Spørgsmål om godtgørelse af advokatomkostninger ved afslag på finansiering af køb af ejendom.

Sagsnummer:420/2008
Dato:11-06-2009
Ankenævn:John Mosegaard, Troels Hauer Holmberg, Ole Jørgensen, Karin Ladegaard, Karin Sønderbæk
Klageemne:Udlån - låneanmodning
B - Boligberegning
Ledetekst:Spørgsmål om godtgørelse af advokatomkostninger ved afslag på finansiering af køb af ejendom.
Indklagede:Nordea Bank Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Medhold klager


Indledning.

Denne klage vedrører klagerens krav om godtgørelse af advokatomkostninger ved Nordea Bank Danmarks afslag på finansiering af klagerens køb af en ejendom.

Sagens omstændigheder.

På et møde den 8. juli 2008 i Nordea Bank Danmarks Aabenraa afdeling, hvor klageren er kunde, blev klagerens køb af en bestemt fast ejendom drøftet. Banken udfærdigede et budget for klageren, der forudsatte køb af den omhandlede ejendom. Budgettet viste et månedligt rådighedsbeløb efter faste udgifter på 3.567 kr. Af et samtidigt udfærdiget finansieringsforslag fremgår, at klagerens køb af ejendommen forudsatte en 80 % realkreditbelåning på nominelt 756.000 kr. og et banklån på 161.316 kr.

Klageren har anført, at banken på mødet tilkendegav, at hun med det beregnede rådighedsbeløb kunne "sidde i ejendommen", idet hun samtidig blev henvist til at søge juridisk bistand om købet. Nordea Bank har anført, at det blev meddelt klageren, at banken ikke kunne give tilsagn om finansiering, før der forelå et lånetilbud fra Nordea Kredit om belåning af ejendommen, ligesom det skulle vurderes, om et afsat beløb på 6.000 kr. under hensyn til ejendommens vedligeholdelsestilstand holdt. Der skulle således indhentes en vurdering af ejendommen hos Nordea Kredit.

Nordea Bank har anført, at afdelingen den 16. juli 2008 modtog underskrevet købsaftale, hvorefter klageren havde købt ejendommen for 935.000 kr., hvoraf 50.000 kr. skulle deponeres hos den medvirkende ejendomsmægler; for restkøbesummen på 885.000 kr. skulle der den 1. august 2008 stilles pengeinstitutgaranti. Overtagelsesdagen var 15. september 2008.

Af købsaftalen fremgår, at ejendomsmægleren skulle berigtige handlen, herunder udarbejde og tinglyse skøde. Handlen var betinget af købers rådgivers godkendelse af købsaftalen i sin helhed. Endvidere fremgår:

"Vedr. økonomiske forhold:

… Købers underskrift er betinget af, at Nordea Bank, Aabenraa og den valgte kreditforening kan godkende handlen f.s.v.a. finansieringen, og vil yde de nødvendige lån.

Såfremt indsigelser ikke er fremkommet senest den 28.07.2008. kl. 16.00, er handlen bindende for køber, bortset fra evt. fortrydelsesret efter Lov om forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom."

Ved brev af 17. juli 2008 meddelte klagerens advokat ejendomsmægleren, at han kunne godkende handlen på betingelse af, at der blev fremsendt oplysningsskema mv. Kopi af brevet blev sendt til Nordea Bank.

Den 18. juli 2008 fremsendte Nordea Bank låneansøgning og vurderingsanmodning til Nordea Kredit.

Nordea Bank har anført, at klageren flere gange i perioden fra den 8. til den 28. juli 2008 kontaktede banken for en afklaring af lånetilbuddet fra Nordea Kredit. Banken meddelte, at finansieringen afventede lånetilbud fra Nordea Kredit og oplysninger om ejendommens vedligeholdelsestilstand.

Ved e-mail af 14. august 2008 rykkede ejendomsmægleren Nordea Bank for udbetalingen på 50.000 kr. og garantistillelse. Banken har anført, at man meddelte mægleren, at banken ikke havde givet tilsagn om finansiering, og at man afventede lånetilbud fra Nordea Kredit. Den 22. august 2008 blev klageren og ejendomsmægleren orienteret om, at Nordea Kredit kun kunne tilbyde at belåne ejendommen med 60 %, hvorfor banken ikke kunne finansiere købet.

Af en e-mail af 26. august 2008 fra Nordea Bank til ejendomsmægleren fremgår, at banken kunne bekræfte, at den havde bevilget klageren købet af ejendommen under forudsætning af 80 % realkreditbelåning med afdragsfrihed. Da Nordea Kredit tilbød 60 % belåning med afdrag, kunne banken ikke finansiere købet helt eller delvis.

Ved breve af 4. og 11. september 2008 rettede klagerens advokat henvendelse til Nordea Bank. Advokaten anførte bl.a., at banken som følge af, at den ikke havde reageret på indsigelsesfristen anført i købsaftalen, havde godkendt klagerens køb uden forbehold eller betingelser. Klageren ville ikke blive mødt med et erstatningskrav fra sælgers side, hvilket skyldtes "alene købsaftalens finansieringsforbehold". Advokaten anmodede banken om at godtgøre klagerens advokatudgifter på 9.331,25 kr., som var en udgift klageren havde påtaget sig "efter bankens råd og i tillid til at banken havde bevilget køb af huset uden betingelser". Ved brev af 26. s.m. afviste Nordea Bank kravet.

Parternes påstande.

Klageren har den 24. oktober 2008 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank Danmark holder klageren skadesløs for sine forgæves udgifter til juridisk bistand i sagen.

Nordea Bank Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at på mødet den 8. juli 2008 beregnede banken, at hun kunne "sidde i ejendommen", idet hun samtidig blev henvist til at søge juridisk rådgivning. Dette kan kun tages som udtryk for, at banken bevilgede hende den nødvendige finansiering.

På baggrund af et rådighedsbeløb på 3.567 kr. månedligt forstår hun ikke, hvorfor banken ikke straks meddelte, at man ikke kunne godkende købet eller medvirke til en finansiering. Tværtimod fortsatte sagen med låneansøgning til Nordea Kredit.

Hun er 51 år gammel, og det udarbejdede budget er baseret på en månedlig indtægt på 1.000 kr. fra hendes hjemmeboende snart voksne datter. Rådighedsbeløbet er reelt til dækning af leveomkostninger til to personer og således utilstrækkeligt.

Det kan undre, at banken på trods af, at den fastholder, at der ikke blev givet finansieringstilsagn, alligevel henviste hende til at søge advokatbistand, hvilket var ufornødent på det pågældende tidspunkt, eftersom banken ikke havde givet finansieringstilsagn.

Banken burde inden fristen den 28. juli 2008 angivet i købsaftalen have orienteret hende og ejendomsmægleren om, at banken ikke kunne godkende handlen eller inden for fristen kunne tage stilling til finansieringen som følge af, at der ikke forelå et lånetilbud fra Nordea Kredit. Hun stiller sig uforstående over for, at banken ikke mener, at man var bundet af den nævnte frist.

Nordea Bank Danmark har anført, at banken på intet tidspunkt har givet klageren tilsagn om finansieringen af købet af ejendommen.

Klageren fulgte såvel ejendomsmæglerens som bankens råd om at søge advokatbistand i forbindelse med købet. Udgifterne til advokaten er uafhængig af, om handlen blev gennemført, da størstedelen af advokatens arbejde var leveret, inden fristen udløb den 28. juli 2008 kl. 16.

Klageren har selv anmodet advokaten om bistand og hæfter derfor for salæret.

Bankens afslag på finansiering af købet begrundet i, at der ikke kunne opnås 80 % realkreditbelåning, indebærer ikke, at banken er ansvarlig for klagerens advokatudgifter. Klageren ville have haft udgiften også, hvis man skriftligt efter den 17. juli, men inden den 28. juli, havde afslået finansieringen.

Såvel bankens rådgivning omkring finansiering som advokatens rådgivning om købets juridiske forhold er nødvendige ydelser i forbindelse med god køberrådgivning.

Det bemærkes, at banken ikke anser sig for bundet af, at der i en købsaftale, hvor banken ikke er direkte part, fastsættes en frist for stillingtagen til finansiering, herunder realkreditfinansiering. Det medgives dog, at banken inden den 28. juli 2008 skriftligt burde have orienteret klageren og ejendomsmægleren om, at man ikke kunne nå at tage stilling til finansieringen.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det kan ikke anses for godtgjort, at Nordea Bank Danmark ved mødet den 8. juli 2008 gav klageren endelig finansieringstilsagn til klagerens ønske om køb af den omhandlede ejendom. Efter det af banken udarbejdede budget og det heri indeholdte månedlige rådighedsbeløb på 3.567 kr., som Ankenævnet anser for utilstrækkeligt til to personer, finder Ankenævnet imidlertid, at banken allerede af den grund burde have frarådet klageren at gå videre med sine købsovervejel­ser. Da det endvidere må lægges til grund, at klageren næppe ville have kontaktet en advokat om de juridiske forhold i forbindelse med køb af ejendommen med de heraf følgende udgifter, hvis banken straks havde frarådet hende at købe ejendommen, bør banken erstatte klagerens rimelige udgifter til advokatbistand i den anledning som nedenfor bestemt. Det bemærkes, at Ankenævnet ikke tilkender sagsomkostninger i anledning af denne klagesag, jf. Ankenævnets vedtægter § 16.

Som følge heraf

Nordea Bank Danmark skal inden 4 uger betale klagerens advokatudgifter med 9.031,25 kr. med tillæg af rente efter renteloven fra den 24. oktober 2008.

Klagegebyret tilbagebetales klageren.