Rådgivning om anden finansiering til erstatning for sælgerpantebrev.

Sagsnummer:402/2001
Dato:11-06-2002
Ankenævn:John Mosegaard, Karin Duerlund, Kåre Klein Emtoft, Rut Jørgensen, Bjarne Lau Pedersen
Klageemne:Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Rådgivning om anden finansiering til erstatning for sælgerpantebrev.
Indklagede:Forstædernes Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

Denne klage vedrører indklagedes rådgivning af klageren vedrørende klagerens køb af en ejerlejlighed, hvor et foreslået sælgerpantebrev blev erstattet af lån fra indklagede.

Sagens omstændigheder.

Den 5. december 2000 underskrev klageren købsaftale vedrørende køb af en ejerlejlighed. Købesummen var på finansieret vilkår 692.000 kr., der var sammensat af en udbetaling på 40.000 kr., realkreditbelåning på 540.000 kr. og et sælgerpantebrev på 112.000 kr. Ejerskiftelånet var et 30-årigt Realkredit Danmark, kontantlån. Sælgerpantebrevets rente var 8% og skulle afvikles med en årlig ydelse på 9,61% p.a. svarende til en kvartårlig ydelse på 2.690,80 kr. med en løbetid på 22 år og 9 måneder. Årlige omkostninger i procent var anført med 9%. Det fremgår, at sælger skulle refundere køber 25.000 kr. over refusionsopgørelsen til hjælp for istandsættelse af lejligheden.

Klageren rettede henvendelse til sit pengeinstitut, indklagede, vedrørende købet. Indklagede foreslog en anden finansiering end indeholdt i købsaftalen. Af indklagedes "låneorientering - køb" af 5. december 2000 fremgår forslag om hjemtagelse af et 7% 30-årigt obligationslån fra Totalkredit samt et af indklagede tilbudt lån på 107.488 kr. p.t. 8% p.a. med en løbetid på 15 år.

Den endelige finansiering af klagerens køb af ejerlejligheden blev gennemført ved et af Nykredit tilbudt 30-årigt rentetilpasningslån på 520.000 kr., udbetalingen på 40.000 samt yderligere kontant betaling af 126.605 kr.

Det er omtvistet mellem parterne, hvem der indhentede lånetilbud hos Nykredit. Indklagede har anført, at tilbudet ikke er indhentet af indklagede, men af den medvirkende ejendomsmægler. Ifølge klageren er lånetilbudet bestilt af indklagedes medarbejder, men således at det blev stilet til ejendomsmægleren.

Indklagede har anført, at man på baggrund af den ændrede realkreditfinansiering foreslog klageren, at efterfinansieringen skulle sammensættes af et af indklagede ydet lån på 140.000 kr. og et lån på 60.000 kr.

I forbindelse med købet var klageren repræsenteret af advokat. Ved skrivelse af 14. december 2000 til klageren meddelte advokaten, at udbetalingen til deponering i sælgers bank udgjorde 126.605 kr.. Baggrunden herfor var, at Nykreditlånet ville blive udbetalt med 107.845 kr., men ifølge købsaftalen skulle sælger have 524.690 kr., hvorfor 16.845 kr. skulle betales kontant.

Den 14. december 2000 underskrev klageren to gældsbreve vedrørende lån ydet af indklagede. Det ene lån var på 140.000 kr. og med en rente på p.t. 8%. Ydelsen var på 800 kr. månedligt. Lånaftalens side to indeholder kreditoplysninger, og heraf fremgår, at sidste ydelse på 800 kr. skulle betales 31. januar 2005, hvorefter der den 1. februar 2005 skulle betales 146.996,32 kr. De årlige omkostninger i procent var anført med 9,7%. Klageren underskrev samtidig et gældsbrev vedrørende et lån på 60.000 kr., som skulle afvikles med en månedlig ydelse på 1.200 kr. idet renten var p.t. 10% p.a.. Af gældsbrevets kreditoplysninger fremgår, at sidste ydelse forfaldt 30. april 2006. Til sikkerhed for de to etableredes et ejerpantebrev på 150.000 kr. med pant i ejerlejligheden.

Indklagede har anført, at der kun udbetaltes 40.000 kr. af det bevilligede lån på 60.000 kr. Lånets ydelse forblev uændret, hvorfor lånet ville være indfriet i februar 2005.

Af posteringsoversigt for det bevilligede lån på 140.000 kr. fremgår, at lånets saldo ved udgangen af december 2000 var 129.725,57 kr.. Den 3. januar 2001 udbetaltes 6.000 kr. fra lånet til klagerens advokat. Lånets saldo var herefter 138.986,53 kr.. Pr. 28. september 2001 var lånets saldo 139.970,74 kr.

Klageren blev i efteråret 2001 opmærksom på, at saldoen på boliglånet var svagt stigende, idet ydelserne ikke kunne dække den kvartalsvise rentetilskrivning. Klageren rettede herefter henvendelse til indklagede.

Indklagede tilbød medio oktober 2001 klageren, at boliglånet kunne afvikles ved en månedlig ydelse på 1.400 kr.

Parternes påstande.

Klageren har den 12. november 2001 indbragt sagen for Ankenævnet. Klageren har nedlagt endelig påstand om, at indklagede tilpligtes;

…….

Principalt at tilbyde klageren lån stort 140.000 på vilkår der - mutatis mutandis - svarer til de i købsaftalen af 5. december 2000 på side 2 e anførte vilkår gældende fra lånets optagelse 14. december 2000.

Subsidiært at yde lånet på vilkår, som Ankenævnet efter et skøn over sagens omstændigheder måtte finde passende.

……..

Mest subsidiær påstand.

Indklagede tilpligtes at betale erstatning for det tab, han har lidt, ved at indklagede ikke gav ham lån på vilkår svarende til tilbuddet af 5. december 2000, subsidiært en af nævnet fastsat skønsmæssig erstatning.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at han ikke har særlig kendskab til finansiering af køb af fast ejendom og var således afhængig af en kvalificeret rådgivning.

Indklagede rådede ham til at indfri sælgerpantebrevet kontant, da dette kunne betale sig for ham. Hans advokat skulle berigtige handlen, men var ikke ham bekendt involveret i drøftelser vedrørende finansieringen.

Den løsning af finansieringen, som indklagede anbefalede, var mere risikobetonet end købsaftalens. Det var indklagedes tilsagn om, at man kunne tilbyde noget bedre end det foreslåede sælgerpantebrev, der gjorde, at han accepterede indklagedes forslag. Han forstod ikke de dokumenter, som han blev forelagt, og han havde ikke lejlighed til at nærlæse dem, idet dokumenterne blev underskrevet på stedet og uden speciel vejledning fra indklagedes side.

Det bestrides, at indklagede skulle have gjort det klart for ham, at han påtog sig en gældsforpligtelse, som ikke blev afviklet, men forøget i en fireårig periode, hvorefter hele beløbet forfaldt til betaling på en gang.

Han gav ikke udtryk for en forventet lønstigning. Indklagede har ikke dokumenteret baggrunden fra den endelige finansiering, og hvilke saglige grunde man havde for at anbefale ham denne. Han blev ikke gjort bekendt med, at ydelsen på boliglånet i 2005 var forudsat at skulle forhøjes til 2.000 kr.

Med hensyn til Nykreditlånet fastholder han, at indklagedes medarbejder bestilte dette således, at det var stilet til den medvirkende ejendomsmægler. Han har kontaktet ejendomsmægleren, der har en klar erindring om, at man mistede provision for lånets etablering og vederlag for udfærdigelse af pantebreve ved skiftet til Nykredit.

Samlet set var indklagedes rådgivning dårlig med tab til følge for ham i forhold til det, han kunne have opnået i henhold til købsaftalen.

Det står ham ikke klart, hvorfor indklagede anfører, at der er en juridisk hindring for en afgørelse i overensstemmelse med hans principielle påstand. For så vidt angår hans mest subsidiære påstand om erstatning bemærker han, at det oprindelige tilbudte lån på 107.488 kr. til erstatning af sælgerpantebrevet havde en foreslået ydelse på 800 kr. En forhøjelse til 140.000 kr. giver en forholdsmæssig forhøjelse af ydelsen til 1042 kr. svarende til 187.650 kr. på 15 år. Hvad han rent faktisk kommer til at betale, er der usikkerhed om, da der ikke foreligger nogen aftale ud over 2005, men indklagede har foreslået en forhøjelse i lånetilbudet fra oktober 2001 af ydelsen til 1400 kr. Det kan formodes, at indklagedes hensigt er at tilsikre afvikling af lånet over en 15 årig periode. De akkumulerede betalinger kan beregnes til i alt 246.000 kr. Hans erstatningskrav vil således være nutidsværdien af differencen mellem 246.000 kr. og 187.650 kr. svarende til 58.350 kr. diskonteret med rentesatsen for lånet beregnet kvartårligt.

Indklagede har anført, at klagerens principale og subsidiære påstande ikke kan tages til følge af Ankenævnet, der ikke kan tilpligte indklagede at yde klageren et lån på vilkår anført i købsaftalen allerede som følge af at købsaftalen ikke begrænser klagerens adgang til - efter aftale med sælger og indklagede - at fravige købsaftalens vilkår, hvilket er sket i det konkrete tilfælde. Ankenævnet kan heller ikke skønsmæssigt fastsætte vilkårene for indklagedes udlån til klageren.

Man har ikke meddelt klageren, at indfrielse af sælgerpantebrevet var det mest økonomisk fordelagtige for klageren. Man oplyste, at en opretholdelse af sælgerpantebrevet ville kunne medføre mindre fleksibilitet ved gældens afvikling, da klageren ikke ville kunne forvente aftale om henstand eller lignende imødekommenhed fra en pantebrevskreditor - som oftest en professionel pantebrevshandler. Med indklagede ville en mere fleksibel administration af gælden kunne aftales konkret.

Klageren har i forbindelse med underskrivelsen af begge lån fået dokumenterne med vilkår gennemgået slavisk af indklagedes medarbejder, hvis klare opfattelse er, at klageren havde en god forståelse af dokumenternes indhold og vilkår. Hertil kommer, at klageren var repræsenteret ved advokat, fra hvem man ikke blev mødt med indsigelser om finansieringen.

Det er hensigten, at klageren skal optage et nyt lån hos indklagede, når sidste ydelse forfalder på boliglånet. På dette tidspunkt vil det andet lån være afviklet således, at et nye lån vil kunne afvikles med en ydelse på 2.000 kr. månedligt.

Det fastholdes, at klageren uden indklagedes mellemkomst opnåede et realkreditlån hos Nykredit, og at tilbudet blev hjemtaget af ejendomsmægleren. Som følge af klagerens valg af Nykreditlånet kunne der ikke udstedes et sælgerpantebrev som forslået i indklagedes regneeksempel af 5. december 2000. På denne baggrund blev efterfinansieringen sammensat af boliglånet på 140.000 kr. samt gældsbrevet på 60.000 kr., hvoraf alene 40.000 kr. blev udbetalt.

Da klageren var repræsenteret af advokat, påhvilede det klageren at rette henvendelse til denne, såfremt klageren havde spørgsmål til finansieringen. Klageren har ikke søgt sådan rådgivning, uagtet det utvivlsomt påhvilede klagerens advokat at gennemgå handlens vilkår, herunder sammensætningen af finansieringen. Klageren har heller ikke rettet spørgsmål til indklagede eller indsigelser om finansieringen og dennes sammensætning.

Det bemærkes, at det i oktober 2001 udarbejdede gældsbrev ikke kan tillægges betydning ved bedømmelsen af sagen.

Indklagede har ikke handlet ansvarspådragende i forbindelse med rådgivning af klageren. Man rådgav klageren udfra en samlet bedømmelse af dennes aktuelle og fremtidige økonomiske formåen og under hensyntagen til klagerens valg af realkreditfinansiering. Klageren har ikke dokumenteret, at rådgivningen har påført ham et konkret økonomisk tab. Der er ikke grundlag for en skønsmæssig ansættelse af et skønsmæssigt tab. Klageren har udvist passivitet

Indklagede stillede garanti over for Nykredit, men det er ikke ensbetydende med, at man har hjemtaget lånet.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder, at en afgørelse af spørgsmålet, om hvorvidt indklagede har pådraget sig et ansvar for ikke at have ydet fyldestgørende rådgivning vedrørende det ydede lån på 140.000 kr. til boligkøbet vil forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer. En sådan bevisførelse kan ikke finde sted for Ankenævnet, men må i givet fald finde sted under en retssag ved domstolene. Af den grund afviser Ankenævnet sagen i henhold til Ankenævnets vedtægters § 7, stk. 1.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle denne klage.

Klagegebyr tilbagebetales klageren.