| Sagsnummer: | 537/2024 |
| Dato: | 01-05-2025 |
| Ankenævn: | Helle Korsgaard Lund-Andersen, Jonas Thestrup Nielsen, Dorte Runge-Moos, Lars K. Madsen, Tina Thygesen og Jørgen Lanng. |
| Klageemne: | Omlægning - afslag |
| Ledetekst: | Indsigelse mod afslag på omlægning af realkreditlån til lån med afdragsfrihed og tillægsprovenu. |
| Indklagede: | Totalkredit |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod afslag på omlægning af realkreditlån til lån med afdragsfrihed og tillægsprovenu.
Sagens omstændigheder
Klagerne H og M, der er født i henholdsvis 1951 og 1948, var kunder i Sydjysk Sparekasse.
Klagerne ejer en villa, som de bor i, og som er finansieret med et fastforrentet 1 % realkreditlån. Klagerne ejer endvidere et rækkehus, som de udlejer, og som er finansieret med et F-kort realkreditlån.
Den 30. september 2024 anmodede klagerne sparekassen om at få omlagt deres eksisterende fastforrentede realkreditlån i Totalkredit med pant i klagernes villa til et nyt realkreditlån i Totalkredit med 30 års afdragsfrihed og med en tillægsbelåning med et provenu på mindst 250.000 kr.
Den 11. oktober 2024 sendte sparekassen en kopi af sine økonomiberegninger til klagerne. Sparekassen har oplyst, at der beklageligvis var en fejl i økonomiberegningen tilsendt til klagerne, idet ydelsen på klagernes billån kun var medtaget med det halve af ydelsen på 5.454 kr. om måneden. Økonomiberegningen viste således et faktisk rådighedsbeløb på 11.012 kr. om måneden efter den ansøgte låneomlægning, hvor det korrekte rådighedsbeløb skulle have været 8.176 kr. Sparekassen har endvidere oplyst, at der derudover i kreditværdighedsvurderingen skulle regnes ud fra et realkreditlån med fast rente og afdrag, hvorved rådighedsbeløbet reduceres yderligere til 6.383 kr. om måneden.
Sparekassen har fremlagt en økonomiberegning, hvoraf fremgår, at minimum anbefalet rådighedsbeløb var 12.000 kr., og at rådighedsbeløb om måneden efter den ansøgte låneomlægning var 8.176 kr. og 6.383 kr. med traditionel finansiering. Klagernes gældsfaktor var ifølge økonomiberegningen 4,58 før og 4,63 efter den ønskede omlægning.
Sparekassen meddelte afslag efter en kreditværdighedsvurdering af klagerne, da de efter sparekassens opfattelse havde et for lavt rådighedsbeløb og en for høj gældsfaktor.
Den 14. oktober 2024 indgav klagerne en klage til sparekassen, der den 21. oktober 2024 afviste klagen.
Sparekassen har oplyst, at den har givet mundtligt tilsagn til en omlægning af realkreditlånet i Totalkredit uden provenu og uden ændring af afdragsfrihed.
Totalkredit har fremlagt sine standardvilkår for privatkunder (långuide), hvoraf det blandt andet fremgår:
”…1.1 Totalkredits samarbejde med finansielle institutter – fordeling af ansvar
Totalkredit har indgået en samarbejdsaftale med en række danske finansielle institutter. Det betyder, at disse institutter formidler og tilbyder Totalkredits realkredit-produkter, og de håndterer også selve udbetalingen af dit Totalkredit-lån. På totalkredit.dk kan du se og læse mere om Totalkredit og de finansielle institutter, Totalkredit samarbejder med.
Det er det formidlende institut, som er det institut, der formidler dit lån, (herefter kaldet pengeinstituttet), der giver dig et lånetilbud fra Totalkredit, ekspederer lånet og gennemfører lånesagen. Totalkredit skal som långiver altid endeligt godkende lånet. Pengeinstituttet svarer på dine spørgsmål om Totalkredits produkter, priser, udlånsområde, låneformål, betingelser for tilbud og udbetaling af lånet.
Du skal være opmærksom på, at det er pengeinstituttet, der rådgiver og vejleder om lånet både inden og under optagelsen af lånet. Pengeinstituttet kan evt. også henvise til særlige rådgivere. Totalkredit vejleder ikke ud over informationen i dit lånetilbud og de tilhørende dokumenter. …”
Klagerne har fremlagt oversigt over skønnede ejendomsværdier og lån samt et budget med låneprovenu på 1.250.000 kr., hvori det månedlige rådighedsbeløb er anført til 13.000 kr.
Parternes påstande
Den 29. oktober 2024 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sydjysk Sparekasse og Totalkredit skal yde dem den ønskede låneomlægning inklusive tillægsbelåning.
Sydjysk Sparekasse har nedlagt påstand om frifindelse.
Totalkredit har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at de er et ældre ægtepar, som blandt andet ejer et rækkehus, som de kalder deres ”pensionistbolig”. Rækkehuset er lejet ud, hvilket forøger gældsprocenten. Derudover har de en villa med en anslået værdi på 2,335 mio. kr., som de indtil videre bor i, og som er belånt med et realkreditlån, som kan indfries med ca. 1 mio. kr.
De forventer, at renten vil falde over de næste år. De vil derfor gerne have omlagt deres nuværende lån til den aktuelle rentesats for at kunne være med på bølgen af nedkonverteringer, ligesom de ønsker lånet forhøjet med et provenu på minimum 250.000 kr., hvoraf 150.000 kr. skal bruges til at indfri anden gæld og resten som reserve, hvilket vil medføre en belåningsprocent på kun ca. 55. De ønsker et 30-årigt, afdragsfrit lån, men er klar over, at budgettet skal kunne bære et lån med afdrag. Der er ikke grund til mere afdrag/opsparing i deres alder end den, de foretager på lånet i deres ”pensionistbolig”. De er indstillet på at nyde livet med lidt ekstra i form af ”nedsparing”.
De har fået afslag fra sparekassen blandt andet begrundet i rådighedsbeløb og gældsprocent. I sparekassens beregninger er der en del tal (måske standard), de ikke kender, samt nogle faktuelt forkerte tal. Ifølge deres eget budget har de et rigtig fint rådighedsbeløb. De ved blandt andet ikke, hvor sparekassen finder tallene vedrørende udgifter til bil. Det er en el-bil. Brændstofforbruget er minimalt, da de har solceller, og den månedlige ydelse på 4.596,19 kr. er inklusive service- og reparationsabonnement. Restgælden er 359.868,43 kr. Sparekassens vedligeholdelsesudgifter på ejendomme er fra et standardbudget. Det er muligt, at de passer i København, men håndværkerpriserne er betydeligt lavere i det vestjyske.
Da de er i en alder, hvor de ikke bliver fyret, er deres indkomst stabil og sikker. De har nok en lidt for stor gældsprocent, men da de har en pæn formue i både frie midler og friværdi, burde kriterierne for deres ønske være opfyldt ifølge Finanstilsynets notat: Boliglån til ældre kunder. Det fremgår blandt andet af Finanstilsynets notat, at er kunden gået på pension, må gældsfaktoren maksimalt være 2, for at kunden kan få klassifikationen 2a, men at gældsfaktoren kan være højere for kunder med klassifikationen 2a, hvis disse kunder har en anseelig reel formue, f.eks. være i form af friværdi i ejendommen, pensionsordninger og lignende. Af notatet fremgår, at kunderne, når disse betingelser er opfyldt, enten vil have et tilstrækkeligt rådighedsbeløb i kraft af pensionsordninger eller have mulighed for at supplere rådighedsbeløbet via formuen.
Når/hvis renten falder, har de en gæld i villaen på 1.459.000 kr. Hvis de får ønsket om omlægning og forhøjelse opfyldt, ville de maksimalt kunne få en gæld på ca. 1.300.000 kr. og med nogenlunde uændret rådighedsbeløb. Det må da være en win /win situation. De er klar over, at de ikke har et krav på at låne, men håber på et positivt resultat som mangeårige kunder/garanter.
Det er okay at holde Totalkredit udenfor, da det åbenbart alene er sparekassen, der bestemmer.
Sydjysk Sparekasse har anført, at klagerne ikke har et retskrav på at kunne få bevilget et af sparekassen formidlet realkreditlån med tillægslån i Totalkredit. Sparekassen kan selv bestemme om, og til hvem sparekassen ønsker at yde lån.
Sparekassen har dog givet mundtligt tilsagn til en omlægning af realkreditlånet i Totalkredit uden provenu og uden ændring af afdragsfrihed.
Sparekassen skal i forbindelse med formidling af realkreditlån i Totalkredit foretage en kreditværdighedsvurdering i henhold til kreditaftalelovens § 7c, hvilket blandt andet indebærer, at sparekassen skal vurdere ansøgers formue, gældsfaktor og rådighedsbeløb i forhold til ansøgers livsfase. Det sker efter nogle kreditstandarder, som er gældende for Totalkredit/sparekassen.
Klagerne har efter sparekassens vurdering ikke et tilstrækkeligt rådighedsbeløb i forhold til normtallet. Klagernes gældsfaktor er desuden for høj i forhold til normtallet for klagernes livsfase. Derudover er det taget i betragtning, at klagernes formue primært ligger i friværdi i klagernes ejendomme, hvorfor formuen ikke kan kompensere for, at rådighedsbeløbet ligger langt under normtallet.
Sparekassen anvender Advisor-systemet til beregning af kundens rådighedsbeløb og andre nøgletal i forbindelse med kreditvurderingen. Advisor-systemet opererer med standardtal på visse faste udgifter – f.eks. vedligeholdelse af ejendomme, idet nogle større vedligeholdelsesudgifter kun forekommer sjældent – som f.eks. udskiftning af tag – og derfor fordeles ud over en lang periode – men disse kan tilpasses kundens faktiske forhold, såfremt det er sandsynliggjort, at de faktiske tal er anderledes end standardtallene. De faste udgifter i Advisor stemmer derfor ofte ikke helt overens med de faktiske faste udgifter, som kunderne har år for år. Advisor-systemet anvendes af mange andre pengeinstitutter og kan lægges til grund for kreditværdighedsvurderingen, jf. Totalkredit, Finanstilsynet med flere.
Selv hvis sparekassen ville korrigere for de faste udgifter, som klagerne mener er lavere end standardtallene – estimeret til maksimalt 2.000 kr. pr. måned – vil rådighedsbeløbet dog stadig være langt under normtallet.
Totalkredit har anført, at det på baggrund af klagen er uvist, hvori Totalkredits ansvar i hændelsesforløbet består endsige, hvilket tab klagerne skulle have lidt som følge heraf.
Klagerne har hverken oplyst eller godtgjort, hvori Totalkredit har handlet ansvarspådragende og ej heller dokumenteret eller sandsynliggjort tab som følge af Totalkredits handlinger eller forsømmelser.
Dertil kommer, at Totalkredit ikke yder rådgivning direkte til privatkunder og derfor ikke har været involveret i dialogen med klagerne vedrørende omprioritering og forhøjelse af lån. Totalkredit har således ikke noget ansvar for indholdet af dialogen mellem pengeinstituttet og klagerne.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne H og M var kunder i Sydjysk Sparekasse. Klagerne ejer en villa, som de bor i, og som er finansieret med et fastforrentet 1 % realkreditlån. Klagerne ejer endvidere et rækkehus, der bliver udlejet, og som er finansieret med et F-kort realkreditlån.
Den 30. september 2024 anmodede klagerne sparekassen om at få omlagt deres eksisterende fastforrentede realkreditlån i Totalkredit med pant i deres villa til et nyt realkreditlån i Totalkredit med 30 års afdragsfrihed og med en tillægsbelåning med et provenu på mindst 250.000 kr.
Sparekassen meddelte afslag efter en kreditværdighedsvurdering af klagerne på grund af for lavt rådighedsbeløb og for høj gældsfaktor.
Sparekassen har oplyst, at den har givet klagerne mundtligt tilsagn til en omlægning af realkreditlånet i Totalkredit uden provenu og uden ændring af afdragsfrihed.
Vedrørende Sydjysk Sparekasse
Det beror på sparekassens egen afgørelse, om sparekassen ønsker at imødekomme en kreditansøgning, og sparekassen var ikke forpligtet til at imødekomme klagernes anmodning om formidling af låneomlægning af deres realkreditlån.
Ankenævnet kan ikke efterprøve eller tilsidesætte sparekassens kreditvurdering af klagerne, ligesom Ankenævnet ikke kan pålægge sparekassen at formidle en omlægning af det eksisterende realkreditlån.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen over Sydjysk Sparekasse.
Vedrørende Totalkredit
Ankenævnet lægger til grund, at Sydjysk Sparekasse formidlede realkreditlånet på vegne af Totalkredit. Det var således alene Sydjysk Sparekasse, der foretog kreditværdighedsvurderingen, kreditvurderingen og gav klagerne afslag. Allerede derfor får klagerne ikke medhold i klagen over Totalkredit.
Ankenævnet bemærker i øvrigt, at realkreditinstitutter generelt ikke har pligt til at tilbyde kunder omlægning af eksisterende lån eller nye lån. Både realkreditinstituttets værdiansættelse og vurdering af, hvorvidt realkreditinstituttet ønsker at imødekomme en låneanmodning, er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Ankenævnet som udgangspunkt ikke efterprøver.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen over Totalkredit.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen over Sydjysk Sparekasse.
Klagerne får ikke medhold i klagen over Totalkredit.