Indsigelse om blandt andet mangelfuld rådgivning og ekspe-dition af finansiering af huskøb og ombygning. Vurdering af byggeri og nedbringelse af forhåndslån.

Sagsnummer:39/2019
Dato:16-09-2019
Ankenævn:John Mosegaard, Ida Marie Moesby, Anna Marie Schou Ringive, Anders Holkmann Olsen og David Sander Hjortsø
Klageemne:Realkreditbelåning - byggelån
Realkreditbelåning - rådgivning
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Indsigelse om blandt andet mangelfuld rådgivning og ekspe-dition af finansiering af huskøb og ombygning. Vurdering af byggeri og nedbringelse af forhåndslån.
Indklagede:Spar Nord Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører et krav begrundet i blandt andet mangelfuld rådgivning og ekspedition af finansiering af huskøb og ombygning, herunder vurdering af byggeri og nedbringelse af forhåndslån.

Sagens omstændigheder

Klagerne, M og H, der ejede en ejerlejlighed og var kunder i Spar Nord Bank, ønskede at sælge ejerlejligheden og købe et bestemt hus, som skulle ombygges.

Den 5. maj 2015 blev der afholdt et møde mellem klagerne og banken. Samme dag udarbejdede banken en vejledende budgetberegning og en vejledende beregning af finansiering ved køb.

Ifølge budgetberegningen og håndskrevne tilføjelser herpå ville rådighedsbeløbet for husstanden, der bestod af klagerne og tre børn, være på 12.740 kr. pr. måned, hvis klagerne købte huset for en købesum på 1.195.000 kr., og der blev afsat 600.000 kr. til ”ombygning, tab på lejlighed m.m.” Når ejerlejligheden var solgt ville rådighedsbeløbet stige med 5.000 kr. om måneden. Af beregningen fremgik endvidere blandt andet en finansiering af ejerlejligheden med et realkreditlån med en restgæld på 764.000 kr. og en finansiering af huset med et realkreditlån 1.459.000 kr. og et banklån på 421.019 kr.

Af finansieringsberegningen fremgik en ”Kontantpris på bolig” på 1.800.000 kr. og et finansieringsbehov på 1.859.086 kr., der skulle dækkes med et realkreditlån med en kursværdi på 1.438.107 kr. og et banklån på 421.019 kr.

 Banken sendte beregningerne til klagerne pr. mail. I mailen anførte banken:

”…

Tak for snakken i dag …. Håber I fik besvaret spg og måske fik sat gang i hustanker - som ellers kunne være standby

Vedlagt et grovbudget på køb uden salg - som vil presse økonomi og kræve ”sparsommelighed” - men ikke er på sultegrænsen
(udgift til [H’s] fars lån er ikke fratrukket)

Ring endelig for mere info

Hus forventes gennemrenoveret med nyt køkken, badeværelse, gæstetoilet, vinduer? og gulv/lofter mm med en vurdering på 1,8 mio

…”

Klagerne købte huset med overtagelse den 1. september 2015. Købesummen på 1.195.000 kr. samt udgifter i forbindelse med handelen blev hævet på en Boligkonto nr. -371 i banken.

Gennem banken optog klagerne et 30-årigt rentetilpasningslån med rentetilpasning hvert femte år og med en hovedstol på 956.000 kr. i Totalkredit. Lånet var afdragsfrit de første ti år. Provenuet af lånet blev indsat på konto -371 den 8. september 2015.

Banken har oplyst, at klagerne endvidere fik tilsagn om et boliglån på 335.000 kr.

Banken har videre oplyst, at klagernes ejerlejlighed blev solgt omkring oktober 2015, og at banken bevilgede en forhøjelse af det aftalte boliglån til 425.000 kr., som blev udbetalt den 22. oktober 2015.

Gennem banken optog klagerne endvidere som forhåndslån et 30-årigt rentetilpasningslån med rentetilpasning hvert femte år og med en hovedstol på 472.000 kr. i Totalkredit. Lånet var afdragsfrit de første ti år. Provenuet af lånet blev indsat på konto -371 den 27. oktober 2015 og samme dag overført til en sikringskonto. Af vilkårene for forhåndslånet fremgik blandt andet:

”…

Forfald og opsigelse
Lånet forfalder helt eller delvist til øjeblikkelig indfrielse uden varsel, hvis:

  • Lånet er et forhåndslån, og garantibetingelserne ikke opfyldes, eller lånet for den pågældende ejendomskategori ikke efter endelig værdifastsættelse og låneudmåling opnår sikkerhed for inden for de i realkreditloven fastsatte maksimale lånegrænser, eller byggeriet ikke påbegyndes eller afsluttes inden henholdsvis 6 og 24 måneder efter låneudbetalingen, jf. bekendtgørelse om realkreditinstitutters udlån mod midlertidig garanti m.v.,

  …”.

I december 2015 købte klagerne en bil for 90.000 kr., der efter aftale med banken midlertidigt blev finansieret via boligfinansieringen, så længe der var plads inden for rammerne.

I december 2017 henvendte klagerne sig til banken vedrørende finansieringen af færdiggørelsen af byggeriet og bilen. De gav endvidere udtryk for utilfredshed med forløbet. Klagerne anførte blandt andet, at de var blevet påført unødige overtræksrenter på 7.687 kr. som følge af, at realkreditlånene var blevet udbetalt senere end overtagelsesdagen, og at de var blevet påført unødige omkostninger ved, at der var blevet optaget to realkreditlån i stedet for ét forhåndslån svarende til 80 % af forhåndsvurderingen, idet de havde betalt ekspeditionsgebyr i forbindelse med udbetaling af begge lån, svarende til i alt 10.650 kr.

Ved en låneaftale, som banken udfærdigede den 18. december 2017, blev klagernes boliglån i banken forhøjet med 175.000 kr. til 546.714,68 kr. Den 20. december 2017 blev provenuet af låneforhøjelsen, som udgjorde 174.000 kr., indsat på konto -371, som herefter havde en saldo på 174.575,67 kr.

Den 25. april 2018 blev byggeriet færdigmeldt. Huset blev af banken vurderet til 1.600.000 kr.

Banken har oplyst, at forhåndslånet på baggrund af den lavere vurdering blev nedbragt med 183.614 kr. Beløbet blev hævet på en udlægskonto. Banken tilbød klagerne at lånefinansiere beløbet på betingelse af, at deres realkreditlån blev omlagt til fast rente. Dette ønskede klagerne ikke. Klagerne indfriede derfor trækket på udlægskontoen med midler fra kilder uden for banken.

I december 2018 blev huset vurderet til 1.800.000 kr. Banken fastholdt, at realkreditbelåningen skulle omlægges til fast rente som betingelse for at forhøje klagernes lån.

Klagerne klagede til banken, som den 14. januar 2019 afviste klagen, men pr. kulance tilbød klagerne en rentekompensation på 5.700 kr. vedrørende overtræksrenter.

Parternes påstande

Den 22. januar 2019 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Spar Nord Bank skal ”rulle” sagen tilbage, således at der pr. overtagelsen af huset den 1. september 2015 hjemtages den korrekte finansiering, som var ét realkreditlån på 1.440.000 kr., svarende til 80 % af forhåndsvurderingen på 1.800.000 kr., og at banken skal holde dem skadesløse for følgerne af den lavere vurdering af huset i april 2018.

 Spar Nord Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at banken ydede fejlagtig rådgivning og begik procedurefejl i forbindelse med huskøbet og den efterfølgende hjemtagelse af forhåndslån i huset.

Der blev hjemtaget to realkreditlån på henholdsvis 956.000 kr. og 472.000 kr. i stedet for ét realkreditlån på 1.440.000 kr., svarende til 80 % af forhåndsvurderingen, hvorved de blev påført unødige dobbeltomkostninger. Lånene blev endvidere hjemtaget for sent med unødige overtræksrenter til følge.

Ombygningen skulle være færdig senest den 1. september 2017, men undervejs besluttede de også at renovere kælderen, og de fik derfor fristforlængelse til den 26. april 2018. Det var uforståeligt, at huset da blev vurderet 200.000 kr. lavere end forhåndsvurderingen, fordi alt, hvad der skulle laves, var blevet lavet. Ifølge banken, der foretog vurderingen, kunne huset ikke vurderes højere, fordi der ikke var indsat nyt køkken. Dette var ikke korrekt. De havde alene bevaret de gamle fronter til skabene, da de syntes, det passede godt ind. De havde således overholdt det, som indledningsvis var udarbejdet og vurderet.

Banken ville ikke i dialog, og de søgte derfor rådgivning hos et andet pengeinstitut. I den forbindelse blev huset vurderet til 1.800.000 kr. af en ejendomsmægler. Uanset dette nedskrev banken den 2. juli 2017 uden varsel realkreditlån nummer to med 183.614,19 kr. med dertil hørende omkostninger, som de ønsker kompensation for.

Banken krævede herefter, at realkreditlånene blev omlagt til fastforrentede lån. Kravet var urimeligt og ville påføre dem unødige omkostninger. Det ville koste dem 40.000 kr. alene at indfri realkreditlånene i utide.

Banken har udarbejdet omlægningsberegninger med udgangspunkt i vurderinger på 1.800.000 kr. og 1.850.000 kr., hvilket klart tyder på, at vurderingen i april 2018 var fejlagtig.

De har kun kortvarigt i november/december 2018 brugt mere end deres rådighedsbeløb. Beløbet blev genindsat på deres konti den 20. december 2018, og de har ikke siden brugt mere end deres rådighedsbeløb.

Banken bærer som den professionelle part rådgivningsansvaret i sagen og bør kompensere dem for det økonomiske tab den fejlagtige rådgivning har påført dem.

De har under hele forløbet været samarbejdsvillige og kommet med løsningsforslag, som kunne tilgodese begge parter uden større tab.

Hvis banken havde håndteret sagen korrekt, ville huskøbet og ombygningen være fuldt finansieret. De ville derfor have undgået den nuværende situation.

Spar Nord Bank har anført, at der blev hjemtaget de lån, der blev aftalt med klagerne. Dette støttes af forløbet med køb af hus, salg af ejerlejlighed og bevilling af ombygning. Såfremt klagerne havde haft en anden opfattelse, skulle de have gjort banken opmærksom på det i forbindelse med optagelse af lånene.

Vedrørende påstanden om øgede renteudgifter som følge af sen udbetaling af lånene er det på nuværende tidspunkt ikke muligt at genskabe forløbet eller gisne om årsagerne hertil. Dette er baggrunden for, at banken pr. kulance tilbød klagerne en rentekompensation på 5.700 kr. Tilbuddet fastholdes, uagtet at et eventuelt krav efter bankens opfattelse var forældet, da klagen blev indgivet til Ankenævnet, jfr. forældelsesloven § 3.

Værdien af huset blev ved færdigmeldingen vurderet til 1.600.000 kr. med henvisning til ejendommens vedligeholdelsesstand, manglende færdiggørelse af kælder og referenceejendomme i kvarteret. Vurderingen skete i henhold til retningslinjer udstukket af Totalkredit med baggrund i bekendtgørelsen om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling, jf. bekendtgørelsens § 12, stk. 1.

Nedbringelsen af forhåndslånet på baggrund af vurderingen på 1.600.000 kr. skete i overensstemmelse med vilkårene for lånet. Nedbringelsen skete ikke uden varsel. I perioden fra vurderingen i april 2018 og frem til nedbringelsen i juli 2018 var der løbende dialog mellem banken og klagerne om konsekvenserne af den lavere vurdering.

Forud for, at huset i december 2018 blev vurderet til 1.800.000 kr., havde banken tilkendegivet, at den nok ikke ville ikke anbefale tillægsbelåning, selvom vurderingen skulle være højere, men at banken ville overveje kravet til fast rente. Da klagerne i månederne forud for vurderingen havde brugt betydeligt mere end deres rådighedsbeløb, og banken generelt vurderede, at deres økonomi var for sårbar, fastholdt banken kravet om fast rente som betingelse for forhøjelse af boliglånet.

Banken var ikke forpligtet til at forøge klagernes lån som følge af nedbringelsen af forhåndslånet, og banken har stillet saglige og berettigede krav om fast rente, henset til bankens vurdering af klagernes økonomiske situation. Banken var ikke forpligtet til at dække klagernes omkostninger i forbindelse med nedbringelsen eller efterfølgende. Klagerne har i øvrigt ikke godtgjort størrelsen eller arten af disse omkostninger.

Ankenævnets bemærkninger

I 2015 købte klagerne et hus for 1.195.000 kr., som skulle ombygges for 600.000 kr. Kort tid efter købet solgte klagerne deres daværende ejerlejlighed.

Klagerne var kunder i Spar Nord Bank. Ifølge beregninger, som banken udleverede til klagerne forud for huskøbet, skulle deres finansieringsbehov, som blev opgjort til 1.859.086 kr., dækkes med et banklån samt et realkreditlån med en kursværdi på 1.438.107 kr.

Den faktiske finansiering blev et banklån samt to realkreditlån, henholdsvis et realkreditlån på 956.000 kr. til huskøbet og – efter at ejerlejligheden var solgt – et realkredit forhåndslån på 472.000 kr.

Det er uklart, om der kunne og burde være hjemtaget et samlet realkreditlån i stedet for to, og i hvilket omfang klagerne i den forbindelse måtte være blevet påført unødige meromkostninger. Ankenævnet finder imidlertid ikke, at det kan pålægges banken at godtgøre klagerne hverken renter eller eventuelle meromkostninger til ekspedition af lånene. Før klagerne klagede til Ankenævnet, tilbød banken en rentekompensation på 5.700 kr. for overtræksrenter i perioden fra huskøbet til realkreditlånene var hjemtaget, og banken har vedstået tilbuddet under sagen. Et eventuelt yderligere krav må nu anses for forældet, jf. den tre-årige forældelsesfrist i forældelseslovens § 3.

Ombygningen var færdig i april 2018 og blev da vurderet til 1,6 mio. kr., hvilket var cirka 200.000 kr. lavere end forventet. Ankenævnet har ikke grundlag for at tilsidesætte vurderingen. Dette gælder uanset, at huset efter det oplyste af en ejendomsmægler cirka otte måneder senere blev vurderet til 1,8 mio. kr.

Ankenævnet lægger til grund, at banken herefter over for Totalkredit var forpligtet til at nedbringe forhåndslånet med 183.614 kr., og at klagerne hæftede for beløbet over for banken. Det kan ikke lægges til grund, at klagerne i den situation ville have været bedre stillet, hvis de i forbindelse med huskøbet havde fået ét samlet realkreditlån i stedet for to.

Banken var ikke forpligtet til at yde klagerne yderligere lån og kunne derfor berettiget betinge eventuelle yderligere lån af, at realkreditbelåningen i huset blev omlagt til fast rente.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

I 2015 købte klagerne et hus for 1.195.000 kr., som skulle ombygges for 600.000 kr. Kort tid efter købet solgte klagerne deres daværende ejerlejlighed.

Klagerne var kunder i Spar Nord Bank. Ifølge beregninger, som banken udleverede til klagerne forud for huskøbet, skulle deres finansieringsbehov, som blev opgjort til 1.859.086 kr., dækkes med et banklån samt et realkreditlån med en kursværdi på 1.438.107 kr.