Forhåndslån. Nedbringelse.

Sagsnummer:21002029/2011
Dato:29-08-2011
Ankenævn:Hugo Wendler Pedersen, Mads Svaneklink, Bent Olufsen, Mads Laursen, Lars K. Madsen
Klageemne:Forhåndslån - nedbringelse
Ledetekst:Forhåndslån. Nedbringelse.
Indklagede:Totalkredit A/S
Øvrige oplysninger:
Senere dom: Download som PDF
Realkreditinstitutter

21002029
Forhåndslån. Nedbringelse.
Klagerne havde i deres ejendom et lån på 2.137.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut. Et pengeinstitut, som er autoriseret låneformidler for realkreditinstituttet, afgav i juli 2008 på instituttets vegne et lånetilbud vedrørende et 7 pct. obligationslån på 661.000 kr. Såvel lånetilbud som pantebrev indeholdt en passus om, at lånet var et forhåndslån, som kunne kræves nedbragt, hvis lånet ikke efter endelig værdiansættelse og låneudmåling opnåede sikkerhed inden for de i realkreditloven fastsatte maksimale lånegrænser. Det låneformidlende pengeinstitut stillede i juli 2008 forhåndslånegaranti. Ifølge denne garanterede pengeinstituttet som selvskyldnerkautionist for lånets indfrielse i en række konkrete situationer, herunder hvis ejendommen efter fuldførelsen ikke frembød den efter realkreditinstituttets vurdering fornødne sikkerhed. Lånet blev udbetalt i juli 2008. I februar 2010 krævede instituttet forhåndslånet ekstraordinært nedbragt med 345.000 kr. Klagerne protesterede forgæves over nedbringelseskravet.

Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, principalt at instituttet havde været uberettiget til at kræve klagernes forhåndslån nedbragt, subsidiært at der højest kunne kræves nedbringelse i forhold til det beløb, der vedrørte ombygningen. Instituttet påstod frifindelse mod, at 105.000 kr. af nedbringelsesbeløbet blev retableret som realkreditlån på uændrede vilkår.

Nævnet bemærkede, at instituttet under sagen havde anerkendt, at nedbringelsesbeløbet ikke kunne overstige 240.000 kr. Tvisten i sagen drejede sig derfor om, hvorvidt instituttet havde været berettiget til at kræve lånet nedbragt med dette beløb. Nævnet kunne ikke på det foreliggende bevismæssige grundlag tage stilling til indholdet af den mundtlige rådgivning i forbindelse med låntagningen. Det fremgik imidlertid af såvel lånetilbuddet som pantebrevet, at lånet var et forhåndslån, som kunne kræves nedbragt, såfremt byggeriet ved afslutningen ikke frembød den fornødne værdi. Ved ”byggeriet” måtte efter sædvanlig praksis og ud fra en fortolkning på grundlag af formålet med forhåndslån forstås den samlede belånte ejendom efter ombygning. Instituttet havde således efter Nævnets opfattelse været berettiget til at kræve lånet nedbragt med 240.000 kr. Nævnet frifandt instituttet mod, at instituttet retablerede de 105.000 kr., der var krævet nedbragt herudover, som realkreditlån uden udgifter for klagerne, og godtgjorde klagerne merrenteudgiften på de 105.000 kr. fra nedbringelsestidspunktet og frem til retableringen var foretaget.


K E N D E L S E

afsagt den 29. august 2011



JOURNAL NR.: 2010-01-02-029-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Forhåndslån. Nedbringelse.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 18. august 2011


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Hugo Wendler Pedersen (formand)
Mads Svanenklink
Bent Olufsen
Mads Laursen
Lars K. Madsen


SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerne havde i deres ejendom et lån på 2.137.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut.

Et pengeinstitut, som er autoriseret låneformidler for indklagede, afgav den 10. juli 2008 på indklagedes vegne et lånetilbud vedrørende et 7 pct. obligationslån på 661.000 kr. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:

”…Lånet kan udbetales, når
- Nødvendige dokumenter i henhold til dokumentationsliste foreligger og er godkendt eller der er stillet garanti herfor…
- Forhåndslånsgaranti er stillet af formidlende pengeinstitut
- Værdien er godkendt til udmåling af forhåndslån.

Dokumentationsliste
- Tilbuddet er afgivet til om- og tilbygning
- Lånet er tilbudt som forhåndslån…

Garanti for forhåndslån kan frigives, når
- Nødvendige dokumenter i henhold til dokumentationsliste foreligger og er godkendt eller der er stillet garanti herfor
- Byggeriet er færdigmeldt og endelig vurderet af vurderingsansvarlig
- Underskrevet endelig opgørelse over byggeudgifter på mindst kr. 300.000
- Låntager ikke er registreret i Ribers Kreditinformation og lignende
- Værdien af ejendommen er godkendt til endeligt lån
- Forfaldne terminsydelser er betalt på tidspunkt for frigivelse af forhåndslånsgaranti

Generelle oplysninger
…Der henvises i øvrigt til Långuiden…

I øvrigt kan vi oplyse
Såfremt …(indklagede)… ikke har modtaget tinglyst pantebrev senest 6 måneder efter lånets udbetaling, kan lånet blive krævet nedbragt.

Såfremt byggeriet ikke er påbegyndt senest 6 måneder efter eller afsluttet senest 2 år efter lånets udbetaling, eller byggeriet ved afslutning ikke frembyder den fornødne værdi, kan lånet blive krævet nedbragt…”

Lånetilbuddet var vedlagt et pantebrev på det nye lån, som i de særlige bestemmelser indeholder følgende om forhåndslån:

”…Forfald og opsigelse
Lånet forfalder helt eller delvist til øjeblikkelig indfrielse uden varsel, hvis:


- Lånet er et forhåndslån, og garantibetingelserne ikke opfyldes, eller lånet for den pågældende ejendomskategori ikke efter endelig værdiansættelse og låneudmåling opnår sikkerhed inden for de i realkreditloven fastsatte maksimale lånegrænser, eller byggeriet ikke påbegyndes eller afsluttes inden henholdsvis 6 og 24 måneder efter låneudbetalingen, jf. bekendtgørelse om realkreditinstitutters udlån mod midlertidig garanti m.v…”

Det låneformidlende pengeinstitut afgav den 10. juli 2008 forhåndslånegaranti, hvoraf følgende fremgår:

”…I anledning af, at …(indklagede)… vil udbetale forhåndslån i ovennævnte ejendom, afgiver undertegnede pengeinstitut følgende garantierklæring:

Vi garanterer, indtil lånet overgår til endeligt lån, som selvskyldnerkautionist for, at

- Forpligtelserne ifølge pantebrevet opfyldes,
- Eventuelle forfaldne terminsydelser på lånet samt andre lån hos …(indklagede)… i samme ejendom betales,
- Eventuel berammet tvangsauktion, begæret på grundlag af ikke betalte ydelser på foranstående rettigheder, afværges, og
- Provenuet af lånet alene udbetales til låntager i takt med at byggeriet/ejendommen færdiggøres.

Endvidere garanterer vi som selvskyldnerkautionist for lånets indfrielse, helt eller delvist, når …(indklagede)… fremsætter anmodning herom,

- Hvis ikke låntager har opnået eller vil opnå endelig tinglyst adkomst på grunden, eller
- Hvis pantebrevet ikke inden 6 måneder efter lånets udbetaling er indleveret til …(indklagede)… i endelig tinglyst stand uden præjudicerende retsanmærkninger, eller
- Hvis det ikke inden 2 år fra lånets udbetaling godtgøres, at byggearbejderne er afsluttet på lovlig vis, og ejendommen er færdigmeldt, eller
- Hvis ejendommen efter fuldførelsen ikke frembyder den efter …(indklagedes)… vurdering fornødne sikkerhed under hensyntagen til de lånegrænser, der var gældende på tilbudstidspunktet, og de vilkår, der var indeholdt i tilbuddet, eller
- Hvis de vilkår, der er fastsat i tilbuddet, ikke er opfyldt.

Garantien kan opsiges af os med 3 måneders varsel, og i så fald garanterer vi, som selvskyldnerkautionist, for, at lånet inden denne frist vil blive indfriet.

Garantien omfatter eventuelle restancer på lånet og samtlige omkostninger, som …(indklagede)… påføres i forbindelse med retsforfølgning mod pantet eller lånet…”

Lånet på 661.000 kr. blev udbetalt den 17. juli 2008.

Klagerne fremsendte den 20. januar 2010 følgende brev til indklagede:

”…Vi fik i sommeren 2008 vores hus vurderet med henblik på at optage et tillægslån hos …(indklagede). Formålet med lånet var at betale af på et eksisterende boliglån i …(det låneformidlende pengeinstitut)… samt finansiere en række istandsættelsesprojekter på vores hus på …

Huset blev af en vurderingskyndig (fra andet låneformidlende pengeinstitut på vegne af indklagede)… på daværende tidspunkt vurderet til 2.900.000 kr. som det stod, og det blev vurderet, at værdien med de planlagte forbedringer ville stige til 3.200.000 kr. Lånet blev optaget med udgangspunkt i den forventede værdi efter istandsættelser.

I december 2009 blev de sidste istandsættelser færdiggjort, og vi færdigmeldte projektet med henblik på en vurdering af istandsættelserne. Vi havde den opfattelse, at inspektionen udelukkende havde til formål at sikre, at værdien af istandsættelserne stemte overens med den anvendte del af lånet hos …(indklagede)… Vores bankrådgiver i …(det låneformidlende pengeinstitut)… oplyste os om, at …(indklagede)… jo skulle have sikkerhed for, at pengene var brugt til det, de var lånt til, hvilket vi er helt indforstået med. Imidlertid oplyste den udsendte vurderingskyndige, at hun skulle tage udgangspunkt i en helhedsvurdering, og at vi nok skulle påregne at betale en del af lånet tilbage, da markedet siden optagelsen generelt var faldet ca. 25%, og huset derfor var faldet væsentligt i værdi. Vi fik telefonisk at vide af …(det låneformidlende pengeinstitut)…, at det var blevet meddelt, at vurderingen ville være omkring 2.300.000-2.400.000 kr., og at der dermed var udsigt til, at …(indklagede)… ville kræve hele tillægslånet tilbagebetalt.

Vi kontaktede Realkreditankenævnet og blev meddelt, at den del af lånet, som var brugt til afdrag på bankboliglån, ikke ville kunne kræves tilbagebetalt, og at det derfor udelukkende var den andel af tillægslånet, som var anvendt på istandsættelser, som kunne være åben for revurdering. Dette afhæng dog også af, hvorvidt vi var blevet tilstrækkeligt informeret om dette ved låneoptagelsen.

Efter at have videregivet disse oplysninger til …(bankrådgiveren)…, meddelte …(indklagede)… os via hende, at de nu pludselig ville tage udgangspunkt i den oprindelige vurdering på 2.900.000 kr. (hvilket efter sigende er standard, men det havde vi heller ikke fået at vide) og dermed acceptere en 80% belåning af dette løb i stedet. Det betyder, at …(indklagede)… pt. kræver en tilbagebetaling på ca. 300.000 kr. af tillægslånet.

Af nedenstående årsager er vi uenige i …(indklagedes)… holdning om, at vi skal refundere en del af det eksisterende tillægslån, idet vi ikke har været informeret om, at låneaftalen ikke var bindende fra …(indklagedes)… side.

1. På intet tidspunkt, hverken før eller efter optagelsen af lånet, er vi af …(indklagede)… eller …(det låneformidlende pengeinstitut)…, hvorigennem lånet er oprettet, blevet informeret om, at hvis vores hus faldt så meget som 1 krone i værdi, skulle vi tilbagebetale de 80 øre, vi havde lånt i den krone, og i stedet være tvunget til at optage et banklån med variabel og højere rente.
2. Idet banken ikke har været informeret tilstrækkelig godt om grundlaget for udlånsforretningen og ikke var klar over denne praksis, føler vi ikke, at vi som lægmænd på området med rimelighed kan forventes at have haft viden om dette.
3. Huspriserne i området har været konstant faldende, lige siden vi optog lånet, så hvis vi havde vidst, at opretholdelsen af lånet afhang af en vurdering engang ude i fremtiden, havde vi enten a) nøjedes med at udføre de allermest tiltrængte forbedringer i en vis fart, eller b) haft alle håndværkere stående klar på sidelinjen for at kunne afslutte byggeprojektet på kortest mulig tid. Det faktum, at byggeriet stod på i spredte perioder fordelt over halvandet år, men er af et omfang, som gør, at det kunne have været afsluttet på nogle få måneder, understøtter det faktum, at vi ingen information har modtaget om dette.
4. vores bankrådgiver spurgte flere gange telefonisk til fremdriften i projektet uden at nævne, at udstrækning af projektet havde økonomiske implikationer. Det var kun simpelthen ikke vidende om, og opkaldene blev udelukkende foretaget for at sikre, at projektet blev afsluttet inden for den foreskrevne periode på to år regnet fra lånets optagelse.
5. Vi mener ikke, at sagsbehandlingen har levet op til de krav, man med rimelighed kan forvente af et professionelt realkreditinstitut, idet udmeldingerne har været uklare og vurderingen på baggrund af et telefonopkald kan stige en halv mio. kr. Et faktum, som også overraskede vores rådgiver i banken, hvilket understøtter vores ønske om en genbehandling af sagen.

Af ovenstående årsager håber vi, at I vil tage sagen op til genovervejelse, da situationen som det ser ud pt. Er dybt utilfredsstillende for os…”

Indklagede besvarede den 3. februar 2010 klagernes henvendelse på følgende måde:

”…Tak for jeres brev af 20. januar 2010.

…(Indklagedes)… koncept bygger på aftaler med de samarbejdende pengeinstitutter bl.a. om at rådgivningen foregår i kundernes lokale pengeinstitut. Det er således pengeinstituttets ansvar at give kunderne den fornødne rådgivning, der sætter kunderne i stand til at vælge lånets type, løbetid, afdragsprofil, obligationsrente, afregning mv. jf. Låneguidens side 1 afsnittet Ansvar og arbejdsområde. Heri er det også beskrevet, at …(indklagede)… ikke rådgiver udover informationen i lånetilbuddet og de tilhørende dokumenter.

I bedes derfor kontakte …(det låneformidlende pengeinstitut)…, …(kunderådgiver)…, for at få en afklaring af konsekvenserne af …(indklagede)… i henhold til lovgivningen har bedt garanten for forhåndslånet …(pengeinstituttet)… om at nedbringe forhåndslånet. …(Indklagede)… må i henhold til lovgivningen om realkreditlån ikke yde kompenserende finansiering…”

Den 3. februar 2010 fremsendte indklagede følgende brev til det låneformidlende pengeinstitut:

”…I forbindelse med sagsfrigivelsen og den endelige værdiansættelse har vi fundet det nødvendigt, at kræve forhåndslånet ekstraordinært nedbragt af …(pengeinstituttet)… som garant for forhåndslånet med 345.000 kr. i henhold til den forhåndslånsgaranti, som I har stillet over for …(indklagede)…

Nedbringelsen sker i overensstemmelse med værdiansættelsesbekendtgørelsen. Til din orientering er her et uddrag:

• § 26 stk. 3. Når instituttet ved besigtigelse har konstateret, at byggeriet af en ejendom, hvori der er ydet forhåndslån, er afsluttet, ansættes en værdi af ejendommen uden hensyntagen til værdiansættelsen før lånets udbetaling.
• § 26 stk. 5. Konstateres det efter en værdiansættelse i henhold til stk. 3, at lånet ikke har sikkerhed inden for den i lov om realkreditlån og realkreditobligationer mv.. fastsatte maksimale lånegrænse for den pågældende ejendomskategori, skal realkreditinstituttet straks kræve lånet nedbragt, så det i forhold til værdiansættelsen fuldt ud opnår den krævede sikkerhedsmæssige placering. Der skal forinden udbetaling af forhåndslån være taget forbehold herom.

I …(indklagedes)… lånetilbud og pantebrev er der taget forbehold for, at forhåndslån eventuelt skal nedbringes ekstraordinært i forbindelse med en færdigmelding af projektet.

Når lånet er nedbragt af …(pengeinstituttet)… bedes I give besked til Center 1 via …, således at sagen kan blive frigivet.

Eventuelle konsekvensændringer i sikkerhedsstillelse, provisionssats og bidragssats vil ske efter foretaget nedbringelse. Ændringer i sikkerhedsstillelsen bliver orienteret på sædvanlig måde via opfølgningslisten på …portalen. Ændringer i bidraget vil blive meddelt låntager direkte pr. brev…”

Den krævede nedbringelse på 345.000 kr. blev gennemført ved nedbringelse af lånet på oprindelig 2.137.000 kr. Dette skete den 24. februar 2010.

Efter det oplyste foretog klagerne i foråret 2010 omlægning af lånet på 661.000 kr. til et variabelt forrentet obligationslån med renteloft. Der blev i den forbindelse udarbejdet et rådgivningsskema, som klagerne underskrev den 21. april 2010.

Klagerne indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet at anerkende, principalt at indklagede har været uberettiget til at kræve klagernes forhåndslån nedbragt, subsidiært at der højest kan kræves nedbringelse i forhold til det beløb, der vedrører ombygningen.

Indklagede påstår frifindelse mod, at 105.000 kr. af nedbringelsesbeløbet reetableres som realkreditlån på uændrede vilkår.


KLAGERNES FREMSTILLING:

Klagerne oplyser, at de optog et lån hos indklagede med henblik på dels at betale et bankboliglån ud og dels at renovere deres bolig.

Først ved den endelige vurdering af huset ved byggeriets afslutning blev de til deres store overraskelse gjort opmærksomme på, at der var tale om en vurdering af hele huset og ikke blot af byggeriet. Grundet faldende huspriser krævede indklagede nu et større beløb refunderet.

De henviser til deres klage af 20. januar 2010 til indklagede. Klagen vedrører primært den manglende oplysning om ovenstående praksis, som bør føre til, at de ikke skal refundere noget som helst, og sekundært over kravet om refusion ud over det beløb, som der er renoveret for, da det vel - såfremt Realkreditankenævnet skønner, at der er belæg for kravet om refusion fra indklagedes side - kun er denne del af lånet, der ikke er låst ved optagelsen.

Indklagede har ønsket 345.000 kr. refunderet, men de har kun brugt de 258.648,50 kr. på ombygningen, hvorfor det kun er dette beløb, der – om noget – kan kræves tilbage. Derudover har de nedbragt bankboliglån med 309.564,90 kr., og omkring 70.000 står tilbage på en konto hos banken. Resten af beløbet er formodentlig forsvundet grundet kursændringer.

Indklagede har ikke ønsket at forholde sig til deres klagepunkter, som det fremgår af indklagedes svar af 3. februar 2010 på deres klage. De håber, at Realkreditankenævnet kan hjælpe dem i denne situation, hvor de ikke har fået tilstrækkelig information om betingelserne ved låneoptagelsen.

I forlængelse af instituttets udtalelse til Ankenævnet ønsker de at opridse følgende punkter:

- Det fremgår af Långuiden, at det er byggeriet, der skal besigtiges (”For at sikre, at den forventede værdi opstår, skal byggeriet besigtiges og færdigmeldes af …(indklagede)…). Dette har de hele vejen igennem tolket som, at det kun er selve byggeriets værdi, der skal vurderes.

- Det faktum, at deres bankrådgiver i banken heller ikke har været klar over, at det var hele ejendommens værdi på besigtigelsestidspunktet, der skulle ligge til grund for realiseringen af forhåndslån, understøtter det faktum, at dette ikke fremgår tydeligt af dokumenterne. Hun har gennem hele forløbet pointeret, at den endelige besigtigelse kun skulle til for, som hun sagde, at sikre, at de ikke havde købt fladskærm og ferierejser for pengene (se i øvrigt deres klage til indklagede).

I øvrigt har de ikke nogen kommentarer til indklagedes korte svar på deres klage.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede henviser til Långuiden, lånetilbuddet og pantebrevet. I alle 3 dokumenter er det beskrevet, hvilke konsekvenser optagelse af forhåndslån kan have i relation til ekstraordinær nedbringelse. Det fremgår således, at den endelige lånestørrelse først kan fastsættes ved værdiansættelsen på projektets færdigmeldingstidspunkt.

Det er indklagedes opfattelse, at det, der blandt andet har foranlediget klagen, er den efterfølgende anvendelse af forhåndslånets provenu, men indklagede kan i sagens natur ikke forholde sig til dette, da det alene beror på aftaler mellem kunden og pengeinstituttet.

Indklagede kan i øvrigt bekræfte, at pengeinstituttet som garant har nedbragt belåningen som krævet af indklagede.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Indklagede har telefonisk orienteret Nævnssekretariatet om, at der er sket en forkert beregning af nedbringelsen af forhåndslånet. Nedbringelsesbeløbet skulle således have været 240.000 kr. og ikke 345.000 kr. Indklagede har erklæret sig indstillet på at retablere forhåndslånet, for så vidt angår de 105.000 kr., og i forhold til dette beløb at yde klagerne en kompensation for renteforskellen i forhold til bankfinansieringen.

Klagerne bestrider fortsat nedbringelseskravet og har derfor ønsket klagesagen færdigbehandlet med henblik på at få Ankenævnets vurdering af, om indklagede kan fastholde nedbringelsen af de sidste 240.000 kr.

På telefonisk forespørgsel fra Nævnssekretariatet har indklagede oplyst, at der i forbindelse med optagelsen af forhåndslånet på 661.000 kr. blev udarbejdet et rådgivningsskema, men at dette ikke længere eksisterer, idet den gamle lånesag som følge af låneomlægningen i foråret 2010 er makuleret.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Indklagede har under sagen anerkendt, at nedbringelsesbeløbet ikke kan overstige 240.000 kr. Tvisten i sagen drejer sig derfor om, hvorvidt indklagede har været berettiget til at kræve lånet nedbragt med dette beløb.

Nævnet kan ikke på det foreliggende bevismæssige grundlag tage stilling til, hvilken mundtlig rådgivning der er givet i forbindelse med låntagningen. Det fremgår imidlertid af såvel lånetilbuddet som pantebrevet, at lånet er et forhåndslån, som kan kræves nedbragt, såfremt byggeriet ved afslutningen ikke frembyder den fornødne værdi. Ved ”byggeriet” må efter sædvanlig praksis og ud fra en fortolkning på grundlag af formålet med forhåndslån forstås den samlede belånte ejendom efter ombygning.

Indklagede har således efter Nævnets opfattelse været berettiget til at kræve lånet nedbragt med 240.000 kr. De 105.000 kr., der er krævet nedbragt herudover må retableres uden udgifter for klagerne, ligesom merrenteudgiften bør godtgøres af indklagede.



Som følge af det anførte


b e s t e m m e s

Indklagede, frifindes mod 1) uden udgifter for klagerne, at retablere 105.000 kr. af nedbringelsesbeløbet som realkreditlån på uændrede vilkår, og 2) at yde klagerne en kompensation for merrenteudgifterne for de 105.000 kr., der blev erstattet af banklån, fra nedbringelsestidspunktet og frem til retableringen er foretaget.





Hugo Wendler Pedersen / Susanne Nielsen