Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med køb af ejendom, som det efterfølgende viste sig var angrebet af skimmelsvamp. Salg af ejendommen med tab til følge.

Sagsnummer:397/2017
Dato:09-11-2018
Ankenævn:John Mosegaard, Anita Nedergaard, Peter Stig Hansen, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn
Klageemne:Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Realkreditbelåning - rådgivning
Ledetekst:Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med køb af ejendom, som det efterfølgende viste sig var angrebet af skimmelsvamp. Salg af ejendommen med tab til følge.
Indklagede:Arbejdernes Landsbank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning

Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med køb af ejendom, som det efterfølgende viste sig var angrebet af skimmelsvamp. Efterfølgende salg af ejendommen med tab til følge.

Sagens omstændigheder

Klageren og hendes daværende samlever, S, var kunder i Arbejdernes Landsbank, hvor de havde et fælles uddannelseslån. Herudover havde klageren blandt andet et billån i banken.

Ved en købsaftale af 14. juni 2017 købte klageren og S en ejendom. Det fremgik af købsaftalen, at overtagelsesdagen var den 1. januar 2018, men at de havde ret til at disponere over ejendommen fra den 1. juli 2017. Købesummen var 1.245.000 kr. og skulle berigtiges ved, at der blev deponeret 50.000 kr. hos ejendomsmægleren og, at der blev stillet en garanti for restkøbesummen på 1.195.000 kr., der blev afløst af en kontant deponering i sælgers pengeinstitut på overtagelsesdagen.

Banken indhentede i den forbindelse en vurdering af ejendommen.

Banken gav klageren og S mundtligt tilsagn om at finansiere købet af ejendommen og stillede en garanti for restkøbesummen på 1.195.000 kr.

Klageren og S anmodede om et lån på 130.000 kr. til istandsættelse af ejendommen. De skulle således låne i alt 1.375.000 kr. i banken.

Ejendommen skulle finansieres endeligt ved optagelse af størst muligt realkreditlån svarende til 80 % belåning hos Totalkredit, og resten som banklån. Der blev ikke indhentet et lånetilbud fra Totalkredit, idet der på daværende tidspunkt var en forventning om, at der inden for kort tid ville blive åbnet en ny obligationsserie. Det blev aftalt, at realkreditbelåningen skulle drøftes nærmere i september/oktober 2017.

Klageren og S fik endvidere en kredit på 35.000 kr. i banken. Det var intentionen, at kreditten skulle være nedbragt inden overtagelsesdagen den 1. januar 2018.

Af en vejledende skatte- og rådighedsberegning for klageren og S for perioden fra den 1. juli 2017 til den 30. juni 2018 udarbejdet af banken i samarbejde med klageren og S den 23. juni 2017 fremgik, at der var budgetteret med, at ejendommen skulle finansieres med et lån i Totalkredit på 1.035.000 kr. og et banklån på 261.420 kr. Det fremgik endvidere, at klagerens og S’s samlede årlige indtægt var budgetteret til 654.000 kr., hvoraf klagerens indtægt udgjorde 286.000 kr.  

Kort tid efter, at klageren og S var flyttet ind i ejendommen, gik parret fra hinanden. Samtidig meddelte klageren banken, at hun ville påbegynde en uddannelse, hvorfor hendes indtægt fra den 1. august 2017 ville falde, da hun fremover ville modtage SU. Det var planen, at ejendommen skulle sælges, dog således at den planlagte renovering skulle foretages, idet klageren og S forventede, at dette ville forbedre salgsprisen.

Den 23. oktober 2017 meddelte klageren banken, at der var konstateret omfattende skimmelsvamp i ejendommen. Klageren indhentede herefter et overslag over, hvad det ville koste at fjerne skimmelsvampen samt et overslag over, hvad det ville koste at udbedre årsagen til skimmelsvampen. I forbindelse med at klageren sendte de indhentede overslag til banken oplyste hun, at skimmelsvampen havde bredt sig yderligere.

Banken indhentede en ny vurdering af ejendommen, der viste, at ejendommen alene kunne finansieres ud fra en værdi på 1.075.000 kr. Som følge heraf meddelte banken klageren og S, at de ikke kunne opnå den realkreditbelåning, der var forudsat ved finansieringen af købet af ejendommen, idet klageren og S alene kunne låne 80 % af ejendommens værdi. Lånet på 130.000 kr. til renovering af ejendommen blev endvidere ikke effekturet.

Den 6. december 2017 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.

I henhold til den stillede garanti for restkøbesummen deponerede banken den 1. januar 2018 1.195.000 kr. i sælgers pengeinstitut.

Af en vejledende skatte- og rådighedsberegning for klageren og S for perioden for den 1. februar 2018 til den 31. januar 2019 udarbejdet af banken i samarbejde med klageren og S den 15. januar 2018 fremgik blandt andet, at klageren og S’s årlige indtægt var budgetteret til 469.456 kr., hvoraf klagerens indtægt udgjorde 144.360 kr. i SU.

Den 1. februar 2018 optog klageren og S en kredit -834 på 1.255.000 kr. i banken som mellemfinansiering af ejendomskøbet. Kreditten var gældende i et år, og blev forrentet med en variabel rente på for tiden 4,95 % om året. Følgende var anført i et samtidig udarbejdet god skik rådgivningsskema: ”Lånet der er lavet er gældende 1 år, i håb om, at ejendommen vil være solgt. Løsningen er lavet på baggrund af den bedst mulige finansiering ud fra situationen i samråd med kunderne.”.

Klageren har oplyst, at hun og S efterfølgende solgte ejendommen for 975.000 kr. med overtagelse den 1. marts 2018. Restgælden på kredit -834 udgjorde herefter pr. den 29. juni 2018 ca. 359.000 kr.

Klageren kontaktede banken for at få en samlet løsning på afvikling af sit engagement i banken, herunder at få delt restgælden på kredit -834 mellem hende og S. Banken fremkom med et tilbud om opdeling af gælden og afvikling af klagerens øvrige engagement i banken, hvilket klageren ikke accepterede. Banken har oplyst, at tilbuddet herefter er bortfaldet.

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at Arbejdernes Landsbank skal nedsætte eller frafalde restgælden på kredit -834.

Arbejdernes Landsbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken har ydet mangelfuld rådgivning i forbindelse med ejendomskøbet og det efterfølgende salg af ejendommen. Ejendommen blev vurderet, og hun og S blev godkendt efter ti dage af både banken og realkreditinstituttet til købet af ejendommen. Banken gav tilsagn om at finansiere købet med 80 % realkreditlån og banklån svarende til værdien af ejendommen på daværende tidspunkt med tillæg af den forventede værdi af renovering af ejendommen.

Banken og realkreditinstituttet kunne ikke ændre den finansielle aftale og det budget, som hun og S købte ejendommen på, og indhente en ny vurdering af ejendommen fem måneder efter, at hun og S var flyttet ind, blot en måned før den juridiske overtagelse af ejendommen på baggrund af, at der blev udviklet skimmelsvamp. Denne ”skade” blev forsøgt dækket igennem forsikringsselskaber op til flere gange, men uden held, da det var en almindelig ”skade” i ældre huse grundet husets bebyggelse.

Efter at banken ændrede på finansieringen, havde hun og S ikke mulighed for at betale på den nye finansiering i banken, og de var derfor nødt til at sælge ejendommen til en lavere pris, end de havde købt den for. De pådrog sig herved en gæld på ca. 359.000 kr.

Der må være sket en kæmpe fejl i hele forløbet omkring købet, rådgivningen fra banken og mægler/advokat-arbejdet fra den ejendomsmægler, der var hendes og S’s rådgiver, som de blev anbefalet af banken grundet et samarbejde. Det var oplyst i tilstandsrapporten, at ejendommen var med spor af hvid skimmel, hvilket virker som overset, eller at rapporten ikke blev læst ordentligt igennem, idet dette blev godkendt i forbindelse med handlen. Det skulle repareres, men da hun og S fik oplyst, at de ikke kunne låne 130.000 kr. til renovering alligevel, kunne de ikke komme videre med projektet.

Hvis hun og S havde vidst, at realkreditinstituttet ikke ville finansiere de aftalte 80 % af ejendommen på grund af skimmelsvampen eller spor heraf, som noteret i tilstandsrapporten, ville de aldrig have købt ejendommen.

Arbejdernes Landsbank har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende.

Det var en forudsætning for bankens tilsagn om at finansiere ejendommen, at der kunne opnås realkreditlån på 80 % af ca. 1.375.000 kr., at klageren og S havde fælles husholdning, og at de havde samme indtægt som i juni 2017. Da der efterfølgende blev konstateret omfattende skimmelsvamp i ejendommen, og da klagerens personlige forhold havde ændret sig, kunne banken og Totalkredit ikke længere tilbyde den finansiering, som der oprindeligt var givet tilsagn om.

På grund af skimmelsvampen var banken forpligtet til at indhente en ny vurdering af ejendommen, idet realkreditbelåning ikke måtte overstige 80 % af ejendommens markedsværdi. Vurderingen af ejendommen blev ved vurderingen fastsat til 1.075.000 kr., og klageren kunne herefter alene låne 860.000 kr. i Totalkredit. Banken kunne ikke bebrejdes, at den nye vurdering var lavere end den første vurdering, og at finansieringen af ejendommen ikke kunne blive som oprindelig forventet.

Som følge af den ændrede situation tilbød banken klageren og S et mellemfinansieringslån. Banken valgte at tilbyde klageren og S dette lån, da det var klagerens intention at sælge ejendommen hurtigst muligt, og da det var den billigste løsning for klageren i den givne situation.

Banken har gennem hele forløbet forsøgt at vejlede klageren og forsøgt at finde den bedst mulige løsning for klageren.

Banken er ikke erstatningsansvarlig over for klageren, idet der ikke er årsagssammenhæng eller adækvans mellem bankens handlinger og klagerens tab. Klagerens tab opstod som følge af, at klageren og S gik fra hinanden samt, at der blev konstateret omfattende skimmelsvamp i ejendommen.

Banken er heller ikke ansvarlig for den rådgivning, som klageren modtog fra sin rådgiver i forbindelse med køb af ejendommen – uanset om banken havde henvist klageren til den pågældende rådgiver.

Ankenævnets bemærkninger

Ved en købsaftale af 14. juni 2017 købte klageren og hendes daværende samlever, S, en ejendom. Det fremgik af købsaftalen, at overtagelsesdagen var den 1. januar 2018, men at de havde ret til at disponere over ejendommen fra den 1. juli 2017.

Banken stillede en garanti for restkøbesummen på 1.195.000 kr. Herudover var det meningen, at klageren og S skulle låne 130.000 kr. til istandsættelse af ejendommen.

Ejendommen skulle finansieres endeligt ved optagelse af størst muligt realkreditlån i Totalkredit og resten som banklån. Der blev ikke indhentet et lånetilbud hos Totalkredit, idet det blev aftalt, at realkreditbelåningen skulle drøftes nærmere i september/oktober 2017.

Kort tid efter, at klageren og S var flyttet ind i ejendommen, besluttede parret at gå fra hinanden.

Den 23. oktober 2017 meddelte klageren banken, at der var konstateret omfattende skimmelsvamp i ejendommen.

Banken indhentede en ny vurdering af ejendommen, der viste en lavere værdi end forudsat ved finansieringen af købet. Som følge heraf meddelte banken klageren og S, at de alene kunne få et realkreditlån svarende til 80 % af ejendommens nuværende værdi. Lånet på 130.000 kr. til istandsættelse af ejendommen blev endvidere ikke effekturet.

Klageren og S solgte ejendommen med tab, idet restgælden på deres fælles kredit -834 i banken herefter var ca. 359.000 kr. pr. den 29. juni 2018.

Klagerens tab opstod som følge af ændringer i klagerens personlige og økonomiske forhold samt den konstaterede skimmelsvamp i ejendommen. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken begik fejl eller forsømmelser i forbindelse med sin rådgivning af klageren og S ved købet af ejendommen eller i forbindelse med det videre forløb, hvor banken indhentede en ny vurdering af ejendommen i efteråret 2017 og efterfølgende ydede klageren og S en kredit -834 som mellemfinansiering, indtil ejendommen blev solgt.

Ankenævnet finder heller ikke, at der er godtgjort andre omstændigheder, der kan medføre, at banken er forpligtet til at nedsætte eller frafalde restgælden på kredit -834.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.