Indsigelse mod opgørelse af personlig fordring efter tvangs-auktion.

Sagsnummer:353/2020
Dato:02-06-2021
Ankenævn:Bo Østergaard, Jes Zander Brinch, Lars K. Madsen, Ida Marie Moesby og Poul Erik Jensen
Klageemne:Personlig fordring - tvangsauktion
Afvisning - Afvisning, bevis § 5, stk.3, nr. 4
Ledetekst:Indsigelse mod opgørelse af personlig fordring efter tvangs-auktion.
Indklagede:Totalkredit
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Realkreditinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod Totalkredits opgørelse af personlig fordring mod klageren efter tvangsauktion.

Sagens omstændigheder

Klageren havde siden 1992 ejet en fast ejendom. I 2008 ydede Totalkredit ham et lån i ejendommen på 2.720.000 kr. Der var afgivet kaution for lånet af et pengeinstitut, P.

Den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen for 2019 var 2 mio. kr.

Klageren har oplyst, at han på grund af en verserende inkassosag fra Totalkredit ønskede at sælge sin ejendom. Han kontaktede en ejendomsmægler, E1, der den 24. februar 2019 vurderede ejendommens salgsværdi til 2.998.000 kr. med et salgsprovenu på 188.643,75 kr. efter indfrielse af Totalkredit og betaling af mægleromkostninger. Det var imidlertid ikke muligt at sælge ejendommen i fri handel, idet pengeinstituttet, P, ”som garantistiller for Totalkredit” samt en efterfølgende udlægshaver afviste at medvirke til et frivilligt salg.

Totalkredit begærede ejendommen på tvangsauktion. Totalkredit har oplyst, at realkreditinstituttet forinden auktionen foretog en besigtigelse af klagerens ejendom ved en mægler/vurderingsmand.

Klageren har oplyst, at han forud for auktionen sendte vurderingen af ejendommen af 24. februar 2019 til Totalkredit, Totalkredits advokat og P til orientering. Han sendte dem yderligere fire vurderinger af ejendommen, som han tidligere havde indhentet: Tre vurderinger fra november 2009 fra tre forskellige mæglere på henholdsvis 2.750.000 kr., 2.498.000 kr. og 2.850.000 kr. samt en vurdering fra marts 2012 på 2.485.000 kr.

Det fremgik af salgsopstillingen til brug for tvangsauktionen, at hæftelse 1 var et pantebrev udstedt til Totalkredit på 2.720.000 kr., og at der var afgivet kaution af et pengeinstitut P. Totalkredit havde en fordring hos klageren opgjort pr. auktionsdagen den 16. maj 2019 til 2.750.083,32 kr., herunder restancer på 133.720,90 kr. Næst efter pantebrevet til Totalkredit på første prioritet, var der tinglyst fem yderligere hæftelser i ejendommen.

Af en udskrift af retsbogen fremgik, at der den 16. maj 2019 i fogedretten blev afholdt tvangsauktion over klagerens ejendom. Højeste bud var 925.000 kr. Totalkredit begærede herefter ny auktion. På 2. auktionen den 19. juni 2019 var højstbydende en køber, K, med et bud på 1.595.000 kr., der efter at have stillet sikkerhed i henhold til auktionsvilkårene fik meddelt hammerslag.

Klageren har supplerende oplyst, at Totalkredit under 1. auktionen bød 150.000 kr.

Totalkredit har supplerende oplyst, at der på 1. auktionen mødte seks liebhavere, og at der på 2. auktionen mødte 14 liebhavere.

Klageren har oplyst, at ca. 14 dage efter auktionen, mens han stadig boede i ejendommen, kom K sammen med Totalkredits vurderingsmand for at besigtige ejendommen. Totalkredit gav efterfølgende K et lån på 2 mio. kr. svarende til en vurdering på 2,5 mio. kr. (ved 80 % belåning).

Totalkredit rejste efterfølgende et krav på betaling af 475.083,32 kr. over for klageren.

Klageren gjorde over for Totalkredit indsigelse mod beløbet, idet han anførte, at Totalkredit ikke havde iagttaget sin tabsbegrænsningspligt.

Totalkredit overgav herefter kravet til retslig inkasso. Ved et brev af 29. juli 2019 bad   et inkassofirma på vegne Totalkredit klageren om at indbetale et beløb på i alt 491.036,94 kr., herunder en hovedstol på 475.083,32 kr., renter på 7.753,62 kr., et rykkergebyr på 100 kr., et inkassogebyr på 100 kr. og inkassoomkostninger på 8.000 kr.

Klageren gjorde over for inkassofirmaet fortsat indsigelse mod kravet.

Det fremgik af tingbogen, at der den 9. september 2019 blev tinglyst auktionsskøde til K på 1.658.700 kr. (budsummen + størstebeløbet). Ejendommen blev videresolgt i fri handel i februar 2020 for 2.950.000 kr. med overtagelse 1. april 2020.

Totalkredit har oplyst, at K i den mellemliggende periode foretog/forestod en ”gennemgribende ombygning/renovering/modernisering af ejendommen”. Både klageren og Totalkredit har fremlagt billeder af ejendommen før og efter K’s ombygning af ejendommen.

Den 21. september 2020 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet.

Klageren har under sagens forberedelse opfordret Totalkredit til at fremlægge:

- vurderingsopdrag til mægleren ved besigtigelse/vurdering inden tvangsauktionen

- vurdering fra mægleren med eventuelle bemærkninger

- korrespondance mellem mægleren, Totalkredit og Totalkredits advokat angående. ejendommens værdi og budgivning

- beregning af budinstruks – overvejelser forud for budinstruks, herunder oplysning om, hvem der fastsatte budgivningen, Totalkredit eller P

- budinstruks

- vurderingsrapport fra Totalkredits vurderingsmand i forbindelse med genbelåning af ejendommen

- vurderingsrapport fra 2008, da Totalkredit belånte ejendommen med kr. 2.720.000

Klageren har endvidere opfordret Totalkredit til at oplyse, hvorvidt der var indgået budaftaler forud for auktionen.

I forbindelse med sagens skriftveksling bad Totalkredit den 6. januar 2021 Ankenævnet om at træffe en delafgørelse vedrørende afvisningspåstanden, således at parternes forberedelse af sagen afventede Ankenævnets stillingtagen til denne påstand.

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at Totalkredit skal frafalde restfordringen efter tvangsauktionen mod ham.

Totalkredit har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

På Totalkredits anmodning tager Ankenævnet på grund af enighed mellem parterne om, at en afgørelse af sagen kræver yderligere bevisførelse blandt andet i form vidneforklaringer, i første omgang stilling til Totalkredits principale påstand om afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at han er enig i, at sagen formodentlig vil kræve en del bevisførelse, herunder vidneforklaringer. Sagen er egnet til nævnsbehandling. Han er dog ikke bekendt med Ankenævnets kompetence i denne forbindelse men henholder sig til, at hans forsikringsselskab i forbindelse med hans forelæggelse af sagen for selskabet har tilkendegivet, at han i første omgang skulle indbringe sagen for Ankenævnet.

Realkreditinstituttet afgav alene ét bud på 1. auktionen på 150.000 kr. og afgav ikke bud på 2. auktionen. Ved at have afgivet et højere bud kunne Totalkredit have fået fuld dækning og dermed have afværget det tab, som han har lidt.

Ejendommen er beliggende i et attraktivt område med et generelt højt prisniveau, og den kunne i en videresalgssituation efter en tvangsauktion mindst have indbragt den konstaterede budsum med tillæg af det af Totalkredit rejste krav.

Totalkredit ville ikke have haft noget tab ved at have taget ejendommen hjem på auktionen, alternativt ved at have budt med op, indtil kravet var dækket fuldt ud.

Ejendommens værdi på auktionstidspunktet var væsentlig højere end budsummen, jf. de af ham fremlagte vurderinger af ejendommen og Totalkredits genbelåning af ejendommen kort tid efter, at K havde overtaget ejendommen på tvangsauktionen.

Totalkredit har således ikke opfyldt sin tabsbegrænsningspligt.

Totalkredit har til støtte for afvisningspåstanden anført, at en afgørelse af sagen vil kræve en del yderligere bevisførelse; herunder vidneførsel om det passerede på de to afholdte tvangsauktioner og om det af K efterfølgende udførte arbejde på ejendommen, hvilken vidneførsel ikke kan finde sted for nævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene.

Klageren har under sagens forberedelse erklæret sig enig i, at ”sagen formodentlig vil kræve en del bevisførelse, herunder vidneforklaringer”.

Totalkredit anmoder derfor Ankenævnet om særskilt at tage stilling til afvisningspå- standen, således at parternes yderligere forberedelse af sagen afventer Ankenævnets stillingtagen hertil.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren havde i 2008 optaget et lån på 2.720.000 kr. i Totalkredit. Et pengeinstitut, P, var kautionist for lånet.

Totalkredit begærede klagerens ejendom på tvangsauktion på grund af misligholdelse af lånet.

Det fremgik af salgsopstillingen til brug for tvangsauktionen, at Totalkredit havde en fordring hos klageren opgjort pr. auktionsdagen den 16. maj 2019 til 2.750.083,32 kr., herunder restancer på 133.720,90 kr. Næst efter pantebrevet til Totalkredit på første prioritet, var der tinglyst fem yderligere hæftelser i ejendommen.

Af en udskrift af retsbogen fremgik, at der den 16. maj 2019 i fogedretten blev afholdt tvangsauktion over klagerens ejendom. Højeste bud var 925.000 kr. Totalkredit begærede herefter ny auktion. På 2. auktionen den 19. juni 2019 var højstbydende en køber, K, med et bud på 1.595.000 kr., der efter at have stillet sikkerhed i henhold til auktionsvilkårene fik meddelt hammerslag.

Det fremgik af tingbogen, at der den 9. september 2019 blev tinglyst auktionsskøde til K på 1.658.700 kr. (budsummen + størstebeløbet). Ejendommen blev videresolgt i fri handel i februar 2020 for 2.950.000 kr. med overtagelse 1. april 2020.

Klageren har anført, at Totalkredit alene afgav ét bud på 1. auktionen på 150.000 kr. og ikke afgav bud på 2. auktionen. Ved at have afgivet et højere bud kunne Totalkredit have fået dækket sin fordring fuldt ud og dermed have afværget det tab, som han har lidt. Totalkredit har således ikke opfyldt sin tabsbegrænsningspligt.

Totalkredit og klageren er enige om, at en afgørelse af sagen vil kræve en yderligere bevisførelse, herunder vidneforklaringer.

Ankenævnet finder, at der i sagen mangler oplysninger om det passerede på de to afholdte tvangsauktioner og om det af K efterfølgende udførte arbejde på ejendommen.  Ankenævnet finder på den baggrund, at en afgørelse af sagen forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af vedtægternes § 5, stk. 3, nr. 4.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.