Rådgivning vedrørende valg af køberforsikring i forbindelse med ejendomskøb.

Sagsnummer:388/1998
Dato:12-04-1999
Ankenævn:Lars Lindencrone Petersen, Inge Frølich, Peter Stig Hansen, Niels Bolt Jørgensen, Leif Nielsen
Klageemne:Forsikring - rådgivning
Forsikring - køberforsikring
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Rådgivning vedrørende valg af køberforsikring i forbindelse med ejendomskøb.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

I forbindelse med klagernes køb af en fast ejendom i oktober 1997, modtog klageren fra sælger tilbud om tegning af køberforsikring gennem forsikringsselskabet Codan. Klageren, der var kunde hos indklagede, gennemgik købsaftalen med indklagede, og i denne forbindelse rettede indklagede henvendelse til Topdanmark med henblik på fremskaffelse af tilsvarende forsikringstilbud. Klageren tegnede herefter via indklagede køberforsikring i Topdanmark. Topdanmark afviste efterfølgende at dække krav fra klageren. Sagen vedrører, om indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren i denne forbindelse.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale underskrevet af klageren den 2. oktober 1997 købte klageren en fast ejendom med overtagelse den 1. december 1997. Købesummen var på 310.000 kr. Ejendommen var et bindingsværkshus og var ifølge BBR-meddelelsen opført i 1880.

I forbindelse med købet var der udarbejdet en sundhedsattest, hvoraf bl.a. fremgår:

"Huset er i god stand. Der må dog forventes nogle reparationer, men i øvrigt kræves kun normal vedligeholdelse.

.........

Delvis gamle elinstallationer. Generelt el-check, incl. udhuse anbefales.

..........

Generelt ældre VVS-installationer."

Ved handelens indgåelse forelå tilbud af 25. september 1997 fra Codan vedrørende tegning af køberforsikring med specialdækning. Specialdækningen vedrørte bl.a. ulovlige installationer og bygningsindretninger.

Klageren har anført, at ejendommens finansiering blev drøftet med indklagedes Værløse afdeling. I denne forbindelse meddelte indklagedes medarbejder, at der ville blive indhentet tilbud fra indklagedes samarbejdspartner, Topdanmark, på køberforsikring inden afholdelse af møde i afdelingen. Et sådant tilbud skulle foreligge, inden indklagede kunne bevilge lån. I øvrigt dækkede Topdanmarks forsikring på samme måde som Codans forsikringstilbud.

Ifølge indklagede oplyste medarbejderen, at man gennem Topdanmark kunne fremskaffe et forsikringstilbud på samme type forsikring, som der forelå fra Codan. Efter at tilbud var indhentet fra Topdanmark, blev dette udleveret ved et møde i afdelingen. Medarbejderen gjorde udtrykkelig opmærksom på, at indklagede ikke rådgav om indholdet af de respektive forsikringstilbud, men søgte at tilvejebringe et så grundigt materiale som muligt, således at klageren selv kunne tage stilling til, hvilket tilbud han ønskede at acceptere.

Klageren tegnede herefter køberforsikring og sædvanlig ejendomsforsikring i Topdanmark.

Efter at klageren havde overtaget ejendommen, blev der konstateret ulovlige elinstallationer samt mangler ved oliefyr og varmeanlæg samt ulovlig kloakinstallation. Klageren har på grundlag af indhentede erklæringer fra håndværksmestre anslået omkostningerne ved udbedring af disse forhold til 67.000 kr. inkl. moms.

Gennem sin advokat anmeldte klageren den 13. december 1997 de mangelfulde forhold til Topdanmark. Ved skrivelse af 23. februar 1998 meddelte Topdanmark, at man ikke kunne yde erstatning som følge af, at der for så vidt angik elinstallationen var anbefalet et elcheck, ligesom det var anført, at såvel el- som VVS-installationer generelt var af ældre dato og skulle have været undersøgt nøje. Manglerne vedrørende varmeanlægget (cirkulationspumpe og oliefyrsbrænder) kunne ikke dækkes alene som følge af, at de pågældende effekter måtte anses for at have udtjent deres funktion i henhold til levetiden for sådanne effekter.

Efter at have korresponderet yderligere med Topdanmark om selskabets dækningsforpligtigelse rettede klageren i juli 1998 gennem sin advokat henvendelse til indklagede, idet klageren gjorde gældende, at de konstaterede mangler ville have været dækket af Codans ejerskifteforsikring, hvorfor indklagede måtte anses for ansvarlig for klagerens tab, idet indklagedes manglende/dårlige rådgivning var baggrunden for klagerens valg af Topdanmark som forsikringsselskab. Indklagede afviste at være erstatningsansvarlig.

I oktober 1998 rettede klageren gennem sin advokat henvendelse til Topdanmark og anmodede om under henvisning til ejendomsforsikringens retshjælpsdækning, om selskabets bekræftelse på dækning i forbindelse med et sagsanlæg mod indklagede. Dette afviste Topdanmark med henvisning til, at det af forsikringsvilkårene fremgik, at såfremt en tvist kunne behandles ved et godkendt klagenævn, var sikrede forpligtet til først at benytte denne mulighed.

Parternes påstande.

Klageren har den 16. november 1998 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at erstatte hans tab ved de konstaterede skjulte fejl og mangler samt at betale sagsomkostninger ved klagesagens behandling.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at der i en situation som den foreliggende måtte påhvile indklagede en særlig forpligtelse til nøje at vejlede ham om forskelle i dækningsomfang på Codans tilbud og Topdanmarks tilbud. Det påhviler indklagede at sikre sig tilstrækkelig bevis for, at en sådan vejledning blev ydet. Indklagedes medarbejder oplyste, at Topdanmarks tilbud dækkede på samme måde som Codans tilbud. Han ville have opnået dækning, såfremt forsikringen var blevet tegnet gennem Codan, hvilket er telefonisk bekræftet af Codan. Indklagede er derfor erstatningsansvarlig for hans tab opstået som følge af, at han valgte Topdanmarks tilbud. Det bestrides, at indklagedes medarbejder udtrykkelig gjorde opmærksom på, at indklagede ikke rådgav om indholdet af de respektive forsikringstilbud.

Indklagede har anført, at indklagedes medarbejder udtrykkelig gjorde opmærksom på, at klageren selv skulle tage stilling til, om han foretrak Topdanmarks tilbud eller Codans tilbud. Klageren kan derfor ikke have haft nogen forventning om, at medarbejderen skulle rådgive om forskellen i forsikringsdækningen. Det påhviler klageren at dokumentere, at Codan ville have dækket de påståede mangler, såfremt forsikringen var tegnet gennem Codan. En telefonisk henvendelse til Codan herom er ikke tilstrækkelig dokumentation. Som følge af det ovenfor fra sundhedsattesten citerede kan det ikke forventes, at Codan ville have betalt erstatning, selv om Codan måtte erklære, at skaderne måtte anses for omfattet af forsikringens dækningsomfang.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion:

Klageren har anført, at indklagedes medarbejder gav udtryk for, at de to forsikringstilbud indhentet fra henholdsvis Codan og Topdanmark var ens. Indklagede har bestridt dette med henvisning til, at det blev tilkendegivet, at klageren selv skulle tage stilling til, om han foretrak det ene forsikringstilbud frem for det andet. Da en stillingtagen til bl.a. disse tvistepunkter ville forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene, afviser Ankenævnet sagen i medfør af Ankenævnets vedtægters § 7, stk. 1.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klageren.