Pantebreve, køb. Rådgivning.

Sagsnummer:16/1990
Dato:13-12-1990
Ankenævn:Frank Poulsen, Niels Busk, Arnold Kjær Larsen, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen
Klageemne:Værdipapirer - gearet/ lånefinansieret investering
Værdipapirer - formuestyring
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Pantebreve, køb. Rådgivning.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Ved skrivelse af 25. november 1986 fremsendte indklagede efter aftale med klageren en beregning vedrørende investering i pantebreve. Det var heri forudsat, at indklagede ydede en kassekredit på 7.500.000 kr., samt at klageren optog et lån på

1.862.000 DM. Låneprovenuet skulle anvendes til opkøb af pantebreve, som tillige med et ejerpantebrev på 1 mio. kr. i klagerens landejendom blev lagt til sikkerhed for kassekreditten. Ejendommen skulle herefter udlejes.

I indklagedes skrivelse af 25. november 1986 var det bl.a. anført:

"3. Ejendommen udlejes medens [klageren] opholder sig i udlandet for kr. 8.000,00 pr. måned. Beløbet indbetales på spærret konto hos os hvorfra vi bl.a. betaler huslejen der inkl. ejendomsskatter og forsikringer årligt udgør kr. 92.000.

4. Der overføres hver måned d.kr. 8.000 kr. til [klagerens) konto i bank i udlandet.

5. I beregningerne over de årlige udgifter er det forudsat:


1. DM. Opskrives årligt med 2%

2. Administrationsbidrag udgør 3 promille af porteføljen.

3. Det er forudsat at der tabes i alt ca. kr. 340.000,00 over 5 år.


6. Ved beregning af likviditetsoverskuddet er der regnet med ovennævnte overførsel af kr. 8.000,00 pr. måned til konto i udlandet samt indbetaling af husleje og betaling af ydelser m.m. til huset.

7. I beregningen over de årlige indtægter er det forudsat at der investeres og reinvesteres i pantebreve til en effektiv rente på omkring 14% p.a. i gennemsnit."

Den 30. december 1986 underskrev klageren aftale om en kassekredit på 7,5 mio. kr. hos indklagede, og ved skrivelse af 10. marts 1987 anbefalede indklagede klageren snarest at hjemtage udlandslånet i DM.

Det viste sig efterfølgende, at klagerens lejeindtægt vedrørende ejendommen udeblev fra lejers side, hvorfor beløbet 8.000 kr. ikke tilgik indklagede. Klageren forestod herefter selv opkrævningen af lejen, og indklagede ophørte med at overføre 8.000 kr. månedligt til klageren.

Den 2. juni 1989 returnerede indklagede terminsopkrævning vedrørende klagerens ejendom fra kreditforeningen med bemærkning om, at opkrævninger skulle sendes direkte til klageren.

Efter at have brevvekslet med indklagede, hvorunder klageren bl.a. har gjort gældende, at indklagede ikke har fulgt hendes instrukser vedrørende størrelse, spredning m.m. af de opkøbte pantebreve, har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at erstatte klageren det tab, hun har lidt som følge af indklagedes udførelse af engagementet. Tabet vedrører tab fra de på tvangsauktion udækkede pantebreve plus renter samt beløb for svie og smerte. Endvidere ønsker klageren indklagede tilpligtet at tilbagekøbe alle pantebreve med en restgæld over 100.000 kr. til en ikke nærmere fastsat kurs.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Til støtte for påstanden har klageren anført, at hun ved etableringen af engagementet aftalte med indklagede, at låneprovenuet skulle investeres i sikre pantebreve, der ikke måtte overstige 100.000 kr. Anskaffelseskurs skulle være 80-90, og der måtte kun være et pantebrev i hver ejendom. I 1988 blev den første ejendom bortsolgt på tvangsauktion, og klageren blev i den anledning opmærksom på, at det pågældende pantebrevs restgæld på købstidspunktet oversteg 100.000 kr.

Først under sagens forberedelse for Ankenævnet har klageren opnået en fuldstændig oversigt over pantebrevsengagementet. Det fremgår heraf, at indklagede i i alt 29 ejendomme har købt pantebreve, hvori klageren har mere end et pantebrev, at klageren i 20 ejendomme har pant for over 100.000 kr. samt i 6 ejendomme har pantebrevet der er købt til over kurs 100.

Klagerens tab på udækkede pantebreve beløber sig pr. 9. april 1990 til 788.483,89 kr., hvorfor indklagedes tabsforudsætninger har vist sig at være forkerte. Selv under de på daværende tidspunkt givne forudsætninger, vil indklagedes tabsforudsætning ikke holde. Indklagede har såvel på et møde i februar 1989 som i december 1989 lovet klageren at fremkomme med tilbud på den del af pantebrevsporteføljen, der ikke opfyldte de i aftalen fastsatte krav. Klageren har endnu ikke modtaget noget tilbud.

Grundlaget for aftalen var bl.a., at indklagede betalte terminsopkrævninger på klagerens udlejede ejendom, hvilket indklagede uden varsel ophørte med i juni 1989. Det er korrekt, at det i aftalen er forudsat, at indklagede modtog indbetalinger af husleje, og at denne indbetaling udeblev. Men det var tillige forudsat, at klageren månedlig modtog 8.000 kr., hvilket ikke skete.

Derudover har indklagede afvist at indgå valutaterminsforretninger med klageren, hvilket efterfølgende har vist sig ville kunne have minimeret hendes tab.

Indklagede har til støtte for den nedlagte påstand anført, at der ikke i forbindelse med etableringen af pantebrevsengagementet blev indgået aftale vedrørende størrelse eller art af pantebreve eller spredning på ejendomme. Indklagedes forpligtelse har alene været at indkøbe pantebreve efter bedste skøn, og klageren har fra engagementets start minimum en gang årligt modtaget depotudskrifter, som bl.a. angiver størrelsen af de indlagte pantebreve. Pantebrevene er købt i overensstemmelse med et princip om en effektiv forrentning på ca. 13%.

På et møde hos indklagede i februar 1989 fremkom klageren med et ønske om, at der skulle være en spredning af pantebrevene på forskellige ejendomme. På baggrund heraf udarbejdede indklagede et tilbud om køb af en del af klagerens pantebrevsportefølje med henblik på, at der fremover maksimalt måtte være to pantebreve pr. ejendom og en maksimal restgæld på 100.000 kr. i den enkelte ejendom. Klageren ønskede ikke at acceptere dette.

Uanset lejebetalingerne ikke er sket til indklagede som oprindelig aftalt indtil marts 1986, forestod indklagede terminsbetalinger på ejendommen, og der er i perioden 21. juni 1987 til 31. marts 1989 overført ca. 200.000 d.kr. til klagerens bankkonto. Uanset overførslerne ikke er sket månedlig, er der totalt set udbetalt beløb svarende til det, klageren fik tilsagn om.

Terminerne blev indtil marts 1989 betalt af indklagede. Da engagementet på dette tidspunkt udviste en væsentlig underdækning, og da lejeindtægten ikke længere tilgik indklagede, meddelte indklagede klageren, at man ikke længere ønskede at betale terminer på klagerens ejendom. Indklagede har ikke kunnet tiltræde de forslag, klagerens økonomiske rådgiver har fremsat om at indgå i valutaarbitrageforretninger, da dette er et risikabelt og dermed et uegnet middel til at minimere klagerens tab.

Tabet på klagerens pantebrevsportefølje må ses i sammenhæng med skattereformen og renteafgiften og den heraf for ejendomsmarkedet gennem de seneste år negative udvikling. En opgørelse over tab og gevinst på klagerens engagement viser en rentefortjeneste på ca. 1.050.000 kr. på 3 års sigt.

Ankenævnets bemærkninger:

Klageren har bl.a. gjort gældende, at investeringen i pantebreve skulle foretages således, at der kun måtte anskaffes et pantebrev i hver ejendom, og at der skulle være tale om sikre pantebreve, der ikke måtte overstige 100.000 kr., medens indklagede bestrider, at sådanne begrænsninger blev aftalt. En stillingtagen til dette tvistepunkt vil forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneafhøringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af vedtægternes § 7, stk. 1, hvorfor



Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klageren.