Indsigelse om forældelse af restgæld på realkreditlån efter tvangsauktion i 2011

Sagsnummer:372/2019
Dato:31-03-2020
Ankenævn:Henrik Waaben, Jes Zander Brinch, Jacob Elverum, Ida Marie Moesby og Lisbeth Baastrup Burgaard
Klageemne:Personlig fordring - tvangsauktion
Personlig fordring - passivitet
Personlig fordring - forældelse
Ledetekst:Indsigelse om forældelse af restgæld på realkreditlån efter tvangsauktion i 2011
Indklagede:Jyske Realkredit
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Realkreditinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelse om, at restgælden på et realkreditlån efter en tvangsauktion i 2011 er forældet.

Sagens omstændigheder

Klageren og M ejede en fast ejendom. Realkreditinstituttet BRFkredit, nu Jyske Realkredit, og to pengeinstitutter, P1 og P2, var panthavere i ejendommen.

Den 29. juni 2011 blev der på begæring af BRFkredit afholdt tvangsauktion over ejendommen, hvor BRFkredit bød 630.000 kr., hvilket var højeste og eneste bud. På begæring af instituttet blev der berammet ny auktion, som blev afholdt den 3. august 2011, hvor ejendommen blev solgt for et bud på 780.000 kr.

Ved brev af 15. august 2011 til klageren opgjorde instituttet sit udækkede tilgodehavende hos klageren til 1.254.197 kr. med tillæg af renter, diskontoen + 5 %, fra auktionsdagen.

Ved brev af 16. september 2019 henvendte Jyske Realkredit sig til klageren om gælden.

Klageren klagede til instituttet, som via pengeinstituttet P3, blandt andet svarede følgende:

”…

Jeg [advokat og medarbejder i pengeinstituttet P3] har fået overdraget din klage over genoptagelse af et krav efter tvangsauktion til besvarelse.

Du skriver i din klage, at vort krav er underlagt den 3-årige forældelse.

Dette er imidlertid ikke korrekt. Da der er findes et skriftligt grundlag for vores krav i form af et pantebrev er kravet omfattet af den 10-årige forældelsesfrist i forældelseslovens § 5. Renter påløbne efter tvangsauktionen er omfattet af den 3-årige forældelse i forældelseslovens § 3, men vi har også alene påført 3 års renter på det krav vi nu har opgjort. Kravets størrelse er senest fastslået i forbindelse med tvangsauktionen i 2011, hvorfor kravet først forældes i 2021.

Ydermere har vi årligt indberettet vort krav til SKAT, således at kravet er fremgået af din årsopgørelse.

Vort krav er således ikke ganske ukendt for dig, og vi ønsker nu at forfølge det, netop for at undgå at blive ramt af forældelsesfristen på 10 år.

Vi vil derfor fortsætte vores inddrivelsesprocedurer i forhold til kravet.

…”

Parternes påstande

Den 4. oktober 2019 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Realkredit skal anerkende, at kravet er forældet.

Jyske Realkredit har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at BRFkredit begærede tvangsauktion, selvom der var ejendomsmægler på.

Efter tvangsauktionen hørte hun ikke fra BRFkredit, og hun har ikke modtaget opkrævninger eller lignende.

Hun mistede sin bil og stod i RKI i fem år.

På et tidspunkt fik hun hjælp til at få et overblik over sin gældssituation. En person kiggede i logbogen og mente, at BRFkredit eftergav restgælden efter tvangsauktionen.

BRFkredit er nu efter otte år gået sammen med Jyske Realkredit om at genoptage kravet vedrørende restgælden. Kravet må imidlertid være underlagt den treårige forældelse og er dermed nu forældet.

Hun har haft lån hos BRFkredit, P1 og P2, men ikke hos P3.

Jyske Realkredit har anført, at kravet er undergivet tiårig forældelse, jf. forældelseslovens § 5. Kravet er dermed ikke bortfaldet som følge af forældelse.

Det er Jyske Realkredit, tidligere BRFkredit, som har et krav mod klageren.

Kravet er opgjort på grundlag af budsummen på 2. auktion og er opgjort korrekt, da der kun er medtaget tre års rente.

Pr. den 2. oktober 2019 er kravet opgjort til i alt 1.519.459,67 kr., hvoraf 265.262,67 kr. er renter af gælden i tre år.

Instituttet har løbende indberettet gælden til Skat.

Jyske Realkredit har ikke udvist passivitet eller på anden måde ageret således, at retten til at gøre kravet gældende er fortabt.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren var medejer af en fast ejendom, som i august 2011 blev solgt på tvangsauktion.

Ejendommen var behæftet med et realkreditlån i det daværende BRFkredit, nu Jyske Realkredit, der efter tvangsauktionen opgjorde et tilgodehavende hos klageren på 1.254.197 kr.

Instituttets krav på 1.254.197 kr. er omfattet af den tiårige forældelsesfrist efter forældelseslovens § 5, stk. 1, og er derfor ikke forældet.

Renter af kravet er omfattet af den treårige forældelsesfrist efter forældelseslovens § 3. Jyske Realkredit har opgjort sit krav mod klageren i overensstemmelse hermed.

Sammenholdt med forældelsesreglerne kan den forløbne tid ikke i sig selv begrunde, at kravet skulle være fortabt ved passivitet. Ankenævnet finder endvidere ikke, at instituttet har bibragt klageren en berettiget forventning om, at fordringen ikke ville blive gjort gældende.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.