Spørgsmål om ansvar som følge af pengeinstituts nægtelse af at udbetale fra byggekonto.

Sagsnummer:353/2000
Dato:20-02-2001
Ankenævn:John Mosegaard, Lisbeth Baastrup, Karin Duerlund , Kåre Klein Emtoft, Allan Pedersen
Klageemne:B - Byggelån
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Spørgsmål om ansvar som følge af pengeinstituts nægtelse af at udbetale fra byggekonto.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for klageren i forbindelse med dennes opførelse af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

I september 1998 rettede klageren henvendelse til indklagede vedrørende finansiering af et byggeri på en grund, som klageren netop havde erhvervet. Klageren, der er tømrer, ønskede at bygge et særegent hus bestående af 6 sekskantede bygninger på hver 18 kvm. i specielt udvalgte materialer. Huset skulle hovedsageligt bygges af klageren selv, og omkostningerne blev anslået til ca. 330.000 kr.

BRFkredit, som indklagede er koncernforbundet med, tilbød et forhåndslån på 358.000 kr., som den 17. september 1998 blev hjemtaget af indklagede på garanti. Låneprovenuet blev indsat på en byggekonto hos indklagede i klagerens navn. Af aftalen om byggekontoen, som blev indgået den 13. september 1998, fremgår bl.a.:

"Udbetaling:

Når der skal ske udbetaling fra byggekontoen, fremsender kontohaver skriftlig anmodning til banken med oplysning om beløbets størrelse og beløbsmodtager, medmindre anden fremgangsmåde skriftlig er aftalt med banken.

Inden hver udbetaling er banken berettiget til for kontohavers regning at lade byggeriet besigtige af banken eller dennes bygningskyndige vurderingsmand.

Byggekontoen er en indlånskonto. Hvis der på grund af særlige omstændigheder måtte være behov for, at kontoen udviser en gæld til banken, aftales dette særskilt og der betales en af banken fastsat variabel pålydende rente (debetrente) svarende til renten for byggelån og denne del af kontoen betragtes som en kreditfacilitet.

………..

Aftalens varighed:

Byggeriet påbegyndes efter det oplyste 10.98 og forventes afsluttet i 05.99, da banken forudsætter, at byggeriet fremmes mest muligt.

……….

Almindelige regler for byggekontoen:

………..

2. [Indklagede] er berettiget til at tilbageholde eller nedsætte en eller flere rater, såfremt det skønnes, at der ikke på ejendommen er præsteret arbejde svarende til ratens beløb, eller at debitor/bygherren ikke har overholdt sine forpligtelser over for [indklagede] vedrørende byggekontoen. [Indklagede] vil forud for enhver rateudbetaling lade byggeriet besigtige.

3. Raterne må kun anvendes til betaling af de efter fordelingsplanen forfaldne beløb, samt bankens krav ifølge garantiafgivelse m.v.. Alene kontohaver har ansvaret for fordelingen af de midler, der er til rådighed på kontoen til finansiering af byggeriet, da banken er berettiget, men ikke forpligtet til at føre kontrol i så henseende."

Efter afregning af omkostninger vedrørende engagementets etablering indestod der ca. 331.000 kr. på byggekontoen.

Pantebrevet til BRFkredit blev tinglyst den 28. september 1998 med anmærkning om et foranstående pantebrev på 129.404 kr.

På foranledning af indklagede blev byggeriet besigtiget af en byggesagkyndig den 19. februar 1999. Ifølge indklagede vurderede den byggesagkyndige, at der var udført arbejder for ca. 100.000 kr.

På tidspunktet for vurdering af byggeriet indestod der 168.699 kr. på byggekontoen.

På baggrund af vurderingen gennemgik indklagede byggekontoen i forhold til det indleverede budget. Indklagede har oplyst, at man konstaterede en betydelig budgetoverskridelse, der bl.a. skyldtes, at der var udbetalt beløb til klageren for varer, der ikke fremgik af budgettet, og som ikke var leveret. Man anmodede derfor klageren om at indlevere et revideret budget samt dokumentation for nærmere bestemte varekøb. Som følge af forskellen mellem værdien af det udførte arbejde og trækket på byggekontoen afslog indklagede at betale yderligere forfaldne fakturaer, herunder en opkrævning på ca. 100.000 kr. fra en trælasthandel.

Klageren bestred, at budgetet var overskredet væsentligt og protesterede over indklagedes nægtelse af at udbetale fra byggekontoen.

Klageren blev i foråret 1999 ramt af sygdom, der medførte periodevis uarbejdsdygtighed.

På foranledning af klageren vurderede et byggefirma i april 1999, at der var udført arbejde på byggeriet for ca. 250.000 kr.

Klageren rettede henvendelse til en advokat, som over for indklagede tog forbehold om erstatning for det tab, klageren blev påført som følge af, at indklagede uden rimelig grund modsatte sig udbetaling fra byggekontoen.

Den 11. juni 1999 blev der afholdt et møde mellem parterne. På baggrund af mødet udarbejdede indklagede et overslag, der viste, at der ville mangle ca. 90.000 kr. til færdiggørelse af projektet. Klageren udarbejdede et overslag, der viste en budget-overskridelse på ca. 26.000 kr.

I juli 1999 indvilgede indklagede i at fortsætte udbetalingerne fra byggekontoen, og klageren startede byggeriet op på ny.

I perioden 15. februar - 15. juni 1999 var byggekontoen debiteret i alt ca. 10.000 kr. til garantiprovision og til termin på BRFkreditlånet. Saldoen var herefter 158.727 kr.

Ved skrivelse af 12. juli 1999 meddelte indklagede, at man nu havde betalt forfaldne fakturaer på i alt 112.000 kr.

Den seneste udbetaling fra byggekontoen vedrørende byggeriet fandt sted den 20. september 1999. Saldoen var herefter 5.910 kr. (negativ).

I november 1999 foranledigede indklagede byggeriet besigtiget af den byggesagkyndige. Ifølge indklagede blev det vurderet, at byggeriet reelt var gået i stå.

Klageren forsøgte forgæves at opnå den nødvendige finansiering til færdiggørelsen af byggeriet.

Ifølge en ejendomsmæglervurdering af 15. december 1999 ville ejendommen efter fuldstændig færdiggørelse efter klagerens beskrivelse kunne sælges for 875.000 kr. Formålet med vurderingen var at fastsætte værdien af den færdige ejendom til brug ved restfinansiering for færdiggørelsen.

Den 13. april 2000 blev ejendommen solgt på tvangsauktion (2. auktion) for et bud på 360.000 kr. Tvangsauktionen var begæret af kommunen på grundlag af manglende betaling vedrørende ejendomsskat.

Den 24. maj 2000 afregnede indklagede 133.656 kr. til BRFkredit i henhold til garantien. Saldoen på byggekontoen var herefter 141.891 kr. (negativ).

Parternes påstande.

Den 14. september 2000 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning. Klageren har under sagen opgjort erstatningskravet til 481.131,17 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har blandt andet anført, at indklagede på usagligt grundlag nægtede at udbetale fra byggekontoen i perioden februar - juli 1999. Økonomien var lagt til rette med henblik på, at huset var færdigbygget pr. den 1. maj 1999, og det ville i givet fald ikke have været noget problem at få et tillægslån til de meromkostninger, der eventuelt måtte komme.

Det bestrides, at der var en væsentlig budgetoverskridelse i februar 1999. Den byggesagkyndige, der vurderede byggeriet på indklagedes vegne, var inkompetent og useriøs, idet han bl.a. undlod at tage højde for at den anvendte byggemetode var tidskrævende, at der blev opbevaret materialer på grunden og at der blev bygget i vinterperioden. Der foreligger ikke en skriftlig udtalelse fra den byggesagkyndige, og under mødet den 11. juni 1999 kunne den byggesagkyndige ikke redegøre for baggrunden for vurderingen. På dette tidspunkt var det økonomiske grundlag for byggeriet allerede ødelagt som følge af udbetalingsstoppet.

Der var i februar 1999 alene tale om en mindre budgetoverskridelse på ca. 10%. Denne overskridelse var velbegrundet og berettigede ikke indklagede til at tilbageholde indeståendet på byggekontoen, som svarede til ca. halvdelen af byggeomkostningerne. Som kontohaver havde han alene ansvaret for fordelingen af midlerne.

Indklagede ødelagde hans gode forhold til trælasthandlen ved at tilbageholde betalingen til denne og ved at videregive oplysninger, herunder om udbetalinger fra hans personlige konto, der var medvirkende til at skabe mistillid og mistænkeliggøre hans person.

Baggrunden for den manglende betaling af marts terminen til BRFkredit var, at han blev rådet til ikke at betale afdrag på et lån, som han ikke kunne disponere over, hvilket han skriftligt orienterede BRFkredit om.

Han forsøgte forgæves at finde en anden økonomisk samarbejdspartner, men såvel Nykredit som Realkredit Danmark meddelte afslag efter at have kontaktet indklagede. Han formoder derfor, at indklagede har udtalt sig negativt om projektet.

Sygdommen, som opstod i foråret 1999, var direkte forbundet med de unødvendige spekulationer, som han blev påført som følge af betalingsstoppet.

Indklagede har anført, at man i forbindelse med besigtigelsen i februar 1999 konstaterede, at der ikke var overensstemmelse mellem trækket på byggekontoen, værditilvæksten til byggeriet og de af klageren indleverede budgetter. Klageren blev derfor anmodet om at indlevere et revideret budget samt dokumentation for køb af nærmere angivne varer. Denne dokumentation blev aldrig modtaget. Klagerens anmodning om betaling af yderligere forfaldne fakturaer blev afvist, idet byggesagen nu var ved at køre helt af sporet. Det var således berettiget at tilbageholde midlerne, jf. de almindelige regler for byggekontoen pkt. 2.

Det blev konstateret, at terminen pr. marts 1999 ikke var blevet betalt, hvorfor beløbet blev trukket på byggekontoen. Indklagede hæftede herfor, jf. garantien over for BRFkredit.

Under mødet den 11. juni 1999 blev der drøftet forskellige løsningsmuligheder, herunder muligheden for et større lån, når ejendommen var færdig, såfremt vurderingen gav basis herfor.

På baggrund af klagerens nye budget, der viste en overskridelse på alene 26.000 kr., indvilgede man i at fortsætte byggesagen.

Forud for tvangsauktionen blev der afholdt et møde med klageren med henblik på at forsøge at afværge tvangsauktionen, hvilket imidlertid ikke var muligt.

Byggekontoen blev administreret i overensstemmelse med byggekontoaftalen, og der er ikke uberettiget blevet tilbageholdt midler. Faktisk har man strakt sig meget langt og lige ind til tvangsauktionen forsøgt at rette sagen op.

Det bestrides, at der er videregivet fortrolige oplysninger.

Der er ikke handlet ansvarspådragende, og der er derfor ikke grundlag for noget erstatningsansvar.

An­ke­næv­nets bemærkninger og konklusion.

Spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren, beror på, om indklagedes nægtelse af at udbetale fra byggekontoen var sagligt begrundet.

Efter det foreliggende, herunder parternes modstridende forklaringer, finder Ankenævnet, at en afgørelse af dette spørgsmål forudsætter en bevisførelse, herunder en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af Ankenævnets vedtægters § 7, stk. 1.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klagegebyret tilbagebetales klageren.