Indsigelse mod størrelse af rente på boliglån forhøjet i 2011 i forhold til rente på nye boliglån bl.a. med henvisning til markedsrentens bevægelse og uændret risiko for banken.

Sagsnummer:73/2018
Dato:09-11-2018
Ankenævn:John Mosegaard, Anita Nedergaard, Peter Stig Hansen, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn
Klageemne:Udlån - rente
Rente - udlån
Ledetekst:Indsigelse mod størrelse af rente på boliglån forhøjet i 2011 i forhold til rente på nye boliglån bl.a. med henvisning til markedsrentens bevægelse og uændret risiko for banken.
Indklagede:Danske Andelskassers Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod størrelse af rente på boliglån forhøjet i 2011 i forhold til rente på nye boliglån bl.a. med henvisning til markedsrentens bevægelse og uændret risiko for banken.

Sagens omstændigheder

Klagerne, M og H, var kunder i Andelskassen Fyn (nu Danske Andelskassers Bank), hvor de på et ikke nærmere oplyst tidspunkt optog et boliglån -136. Andelskassen fik sikkerhed i et ejerpantebrev på 250.000 kr. med pant i M’s ejendom, der var tinglyst næst efter et realkreditlån, som klagerne havde optaget i Totalkredit. Banken har oplyst, at det ikke har været muligt at fremskaffe oplysninger om, hvorledes boliglånet blev indplaceret i rentespændet på daværende tidspunkt.

Ved et gældsbrev fra september 2011 blev boliglån -136 i Andelskassen Fyn forhøjet med 99.033,56 kr. til 365.000 kr. Det fremgik af gældsbrevet, at renten var variabel på for tiden 9,50 % om året. Lånet skulle afvikles med en månedlig ydelse på 4.200 kr., første gang den 30. september 2011.

Ved et gældsbrev underskrevet af klagerne den 12. oktober 2011 blev boliglån -136 i Danske Andelskassers Bank forhøjet med 26.740 kr. til 394.728,57 kr.  Lånet skulle uændret afvikles med en månedlig ydelse på 4.200 kr., første gang den 30. oktober 2011. Løbetiden var ca. 15 år under forudsætning af uændret rentesats. Endvidere fremgik følgende af gældsbrevet:

”…

Rente og omkostninger

Det lånte beløb forrentes fra udbetalingsdagen. Rente og omkostninger er variable og fastsættes til enhver tid af Danske Andelskassers Bank A/S, jf. Danske Andelskassers Bank A/Ss ”Almindelige forretningsbetingelser og særlige bestemmelser for lån og kreditter - forbruger”.

Renten er for tiden 9,750 % om året. Renten beregnes og tilskrives kvartårligt bagud.

Almindelige forretningsbetingelser og særlige bestemmelser for lån og kreditter - forbruger.

4. Renter

Rentevilkår

Renten for de enkelte indlåns- og udlånskonti er variabel, medmindre andet udtrykkeligt er aftalt.

At renten er variabel betyder, at Danske Andelskassers Bank A/S kan ændre rentesatsen.

Rentesatsen afhænger af kontotype, ligesom rentesatsen for hele kontoen kan afhænge af kontoens til enhver tid værende saldo.

Kunden kan få oplysning om rentesatser, herunder rentespænd, for de enkelte typer af ind- og udlån på forespørgsel i Danske Andelskassers Bank.

Ændring af rentesatser

Danske Andelskassers Bank A/S kan ændre variable rentesatser uden varsel, hvis ændringen er til fordel for kunden.

Danske Andelskassers Bank A/S kan nedsætte variable rentesatser på indlån og forhøje variable rentesatser på udlån uden varsel, hvis

  • ind- eller udenlandske ændringer i penge- eller kreditpolitik har betydning for Danske Andelskassers Bank A/S, fordi det almindelige renteniveau påvirkes, eller
  • anden udvikling i det almindelige renteniveau, eksempelvis på penge- og obligationsmarkederne, er af betydning for Danske Andelskassers Bank A/S
  • ændringer i skatter og afgifter har betydning for Danske Andelskassers Bank A/S.

Danske Andelskassers Bank A/S kan nedsætte den variable rentesats på indlån og forhøje variable rentesatser på udlån med én måneds varsel, hvis

  • markedsmæssige forhold, herunder bl.a. konkurrencemæssige eller indtjeningsmæssige forhold, begrunder en ændring for én eller flere kontotyper,
  • de forhold, som individuelt blev lagt til grund ved fastsættelse af kundens rentevilkår, ændrer sig, eller
  • Danske Andelskassers Bank A/S ændrer sin generelle rente og prisfastsættelse af forretningsmæssige grunde, uden at det har sammenhæng med udviklingen i det almindelige renteniveau. Forretningsmæssige grunde kan bl.a. være at opnå en mere hensigtsmæssig anvendelse af Danske Andelskassers Bank A/Ss ressourcer eller kapacitet eller at øge indtjeningen.

Kunden får enten oplysning om ændring af variable rentesatser ved brev eller ved annoncering i dagspressen, efterfulgt af oplysning herom, når Danske Andelskassers Bank A/S udsender det første kontoudtog (eller kontooversigt) efter annoncering. …

…”

Af bankens prisliste fra juli 2011 fremgik, at rentespændet for boliglån 90 % op til 250.000 kr. med en løbetid på 20 år var 8,25 % - 12,25 %.

Klagerne har oplyst, at den pantsatte ejendom blev vurderet i efteråret 2011 til ca. 1 mio. kr. Boliggælden udgjorde i oktober 2011 ca. 753.000 kr. til Totalkredit og 394.728,57 kr. til banken, i alt 1.147.728,57 kr.

Banken har bestridt, at ejendommen blev vurderet i 2011 og har oplyst, at banken i oktober 2011 i sine interne kommentarer noterede, at klagernes formue var negativ med 147.176 kr. og noterede følgende under ”samlet skøn” over klagernes formue:

”Off. EV er faldet med tkr. 260, hvorfor formue nu fremstår negativ. De har samtidig lavet omfattende forbedringer på ejendommen til over tkr. 200, så reel værdi af ejendommen skønnes væsentligt højere!!”

Klagerne har oplyst, at den offentlige ejendomsværdi pr. 1. oktober 2010 var 930.000 kr., pr. 1. oktober 2011 var 1,2 mio. kr., og pr. 1. oktober 2012 var 1,2 mio. kr.

Banken har oplyst, at renten på klagernes boliglån -136 efter forhøjelsen af lånet i oktober 2011 to gange blev forhøjet i takt med bankens generelle prisændringer for boliglån. Af fremlagte kontoudskrifter for boliglånet fremgår, at renten pr. den 10. november 2011 blev forhøjet med 0,50 % til 10,25 % om året, og pr. den 13. februar 2012 blev forhøjet med 0,50 % til 10,75 % om året. Pr. den 19. september 2012 blev renten nedsat med 1 % til 9,75 % om året, og renten var herefter uændret.

Banken har endvidere oplyst, at renteændringerne fandt sted med hjemmel i bankens Almindelige forretningsbetingelser og særlige bestemmelser for lån og kreditter - forbruger, og at renteforhøjelserne blev annonceret i dagspressen.

Klagernes økonomiske rådgiver gjorde ved en mail af 25. oktober 2017 over for banken indsigelse mod rentesatsen på boliglån -136. Han anførte bl.a.:

”…

… [Klagerne) har tilknyttet mig som uafhængig økonomisk rådgiver med henblik på at gennemgå og optimere deres økonomi.

Ved denne gennemgang har jeg bemærket et boliglån til Andelskassen [konto -136] med nuværende restgæld pr. 1/10 2017 på omkring 300.000 kr., der pt. forrentes med 9,75 %. Jeg er meget forundret over den, efter min vurdering meget høje rentesats på dette lån ud fra følgende betragtninger:

  • Et nuværende meget lavt dansk renteniveau.
  • Nuværende boliglån i Andelskassen tilbydes med rentesats mellem 3,95 % - 6,95 %, jf. Andelskassens prisliste af 1/10 2017.
  • Den offentlige ejendomsvurdering pr. 1/10 2016 er sat til 1.000.000 kr. Således må jeg umiddelbart ligge til grund at den samlede restgæld i boligen, ca. 664.000 kr. til Totalkredit og ca. 300.000 kr., i alt 964.000 kr. ligger inden for boligens samlede værdi (dvs. ingen overbelåning af nævnte ejendom).
  • Der foreligger et tinglyst ejerpantebrev til Andelskassen på 250.000 kr., hvilket i væsentlig grad må siges at dække bankens udestående med kunderne.
  • Der foretages afvikling på både banklån til Andelskassen samt realkreditlån til Totalkredit. Således har den samlede kreditrisiko for Andelskassen været nedadgående historisk og må også fremadrettet forventes at være nedadgående.
  • Kunderne har aldrig misligholdt deres forpligtelser overfor Andelskassen.

Ud fra ovenstående argumentation hører jeg gerne om muligheden for at reducere kundernes rentesats på omtalte boliglån, således at en større del af ydelsen fremadrettet kan anvendes på at nedbringe restgælden til Andelskassen (hvilket også må være i Andelskassens interesse).

…”

Ved en mail af 6. november 2017 til klagernes rådgiver anførte banken blandt andet:

”…

Ud fra de argumenter du fremlægger kan jeg sige, at i forhold til den foranliggende kreditforeningsvurdering vi har, har vi ikke fuld sikkerhed for vores udlån – dette skyldes faldende huspriser. For jeg kan tage stilling til en fremtidig rente, kan der bestilles en vurdering. En vurdering vil koste kunderne 2.000 kr. - denne vil være nødvendig for at få et retvisende billede af kundernes økonomi / formue forhold.”

Ved en mail af 13. november 2017 til banken anførte klagernes rådgiver bl.a.:

”…

Du skriver at ”…i forhold til den foranliggende kreditforeningsvurdering vi har, har vi ikke fuld sikkerhed for vores udlån – dette skyldes faldende huspriser.”. Da boliglånet blev oprettet/ændret sidst (pr. 10/10-2011) blev renten fastsat på 9,75 %. Kunderne oplyser, at ejendommen på dette tidspunkt blev vurderet til ca. 1.000.000 kr. Den samlede boliggæld på samme tidspunkt udgjorde 753.000 (Totalkredit) + 394.728,57 (Andelskassen), i alt 1.147.728,57. Således har I, på etableringstidspunktet været bekendt med, at boligen var overbelånt. På samme tidspunkt har I fastsat lånerenten på boliglånet til 9,75 % ud fra et renteinterval på mellem 8,25 % og 12,25 % (se vedhæftede prisliste fra Andelskassen fra Juli 2011). Et simpelt gennemsnit af renteintervallet angiver 10,5 %, hvorfor jeg må konkludere at den fastsatte rente på 9,75 % var tættere på det lave renteinterval end det høje renteinterval – til trods for at boligen var overbelånt.

Jeg er derfor uforstående overfor hvorfor du, på vegne af Andelskassen, anfører at I ikke har fuld sikkerhed for jeres udlån – det har I aldrig haft, jf. ovenfor. Såfremt I ønsker en vurdering af boligens værdi for at ”finplacere” boliglånets rentesats i den lavere ende/i midten af det nugældende interval (mellem 3,95 % - 6,95 %, jf. Andelskassens prisliste af 1/10 2017, er kunderne naturligvis indforstået med dette, såfremt Andelskassen betaler de dertil relaterede omkostninger.

…”

Banken tilbød efterfølgende klagerne en nedsættelse af renten på boliglånet til 8,25 % om året ved en uændret månedlig ydelse, alternativt en nedsættelse af renten til 7,95 % om året ved en forhøjelse af den månedlige ydelse med 1.500 kr. Tilbuddet blev fremsat uden krav om en fornyet vurdering af den pantsatte ejendom.

Klagerne accepterede ikke tilbuddet.

Den 20. februar 2018 indbragte klagerne sagen for Ankenævnet.

Banken har under sagens forberedelse i Ankenævnet oplyst, at bankens tilbud til klagerne om en nedsættelse af renten på boliglånet uden krav om en fornyet vurdering af den pantsatte ejendom er bortfaldet.

Banken har endvidere oplyst, at restgælden på boliglån -136 pr. den 31. januar 2018 var 290.564,71 kr.

Af bankens prisbog fra 1. februar 2018 fremgik, at rentespændet for boliglån med en løbetid på 20 år mod pant i fast ejendom ved sikkerhed i et ejerpantebrev var 3,95 % - 6,95 %, og at dette forudsatte almindelig kreditvurdering.

Parternes påstande

Klagerne har nedlagt påstand om, at Danske Andelskassers Bank skal nedskrive restgælden på boliglån -136 med mindst 39.000 kr. og fremadrettet skal nedsætte renten på lånet til ca. 5,00 % - 5,50 % om året.

Danske Andelskassers Bank har principalt nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært om afvisning.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at den af banken i 2017 tilbudte nedsættelse af rentesatsen til 8,25 % ikke svarede til risikoplaceringen af deres lån i bankens rentespænd for boliglån i oktober 2011 set i forhold til risikoplaceringen i bankens nugældende rentespænd for boliglån.

Bankens tilbud om en rentenedsættelse på boliglånet til en rentesats på 8,25 % om året uden krav om en fornyet vurdering af den pantsatte ejendom viste, at banken havde mulighed for at fravige sin politik og tilbyde en lavere rentesats uden at foretage en vurdering af ejendommen. 

Der blev foretaget en vurdering af ejendommen i efteråret 2011. Ejendommen blev vurderet til ca. 1 mio. kr., og med en samlet boliggæld på ca. 1.147.000 kr. var ejendommen overbelånt ved forhøjelsen af boliglånet i oktober 2011. Banken havde ikke fuld sikkerhed for lånet. Dette er i overensstemmelse med det af banken anførte om, at deres formue i oktober 2011 var negativ med ca. 147.000 kr.

Banken har ikke påvist, at risikoen har ændret sig siden 2011. Den realiserede kvadratmeterpris for ejendomme i det område, hvor den pantsatte ejendom er beliggende, viser, at kvadratmeterprisen fra fjerde kvartal 2011 svarede til kvadratmeterprisen for andet kvartal 2017.

De har siden oktober 2011 nedbragt gælden til Totalkredit med ca. 89.000 kr. og boliglånet med ca. 98.000 kr. Det vil sige, at restgælden på lånene i ejendommen samlet er blevet reduceret med ca. 187.000 kr.

Rentespændet på nye boliglån i banken er 3,95 % - 6,95 %, og der er derfor et væsentligt misforhold mellem den gældende risikojusterede rentesats og den risikojusterede rentesats, som blev fastsat ved forhøjelsen af boliglånet i 2011. De aktuelle rentesatser og rentespændet for lån af samme kontotype står således i væsentligt misforhold til deres rentesats på boliglånet på 9,75 %, idet rentesatsen på boliglånet svarer til rentesatsen for et forbrugslån uden sikkerhed.  

Den fremadrettede rentesats for boliglånet bør ud fra den aktuelle prisliste for tilsvarende boliglån fastsættes til omkring 5,00 % - 5,50 % om året.

Restgælden på boliglånet bør endvidere reduceres med mindst 39.000 kr., så de bliver stillet økonomisk som om, at deres lån i perioden 2011 til 2018 var blevet afviklet med en lavere rentesats, der fulgte bankens rentespænd for boliglån svarende til den oprindelige risikoplacering.

Det bestrides, at et krav om regulering af renten forældes efter tre år.

Danske Andelskassers Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at det ikke fremgår af gældsbrevet, at banken er forpligtet til at nedsætte den aftalte rente med henvisning til det generelle renteniveau.

Banken er heller ikke forpligtet til at lade renten på den oprindelige låneaftale følge renten på nye tilsvarende boliglån i banken.

Renten på boliglån -136 er ikke hævet siden februar 2012, og den nuværende rente på 9,75 %, der har været uændret siden rentenedsættelsen i september 2012, er på niveau med den oprindeligt aftalte rentesats. Klagerne har ikke gjort indsigelse mod den fastsatte rente før den 25. oktober 2017.

Klagernes krav om, at renten skal nedsættes med tilbagevirkende kraft, er under alle omstændigheder forældet for perioden indtil tre år inden sagens indbringelse for Ankenævnet.

Det bestrides, at der blev foretaget en vurdering af den pantsatte ejendom i 2011 i forbindelse med forhøjelsen af boliglån -136.

Såfremt klagerne ønsker at forhandle om renten på boliglån -136, er det bankens faste politik, at der skal foretages en ny vurdering af ejendommen, og at klagerne skal afholde omkostningerne herved, jf. bankens gældende prisbog, hvori det er anført, at det er en forudsætning for ydelse af boliglån, at der gennemføres en kreditvurdering.

Det bestrides, at en henvisning til handlede ejendomme i det område, hvor den pantsatte ejendom er beliggende, kan sidestilles med en faktisk vurdering af ejendommen. Der er mange forhold, f.eks. vedligeholdelsesstand, som ud over de handlede priser i nabolaget, har indflydelse på værdiansættelsen af en ejendom. Forhold der i sagens natur ikke kan iagttages ved en generel henvisning til handlede ejendomspriser i nabolaget.

Selv om banken tidligere har fremsat et tilbud om en mindre rentenedsættelse uden en fornyet vurdering, som ikke blev accepteret af klagerne, er det ikke ensbetydende med, at en så væsentlig nedsættelse af den aftalte rentesats, som ønsket af klagerne, kan finde sted uden en fornyet vurdering af ejendommen. Det bemærkes i den forbindelse, at bankens kreditpolitik er ændret siden 2011.

Til støtte for afvisningspåstanden har banken anført, at såfremt Ankenævnet måtte finde, at spørgsmålet om, hvorvidt der blev indhentet en vurdering af den pantsatte ejendom, har væsentlig betydning for afgørelsen af sagen, bør sagen afvises. Afgørelsen af dette spørgsmål forudsætter en parts- og vidneforklaring, der ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene.  

 

Ankenævnets bemærkninger

I oktober 2011 blev klagernes boliglån -136 i Danske Andelskassers Bank forhøjet til 394.728,57 kr. Det fremgik af gældsbrevet, at renten var variabel på for tiden 9,75 % om året.

Af bankens prisbog fra 1. februar 2018 fremgik, at rentespændet for boliglån med en løbetid på 20 år mod pant i fast ejendom ved sikkerhed i et ejerpantebrev var 3,95 % - 6,95 %, og at ydelse af et boliglån forudsatte, at der blev gennemført en almindelig kreditvurdering.

Bestemmelserne i gældsbrevet fra oktober 2011 om rentens fastsættelse giver ikke i sig selv klagerne krav på, at lånets rente skal følge renten på nye tilsvarende boliglån i banken.

Ankenævnet finder, at klagerne er bundet af den i gældsbrevet aftalte variable rentesats på 9,75 %, der efterfølgende to gange blev forhøjet med 0,50 % i overensstemmelse med bankens generelle prisændringer på boliglån. Pr. den 19. september 2012 blev renten nedsat med 1 % til 9,75 % om året, og renten har været uændret siden. Ankenævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte bankens renteforhøjelser, ligesom Ankenævnet heller ikke finder grundlag for at tilsidesætte den oplyste rentesats som urimelig.

Ankenævnet kan således ikke pålægge banken at give klagerne rentekompensation/at nedskrive restgælden på boliglånet. Det bemærkes i den forbindelse, at da renten på lånet blev tilskrevet og betalt løbende, finder Ankenævnet, at et eventuelt tilbagebetalingskrav tidligere end tre år fra indgivelsen af klagen til Ankenævnet, det vil sige forud for den 20. februar 2015, under alle omstændigheder er forældet.

Ankenævnet kan heller ikke pålægge banken at omlægge boliglånet til et boliglån, hvor renten er lavere, uden foretagelse af en fornyet kreditvurdering.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.