Indsigelse mod afslag på omlægning af realkreditlån i ideel anpart af fast ejendom. Krav om ændring af forkøbsret i samejeoverenskomst.

Sagsnummer:232/2020
Dato:20-01-2021
Ankenævn:Vibeke Rønne, Lars K. Madsen, Ida Marie Moesby, Finn Borgquist.
Klageemne:Omlægning - afslag
Ledetekst:Indsigelse mod afslag på omlægning af realkreditlån i ideel anpart af fast ejendom. Krav om ændring af forkøbsret i samejeoverenskomst.
Indklagede:Realkredit Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Realkreditinstitutter

Indledning

Sagen vedrører afslag på omlægning af lån i ideel anpart af fast ejendom.

Sagens omstændigheder

I 2005 købte klagerne en ideel anpart (anpart 2) af en ejendom. På ejendommen, der bestod af to ideelle anparter (anpart 1 og 2), var der tinglyst en samejeoverenskomst, hvorefter anpartshaverne havde gensidig forkøbsret. Ifølge samejeoverenskomstens § 8 var forkøbsretten gældende ved enhver overgang af anparten, herunder ved salg, kreditorforfølgning eller en parts konkurs. Ifølge samejeoverenskomstens § 9 kunne de ideelle anparter frit belånes uden samtykke fra den anden anpartshaver.

Klagernes køb af anpart 2 blev finansieret ved et lån i Realkredit Danmark, der accepterede samejeoverenskomsten.

Realkreditinstituttet har oplyst, at instituttet efterfølgende foretog en generel opstramning af sine krav til en samejeoverenskomst. Kravene indebar, at forkøbsretten til ejerne af den anden ideelle anpart ikke måtte kunne gøres gældende i forbindelse med tvangsauktion eller ufyldestgjort panthavers efterfølgende salg af ejendommen.

I starten af 2012 blev klagernes lån omlagt til et 30-årigt 3,5 % fastforrentet obligationslån. Realkreditinstituttet har oplyst, at klagerne i forbindelse med låneomlægningen blev oplyst om de skærpede krav til samejeoverenskomster, og at klagerne blev oplyst om, at realkreditinstituttets skærpede krav ikke kunne fraviges fremover.

I marts og oktober 2019 sendte realkreditinstituttet informationsbreve til klagerne med opfordring til at kontakte instituttet for at høre om muligheder for låneomlægning til en lavere rente.

I forbindelse med at klagerne rettede henvendelse til realkreditinstituttet med ønske om at omlægge lånet til et nyt obligationslån med lavere rente og længere løbetid, udarbejdede realkreditinstituttet den 22. august 2019 beregninger af omlægning til et lån 0,5 % obligationslån med uændret løbetid på 22 år og 7 måneder og med en løbetid på 30 år. Beregningerne viste, at den månedlige ydelsesbesparelse ville være 1.798 kr. før skat og 906 kr. efter skat for et lån med uændret løbetid og 3.564 kr. før skat og 2.493 kr. efter skat for et lån med en løbetid på 30 år. Af beregningerne fremgik blandt andet:

”… Eksemplet er vejledende og er hverken et lånetilbud eller en bevilling af lån. …”

I en e-mail af 31. oktober 2019 til klagerne meddelte realkreditinstituttet, at en låneomlægning kunne drøftes, når et tillæg til samejeoverenskomst med bestemmelse om, at forkøbsretten ikke gjaldt ved tvangsauktion eller ved ufyldestgjort panthavers videresalg af ejendommen, var på plads.

Den 26. januar 2020 underskrev klagerne en allonge til samejeoverenskomst, hvori de bekræftede, at forkøbsretten ikke gjaldt ved tvangsauktion eller ved ufyldestgjort panthavers videresalg af ejendommen. Ejerne af anpart 1 underskrev ikke en tilsvarende allonge. Klagerne sendte allongen til tinglysning, men allongen blev afvist af tinglysningsretten med henvisning til, at den skulle lyses på hovedejendommen og på anpart 1. I en e-mail af 25. februar 2020 til realkreditinstituttet meddelte klagerne, at allongen var afvist fra tinglysning, og at det ikke ville være muligt at få ejerne af anpart 1 til at underskrive et tillæg til samejeoverenskomsten. I en e-mail af 8. april 2020 til klagerne anførte realkreditinstituttet, at en ændring af samejeoverenskomsten var et krav fra instituttets side. Realkreditinstituttet anførte endvidere, at klagerne ved omlægning af lånet i 2012 var blevet oplyst om, at en ændring af samejeoverenskomsten var et krav for fremover at ændre på belåningen.

Klagerne klagede til realkreditinstituttet, der ved e-mail af 1. maj 2020 til klagerne tilbød, at lånet kunne omlægges et nyt obligationslån med lavere rente og uændret løbetid uden krav om ændring af samejeoverenskomsten. Den 12. maj 2020 afviste klagerne tilbuddet. Realkreditinstituttet har under klagesagen bekræftet, at instituttet fortsat tilbyder klagerne en låneomlægning til et nyt lån med lavere rente og uændret løbetid uden krav om ændring af den eksisterende samejeoverenskomst. 

Parternes påstande

Den 23. juni 2020 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Realkredit Danmark skal acceptere en omlægning af deres lån til et 30-årigt obligationslån til lavest mulige rente.

Realkredit Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at realkreditinstituttet uberettiget har afvist at omlægge deres nuværende 3,5 % obligationslån til et nyt 30-årigt obligationslån til lavest mulige rente, hvilket ville give dem en månedlig besparelse på ca. 2.000-2.500 kr.

Det fremgik af samejeoverenskomsten, som Realkredit Danmark godkendte ved deres køb af ejendommen i 2005, at belåning af ejendommen ikke kræver den anden anpartshavers samtykke. Realkreditinstituttet har dermed godkendt selvstændig belåning af deres anpart. Realkreditinstituttet burde have gjort indsigelse ved deres køb af ejendommen, hvis instituttet ikke ønskede at respektere samejeoverenskomstens §§ 8 og 9. De ville ikke have købt ejendommen, hvis de havde vidst, at de ville blive stavnsbundet, og at deres økonomi ville blive indskrænket.

Realkreditinstituttet har mange år efter deres køb af ejendommen uberettiget stillet krav om ændring af samejeoverenskomsten som betingelse for den ønskede låneomlægning. Det nye krav betyder, at de skal sørge for den anden anpartshavers samtykke til frafald af forkøbsret i tilfælde af tvangsauktion m.v. Det er ikke deres ansvar at få ændret samejeoverenskomsten. Det nye krav betyder endvidere, at de ikke som anført i samejeoverenskomstens § 9 frit kan belåne deres anpart uden samtykke fra den anden anpartshaver.

Realkreditinstituttet henvendte sig efterfølgende til dem og anbefalede dem at se på belåningen, da renten havde ændret sig. De takkede ja til en omlægning i 2012. Det er korrekt, at instituttet gjorde opmærksom på, at realkreditinstituttet ønskede en ændring af samejeoverenskomst, men dette bør ikke komme dem til skade nu. Realkreditinstituttets ændrede krav kom først syv år efter deres køb af ejendommen.

De forstår ikke realkreditinstituttets stejle holdning. Instituttets øgede risiko består af otte års længere afdragstid. Det vil næppe være muligt for den anden anpartshaver at overtage deres anpart ved en eventuel tvangsauktion. De har gennem 15 år betalt lånet rettidigt, ligesom de gennem mange år betalte deres lån hos Realkredit Danmark i deres tidligere bolig rettidigt. De vil gerne blive boende på ejendommen og blot fortsætte med belåning til laveste rente og længst mulige løbetid.

En låneomlægning til et lån med uændret løbetid er ikke attraktiv, da omkostningerne er uforholdsmæssigt store i forhold til besparelsen, som er under halvdelen med et 30-årig belåning.

Realkredit Danmark har anført, at instituttets krav om ændring af. samejeoverenskomsten er begrundet i instituttets ønske om minimering af risici ved at sikre, at den anden anpartshaver ikke har mulighed for at trække en eventuel tvangsauktion i langdrag. Dette kan kun sikres, hvis ejerne af den anden anpart sammen med klagerne underskriver en påtegning til samejeoverenskomst, som tinglyses forud for al pantegæld.

Realkreditinstituttet vil som følge af formuleringen i den eksisterende samejeoverenskomsten påtage sig en risiko i en længere periode ved en forlængelse af lånets løbetid. Denne risiko ønsker instituttet ikke at påtage sig.

En ensidig underskrevet erklæring fra klagerne om, at de ikke vil gøre deres forkøbsret gældende i tilfælde af tvangsauktion eller efterfølgende panthavers salg af ejendommen, sikrer ikke realkreditinstituttet tilstrækkeligt.

Klagerne blev ved låneomlægningen i 2012 oplyst om, at instituttets skærpede krav ikke kunne fraviges fremover. Samejeoverenskomsten skulle derfor ændres inden en eventuel senere låneomlægning eller ny belåning. Klagerne var således bekendt med kravet, da de i 2019 søgte omlægning af det eksisterende obligationslån til et nyt obligationslån med længere løbetid og lavere rente.

Realkreditinstituttet ønsker alene eksisterende samejeoverenskomster ændret i forbindelse med tillægslån eller låneomlægning og stiller ikke krav om ændring ved uændrede låneforhold.

Realkreditinstituttet henvendte sig til klagerne med opfordring til at kontakte instituttet for at høre, hvad klagerne eventuelt ville kunne få ud af en låneomlægning til en lavere rente. Der var alene tale om en opfordring til at kontakte instituttet, og ikke et lånetilsagn.

Realkreditinstituttet har trods manglende ændring af samejeoverenskomsten efter en konkret vurdering tilbudt klagerne en omlægning af det eksisterende obligationslån til et nyt obligationslån med lavere rente og samme løbetid.

Realkreditinstituttet er ikke forpligtet til at tilbyde kunder lån.

Ankenævnets bemærkninger

I 2005 fik klagerne finansieret deres køb af en ideel anpart af en ejendom med et lån i Realkredit Danmark. På ejendommen, der bestod af to ideelle anparter, var der tinglyst en samejeoverenskomst, hvorefter anpartshaverne havde gensidig forkøbsret ved enhver overgang af anparten, herunder ved kreditorforfølgning.

Efterfølgende skærpede Realkredit Danmark sine krav til udformning af samejeoverenskomster, således at instituttet ved ny belåning eller omlægning af lån stillede krav om, at forkøbsretten ikke skulle gælde i tilfælde af tvangsauktion eller ufyldestgjort panthavers efterfølgende salg af ejendommen. Klagerne blev oplyst om instituttets skærpede krav i forbindelse med en låneomlægning i 2012.

I 2019 ønskede klagerne at omlægge deres lån til en lavere rente og med en forlænget løbetid. Klagerne kunne ikke opnå den anden anpartshavers tiltrædelse af en ændring af forkøbsretten, hvorfor realkreditinstituttet afslog den anmodede låneomlægning.

Realkreditinstituttet tilbød efter en konkret vurdering omlægning til et nyt lån med lavere rente og samme løbetid som det eksisterende lån. Realkreditinstituttet har vedstået tilbuddet under klagesagen.

Ankenævnet finder, at Realkredit Danmark ikke er forpligtet til at yde klagerne et nyt lån på samme vilkår med hensyn til forkøbsretten, som det oprindelige lån blev ydet på. Afgørelsen af, om realkreditinstituttet ønsker at imødekomme klagernes anmodning om at omlægge det eksisterende lån til et nyt lån samt instituttets fastsættelse af vilkår for at imødekomme en anmodning, herunder krav om ændring af samejeoverenskomst, henhører under instituttets almindelige kredit- og udlånspolitik, som det tilkommer realkreditinstituttet at træffe beslutning om og som Ankenævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Ankenævnet finder ikke grundlag for at fravige udgangspunktet i den foreliggende sag.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.