| Sagsnummer: | 118/2024 |
| Dato: | 19-12-2024 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Andreas Moll Årsnes, Janni Visted Hansen, Rolf Høymann Olsen og Jørgen Lanng. |
| Klageemne: | Udlån - hæftelse Afslag - Omlægning |
| Ledetekst: | Afslag på låneomlægning. Indsigelse om mangelfuld rådgivning om valg af lån. |
| Indklagede: | Nordea Danmark, filial af Nordea Bank Abp, Finland |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører afslag på låneomlægning. Indsigelse om mangelfuld rådgivning om valg af lån.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H var kunder i Nordea Danmark, hvor M havde en konto med et tilknyttet MasterCard.
Banken har oplyst, at klagerne i foråret 2022 rettede henvendelse til banken vedrørende finansiering af køb af en ejerlejlighed til 2.450.000 kr.
Til brug for finansieringen af ejerlejlighedskøbet, optog klagerne følgende lån i banken:
Banken fik sikkerhed i klagernes ejerlejlighed.
Ved optagelsen af lånene modtog klagerne ”Vejledning og rådgivning om lån med pant i fast ejendom” af 3. juni 2022, hvoraf blandt andet fremgår, at den samlede ydelse på den valgte finansiering var beregnet til 18.457 kr. pr. måned før skat, og at deres rådighedsbeløb efter optagelsen af lånene ville falde med cirka 12.647 kr. pr. måned og:
”…
Vi har 3. juni 2022 modtaget vejledning og rådgivning af Nordea i forbindelse med optagelse af lån til køb af ejerbolig.
Rådgivningen er ikke uafhængig, hvilket betyder, at rådgivningen kun omfatter produkter, som Nordea udbyder. Nordea tager et antal af lån i deres produktudvalg i betragtning og i forhold til vores behov, finansielle situation og personlige forhold anbefaler det eller de bedst egnede lån blandt deres produktudvalg.
Vi har oplyst
…
Vores årlige indkomst er 825.316 kr. Vi forventer, at husstandens samlede indtægt over de næste 3-5 år vil være uændret (indtægten følger den alm. lønudvikling).
I forbindelse med optagelse af lån har vi indleveret følgende dokumenter:
• Budget
• Lønsedler
• Årsopgørelse fra Skat
Valg af finansiering
Vores forventning til udvikling i renten: vil forblive på nuværende niveau
På mødet har vi talt om følgende emner for at afdække vores risikovillighed i forbindelse med valg af finansiering.
Nordea BoligPuls u/afdrag
Vi forventer uændret rente. Det forventes at lånet indfries før tid, men ved ikke hvornår. Vi er oplyst om, at de årlige omkostninger i procent stiger, hvis lånet indfries før tid.
Ved det valgte lån lægger vi vægt på:
• den fleksibilitet, som Nordea BoligPuls giver og er rådgivet om, at en renteændring ikke påvirker restgælden
• et lån med variabel rente hvor ydelsen stiger, hvis renten stiger - og den kan stige eller falde uden begrænsning.
• at udnytte den fleksibilitet, som Nordea BoligPuls giver
Plan ved udløb af afdragsfrihed
Vores plan er at begynde at afdrage, da vi til den tid har afviklet og er nede på en 70% belåning.
Nordea BoligPuls
Vi forventer uændret rente. Det forventes at lånet ikke indfries før tid.
Ved det valgte lån lægger vi vægt på:
• den fleksibilitet, som Nordea BoligPuls giver og er rådgivet om, at en renteændring ikke påvirker restgælden
• et lån med variabel rente hvor ydelsen stiger, hvis renten stiger - og den kan stige eller falde uden begrænsning.
• at udnytte den fleksibilitet, som Nordea BoligPuls giver
Boliglån
Vi forventer uændret rente. Det forventes at lånet ikke indfries før tid.
Ved det valgte lån lægger vi vægt på:
• den billigst mulige løsning, og er rådgivet om, at renteændring ikke påvirker restgælden.
• et lån med variabel rente hvor ydelsen stiger, hvis renten stiger - og den kan stige eller falde uden begrænsning.
• at lånets rente automatisk tilpasses.
Opsummering af finansiering
Anbefaling
På baggrund af vores risikovillighed og økonomi er vi blevet anbefalet at optage følgende lån:
• Nordea BoligPuls u/afdrag
• Nordea BoligPuls
• Boliglån
…
Alternativt lån
Alternativt lån for Nordea BoligPuls u/afdrag:
Kort Rente Frihed10 på 1.674.000 kr. med en rente på -0,0900 %, en løbetid på 30 år samt en afdragsfri periode på 10 år. Lånet har en omkostning i procent (ÅOP) på 0,9%.
Alternativt lån for Nordea BoligPuls:
Kort Rente på 250.000 kr. med en rente på -0,0900 %, en løbetid på 3 år og 3 måneder samt en afdragsfri periode på 0 år. Lånet har en omkostning i procent (ÅOP) på 2,1%.
Alternativt lån for Boliglån:
Nordea BoligKredit Køb på 311.000 kr. med en rente på 4,7500 %, en løbetid på 3 år samt en afdragsfri periode på 0 år. Lånet har en omkostning i procent (ÅOP) på 7,4%.
…
|
Egenskaber for Nordea BoligPuls u/afdrag |
|
|
… |
|
|
Renteprofil |
Renten består af Cibor3 (referencerenten), tillagt et individuelt variabelt rentetillæg samt ekstra variabelt rentetillæg for afdragsfrihed. Rentefastsættelsen af Cibor3 sker tredjesidste bankdag i marts, juni, september og december. Det individuelle rentetillæg påvirkes ikke ved den kvartalsvise rentefastsættelse… |
|
… |
|
|
Fordele |
Fleksibelt banklån med lav rente. Renten er variabel og tilpasses hver 3. måned, hver den 31/3, 30/6, 30/9 og 30/12. Ved fald i referencerenten falder lånets rente hurtigt og uden det er nødvendigt at konvertere lånet. Mulighed for til- og fravalg af afdragsfrihed i lånets løbetid. |
|
Ulemper |
Renten kendes kun til næste gang Cibor 3 (referencerenten) fastsættes. Det individuelle variable rentetillæg kan i lånets løbetid ændres. |
…
|
Egenskaber for Nordea Puls [med afdrag] |
|
|
… |
|
|
Renteprofil |
Renten består af Cibor3 (referencerenten), tillagt et individuelt variabelt rentetillæg. Rentefastsættelsen af Cibor3 sker tredjesidste bankdag i marts, juni, september og december. Det individuelle rentetillæg påvirkes ikke ved den kvartalsvise rentefastsættelse… |
|
… |
|
|
Fordele |
Fleksibelt banklån med lav rente. Mulighed for til- og fravalg af afdragsfrihed i lånets løbetid. Renten er variabel og tilpasses hver tredje måned, hver den 31/3, 30/6, 30/9 og 30/12. Ved fald i referencerenten falder lånets rente hurtigt og uden det er nødvendigt at konvertere lånet. |
|
Ulemper |
Renten kendes kun frem til næste gang Cibor3 (referencerenten) fastsættes. Det individuelle variable rentetillæg kan i lånets løbetid ændres. |
…
|
Egenskaber for Boliglån |
|
|
… |
|
|
Fordele |
Der kan foretages ekstraordinære afdrag. |
|
Ulemper |
Renten er variabel og kan ændre sig i låneperioden. Der er ikke mulighed for tilvalg af afdragsfrihed. |
…”
Banken har oplyst, at den kreditværdighedsvurderede klagerne inden deres lånoptagelse i maj 2022, og at den i den forbindelse analyserede klagernes nedgang i rådighedsbeløb og konstaterede, at de havde opsparet cirka 10.200 kr. hver måned de sidste 12 måneder, og at de ligeledes var steget i løn. Banken vurderede derfor, at klagerne med deres nuværende indtægter var i stand til at betale boligydelserne til tiden.
Klagerne har oplyst, at H’s månedsløn efter skat udgjorde 12.000 kr. og at M’s månedsløn efter skat udgjorde 32.000 kr.
Banken har oplyst, at klagerne har midlertidig opholdstilladelse indtil 24. februar 2026, hvorfor banken stillede krav om tilbagebetaling af boliglånene således, at der sikres en belåning på 70 % ved udløb af opholdstilladelserne i overensstemmelse med bankens kreditregler. Som hovedregel stiller banken krav om en egenfinansiering på minimum 20 % ved finansiering af boligkøb til kunder uden permanent opholdstilladelse, men banken accepterede imidlertid, at klagerne alene lagde en egenfinansiering på omkring 11,22 % svarende til 275.000 kr.
Klagerne overtog ejerlejligheden i september 2022.
Banken har oplyst, at H kort efter mistede sin lønindkomst, hvorefter klagernes økonomi ikke længere hang sammen. M begyndte derfor at udnytte kreditten på sit MasterCard, og i sommeren 2023 spærrede banken M’s MasterCard grundet overtræk. Banken anbefalede i den forbindelse klagerne at sætte deres ejerlejlighed til salg.
Banken har endvidere oplyst, at M i vinteren 2023 anmodede banken om omlægning af klagernes boliglån til et realkreditlån eller boliglån med længere løbetid end de nuværende lån. Banken kunne ikke godkende klagerne til en låneomlægning på grund af H’s manglende indkomst og M’s forbrugslån, herunder et lån hos en låneudbyder, som M havde optaget efter boligkøbet. Banken afslog derfor klagernes låneomlægningsanmodning.
Ved e-mail af 16. januar 2024 klagede M til banken over afslaget på låneomlægningen. Banken svarede, at den var indstillet på at vurdere mulighederne for en låneomlægning, når H havde fået arbejde.
Den 19. februar 2024 indbragte klagerne sagen for Ankenævnet.
Banken har under sagen oplyst, at klagernes BoligPuls lån på 1. og 2. prioritet blev inkassobehandlet den 7. maj 2024, og at boliglånenes rentesats fra denne dato derfor blev ændret til 0 % på grund af pause i bankens inkassoafdeling.
Banken har endvidere oplyst, at renterne på klagernes boliglån pr. den 18. november 2024 udgør:
Parternes påstande
Ankenævnet har forstået klagernes påstand således, at Nordea Danmark skal godkende dem til at omlægge deres banklån til et 30-årigt realkreditlån, eller give dem den samme rente på banklånet, som da de købte deres ejerlejlighed.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at de har boet i Danmark siden november 2018. I juni 2021 optog de lånene i banken, men de er nu i problemer, da de ikke kan servicere lånene på grund af den låntype, de fik i banken. Hver måned skal de betale omkring 27.000 kr. til banken, hvilket er umuligt.
De skulle have fået et realkreditlån, men fik i stedet et banklån. Lånet har skabt mange problemer for dem, både økonomiske og personlige, og det har ført til, at M er meget stresset.
De har brug for, at deres lån bliver omlagt til et standard realkreditlån, hvis muligt med en løbetid på 30 år.
Deres største problem er, at de optog tre forskellige lån, da de købte ejerlejligheden, i stedet for ét realkreditlån.
De indvilligede i at sælge ejerlejligheden, men der er gået over seks måneder nu, hvor den ikke er blevet solgt, og værdien er faldet. Da de købte ejerlejligheden, var prisen 2.450.000 kr. Prisen er siden faldet, men de skal stadig betale de ca. 2.300.000 kr. tilbage til banken, hvis de sælger nu. Det betyder, at de dybest set har mistet hele deres udbetaling og alt det, de indtil nu har afdraget på lånet.
Det er ikke korrekt, at de står i denne situation, fordi H mistede sit job. H’s månedsløn var 12.000 kr., hvorimod M’s er 32.000 kr. Men de skal betale 62.000-64.000 kr. til banken.
De har kontaktet andre banker for at forsøge at overføre lånene. Disse banker har bekræftet, at de fik meget dårlig lånerådgivning.
Nordea Danmark har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med bankens finansiering af klagernes boligkøb og efterfølgende afslag på omlægning af deres boliglån.
Det er alene banken, der fastlægger sin kreditpolitik og forestår kreditvurderingen af sine kunder, hvorfor banken var berettiget til at stille krav om 70 % belåning ved udløb af klagernes midlertidige opholdstilladelse og til at afvise deres anmodning om omlægning af deres boliglån i december 2023.
Banken har rådgivet klagerne med henblik på at finde den bedst mulige løsning for dem ud fra deres økonomi og behov i overensstemmelse med bankens kreditregler. Banken har rådgivet klagerne om alternative lån, herunder et rentetilpasningslån hos Nordea Kredit (”Kort Rente”), men klagerne valgte at følge bankens anbefaling om at optage et Nordea Bolig Puls lån, da dette gav klagerne en lavere månedlig boligydelse på rådgivningstidspunktet.
Banken har levet op til sine vejlednings- og rådgivningsforpligtelser i henhold til bekendtgørelsen om god skik for boligkredit.
Bankens kreditgodkendelse er baseret på vurderingen af såvel M’s som H’s indkomst. Klagernes økonomi blev væsentligt forringet kort tid efter ejendomskøbet, da H ikke længere var i arbejde. Klagernes manglende evne til at betale de månedlige boligydelser må hovedsaligt anses for at skyldes H’s manglende lønindkomst.
Bankens afvisning af at omlægge klagernes boliglån i december 2023 beror ligeledes på H’s manglende indkomst, og M’s forbrugslån, som han har optaget efter boligkøbet. Banken vil dog gerne se på låneomlægningen igen, når H har fået et arbejde.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne M og H var kunder i Nordea Danmark, hvor M havde en konto med et tilknyttet MasterCard.
I foråret 2022 optog klagerne følgende lån i banken til finansiering af køb af en ejerlejlighed til 2.450.000 kr.:
Af bankens rådgivningsskema af 3. juni 2022 fremgår blandt andet, at banken på baggrund af klagernes risikovillighed og økonomi anbefalede dem at optage førnævnte lån, og at banken som alternative lån blandt andet anbefalede et rentetilpasningslån hos Nordea Kredit (”Kort Rente”).
Af rådgivningsskemaet fremgår endvidere, at den samlede ydelse på klagernes finansiering udgjorde 18.457 kr. pr. måned før skat, og at klagernes rådighedsbeløb efter optagelsen af de anbefalede lån ville falde med cirka 12.647 kr. pr. måned.
Banken har oplyst, at den i forbindelse med kreditværdighedsvurderingen af klagerne fandt, at klagerne havde sparet cirka 10.200 kr. op hver måned de sidste 12 måneder, og at de var steget i løn. Banken vurderede derfor, at klagerne med deres nuværende indtægter var i stand til at betale boligydelserne til tiden.
Klagerne har oplyst, at H’s månedsløn efter skat udgjorde 12.000 kr., og at M’s månedsløn efter skat udgjorde 32.000 kr.
Kort efter overtagelsen af ejerlejligheden mistede H sit job, og M begyndte derfor at udnytte kreditten på sit MasterCard. Klagerne anmodede banken om låneomlægning, hvilket banken afslog.
Den 6. maj 2024 var renten på BoligPuls-lånet med afdragsfrihed på 5,1153 %, mens renten på BoligPuls-lånet med afvikling var på 5,6633 %. På grund af inkassobehandling blev renten på begge BoligPuls-lån nedsat til 0 % pr. den 7. maj 2024. Renten på klagernes Nordea Boliglån var pr. 18. november 2024 på 6,10 %.
Det følger af § 17 i dagældende bekendtgørelse nr. 752 af 23. april 2021 om god skik for boligkredit, at en boligkreditgiver eller boligkreditformidler skal give låntageren vejledning om den foreslåede boligkreditaftale samt om eventuelle accessoriske tjenesteydelser, sådan at låntageren kan vurdere, om det foreslåede produkt passer til dennes behov og finansielle situation.
Efter de foreliggende oplysninger finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at banken har handlet ansvarspådragende ved sin rådgivning af klagerne i forbindelse med deres lånoptagelse til finansieringen af deres ejerlejlighed.
Ankenævnet finder endvidere, at pengeinstitutter generelt ikke har pligt til at tilbyde kunder nye lån. Hvorvidt pengeinstituttet ønsker at imødekomme en anmodning om omlægning af et lån, er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som det tilkommer pengeinstituttet at træffe beslutning om.
Ankenævnet kan ikke efterprøve eller tilsidesætte bankens kreditpolitiske og sikkerhedsmæssige overvejelser, der begrunder et sådant afslag, ligesom Ankenævnet ikke kan pålægge banken at formidle en omlægning af de eksisterende lån.
Ankenævnet finder derfor ikke, at banken er forpligtet til at godkende klagerne til at omlægge deres banklån til et 30-årigt realkreditlån, eller give dem samme rente på lånene i banken, som da de købte ejerlejligheden.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.