| Sagsnummer: | 119/2024 |
| Dato: | 25-09-2024 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Christina Bryanth Konge, Andreas Moll Årsnes, Morten Bruun Pedersen og Elizabeth Bonde. |
| Klageemne: | Stempel - øvrige spørgsmål Rådgivning - øvrige spørgsmål Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Krav om erstatning for stempelafgift i forbindelse med flytning af eksisterende realkreditlån til nyerhvervet ejendom. |
| Indklagede: | Nordea Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning for stempelafgift i forbindelse med flytning af eksisterende realkreditlån til nyerhvervet ejendom.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Nordea Danmark, hvor han blandt andet havde et S5-realkreditlån med en hovedstol på 3.202.000 kr. i sin ejendom, ejendom E1.
I august 2023 bevilgede banken, at klageren kunne købe en ny ejendom, ejendom E2, inden ejendom E1 var solgt.
Banken har oplyst, at klageren i slutningen af august 2023 underskrev købsaftale på ejendom E2 med overtagelse den 1. oktober 2023, og at klageren på et møde i banken i september 2023 indgik aftale om at optage et 5 %-obligationslån på 3.064.000 kr. til finansiering af ejendom E2. Lånet blev kurssikret til udbetaling den 29. september 2023.
Ved netbankbesked af 17. oktober 2023 skrev klageren til banken, at han havde solgt ejendom E1, og at han ønskede at flytte sit S5-realkreditlån i ejendom E1 med over i ejendom E2 og samtidig indfri 5 %-obligationslånet. Banken svarede samme dag, at det ikke var muligt.
Klageren fastholdt, at det var muligt at flytte S5-realkreditlånet, og ved netbankbesked af 19. oktober 2023 skrev banken blandt andet:
”…
Jeg har undersøgt det nærmere med mit Bagland, og det er muligt at flytte dit lån med over i din nye bolig. Du skal dog være opmærksom på følgende.
Dog kan du ved indfrielse af dit fastrente lån reducere din restgæld med ca. 62.000 kr.
…”
Ved netbankbesked af 19. oktober 2023 spurgte klageren banken, om det samlede beløb var 46.000 kr., hvis han ikke kunne genbruge stempelafgiften.
Banken svarede klageren samme dag, at der ved overførsel af lånet skulle betales stempelafgift på 1,45 % af hovedstolen, og at køberen af ejendom E1 ville komme til at betale det samme, hvis denne ikke kunne genbruge stemplet fra S5-realkreditlånet.
Klageren svarede, at han mente, at han ville få mest ud af at beholde S5-realkreditlånet.
På et ikke oplyst tidspunkt fik klageren en ny rådgiver i banken, som overtog korrespondancen med klageren omkring flytningen af S5-realkreditlånet.
Den 7. november 2023 holdt klageren og banken et online møde omkring omkostninger, fordele og ulemper ved at flytte S5-realkreditlånet. Banken har ikke fremlagt et mødereferat fra mødet.
Ved netbankbesked af 20. november 2023 skrev banken til klageren, at han kunne acceptere skødet, og at banken ville vende tilbage, når den havde en kredit klar til brug for indfrielse af 5 %-obligationslånet, hvorefter S5-realkreditlånet kunne flyttes.
Ved netbankbesked af 19. december 2023 skrev banken blandt andet til klageren:
”…
Førend vi kan flytte lånet skal vi have en bekræftelse fra dig af de omkostninger der vil være:
Tilmed skal jeg have bekræftet at køber er orienteret om at afgiften af pantet ikke kan anvendes.
…”
Klageren bekræftede samme dag omkostningerne.
Ved netbankbesked af 5. januar 2024 skrev banken til klageren, at S5-realkreditlånet var blevet flyttet og 5 %-obligationslånet indfriet. Banken oplyste, at omkostningerne ved tinglysningen ville beløbe sig til ca. 49.000 kr., bestående af 1,45 % af S5-realkreditlånet samt tinglysningsgebyret på 1.825 kr.
Klageren spurgte samme dag banken, om ikke stempelafgiften var blevet genbrugt i forbindelse med flytningen af S5-realkreditlånet.
I perioden herefter korresponderede klageren og banken om stempelafgiften, som klageren mente, at banken kunne have genbrugt, hvilket banken afviste. Klageren var utilfreds med, at banken ikke tidligere i forløbet havde oplyst ham derom, og banken henviste til deres første onlinemøde, hvor det var blevet drøftet, at der skulle betales tinglysning to gange. Banken skrev blandt andet:
”…
På onlinemødet den 7. november 2023 havde du en dialog med to af vores rådgivere om fordele og ulemper ved at overføre lånet fra din tidligere ejendom til den nye ejendom. Du blev på mødet oplyst, at der skal betales stempelomkostninger af hele lånet til staten ved flytning, hvilket du giver udtryk for, at du er klar over. Du mener dog, at besparelsen ved at få lånet med til den nye ejendom er så stor, at den mere end opvejer de ekstra omkostninger. Du blev gjort opmærksom på, at de to lån ikke helt kan sammenlignes, da det ene er afdragsfrit og det andet er med afdrag.
…”
På et ikke oplyst tidspunkt klagede klageren til banken over forløbet, og ved en udateret netbankbesked til klageren afviste banken klagen.
Parternes påstande
Den 16. februar 2024 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal dække hans økonomiske tab som følge af bankens forkerte rådgivning og udførelse af transport af S5-realkreditlånet.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at banken har begået fejl i forbindelse med flytning af S5-realkreditlånet, hvilket har påført ham et tab på ca. 50.000 kr.
Han er utilfreds med flere ting. Det ene er, at han ikke på et eneste tidspunkt under forløbet fik oplyst af banken, at han ikke kunne genbruge stempelafgiften, og det andet er, at han ikke fik omkostningerne specificeret, idet banken kun gav procenttal og ikke oplyste det nøjagtige beløb.
Banker i Danmark og Europa skal overholde retningslinjer, herunder oplysningspligt. Banker skal blandt andet oplyse de reelle omkostninger og meddele, hvis noget ikke kan lade sig gøre. Han havde ikke flyttet lånet, hvis han havde vidst, at han ikke kunne genbruge stempelafgiften. Derimod aftalte han med banken, at stempelafgiften skulle genbruges, og han stolede blindt på, at banken ville ordne det som aftalt. Det var endda aftalt med køberen af ejendom E1, at det ikke var køberen, men ham, der skulle genbruge stempelafgiften. Han forstår ikke, hvorfor han skal betale tinglysning til staten to gange for samme lån.
Det er korrekt, at han godkendte omkostningerne på 1.825 kr. + 1,45 % af lånet størrelse samt 3.500 kr. i gebyr. Han havde forstået det som hovedstolens størrelse på tinglysning, fratrukket differencen på hovedstolen fra det eksisterende lån. En bank er forpligtet til at overholde god skik og fortælle om omkostningerne ned til mindste detalje. En kunde skal ikke tvinges til sige ja ud fra procenttal. Omkostningerne blev ikke oplyst nogen steder i korrespondancen fra banken.
Banken anfører, at man ikke kan genbruge stempelafgift, når der allerede ligger et lån på ejendommen. Hvis det er korrekt, så kunne banken have lukket 5 %-obligationslånet og derefter have flyttet S5-realkreditlånet.
I forbindelse med flytning af S5-realkreditlånet ville banken forhøje hans kredit svarende til hovedstolen på S5-realkreditlånet for derefter flytte lånet. Hovedstolen var ca. 3,2 mio. kr. Banken kunne i stedet have forhøjet kreditten svarende til 5 %-lånet, som var på ca. 3 mio. kr. og derefter lukke lånet på ejendom E2 og have flyttet S5-realkreditlånet.
Banken flytter formentlig sjældent lån på denne måde, hvorfor bankens erfaring derfor nok er meget ringe. Det gav banken selv udtryk for under en telefonsamtale. Det er måske første gang, at banken flytter et lån, hvor der i forvejen er et lån på den pågældende ejendom. Han tror også, at hans nye bankrådgiver var meget grøn på området. Hun er formentlig nyuddannet eller ny i banksektoren, hvorfor der skete så mange simple og basale fejl.
Banken har ikke handlet i overensstemmelse med bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder §§ 3, 4 og 6.
Nordea Danmark har anført, at klageren ikke har lidt et tab, idet det ikke var muligt at flytte hans S5-realkreditlån uden at skulle betale den fulde variable tingslysningsafgift.
Når klageren ville flytte sit S5-realkreditlån, skulle det ske ved, at ejendom E2 skulle tilføjes til pantebrevet bag S5-realkreditlånet. Det ville efter tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1 og stk. 7, 1. pkt., udløse betaling af fuld variabel tinglysningsafgift, her ca. 46.000 kr. Efterfølgende ville S5-pantebrevet have pant i både ejendom E1 og ejendom E2. Herefter kunne ejendom E1 relakseres fra S5-pantebrevet, og dermed ville klageren ad den vej have flyttet sit S5-realkreditlån til ejendom E2.
Men som det fremgår af ovenstående kan denne manøvre ikke ske uden, at der skal betales den fulde variable tinglysningsafgift på S5-pantebrevet, idet en forudsætning for at kunne modregne tinglysningsafgift er, at S5-pantebrevet havde pant i samme ejendom. Det var ikke tilfældet for de i denne sag omhandlede realkreditlån/pantebreve – de havde pant i hver sin faste ejendom, respektive ejendom E1 og ejendom E2.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Nordea Danmark, hvor han blandt andet havde et S5-realkreditlån med en hovedstol på 3.202.000 kr. i sin ejendom, ejendom E1.
I september 2023 indgik klageren aftale om at optage et 5 %-obligationslån til finansiering af en ny ejendom, ejendom E2.
Klageren solgte ejendom E1, og i oktober 2023 ønskede klageren at flytte sit S5-realkreditlån i ejendom E1 med over i ejendom E2 og samtidig indfri 5 %-obligationslånet.
Ankenævnet bemærker, at banken ved e-mail af 19. oktober 2023 skrev til klageren, at han ved flytning af S5-realkreditlånet skulle være opmærksom på, at lånet var stempelpligtigt af hele restgælden. Banken estimerede udgiften til cirka 46.000 kr. Banken skrev senere samme dag til klageren, at der ved overførsel af S5-realkreditlånet skulle betales stempelafgift på 1,45 % af hovedstolen, hvilket banken gentog ved netbankbesked af 19. december 2023.
På ovenstående grundlag finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at banken har handlet ansvarspådragende i forbindelse med sin rådgivning af klageren omkring muligheden for at genbruge stempelafgiften ved flytningen af hans S5-realkreditlån. Ankenævnet finder, at klageren var informeret om, at stempelafgiften ikke kunne genbruges, hvorfor han skulle forvente en ekstra udgift på cirka 46.000 kr. plus 1.825 kr. i gebyr, men at han på trods heraf valgte at flytte S5-realkreditlånet.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken i øvrigt begik fejl eller forsømmelser i forbindelse med flytningen af klagerens S5-realkreditlån, der kan medføre, at banken skal betale et beløb til klageren.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.