Indsigelser vedrørende engagement, der blev opsagt i 2011, og om hvilket der blev indgået frivilligt forlig i henholdsvis 2012 og 2013.

Sagsnummer:247/2018
Dato:27-06-2019
Ankenævn:Henrik Waaben, Anders Holkmann Olsen, Kristian Ingemann Petersen, Ida Marie Moesby og Finn Borgquist
Klageemne:Inkasso - øvrige spørgsmål
Akkord - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Indsigelser vedrørende engagement, der blev opsagt i 2011, og om hvilket der blev indgået frivilligt forlig i henholdsvis 2012 og 2013.
Indklagede:Sydbank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelser vedrørende hendes engagement i Sydbank, der blev opsagt i 2011, og om hvilket der blev indgået frivilligt forlig i henholdsvis 2012 og 2013.

Sagens omstændigheder

Klageren har oplyst, at hun er billedkunstner, og at hun sammen med en person, S, købte en ejendom, som de ønskede at omdanne til en kursusejendom. Ejendommen, der bestod af et hus, hvor de havde bopæl (”bopælsejendommen”), og et jordareal (”jordarealet”), blev skadet under en orkan i 1999, og hun købte derfor en grund med en bebyggelse, som hun kunne anvende som værksted (”værkstedsgrunden”). Bopælsejendommen, jordarealet og værkstedsgrunden lå i det samme lokalområde.

Klageren og S havde en fælles konto nr. -925 hos Sydbank.

Klageren har oplyst, at S flyttede fra bopælsejendommen i oktober 2007.

Ved et brev af 10. juni 2009 til klageren meddelte banken, at den havde hjemtaget et lån på 500.000 kr. i DLR kredit. Klageren har anført, at der var tale om et lån i værkstedsejendommen, og at lånet skulle anvendes til at indfri et eksisterende prioritetslån, hvilket imidlertid ikke skete.

Med virkning fra den 1. juli 2009 overtog klageren bopælsejendommen og jordarealet som eneejer.

Ved et brev af 11. november 2009 opsagde banken konto -925 under henvisning til tidligere rykkerskrivelser. På kontoen var der en gæld på 265.616,95 kr. med tillæg af renter fra den 20. september 2009. Opsigelsesbrevet var stilet til S og klageren på S’ nye adresse.

Den 19. maj 2010 blev et eksisterende 5% obligationslån i DLR kredit med en hovedstol på 815.000 kr. og en restgæld på cirka 746.000 kr. indfriet. Samtidig optog klageren to rentetilpasningslån på henholdsvis 750.000 kr. og 765.000 kr. Lånene var med pant i bopælsejendommen og jordarealet.

Den 25. maj 2010 blev der overført 288.594,12 kr. fra en konto nr. -806 til indfrielse af gælden på konto -925, som samtidig blev ophævet. Klageren har anført, at gælden på konto -925 blev indfriet med hendes midler, uden at det var aftalt.

På et ikke oplyst tidspunkt blev jordarealet solgt. Ved et brev af 2. maj 2011 til banken meddelte DLR kredit, at man var indforstået med, at jordarealet i den forbindelse udgik af DLR kredits pant. Tilsagnet var betinget af et ekstraordinært afdrag på 500.000 kr. Betingelsen skulle være opfyldt:

”Forinden fremsendelse af DLR Kredits påtegning til pantebrev stort kr. 750.000 til tinglysningsmæssig berigtigelse …”

I et brev af 25. maj 2011 til klagerens advokat anførte banken blandt andet:

”Pantebrev til DLR kr. 750.000 er af DLR forlangt indfriet, idet vi ikke kan opnå tinglyst anmærkningsfrit pantebrev
Nyt lånedokument kr. 750.000,00 er dags dato underskrevet af [klageren] hvorefter lånet til DLR indfries i sin helhed.”

Ved et brev af 28. november 2011 til klageren opsagde banken klagerens engagement. Banken opgjorde sit tilgodehavende hos klageren, som pr. den 20. september 2011 blev opgjort til 1.637.272,66 kr.

Ifølge en årsudskrift pr. den 31. december 2011 udgjorde gælden 1.664.428 kr., heraf var 70.751,41 kr. renter. Gælden fordelte sig på tre kontonumre, som efter det oplyste var henholdsvis en prioritetskonto (-407.657,36 kr.), en lånesagskredit (-813.722,88 kr.) og en privatkonto (-443.047,76 kr.).

Ifølge en udskrift fra tingbogen af 13. januar 2012 var bopælsejendommen behæftet med et rentetilpasningslån på 765.000 kr. i DLR kredit og et ejerpantebrev på 500.000 kr., der var underpantsat til banken.

Den 14. februar 2012 underskrev klageren et frivilligt forlig, hvorefter hun erkendte at skylde banken 1.664.428 kr. med tillæg af renter for tiden 15,25 % om året fra den 13. december 2011. Af forliget fremgik i øvrigt blandt andet:

”…

Såfremt der senest den 15.2.[2012] indbetales kr. 150.000,-, samt i forbindelse med salg af [værkstedsgrunden] indbetales yderligere minimum kr. 150.000,-, accepterer banken at renten udgør 0% fra 13.12.2011 til 13.12.2012. Den 20.12.2012 forfalder den samlede restskyld til betaling.

Misligholdes forliget vil bankens rykkergebyr, påløbne renter samt omkostninger ved eksekution blive tillagt gælden.

…”

Forliget blev misligholdt, idet betingelsen om indbetaling af 150.000 kr. ved salg af værkstedsgrunden ikke blev opfyldt.

Ved et brev af 7. maj 2013 til klageren opgjorde banken sit tilgodehavende hos klageren til nu 1.788.841,71 kr., der fremkom således:

 

1.664.428,00 kr.

Indbetaling

-150.000,00 kr.

Renter 13.12.2011-30.12.2012

+274.413,71 kr.

 

1.788.841,71 kr.

Banken accepterede, at værkstedgrunden blev solgt med et provenu til banken på mindst 50.000 kr., og at bopælsejendommen blev udbudt til salg for 1.995.000 kr., hvorved banken forventede et provenu i størrelsesordenen 1 mio. kr. Banken anførte endvidere blandt andet:

”…

Når begge ejendomme er solgt og der efterfølgende skal tages stilling til bankens resttilgodehavende, vil banken som oplyst, på gældssaneringslignende vilkår, se på akkord i sagen.

Vi håber der snarest sker noget omkring salg af ejendommene. Skulle det mod forventning ikke være tilfældet, når vi når frem til 7.11.2013, skal aftalegrundlaget genoptages og banken tager på ny stilling i sagen.

…”

Ved et brev af 17. juni 2013 accepterede banken at aflyse et ejerpantebrev på 500.000 kr. med pant i værkstedsgrunden mod en indbetaling på 50.000 kr. Det var en forudsætning, at værkstedgrunden herefter blev overdraget til klagerens børn for en pris svarende til den aktuelle restgæld til DLR + 50.000 kr.

Ved et brev af 11. december 2013 til klageren accepterede banken, at salgsbestræbelserne for bopælsejendommen blev sat i bero, og at ejendommen blev udlejet i en periode.

Den 20. december 2013 underskrev klageren et frivilligt forlig, hvorefter hun erkendte at skylde banken 2.023.468,23 kr. med tillæg af en fast rente på 11% om året med kvartårlig tilskrivning fra den 1. januar 2014. Af forliget fremgik i øvrigt blandt andet:

”…

Som led i det frivillige forlig er det aftalt, at debitor hver måned til banken indbetaler 1.500,00 kr., første gang den 1. januar 2014 og derefter hver den 1. i måneden.

Der udstedes saldokvittering efter: dels afvikling af kr. 100.000,-, rente 11% kvartårlig tilskrivning, ydelse kr. 1.500,- fra 1.1.2014, dels indbetaling af provenu ved salg af [bopælsejendommen] på minimum kr. 1.000.000,- senest den 31.12.2018. Er der mulighed for et salg med lavere provenu, skal banken igen spørges og vil så vurdere om tilsagn til salg alligevel kan gives.

Misligholdes forliget vil bankens rykkergebyr, påløbne renter samt omkostninger ved eksekution blive tillagt gælden.

…”

I et brev af 26. juni 2018 til klageren anførte banken blandt andet, at banken i februar 2018 havde erfaret, at klageren stadig ejede værkstedsgrunden, at banken var indstillet på at bopælsejendommen blev udbudt til salg for 1.195.000 kr. med henblik på et hurtigt salg inden for fire uger, og at både værkstedsgrunden og bopælsejendommen skulle være solgt, før banken ville drøfte vilkår for akkordering af klagerens gæld til banken.

 Parternes påstande

Den 19. juli 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sydbank skal frafalde eller nedsætte sit krav mod hende.

Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at en håndværker, som var ven med forsikringstaksatoren, efter orkanen i 1999 fik udbetalt to mio. kr. uden dokumentation for udført arbejde og forlod et halvfærdigt arbejde. Herefter begyndte en syv år lang udredning med forsikringsselskabet, der fralagde sig ethvert ansvar, selv om taksatoren blev fyret, med advokater, som ikke satte sig ind i sagen og derfor måtte udskiftes flere gange, med "syn og skøn", og mange problemer med de ikke reparerede bygninger. Ved de efterfølgende retssager ved både byret og landsret blev håndværkeren dømt til at betale 1,5 mio. kr. tilbage, men da han i mellemtiden havde overdraget firmaet til sin ægtefælle, kunne han ikke betale.

Hun købte værkstedsejendommen, som var ubeboelig, men som hun kunne bruge som værksted, efter at hendes værksted i bopælsejendommen var ødelagt i orkanen. Hendes børn betalte for, at banken slettede sit pant i værkstedsejendommen. Det var meningen, at børnene skulle overtage ejendommen og gøre den til fællessommerhus. Der ville ikke komme noget provenu ved et eventuelt salg af værkstedsejendommen.

I 2005 var hun nødt til at opføre et nyt tag på værkstedsejendommen. Banken overtalte hende i den forbindelse til at omlægge et eksisterende lån til et prioritetslån. Prioritetslånet var imidlertid dyrere en det oprindelige lån. Det blev derfor aftalt, at prioritetslånet skulle erstattes af et realkreditlån på 500.000 kr., som DLR havde bevilget. Da hun efter udbetalingen af DLR-lånet ikke fik flere udskrifter fra banken, troede hun, at prioritetslånet var indfriet som aftalt. Efterfølgende har hun konstateret, at dette ikke var tilfældet.

Da bopælsejendommen ikke kunne generere nogen indtægt, og hendes nybyggede værksted var smadret, samtidig med at sagen trak ud, og advokatregningerne blev større og større, måtte hun bruge af sine opsparede midler, og der blev overtræk i banken.

S forlod med kort varsel "den synkende skude", og ville hverken betale sin del af udgifterne eller medvirke til en løsning. I håb om at genvinde nogle af de penge, hun havde mistet, overtog hun selv bopælsejendommen og jordarealet som eneejer med henblik på at videresalg og derved at betale gælden i Sydbank. Bopælsejendommen blev sat til salg for 3,2 mio. kr., men på grund af finanskrisen blev det umuligt, at sælge ejendomme i det pågældende område. Enten kunne de potentielle købere ikke låne penge i banker og realkreditinstitutter, eller også kunne de ikke sælge deres egne ejendomme – alle ved at det hele gik i stå.

Den 25. maj 2010 indfriede banken S’ personlige gæld på 150.000 kr. til banken med penge fra hendes konto nr. -806, der stammede fra et DLR-lån. Denne transaktion var ikke en del af handlen. Hun var kun forpligtiget til at overtage gælden i ejendommen ikke S’ personlige gæld. Hun blev ikke informeret om transaktionen – brevene blev kun sendt til S, som var flyttet til en anden adresse i 2007.

Hun ændrede det oprindelige realkreditlån til to F1-realkreditlån for at kunne klare udgifterne, indtil bopælsejendommen og jordarealet var solgt. I forbindelse med låneomlægningen forsøgte banken uden at informere om det, at få hende til at underskrive en salgsfuldmagt vedrørende bopælsejendommen.

Et år efter låneomlægningen blev hun pludselig indkaldt til et møde med hendes rådgiver i banken, som med panik i stemmen fortalte, at det ene F1-realkreditlån ikke var blevet tinglyst. Ifølge banken var man nødt til midlertidigt at ændre det pågældende lån til et banklån. Hendes advokat rådede hende desværre til at acceptere dette, indtil han havde fået en forklaring fra banken, så kunne det ændres senere.

Langt senere fandt hun ud af, at DLR-lånet var blevet erstattet af et banklån/-kassekredit, hvilket medførte en svimlende høj stigning i renteudgifter, som hun aldrig ville blive i stand til at betale. Ud over den højere rente medførte den manglende tinglysning, at hun blev påført betydelige og unødige omkostninger til stiftelse af et nyt lån. Hun troede, at banklånet var en midlertidig foranstaltning for at redde en uheldig situation, og at der ikke fandtes noget alternativ.

Advokaten modtog et brev fra banken med en forklaring om, at det pågældende lån ikke var blevet tinglyst, fordi DLR forlangte det indfriet. Hun var ikke bekendt med brevet. Ifølge et brev fra DLR til banken, som er fremlagt under sagen, anmodede DLR imidlertid alene om et ekstraordinært afdrag, når handlen med jordarealet var gennemført, hvilket den var kort efter.

Et andet argument for den manglende tinglysning skulle være, at S ikke ville rykke sit pant i ejendommen og dermed blokerede for tinglysningen. S meddelte imidlertid gentagne gange til banken, at det var ok. Det var i øvrigt aftalt, at når købesummen for jordarealet var betalt, skulle S’ pant indfries med et mindre beløb end pålydende, hvilket skete kort efter, og pantet blev end ikke tinglyst på ejendommen.

Hvis det virkeligt forholdt sig sådan, at S blokerede for tinglysningen af lånet, burde der være en skriftlig tilkendegivelse herpå, men en sådan har hun aldrig set. Hvis S havde blokeret for tinglysningen, havde det heller ikke været nødvendigt for banken at lyve over for hendes advokat.

S tog bankpapirer og kontoudtog med sig, da hun flyttede, og først længe efter lykkedes det hende at få kopier af dokumenterne via banken. Hun konstaterede da, at S i flere år ikke have betalt sin andel af udgifterne på ejendommen, men tværtimod havde hævet store beløb til sig selv.

Hun fik samlede oversigter over sin gæld til banken og kunne derfor umuligt opdage, at prioritetslånet fortsatte i årevis. Lånet blev misligholdt, da hun jo ikke vidste, at det stadig eksisterede.

Banken har handlet ansvarspådragende ved sine manipulationer med hendes økonomi, ved mangelfuld information, der medførte, at hun var afskåret fra at reagere i tide, og ved manipulation med sandheden i forbindelse med ejendomsoverdragelsen, herunder påstande om blokering af tinglysning og et krav fra DLR om indfrielse, der bevidst skulle vildlede hendes advokat.

Det beror på banken, at hun nu står uden midler og med en kæmpe gæld, som hun ikke er i stand til at betale med en almindelige folkepension samt en ældrecheck en gang om året.

Banken bør være ansvarlig for sine medarbejderes handlinger, uanset om de ikke længere er ansat.

Hendes sag bør ikke være forældet, så længe hendes gæld ikke er forældet.

Banken bør endvidere ud fra en moralsk synsvinkel hjælpe hende ud af de vanskeligheder, som banken har været årsag til. Hun har flere gange forsøgt at råbe bankens ledelse op, og hun har betalt alt, hvad hun har kunnet skrabe sammen, herunder låne af sine børn. De penge, der er lånt i banken, er tilbagebetalt – 550.000 kr. samlet over årene og 290.000 kr. efter, at det nu er lykkedes at sælge bopælsejendommen. Det relativt beskedne overskud ved ejendomssalget skal ses i lyset af, at banken i flere omgange bad hende om at sænke prisen for at få ejendommen solgt.

Hun har sparet omkring 100.000 kr. ved at afskedige den sidste ejendomsmægler, og selv sælge ejendommen, men hun skylder stadig ejendomsmægleren 11.000 kr., som hun ikke kan betale, fordi hun ikke har adgang til provenuet ved salget. Banken vil tilsyneladende heller ikke betale advokatens fulde salær. Hun håber, at banken vil vedstå, at det er aftalt at indfri restgælden på 45.000 kr. på et lån, der blev optaget via Skov- og Naturstyrelsen. 

Banken bør indberette hendes betalinger som renter med henblik på, at hun kan få skattefradrag.

Banken bør også vedstå sit løfte om saldokvittering, da hun er uden skyld i, at bopælsejendommen ikke blev solgt inden for den fastsatte frist.

Sydbank har anført, at klageren ikke har overholdt de indgåede aftaler, herunder vilkårene i det af klageren underskrevne forlig, hvorfor banken ikke er forpligtet til at eftergive klagerens gæld.

Klagerens påståede krav i forbindelse med bankens sagsbehandling af et DLR-lån er udokumenteret, og et eventuelt krav mod banken er desuden forældet.

Banken har gjort en stor indsats for at forsøge at afdække og oplyse klagerens synspunkter. Banken har dog måttet erfare, at det ikke fuldt ud er muligt, blandt andet henset til, at klagerens indsigelser ligger langt tilbage i tiden, og at samtlige de medarbejdere, som klageren har nævnt, er fratrådt.

Klageren har hvert år modtaget en opgørelse over sine gældsposter, herunder prioritetslånet, som blev misligholdt, og hvorpå der derfor påløb misligholdelsesrenter.

Baggrunden for, at realkreditpantebrevet på 750.000 kr. ikke kunne tinglyses, var, at S i henhold til overdragelsesaftalen med klageren skulle have pant i ejendommene, og at S alene respekterede det oprindelige lån på 815.000 kr. og et ejerpantebrev på 500.000 kr. Klageren var bekendt med dette.

Det fremgik også af overdragelseserklæringen, at klageren skulle afholde omkostningerne i forbindelse med ejendommene.

Der har løbende været dialog mellem parterne. Klageren har ikke kunnet opfylde bankens betingelser for en gældseftergivelse.

Klageren blev i 2013 opfordret til at henvende sig til SKAT med henblik på eventuelt at ændre sin årsopgørelse for 2012.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren var kunde i Sydbank. Ved et brev af 28. november 2011 til klageren opsagde banken klagerens engagement, der pr. den 20. september 2011 blev opgjort til 1.637.272,66 kr.

Den 14. februar 2012 underskrev klageren et frivilligt forlig, hvorefter hun erkendte at skylde banken 1.664.428 kr. med tillæg af renter for tiden 15,25 % om året fra den 13. december 2011.

Den 20. december 2013 underskrev klageren et nyt frivilligt forlig, hvorefter hun erkendte at skylde banken 2.023.468,23 kr. med tillæg af en fast rente på 11% om året med kvartårlig tilskrivning fra den 1. januar 2014. Af forliget fremgik, at banken på nærmere angivne betingelser, herunder at klagerens bopælsejendom ville blive solgt senest den 31. december 2018 med et provenu til banken på minimum én mio. kr., hvilket ikke skete.

Ankenævnet finder ikke, at klageren har godtgjort omstændigheder, der kan medføre, at hun ikke er bundet af forligsaftalerne med banken.

Ankenævnet finder endvidere, at et eventuelt erstatningsansvar for banken begrundet i forhold forud for indgåelsen af forligsaftalen den 20. december 2013 var forældet den 19. juli 2018, hvor klageren indgav en klage over banken til Ankenævnet.

Ankenævnet kan ikke pålægge banken at acceptere en bestemt akkordering eller en bestemt afvikling af gælden.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.