Krav om nedsat bidragssats. Indsigelse om for lav værdiansættelse af en ejerbolig og om uberettiget fastholdelse af samme bidragssats i hele låneperioden.

Sagsnummer:419/2019
Dato:30-04-2020
Ankenævn:Bo Østergaard, Søren Hoffmann Christiansen, Steen Jul Pe-tersen, Morten Bruun Pedersen og Poul Erik Jensen
Klageemne:Bidrag - indplacering
Bidrag - fastsættelse
Ledetekst:Krav om nedsat bidragssats. Indsigelse om for lav værdiansættelse af en ejerbolig og om uberettiget fastholdelse af samme bidragssats i hele låneperioden.
Indklagede:Nordea Kredit
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Realkreditinstitutter

Indledning

Sagen vedrører klagerens krav om en nedsat bidragssats begrundet i en for lav værdiansættelse af ejerbolig og en uberettiget fastholdelse af samme bidragssats i hele låneperioden.

Sagens omstændigheder

Den 21. januar 2009 optog klageren et F1-lån med en hovedstol på 2,64 mio. kr. i sin ejerbolig i Nordea Kredit. Lånet blev optaget med baggrund i en vurdering af klagerens ejendom registreret i realkreditinstituttets systemer den 5. september 2008 på 3,3 mio. kr. Belåningsgraden ved lånets optagelse var 80%. Bidragssatsen ved låneoptagelsen udgjorde 0,525% om året.

Ifølge realkreditinstituttets dagældende prisblad var bidragssatsen for F1-lån i ejerboliger 0,3% i belåningsinterval 0%-50% og 0,9% i belåningsinterval 50%-80%. Vægtet bidragssats ved belåning fra 0% til 80% udgjorde således 0,525%.

Klageren har oplyst, at hendes ejerbolig i 2009 af realkreditinstituttet blev vurderet til 3,9 mio. kr.

Realkreditinstituttet har oplyst, at det er korrekt, at klagerens ejerbolig senere i 2009 i en anden forbindelse, efter at klagerens lån var optaget, blev vurderet til 3,8 mio. kr.

Fra den 1. oktober 2010 til den 1. oktober 2016 gennemførte realkreditinstituttet fem generelle ændringer i bidragssatserne, herunder følgende ændringer for F1 lån i ejerboliger:

Dato

Generelle prisjusteringer på F1 lån fra 1. oktober 2010

Vægtet bidragssats ved belåning fra 0-80%

01-10-2010

Bidragssatser på lån med variabel rente hæves med 10 % til henholdsvis 0,33% ved 0-50% og 0,99% ved 50-80 % belåning

0,578%

01-01-2012

Bidragssatser på lån med variabel rente hæves til henholdsvis 0,444% ved 0-50% og 1,164% ved 50-80% belåning

0,714%

01-01-2013

Nordea Kredit indfører ny bidragsstruktur for nye lån. Bidragssatserne på F1 lån udbetalt før 1. januar 2013 hæves med 15%

0,821%

01-01-2014

Bidragssatserne på F1 lån udbetalt før 1. januar 2013 hæves med 6,5%

0,874%

01-10-2016

Bidragssatserne på F1 lån udbetalt før 1. januar 2013 hæves med 30%

1,137%

Realkreditinstituttet har oplyst, at alle de gennemførte generelle prisstigninger skete i overensstemmelse med realkreditinstituttets til en hver tid gældende almindelige forretningsbetingelser og blev varslet direkte over for klageren og øvrige berørte kunder med en redegørelse for årsagen til de enkelte prisjusteringer.

Klageren rejste i foråret 2019 over for realkreditinstituttet spørgsmål om bidragssatsen på hendes lån. Hun anførte senere, at bidragssatsen burde være 0,84% om året i 2019. Denne bidragssats havde hun beregnet med udgangspunkt i

en restgæld på lånet på 1,79 mio. kr. og en vurdering af hendes ejerbolig på 3,8 mio. kr.

Realkreditinstituttet afviste klagerens indsigelse og fastholdt, at bidragssatsen på klagerens lån var 1,137% om året.

Parternes påstande

Den 20. november 2019 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Kredit skal nedsætte bidragssatsen på hendes lån og tilbagebetale for meget betalt bidrag.

Nordea Kredit har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at bidragssatsen på hendes realkreditlån har været for høj, og at hun har betalt for meget i bidrag tilbage fra lånets oprettelse i 2009.

Hun har forgæves opfordret realkreditinstituttet til at udfærdige en detaljeret udregning af bidragets størrelse i hele lånets løbetid, det vil sige en udregning for hver periode, hvor en bestemt bidragssats har været gældende.

Realkreditinstituttet angiver bidragssatsen i procent som et årligt bidrag, men opkræver bidraget kvartalsvis. Det er ikke muligt at sammenholde den oplyste bidragssats med det aktuelt opkrævede bidrag.

Formålet med bidraget er blandt andet at afdække den risiko, som lånets størrelse er udtryk for. Der fastsættes en bidragssats procentvis i forhold til, hvor stor belåningsgraden er på den enkelte ejendom. Realkreditinstituttet fastsætter en vurdering, der ligger til grund for fastsættelsen af bidraget. Er en ejendoms vurdering højere, medfører det en lavere samlet bidragssats osv.

Realkreditinstituttet har vurderet ejendommen til 3,9 mio. kr. tilbage i 2009, men fastsætter bidragsprocenten efter en arbitrær vurdering på 3,3 mio. kr.

Realkreditinstituttet fastholder den samme bidragsprocent i hele låneperioden uden hensyntagen til, at risikoen formindskes væsentligt i perioden i takt med, at lånet betales tilbage. Der er ikke saglige årsager til, at bidraget ikke samtidig burde formindskes.

Realkreditinstituttet oplyser, at så længe lånet ikke lægges om, er det den oprindelige bidragsprocent, der bibeholdes til trods for den formindskede risiko. Det har den effekt, at låntageren tvinges til at lave en omlægning for at få en bidragssats, der afspejler den formindskede risiko. Der er tale om et urimeligt aftaleforhold, som bør tilsidesættes.

Nordea Kredit har anført, at bidragssatsen på klagerens lån er fastsat og beregnet korrekt.

Helt generelt fastsættes bidragssatsen på lån til ejerboliger og fritidshuse i Nordea Kredit i hele lånets løbetid ud fra belåningsgraden ved låneoptagelsen.

Vurderingen senere i 2009 blev foretaget i en anden forbindelse efter låneoptagelsen. Klagerens lån blev optaget på baggrund af en vurdering på 3,3 mio. kr., der blev foretaget forud for låneoptagelsen i henhold til almindelig praksis, og lånebeløbet svarede til præcis 80% af vurderingen.

Nordea Kredits bidragssatser oplyses i prislister og lånetilbud som årlige satser. I den kvartalsvise opkrævning betales ¼ af den årlige bidragssats. Er bidragssatsen f.eks. 1% om året, betales der hvert kvartal 0,25% i bidrag af den aktuelle restgæld. I takt med at lånet afdrages, falder bidragsbetalingen i kr., men selve bidragssatsen sættes ikke automatisk ned, hverken når lånet afvikles, eller når ejendomspriserne stiger. På samme måde hæves bidragssatsen heller ikke, hvis ejendomspriserne falder.

Den praksis for prisfastsættelse af realkreditlån, som Nordea Kredit har valgt, er almindelig kendt og i overensstemmelse med standard i realkreditbranchen.

Hvis klagerens lån var optaget i henhold til den aktuelle prisliste for nye lån i ejerboliger gældende fra den 1. maj 2017, ville bidragssatsen på klagerens lån være 1,15% om året i stedet for den gældende bidragssats på 1,137% om året.

Nordea Kredit har ikke påberåbt sig forældelse.

Ankenævnets bemærkninger

Den 21. januar 2009 optog klageren et F1-lån med en hovedstol på 2,64 mio. kr. i sin ejerbolig i Nordea Kredit. Lånet blev optaget med baggrund i en vurdering af klagerens ejendom registreret i realkreditinstituttets systemer den 5. september 2008 på 3,3 mio. kr. Belåningsgraden ved lånets optagelse var 80%. Bidragssatsen ved låneoptagelsen udgjorde 0,525% om året.

Fra den 1. oktober 2010 til den 1. oktober 2016 gennemførte realkreditinstituttet fem generelle ændringer i bidragssatserne, hvorefter blandt andet bidragssatsen på F1 lån blev forhøjet. Ændringen af bidragssatserne blev ifølge det oplyste varslet over for klageren i henhold til realkreditinstituttets almindelige forretningsbetingelser og fremgik endvidere af realkreditinstituttets til enhver tid gældende prisblad. Siden den 1. oktober 2016 har bidragssatsen på klagerens lån udgjort 1,137% om året.

Ankenævnet lægger til grund, at der i aftalegrundlaget for lånet, som ikke er fremlagt under sagen, er hjemmel til at instituttet kan ændre størrelsen og/eller beregningsmåden for bidrag. Dette er heller ikke bestridt af klageren, som alene har gjort indsigelse mod bidragets størrelse i forhold til ejendomsværdien, herunder fastsættelsen af bidragssatsen i hele lånets løbetid ud fra belåningsgraden ved låneoptagelsen.

Ifølge Ankenævnets faste praksis anses et realkreditinstituts værdiansættelse for en udlåns- og kreditpolitisk vurdering, som Ankenævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Der er ikke i nærværende sag omstændigheder, der kan begrunde en fravigelse af det nævnte udgangspunkt om værdiansættelse.

Ankenævnet finder endvidere ikke, at der ud fra realkreditinstituttets prislister er grundlag for at tilsidesætte realkreditinstituttets fastsættelse af bidragssatsen på klagerens lån i hele lånets løbetid ud fra belåningsgraden ved låneoptagelsen. Det er oplyst, at bidraget, der opkræves hvert kvartal, beregnes af den aktuelle restgæld på lånet.

Ankenævnet påtager sig ikke at foretage en revisionsmæssig gennemgang af beregningen af de bidrag, som realkreditinstituttet har opkrævet på klagerens lån siden optagelsen heraf i 2009.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.