 %, en løbetid på ca. 31 år samt en afdragsfri periode på 10 år. Af en vedlagt amortiseringsplan fremgik, at der ved den ”nævnte kurs og omkostninger” udbetales 2.840.157,42 kr. Kursen var 95,5090 svarende til en kursværdi på 2.901.563,42 kr. I lånets hovedstol var der indregnet omkostninger på i alt 61.406 kr.
Af ”Vejledning og rådgivning om lån med pant i fast ejendom” vedrørende Nordea Boligkredit Køb fremgik, at klageren havde valgt at optage en boligkredit på 710.000 kr. med en rente på 3,95 %, en løbetid på 10 år samt en afdragsfri periode på 0 år. Af en vedlagt amortiseringsplan fremgik, at der ved de ”nævnte omkostninger” udbetales 694.090 kr. I lånets hovedstol var der indregnet omkostninger på i alt 15.910 kr.
Den 26. november 2021 underskrev klageren en omprioriteringsaftale. Det fremgik af aftalen, at klageren ønskede at optage et obligationslån med en kontantværdi på 2.840.000 kr., og at indfrielsesbeløbene for de to eksisterende realkreditlån blev anslået til 2.350.131 kr. og 515.704 kr. Indfrielsesbeløbet for det eksisterende banklån med en restgæld på 205.000 kr. blev anslået til 0 kr.
Samme dag kurssikrede klageren obligationslån Frihed10 til kurs 95,95. Spotkursen var 96,425 med et fradrag på -0,475 kurspoint inklusive kursskæring. Obligationsbeløbet udgjorde 2.960.000 kr.
I december 2021 skrev banken i en e-mail til klageren:
”Dit nye realkreditlån bliver udbetalt den 04.01.2022 og indfrielsen af de 2 tidligere realkreditlån sker samtidig. Det betyder reelt, at der skal afdrages på de 2 tidligere realkreditlån den 30.12.2021. Det drejer sig om ca. 8.000 kr. …”
Parterne var efterfølgende i dialog om betaling af afdrag.
Den 14. december 2021 underskrev klageren et lånetilbud af 6. december 2021 samt ”Aftale om udbetaling af lån” af 7. december 2021.
Af lånetilbuddet fremgik, at obligationslånet havde en hovedstol på 2.960.000 kr., og at det beregnede kontante provenu var 2.828.890 kr.
Banken har oplyst, at den sendte en låneaftale på banklånet på 710.000 kr. til klageren den 14. december 2021. Det samlede beløb til udbetaling var 703.703 kr. Rentesatsen var for tiden 3,95 % årligt, og stiftelsesomkostningerne var i alt 6.270 kr.
Banken har oplyst, at obligationslånet og banklånet blev udbetalt i starten af januar 2022. Efter indfrielse af de eksisterende realkreditlån og banklånet havde klageren et provenu på knap 426.000 kr.
Ved e-mail af 10. januar 2022 til klageren skrev banken:
”Som aftalt har jeg kigget det hele igennem, for at vi er sikker på, at alt er, som det skal være.
Mailen som [medarbejder i banken] også har sendt dig den 19.10.2021 har jeg vedhæftet nedenunder.
Med hensyn til belåningen i din bolig, [adresse] kunne vi hjemtage 100 % af dens værdi på 3.550.000 kr.
80 % er hjemtaget i realkredit svarende til 2.840.000 kr. jf. de fremsendte lånedokumenter.
20 % er hjemtaget som boliglån/boligkredit svarende til 710.000 kr.
Herfra skal der naturligvis trækkes de omkostninger som er ved indfrielsen af de gamle lån og optagelsen af de nye. Det giver et provenu til dig på ca. 426.000 kr. hvoraf 410.000 kr. er gået til [M], jf. jeres aftale.
Dertil havde [medarbejder hos banken] godkendt en kassekredit på 50.000 kr. som ekstra buffer, hvis du ønsker det? …”
I en udateret e-mail til banken skrev klageren:
[Medarbejder i banken] skrev efterfølgende, at der ville være 440.000 tilbage (se vedhæftede). Og desuden har jeg indbetalt 28.000 den 30. dec. 2020 – hvor er de? Boliglånet må jo så have været det mindre ved indfrielsen… Vil du sende mig en kopi af mellemregningerne og de totale omkostninger? Jeg bliver nødt til at få en anden til at kikke det igennem. Jeg har forhandlet med [M] med afsæt i de tal, jeg fik af [medarbejder i banken], så hvis det du kommer tilbage med er korrekt, så har jeg ikke fået de korrekte informationer fra starten.”
Ved e-mail af 26. januar 2022 skrev banken:
”… Samlet set har forløbet ikke påført jer et tab – men en skuffet forventning. Aftalen om fordelingen, der er indgået inden provenuet kendes, er Nordea uvedkommende.
Der er derfor ikke tale om en erstatningsmæssig fejl.
Igen, vi er kede af situationen og skal beklage. …”
Samme dag aftalte parterne at holde et telefonmøde.
Ved e-mail af 3. februar 2022 til klageren sende banken en beregning af provenuet og tilbød klageren 5.400 kr. Af e-mailen fremgik:
”Hermed som lovet, jf. vores snak i går pr. telefon:
Udbetaling af nyt lån: 2.831.849,76 kr.
Udbetaling af Banklån: 703.730 kr.
Samlet udbetaling: 3.535.579,76 kr.
Obligationsopkøb på gammelt lån: -2.349.280,62 kr.
Obligationsopkøb på gammelt lån: -514.775,78 kr.
Indfrielse af Nordea Prioritet: -241.540,11 kr.
Beløb tilbage: 429.983,25
Sendt til [M]: 410.000 kr.
Beløb tilbage: 19.983,25 kr.
Omkostninger til banken: 3.500 kr.
Beløb tilbage 16.482,54 kr. overført til provenu konto -685.
Forventet provenu 440.000 kr. i stedet for 410.000 kr. = 30.000 kr. difference
16.482,54 af disse penge er overført til din konto -685
Difference 13.517,48 kr. som er omkostninger
Ud af de 13.517,48 kr. vil jeg godt tilbageføre 40 % svarende til 5.400 kr.”
Ved e-mail af 14. marts 2022 til banken erklærede klageren sig uenig i bankens beregning. Af e-mailen fremgik:
”Dejligt at du anerkender, at der er tale om en mangelfuld rådgivning og at der derfor er tale om en erstatningssag. Dog er jeg ikke enig i beløbene og måden du udregner erstatningen – jeg har vedhæftet de korrekte tal.
Dvs. forskellen mellem de provenuer er 446.000 og 425.963 kr. = 20.037 kr. + det afdrag som er lavet på boliglånet d. 31.12.2022. Boliglånet er indfriet til 241.540 kr. det betyder, at der er afdraget 24.460 kr. pr. 31.12.2021 – der betyder, at der er en forskel på det oplyste provenu og den reelle sag på 20.037 + 24.460 kr. = 44.497 kr. Hvilket er udgangspunktet for den erstatning, der bør udbetales.”
Til e-mailen var hæftet en beregning. Af beregningen fremgik:
”Beregning pr. 19.10.2021 – [Medarbejder i bankens] beregning.
nye lån
Nyt realkredit lån 80% af 3.550.000 2.840.000 kr.
Nyt Boliglån 20% af 3.550.000 710.000 kr.
Nye lån i alt 3.550.000 kr.
Indfrielse gl. realkredit lån nr. 1 2.328.000 kr.
Indfrielse gl. realkredit lån nr. 2 510.000 kr.
Indfrielse Boliglån 266.000 kr.
samlet indfrielse 3.104.000 kr.
Provenu i overskud 446.000 kr.
Da lånene i bliver indfriet er tallene følgende:
Hovedstol Provenu
Udbetaling af nye lån
Realkredit [-] 2.960.000kr. 2.831.849 kr.
Boligkredit 710.000 kr. 703.730 kr.
Samlet 3.670.000 kr. 3.535.579 kr.
Indfrielse af lån
Realkredit lån nr. 1 510.000 kr. 514.776 kr.
Realkredit nr. 2 2.328.000 kr. 2.349.801 kr.
Boliglån 241.540 kr.
Samlet indfriet 3.106.116 kr.
Provenu 429.463 kr.
Gebyr omprioritering 3.500 kr.
Provenu efter omkostninger 425.963 kr.”
Ved e-mail af 18. marts 2022 svarede banken:
”Angående det afdrag du nævner på boliglånet, så er der afdraget 28.170 kr. d. 31.12.2021, og så falder restgælden til 241.461,72 kr.
Vi indfrier så banklånet d. 04.01.2022 til 241.520,11 kr. Så afdraget er indregnet i de 241.520,11 kr. og skal ikke med i beregningen efterfølgende som manglende beløb. …”
Parternes påstande
Den 27. marts 2022 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal betale 45.000 kr.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken har handlet ansvarspådragende.
Banken har ydet mangelfuld rådgivning ved sin oplysning om, hvilket beløb der var til overs efter låneomlægningen.
Banken burde hæfte som følge af regnefejlen og således betale fuld erstatning.
I forbindelse med sin skilsmisse ønskede hun at overtage den fælles bolig, hvilket banken godkende den 19. oktober 2021. Samme dag sendte hun en forespørgsel til sin bankrådgiver for at høre, hvor mange penge der var fri, når lånene var omlagt, da hendes eksmand skulle have friværdien i huset. Samme dag svarede banken, at ”Der er cirka 440.000 kr. til [M]…”, og det blev udgangspunktet for bodelingen.
Hun modtog ingen udregninger, men blot et tal, som hun antog, var korrekt, og som hun skulle bruge i bodelingen. Hun forventede, at der blev leveret et præcist svar, da det havde stor betydning for hendes bodeling og økonomi.
Hun og M fik udarbejdet alle skilsmissepapirer, og den 18. november 2021 bad hun banken om at ordne banklån og realkreditlån. Det var hendes sædvanlige bankrådgivers afløser, der hentede de nye lån hjem.
Da lånene blev hjemtaget i starten af januar 2022, viste det sig, at der manglende ca. 45.000 kr. Det vil sige, at hendes bankrådgiver havde ”glemt” at indregne omkostningerne ved de to nye lån.
I mellemtiden havde hun afdraget ca. 24.460 kr. på boliglånet, hvorfor den samlede gæld var 24.460 kr. mindre.
Udfordringen er, at beløbet, der er frit, er lavere end de oplyste 440.000 kr. Hun har forståelse for, at beløb kan ændre sig med få tusinde kroner, men ikke med 45.000 kr.
Banken gav hende medhold i, at den havde lavet en regnefejl, men den ville alene give hende erstatning på 5.400 kr. Banken oplyste samtidig, at hun kunne få en kassekredit, hvis hun manglede penge. Dette ønskede hun ikke.
En uvildig rådgiver har set på hendes sag og har sat tallene op for hende. Det fremgår tydeligt, at bankrådgiveren ikke tog omkostningerne med i forbindelse med beregning af provenu. Rådgiveren måtte allerede kunne lave en korrekt beregning ved hendes første henvendelse.
Hendes bodeling tog udgangspunkt i de oplyste 440.000 kr., hvorfor hun har lidt et tab.
Nordea Danmark har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med finansiering af klagerens overtagelse af ægteparrets hus ved skilsmisse.
Banken gav alene et estimat over provenuet med angivelse af ”cirka” pr. e-mail og fremsendte i forbindelse hermed ikke en beregning over provenuet. Banken udarbejdede ikke og fremsendte ikke beregninger svarende til de af klageren fremlagte beregninger benævnt ”[Medarbejder i bankens] beregning”, hvor samtlige lån var medregnet til kurs 100, og provenuet var opgjort til 446.000 kr.
Det burde være klart for klageren, at provenuet angivet i bankens e-mail til ”cirka 440.000 kr.” var et estimat, og at det endelige provenu ville kunne afvige fra dette estimat.
Klageren anfører, at banken gav hende medhold i, at banken lavede en regnefejl. Dette er banken uenig i. Banken afviste derimod pr. e-mail, at der var tale om en erstatningsmæssig fejl.
Der er flere faktorer, der har betydning for forskellen mellem det oprindelige estimat og det reelle provenu, herunder indfrielseskursen på de eksisterende realkreditlån, klagerens valg af lån, kursen på det nye realkreditlån, omkostninger til kurssikring af realkreditlånet samt omkostninger til banken for håndtering af omprioriteringen. Klageren er i de fremlagte lånedokumenter oplyst herom.
Klageren led ikke et økonomisk tab, men bankens estimat over provenuet medførte alene skuffede forventninger for klageren.
Klageren modtog rådgivning om indfrielsen af realkreditlånene. Lånene var rentetilpasningslån, hvor renten fastsættes hvert halve år. Begge lån skulle refinansieres pr. 30. december 2021, hvorfor det ikke var muligt at kurssikre indfrielsen af lånene i november 2021 pr. 4. januar 2022. Lån med refinansiering kan opsiges til kurs 100 senest to måneder før refinansiering eller ved at købe obligationer bag lånet til markedskurs.
Banken modtog underskrevet bodelingsoverenskomst medio november, hvorefter det alene var muligt at indfri klagerens rentetilpasningslån ved at købe obligationer bag lånene til markedskurs.
Klageren betalte tinglysningsafgift i forbindelse med optagelsen af det nye realkreditlån på 1.730 kr. og banklånet på 4.330 kr., da klageren kunne overføre tinglysningsafgift fra de eksisterende boliglån.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren og M havde en ejendom finansieret ved et boliglån i Nordea Danmark samt to realkreditlån. I efteråret 2021 rettede klageren henvendelse til banken, da hun som led i sin skilsmisse ønskede at overtage ægteparrets ejendom, og at banken skulle bistå med finansieringen heraf.
Ved e-mail af 19. oktober 2021 til klageren anførte banken, at den på en række betingelser kreditgodkendte klageren til at overtage ejendommen efter skilsmissen. Samme dag spurgte klageren ved e-mail banken om, hvor mange penge der så var fri til M fra huset. Banken svarede ”Det vil være cirka 440.000 kr. til [M]…” Ved e-mail af 26. oktober 2021 til banken oplyste klageren, at hun havde forhandlet sig frem til, at M alene skulle have 410.000 kr.
Klageren optog et obligationslån og banklån, der blev udbetalt i starten af januar 2022. Efter indfrielse af de eksisterende realkreditlån og banklånet havde klageren et provenu på 425.963 kr.
Ved e-mail af 3. februar 2022 tilbød banken klageren 5.400 kr. Klageren afviste bankens tilbud og krævede forskellen mellem beløbet, banken havde anført i e-mailen af 19. oktober 2021, og det faktiske provenu, samt at banken kompenserede klagerens afdrag på hendes og M’s boliglån pr. 31. december 2021 på 24.460 kr. Banken afviste at kompensere klageren for afdraget, da det allerede var medregnet som afdrag på boliglånet.
Ankenævnet finder ikke, at banken handlede ansvarspådragende, da den ved e-mail af 19. oktober 2021 oplyste til klageren, at der ville være ca. 440.000 kr. til M, hvorefter det viste sig, at provenuet efter omlægningen af lånene i ejendommen var 425.963 kr., da det var tydeligt, at der var tale om et estimat og ikke en endelig beregning.
Ankenævnet lægger som oplyst af banken til grund, at afdraget på boliglånet pr. 31. december 2021 på 24.460 kr. var fragået i forbindelse med indfrielsen af banklånet.
Det bemærkes, at Ankenævnet ikke påtager sig at foretage en revisionsmæssig gennemgang af bankens beregninger.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.