| Sagsnummer: | 20/2025 |
| Dato: | 28-05-2025 |
| Ankenævn: | Katrine Waagepetersen, Dorte Runge-Moos, Bjarke Levinsky Svejstrup, Rolf Høymann Olsen og Ann-Mari Faldt Agerlin. |
| Klageemne: | Bidrag - sats Bidrag - fastsættelse Belåningsgrad - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Krav om nedsættelse af bidragssats og delvis tilbagebetaling af bidrag betalt i årene 2018-2024 med henvisning til den aktuelle belåningsgrad. |
| Indklagede: | Jyske Realkredit |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om nedsættelse af bidragssats og delvis tilbagebetaling af bidrag betalt i årene 2018-2024.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i BRFkredit (nu Jyske Realkredit), hvor han i 2011 havde et obligationslån med en hovedstol på 2.578.000 kr.
I december 2011 konverterede klageren lånet til et rentetilpasningslån (F1) med en hovedstol på 2.309.000 kr. med mulighed for afdragsfrihed. Bidragssatsen, som beregnes af lånerestgælden, var 0,18125 % pr. termin, svarende til 0,725 % om året.
Jyske Realkredit har oplyst, at ejendommen på tidspunktet for konverteringen i 2011 blev vurderet til 3.100.000 kr., at belåningsgraden var 74,5 %, og at klageren fik udleveret realkreditinstituttets låneguide som en del af lånetilbuddet.
Realkreditinstituttet har fremlagt uddrag af sin låneguide af 15. november 2011, hvoraf blandt andet fremgår, at bidragssatsen for nye lån afhænger af lånets sikkerhedsmæssige placering i belåningsintervaller. For et nyt lån med pant fra 0-80 % var bidragssatsen på 0,725 % om året for rentetilpasningslån og 0,625 % om året for øvrige lån beregnet som et vægtet gennemsnit af bidragssatserne i låneintervallerne 0-40 %, 40-60 % og 60-80 %.
Af låneguiden fremgår endvidere, at bidragssats eller bidragsberegningsmetode i eksisterende låneforhold kan ændres af blandt andet forretningsmæssige eller markedsmæssige grunde.
Ved brev af 17. december 2012 fra BRF Kredit fik klageren varsel om ændring af bidragssats (0,0732 % pr. år) og en ny prisstruktur og opdeling af bidragssatsen med et tillæg for afdragsfrihed (0,12235 %) pr. 1. april 2013. Ved brev af 25. september 2014 fra BRF Kredit fik klageren varsel om ændring af bidragssats (0,00106 % pr. år) og ændring i tillæg for afdragsfrihed (0,07061 %) pr. 1. januar 2015.
Realkreditinstituttet har oplyst, at klagerens lån ikke udbydes længere, men er erstattet af en anden variant af F1.
I december 2024 rettede klageren henvendelse til Jyske Realkredit/Jyske Bank og anførte, at hans belåningsgrad var under 40 %, og at bidragssatsen skulle nedsættes tilsvarende. Jyske Realkredit/Jyske Bank svarede, at bidragssatsen blev fastsat på lånets udbetalingstidspunkt, og at bidragssatsen ikke blev løbende justeret i forhold til belåningsgraden, men kun ved egentlig omlægning af lånet. Klageren anførte endvidere, at Jyske Bank ikke havde dokumenteret grundlaget, herunder aftalegrundlaget, for beregning og opkrævning af bidrag. Klageren anførte, at belåningsgraden siden 2018 havde været under 40 %, hvorfor han fra 2018 havde krav på alene at betale en bidragssats på 0,375 % om året af lånerestgælden, svarende til den i instituttets/bankens prisliste fastsatte bidragssats for F1 lån.
Parternes påstande
Den 8. januar 2025 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Realkredit skal tilbagebetale 40.000 kr. vedrørende for meget opkrævet bidrag for 2018 – 2024 med tillæg af renter. Jyske Realkredit skal endvidere korrigere bidragssatsen til 0,375 % om året svarende til den aktuelle belåningsgrad.
Jyske Realkredit har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandet andet anført, at Jyske Bank/Jyske Realkredit i sin korrespondance med ham forud for klagesagen ikke havde dokumenteret grundlaget, herunder aftalegrundlaget for beregning af bidrag på hans realkreditlån. Realkreditinstituttet har nu i sit svar til Ankenævnet fremlagt dokumentation for størrelsen af bidragssatsen, som instituttet ikke fremlagde overfor ham i tidligere korrespondance.
Han ønsker Ankenævnets vurdering af realkreditinstituttets anvendte praksis for opkrævning af bidrag baseret på lånets sikkerhedsmæssige status, uden løbende vurdering af lånets sikkerhedsmæssige status.
Det er ulogisk at fastlægge bidragssatsen baseret på lånets sikkerhedsmæssige placering ved lånets indgåelse uden efterfølgende at regulere denne bidragssats i takt med, at lånet ændrer sikkerhedsmæssig placering.
Særligt F1 lån bliver hvert år rentetilpasset, og der ændres i lånets vilkår, så status over lånets sikkerhedsmæssige placering vil være let og logisk.
Bidragssatsen afspejler ikke den belåningsgrad, lånet har i dag og har haft i de år, som kan dokumenteres (2018-2024). Realkreditinstituttet opkræver og har opkrævet for meget i bidrag fra 2018. Der er opkrævet bidrag med en bidragssats på 0,81 % mod den korrekte sats på 0,375 %, svarende til for meget opkrævet i alt 40.000 kr. for årene 2018-2024. Realkreditinstituttet skal tilbagebetale dette beløb plus renter samt korrigere bidragssatsen fra 0,81 % til 0,375 % svarende til den aktuelle belåningsgrad.
Realkreditinstituttet påstår, at han har udvist passivitet. Dette tilbagevises som usagligt. Som lægmand havde han ikke fantasi til at forestille sig en grådighed baseret på manglende logik ved lånets oprettelse, og der er ikke direkte oplysninger derom i aftaledokumenterne. Først i november 2024 blev han via en artikel i et tidsskrift bekendt med denne bidragspraksis. Umiddelbart efter klagede han til realkreditinstituttet.
Jyske Realkredit har anført, at det er aftalt mellem realkreditinstituttet og klageren, at bidragssatsen beregnes ved nye lån, og at bidragssatsen afhænger af lånets sikkerhedsmæssige placering på tidspunktet, hvor lånet optages. Det er desuden aftalt, at bidragssats eller bidragsberegningsmetode kan ændres af forretningsmæssige eller markedsmæssige grunde.
Det er ikke aftalt, at bidragssatsen reguleres i takt med prisudviklingen. Dette gælder såvel i perioder, hvor ejendommens værdi stiger, som i perioder hvor ejendommens værdi falder.
Klagerens lån er et F1-lån, som rentetilpasses hvert år. Ved en rentetilpasning fastsættes en ny rente på lånet. Lånet er fortsat det samme lån, men har efter rentetilpasningen blot fået en ny rente. Der er derfor ikke tale om et nyt lån efter rentetilpasningen.
Hele eller dele af klagerens påstande er fortabt ved passivitet.
Klageren kunne både se sin bidragsbetaling i opkrævningerne samt i årsopgørelserne og havde derfor altid mulighed for at se det beløb, han betalte i bidrag. Hvis klageren var uenig i dette beløb, herunder at det steg i forbindelse med bidragsændringerne i 2012 og 2014, skulle han have reageret for længe siden.
Klageren har ikke betalt for meget i bidrag, og hans påstand er i øvrigt udokumenteret.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i BRFkredit (nu Jyske Realkredit), hvor han i 2011 havde et obligationslån på 2.578.000 kr.
I december 2011 konverterede klageren lånet til et rentetilpasningslån (F1) på 2.309.000 kr. med mulighed for afdragsfrihed. Bidragssatsen var 0,18125 % pr. termin, svarende til 0,725 % om året.
Ankenævnet lægger som oplyst af Jyske Realkredit til grund, at låneguiden var en del af lånetilbuddet og de samlede vilkår for lånet. Bidragssatsen og vilkårene for fastsættelsen fremgik af realkreditinstituttets låneguide.
Klageren accepterede lånetilbuddet, herunder de indeholdte vilkår om bidragssats. Ankenævnet finder, at der ikke foreligger omstændigheder i forbindelse med aftalens indgåelse, der kan medføre, at vilkårene om bidragssats i låneaftalen skal tilsidesættes.
Ankenævnet finder endvidere, at der ikke i øvrigt er grundlag for at tilsidesætte realkreditinstituttets fastsættelse af bidragssatsen på klagerens lån i hele lånets løbetid ud fra belåningsgraden ved lånoptagelsen.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.