Indsigelse om for høj rente på lån og indsigelse mod størrel-se af restgæld og restløbetid. Modregning. Overtræksrenter.

Sagsnummer:324/2018
Dato:08-06-2020
Ankenævn:Bo Østergaard, Michael Reved, Karin Duerlund, Morten Bruun Pedersen, Jørn Ravn.
Klageemne:Modregning - øvrige spørgsmål
Rente - udlån
Udlån - rente
Ledetekst:Indsigelse om for høj rente på lån og indsigelse mod størrel-se af restgæld og restløbetid. Modregning. Overtræksrenter.
Indklagede:Frøs Sparekasse
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører klagerens indsigelse om for høj rente på lån og indsigelse mod størrelse af restgæld og restløbetid, samt modregning og overtræksrenter.

Sagens omstændigheder

I 2011 købte klageren en ejendom, hvor hun havde bopæl. Købet blev finansieret via Frøs Sparekasse. Klageren ejede desuden et sommerhus, som hun havde købt i 1999, og en lejlighed, som hun havde købt i 2004.

Pr. den 3. november 2011 forhøjede sparekassen rentesatserne på udlån på baggrund af ”højere finansieringsomkostninger på de finansielle markeder og omkostninger til Indskydergarantifonden.” Klageren havde en kredit nr. -936 hvorpå rentesatsen blev forhøjet fra 8,75 % til 9,25 %. Klageren havde endvidere et lån nr. -926 og en kredit nr. -934, hvorpå rentesatsen blev forhøjet fra 7,75 % til 8,25 %.

I januar 2014 optog klageren et boliglån (nr. -184) på 885.000 kr. i sparekassen. Samtidig blev kredit nr. -934 indfriet. Rentesatsen var variabel, for tiden 5,95 %. Morarente (overtræksrente) udgjorde for tiden 21,25 %. Lånet skulle afvikles med 6.400 kr. pr. måned, hvilket svarede til en løbetid på cirka 20 år ved uændret rente.

I februar 2015 blev boliglånet (-184) forhøjet til 1.057.432,50 kr. Provenuet af forhøjelsen, som udgjorde 193.840 kr., blev overført til kredit -936. Lånet skulle afvikles med 4.200 kr. pr. måned, dog 40.000 kr. hvert år i december måned, hvilket svarede til en løbetid på cirka 20 år ved uændret rente.

I december 2015 blev boliglånet (-184) forhøjet til 1.155.184,98 kr. Provenuet af forhøjelsen, som udgjorde 125.340 kr., blev overført til kredit -936. Lånet skulle uændret afvikles med 4.200 kr. pr. måned, dog 40.000 kr. hvert år i december måned, hvilket svarede til en løbetid på cirka 26 år ved uændret rente.

I januar 2017 blev boliglånet (-184) forhøjet til 1.420.558,11 kr. Provenuet af forhøjelsen, som udgjorde 259.340 kr., blev overført til kredit -936. Lånet skulle uændret afvikles med 4.200 kr. pr. måned, dog 40.000 kr. hvert år i december måned, hvilket svarede til en løbetid på cirka 51 år ved uændret rente.

I begyndelsen af 2018 anmodede sparekassen om salgsfuldmagter til klagerens ejendomme, hvilket klageren afslog.

Den 16. august 2018 opsagde sparekassen klagerens engagement som følge af misligholdelse. Engagementet bestod af boliglånet (-184), en lønkonto samt to budgetkonti med restance/overtræk på i alt 132.388,58 kr. Klagerens samlede gæld til sparekassen udgjorde 1.657.302,37 kr. plus renter fra den 1. juli 2018.

Af Frøs Sparekasses almindelige forretningsbetingelser – Privatkunder fremgår blandt andet:

” …

Frøs Sparekasse kan uden forudgående meddelelse modregne ethvert forfaldent tilgodehavende hos dig i ethvert tilgodehavende, som du har eller får hos Frøs Sparekasse. Det gælder dog ikke den del af din løn eller offentlige ydelser m.v., som er nødvendig til at dække almindelige leveomkostninger. Visse indlån er efter lovgivningen sikret mod kreditorforfølgning og dermed modregning.

Frøs Sparekasse giver besked ved modregning.

…”

Parternes påstande

Den 8. oktober 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Frøs Sparekasse skal yde en rentekompensation og nedskrive hendes gæld til sparekassen.

Frøs Sparekasse har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at sparekassen har beregnet sig så meget rente, at det har ødelagt hendes økonomi.

Hun er blevet opkrævet højere rente end sparekassens øvrige kunder, hvilket er i strid med god bankskik. Nye kunder får 0 % rente på boliglån det første år og mellem 3 % og 5 % herefter. Opstartsrenten på hendes lån udgjorde 9 %, hvilket var 3-5 % over, hvad sparekassen tilbød andre nye kunder på daværende tidspunkt. Hvis hun havde fået en rente på 3-4 % fra starten, ville hun ikke have så stor gæld på boliglånet, som tværtimod nu ville have været betalt ned.

Der er pæne friværdier i hendes ejendomme og kun realkreditlån i bopælsejendommen. Bopælsejendommen er en familieejendom, som hun overtog på baggrund af et dødsfald og delvist renoverede.

Lejligheden og sommerhuset betalte sig selv i lejeindtægter. Hun ville blive påført tab, hvis ejendommene skulle sælges i hast. Alligevel krævede sparekassen ejendommene solgt.

Hun har i 2018/19 ved salg af en lille skov og eng nedbragt sin gæld til realkredit med 350.000 kr. og ved salg af ejerlejligheden nedbragt sin gæld til sparekassen med 218.000 kr. Hun har handlet overordentligt ansvarligt, ligesom hun har sat bopælsejendommen til salg og vil købe noget mindre. Det er urimeligt at sparekassen presser på med sine krav. Sparekassen bør give hende tid til salgsprocessen.

Der er endvidere sikkerhed for gælden. Bopælsejendommen har en værdi på 4 mio. kr. Ejendommen har to byggegrunde som er godkendte og med byggetilladelse, og er behæftet med realkreditlån på 1.040.000 kr. og boliglånet på nu knap 1,4 mio. efter nedbringelsen med de 218.000 kr.

Hun har brugt de seneste to år til at udstykke ejendommen i flere kundemålgrupper, for at tiltrække flere købere, hvilket er lykkedes. Hun forventer derfor, at ejendommen bliver solgt inden for overskuelig tid, og boliglånet indfriet.

Sparekassen har spekuleret i, hvor mange penge den kunne tjene på hende uden hensyn til hendes betalingsevne. Sparekassen tømte hendes engagement for 1,3 mio. kr. og efterlod hende økonomisk udmattet trods en ellers god økonomi. Sparekassen har kun tilgodeset sin egen indtjening. Hun har betalt cirka 1,3 mio. kr., heraf 540.000 kr. i renter, i perioden 2011 - 2018 for et lån på 1,1 mio. kr., uden at hovedstolen blev reduceret, men tværtimod steg.

Sparekassen flyttede rundt på hendes midler, hvorved hun blev påført unødige overtræksrenter, ligesom hun mistede overblikket. Sparekassen forhøjede kassekreditten flere gange og overførte beløb på budgetkonto, hvorfra der ikke blev foretaget betalinger, hvorved der kom overtræk på kassekredit/lønkonto. Sparekassen har trukket beløb til renterne både i hendes indtægt og som overtræk på hendes kassekredit, hvilket medførte, at den flere gange steg væsentligt. I perioden juli 2018 - februar 2019 blev hendes konti af sparekassen rubriceret i overtræk, hvilket betød 20 % i renter til sparekassen i 15 - 20 dage om måneden.

Frøs Sparekasse har anført, at klageren i 2011 overtog bopælsejendommen med henblik på at afhænde den inden for 2-3 år.

I 2014 begyndte klageren at annoncere ejendommen til salg. Udvidelserne af engagementet skete for at imødekomme klagerens ønske om at få god tid til at sælge sine ejendomme bedst muligt i fri handel. Da ejendommene ikke blev solgt og klageren ikke var i stand til at honorere de indgåede kreditaftaler og betale påløbne renter i den takt, de forfaldt, var sparekassen nødsaget til at reagere.

Grundet overtræk og restancer på klagerens kreditfaciliteter har sparekassen på sædvanlig vis opsagt engagementet og påbegyndt inkassoprocedure, herunder tvangssalg af klagerens ejendomme, som sparekassen har pant i.

Udbudspriserne for klagerens ejendomme har været sat for højt.

Klageren er ikke blevet opkrævet beløb ud over, hvad der var aftalt og fulgte af kreditaftalerne.

Rentesatsen på 5,95 % på klagerens boliglån blev fastsat individuelt, idet stamsatsen til sammenligning udgjorde 10 %.

Der er ikke foretaget ekstraordinære indbetalinger på engagementet i 2018. Der var tale om sædvanlige nedbringelser af pantsikrede tilgodehavender i forbindelse med, at klageren solgte lejligheden og et jordstykke.

Klagerens konti har gentagne gange været i overtræk. Sparekassen har på sædvanlig måde og i overensstemmelse med sparekassens almindelige forretningsbetingelser inddækket overtrækkene ved modregning i klagerens indestående på andre konti, når der har været mulighed for det. Derudover har sparekassen flere gange bevilget overtræk og forhøjet klagerens kreditter på sædvanlige vilkår.

Ankenævnets bemærkninger

I 2011 Finansierede Frøs Sparekasse klagerens køb af en fast ejendom.

Pr. den 3. november 2011 blev rentesatserne på klagerens daværende lån og kreditter i Frøs Sparekasse forhøjet med 0,5 %-point til henholdsvis 9,25 % og 8,25 %, hvilket af sparekassen blev begrundet med højere finansieringsomkostninger på de finansielle markeder og omkostninger til Indskydergarantifonden.

I 2014 blev engagementet omlagt, og klageren optog i den forbindelse et boliglån på 885.000 kr. Rentesatsen var variabel, for tiden 5,95 %. Morarente (overtræksrente) udgjorde for tiden 21,25 %. Lånet blev forhøjet i februar 2015, december 2015 og januar 2017. Rentesatserne forblev uændrede.

Ankenævnet finder, at klageren er bundet af de aftalte variable rentesatser i kreditaftalerne, der ikke kan tilsidesættes som urimelige, jf. aftalelovens § 36, jf. § 38c. Der er heller ikke grundlag for at tilsidesætte renteforhøjelsen pr. den 3. november 2011.

Ankenævnet kan således ikke pålægge sparekassen at give klageren rentekompensation.

Ankenævnet finder ikke, at der er godtgjort øvrige omstændigheder, der kan medføre, at sparekassen skal nedsætte sit krav mod klageren.

Ankenævnet finder, at sparekassen på baggrund af overtræk og restancer på engagementet var berettiget til at opsige dette som sket i august 2018. 

Det kan ikke pålægges sparekassen at sætte inddrivelsen af sit tilgodehavende i bero på klagerens salg af sine ejendomme, hvori sparekassen har pant.

Ankenævnet kan ikke påtage sig en revisionsmæssig gennemgang af engagementet.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.